Jenis-Jenis Objek Pajak PenIlAIAn

38 Pedoman UmUm Pengelol aan pbb-p2 isi mengisi, dan bergerak bergeser menuju keseimbangan antara permintaan dan penawaran. 3 Prinsip Penggantian substitution principle, yang mengatakan bahwa properti nilainya selalu ditentukan berdasarkan sejumlah uang yang dipergunakan untuk memperoleh properti pengganti yang sebanding sebagaimana daya guna, harapan keuntungan, manfaat, dan fungsi atas properti tersebut. Properti yang dinilai harus sebanding, maka formulanya adalah sebagai berikut: Nilai Indikasi Properti = Harga jual properti + penyesuaianadjusment. Pendekatan ini dalam PBB-P2 digunakan untuk menentukan NJOP tanah. b. Pendekatan Biaya Economic Estimate Cost Approach Pendekatan ini merupakan suatu pendekatan yang dilaksanakan dengan teknik atau metode pendekatan dengan cara memperkirakan atau menginterpretasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan, menghasilkan, atau membangun properti pada masawaktu sekarang dalam keadaan baru dikurangi dengan keausan, penyusutan, atau depresiasi properti, dan kemudian ditambah dengan perkiraan nilai tanah. Pendekatan biaya dapat dilaksanakan melalui lima langkah dasar pelaksanaan, yaitu: 1 Penilaian tanah dalam keadaan kosong, dengan menggunakan pendekatan data pasar. 2 Interpretasiperkiraan nilai ganti atau reproduksi baru atas perbaikan atau pembangunan yang berlaku saat ini. 3 Penentuan perhitungan penyusutandepresiasi yang terjadi selama umur bangunan. 4 Penentuan Nilai Indikasi Bangunan dengan cara mengurangkan perkiraan nilai gantireproduksi baru dengan keausanpenyusutan bangunan . 5 Nilai objek properti diperoleh dengan cara menambahkan Nilai Indikasi Bangunan dengan Nilai Indikasi Tanah. Metode yang lazim dipergunakan untuk menetapkan nilai reproduksi barunilai ganti adalah Metode Kalkulasi Biaya Cost Approach. Metode ini menghitung nilai properti tanah dan bangunan dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong. Nilai tanah dihitung dengan menggunakan metode perbandingan data pasar. Nilai bangunan dihitung dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Nilai pasar 39 tata Cara Pendaftaran, Pendataan, PenIl aIan, dan PenetaPan bangunan diperoleh dengan mengasumsikan biaya pembangunanpenggantian baru kemudian dikurangi dengan penyusutan pada saat penilaian. Rumus: Nilai Properti = Nilai Tanah + Nilai Bangunan Baru – Penyusutan. Disamping beberapa hal tersebut di atas dalam pelaksanaan pendekatan biaya, masih ada faktor penyusutandepresiasi sebagai akibat penggunaan, pemakaian, dan pendayagunaan properti, dimana yang harus diperhitungkan, yaitu: 1 Penyusutan atau kemerosotan isik Physical Deterioration adalah suatu kehilangan nilai yang diakibatkan oleh kemerosotan, kerusakan, keretakan, kemunduran badanisik properti baik yang nampak ataupun tidak nampak, sehingga wujud, struktur, dan elemen yang ada menjadi menurun nilai harganya. 2 Penyusutan atau keausan fungsional Functional Obsolesence merupakan suatu kerugian atau kehilangan yang melekat pada properti sebagai akibat dari tidak berfungsi atau rusaknya mekanisme alat atau perlengkapan atau tujuan bangunan, sehingga tidak dapat memenuhi tujuan, kenyamanan, dan keselamatan pengguna properti, misalnya, liftescalator rusak, air conditioner tidak dingin atau rusak padahal konstruksi bangunan didesain tanpa ventilasi, pintu sering macettidak dapat dibuka, jendela tidak dapat ditutup dengan benar karena engsel telah lepaskayu mengembang, dan lain-lain. 3 Penyusutan ekonomi Economic Obsolesence yakni suatu kerugian atau kehilangan nilai yang diakibatkan oleh kekuatan-kekuatan di luar properti yang menyangkut faktor-faktor ekonomimoneter atau lingkungan masyarakat. Hal itu terjadi misalnya karena perubahan peraturan pemerintahzoning, perubahan nilai mata uang sebagai akibat krisis moneter, dan lain-lain. c. Pendekatan Pendapatan Income Approach Pendekatan pendapatan ini merupakan suatu teknik penilaian yang menghitung atau memperkirakan pendapatan bersih yang diprosesdianalisis berdasarkan jumlah modal investasi yang menghasilkan pendapatanpenghasilanreturn dari jumlah modal tersebut. Jumlah modal disebut sebagai nilai kapitalisasi, pada hakikatnya adalah sejumlah antisipasi pendapatan tahunan, dikurangi bebanbiaya