Penilaian Kelayakan Usaha 1. Kelayakan Usaha Yayasan Rumah Akal

masa perkenalan yang diperlukan adalah promosi secara besar-besaran dan membutuhkan biaya promosi yang besar. Promosi above the line yang diperlukan untuk memperkuat brand image belum dilaksanakan dengan efektif karena pertimbangan biaya maupun manajemen yang tidak fokus pada pengembangan jaringan. Promosi yang efektif dan pengembangan jaringan merupakan faktor penting yang terkait kuat dengan usaha untuk memperkuat brand image. D. Penilaian Kelayakan Usaha D.1. Kelayakan Usaha Yayasan Rumah Akal Pengelolaan administrasi keuangan Rumah Akal belum berjalan baik. Pencatatan masih dilakukan sebagian, yaitu penerimaan dan pengeluaran di dua tempat kursus yaitu di Cimanggu dan Taman Yasmin. Penerimaan dari usaha lain-lain, seperti royalti fee, franchisee fee, dan penjualan paket Mathmagic belum dikonsolidasikan kedalam laporan keuangan. Sedang seluruh beban pengeluaran dimasukkan ke dalam laporan keuangan kursus. Khusus untuk pengelolaan royalti fee sebesar 10 persen dari uang kursus bulanan para franchisee belum dikelola dengan baik. Beberapa franchisee tidak disiplin membayar setiap bulannya dengan alasan sepi, namun kenyataan di lapangan belum diperiksa secara langsung. Jumlah murid di setiap lokasi kursus juga sulit dipantau karena jauh dari kantor pusat dan tersebar di seluruh Indonesia serta tidak adanya tenaga yang melakukan pemantauan tersebut. Dari 30 franchisee saja apabila jumlah murid hanya mencapai 30 orang, minimal penerimaan royalti fee bisa mencapai sekitar Rp. 15 juta perbulan, namun saat ini rata-rata penerimaan hanya mencapai Rp. 7 juta perbulan. Struktur permodalan Yayasan Rumah Akal berasal dari modal sendiri dan franchise fee dari para franchisee, tanpa bantuan modal dari Bank. Modal awal Yayasan untuk mendirikan usaha ini sebesar Rp. 161 juta, yang sebagian besar adalah tanah dan bangunan yang dijadikan kantor dan ruangan kelas sebesar Rp. 150 juta. Dalam menganalisa laporan keuangan, dipisahkan menjadi dua bagian, yaitu penerimaan dari usaha franchise dan penerimaan dari kursus matematika Mathmagic School. Penerimaan Yayasan Rumah Akal dari usaha franchise adalah: franchise fee, royalti fee dan pembelian paket Mathmagic.. Untuk franchise fee , setiap franchisee membayar Rp. 20 juta untuk 10 tahun masa kontrak. Saat ini rata-rata pertahun setiap bulannya ada satu tambahan franchisee . Royalti fee besarnya 10 persen dari pembayaran kursus siswa perbulan. Sedang dari pembelian paket Mathmagic untuk peserta kursus rata- rata perbulan diperoleh sebesar Rp. 1,5 juta. Penerimaan Yayasan Rumah Akal rata-rata dari usaha franchisenya adalah sebesar Rp.23,5 juta perbulan. Biaya yang dikeluarkan terdiri dari biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap terbesar adalah gaji Pemimpin Yayasan dan Manajer Operasional sebesar Rp. 14,5 juta perbulan. Sedang biaya tetap lainnya adalah biaya listrik, telepon dan internet serta biaya perjalanan transportasi dan promosi rata-rata perbulan sebesar Rp. 1,8 juta. Biaya variabel terdiri dari pengadaan paket Mathmagic sebesar Rp. 940 ribu perbulan. Total biaya yang harus dikeluarkan adalah sebesar Rp. 17,3 juta. Laba perusahaan sebelum pajak dan biaya penyusutan perbulan adalah sebesar Rp. 6,2 juta, sedang laba bersih setelah biaya penyusutan dan pajak perbulan adalah sebesar Rp. 3,8 juta. Perhitungan penerimaan, biaya dan laba rugi Yayasan Rumah Akal dapat dilihat pada rincian pada Tabel 4. Tabel 4. Perhitungan Penerimaan, Biaya dan Laba Rugi Yayasan Rumah Akal No. Uraian Jumlah Perbulan Rp. Prosentase 1. Penerimaan 23.500.000 100,00 2. Biaya operasional 17.283.775 73,55 3. Laba operasional 1-2 6.216.225 26,45 4. Penyusutan 733.333 3,12 5. Laba sebelum bunga dan pajak 3-4 5.482.892 23,33 6. Bunga kredit - 0,00 7. Laba sebelum pajak 5-6 5.482.892 23,33 8. Pajak 2.350.000 10,00 9. Laba setelah pajak 7-8 3.132.892 13,33 10. Proceeds 9+4 3.866.225 16,45 Sumber : Laporan Keuangan Yayasan Rumah Akal dan Wawancara a. Analisis Profit Margin Perolehan tingkat laba bersih sebelum dipotong pajak adalah sebesar 23,33 persen belum optimal karena bisa ditingkatkan lebih baik lagi apabila pengelolaan tagihan royalti fee dapat dilakukan dengan baik. Diasumsikan apabila dengan penambahan satu orang pegawai dengan gaji Rp. 1 juta perbulan dan tagihan bisa dilakukan dengan baik, maka perusahaan mampu menghasilkan laba sampai dengan 39,64 persen, atau apabila sebelumnya laba operasional perbulan sebesar Rp. 6,2 juta, dengan perbaikan manajemen dapat diperoleh laba sebesar Rp.13,2 juta. Tabel. 5. Neraca Yayasan Rumah Akal Tanggal 31 September 2009 Uraian Jumlah Rp. AKTIVA Aktiva lancar: - Kas dan bank 17.144.860 - Piutang lancar 5.750.000 - Persediaan 7.500.000 Total Aktiva Lancar 30.394.860 Aktiva Tetap: - Tanah dan bangunan 150.000.000 - Total Aktiva Tetap 150.000.000 TOTAL AKTIVA 180.394.860 PASIVA Hutang dan Modal: - Hutang Lancar - - Modal 142.800.160 - Laba ditahan 37.594.700 TOTAL PASIVA 180.394.860 Sumber : Laporan Keuangan Yayasan Rumah Akal dan Wawancara b. Analisis Return on Asset Dari total aktiva yang dimiliki sebesar Rp.180.394.860 perusahaan mampu memperoleh laba bersih setelah pajak sebesar Rp.37.594.700 sehingga Ratio Laba terhadap total aset adalah sebesar 20,84 persen yang menunjukkan kemampuan perusahaan memperoleh laba dengan nilai aktiva yang dimiliki dimana semakin besar semakin baik. Pada saat ini dengan jumlah karyawan sebanyak lima orang ditambah dengan pemilik menjadi enam orang, maka rasio laba bersih dibandingkan jumlah karyawan adalah sebesar Rp.522.148,- perorang bulan. Namun dengan menambah satu orang karyawan yang khusus menangani pemantauan penagihan royalti fee dari para franchisee dan asumsi tagihan bisa dikelola lebih baik, maka setiap karyawan rata-rata dapat menghasilkan laba sebesar Rp.1.555.482 perbulan bagi perusahaan. c. Analis Kelayakan Investasi Dasar untuk menilai kelayakan suatu proyek investasi digunakan kriteria yang lazim dalam mengevaluasi layak dan tidak layaknya suatu proyek yang dijalankan dengan menggunakan NPV, IRR dan PBP. Untuk menghitung kelayakan investasi tersebut dilakukan perhitungan proyeksi penerimaan, biaya dan laba rugi selama lima tahun. Asumsi yang digunakan dalam proyeksi tersebut adalah setiap tahunnya terdapat peningkatan penerimaan sebesar 10 persen dan peningkatan biaya operasional sebesar 10 persen pertahun. Perhitungan tersebut dapat dilihat pada lampiran 6 dan 7. Disamping itu dilakukan skenario perhitungan proyeksi apabila ditambahkan satu orang tenaga pengelolaan franchisee sehingga proses penagihan bisa lebih optimal dengan asumsi setiap cabang memiliki 30 orang murid. Perhitungan skenario kedua tersebut dapat dilihat pada lampiran 8 dan 9. 1 NPV Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan discount factor 16 persen Lampiran 10 diketahui bahwa Yayasan Rumah Akal dapat menghasilkan NPV positif Rp. 19.332.509. Berarti usaha Yayasan Rumah Akal layak diteruskan karena jumlah proceeds selama lima tahun kedepan dikurangi biaya investasi yang dikeluarkan dan di-presentvalue-kan dengan discount factor 16 persen nilainya positif Rp. 19.332.509. 2 IRR Berdasarkan perhitungan IRR Lampiran 11 diperoleh IRR Yayasan Rumah Akal sebesar 21,98 persen yang lebih besar dari tingkat bunga pinjaman Bank komersial saat ini yaitu sebesar 14,5 persen. Berarti usaha ini layak diteruskan karena rate pada saat NPV = 0 adalah sebesar 21,98 persen, yang lebih besar dari tingkat bunga pinjaman bank sebesar 14,5 persen sehingga masih ada spread sebesar 7,48 persen. Dan bila dibandingkan dengan bunga deposito bank komersial sebesar 9 persen pertahun, maka nilai IRR 21,98 persen masih jauh diatas bunga deposito sehingga modal yang dimiliki akan lebih menguntungkan apabila ditanamkan pada usaha ini daripada disimpankan dalam bentuk deposito di bank. 3 PBP Berdasarkan perhitungan Lampiran 12, PBP usaha Yayasan Rumah Akal adalah 1249 hari 3 tahun 5 bulan. Berarti investasi sebesar Rp. 161 juta yang telah dikeluarkan mencapai titik impas setelah 1249 hari, lebih singkat dibandingkan dengan umur ekonomis dari jenis investasi terbesar yang dikeluarkan yaitu bangunan yang umur ekonomisnya mencapai 10 tahun. Dari seluruh kriteria investasi di atas menunjukkan hasil bahwa usaha ini layak diteruskan meskipun masih belum optimal, karena dengan jumlah franchisee yang ada dan manajemen yang baik dapat dihasilkan struktur penerimaan yang lebih baik. D.2. Kelayakan Usaha Lokasi Kursus Perhitungan kelayakan usaha dilakukan dengan mengacu penerimaan dan biaya yang dikeluarkan dari tiga lokasi kursus, yaitu Taman Yasmin, Bukit Cimanggu dan Indraprasta. Mesing-masing lokasi yang dikaji saat ini memiliki 47 murid, 52 murid dan 152 murid dan telah berjalan selama tiga dan empat tahun. Ketiga tempat kursus tersebut memiliki perbedaan dalam hal biaya investasi yang dikeluarkan terkait dengan biaya sewa gedung yang digunakan serta perkembangan usaha yang telah berjalan. Prediksi perkembangan ke depan berbeda-beda karena faktor lokasi dan keterbatasan ruangan. Setiap ruang kelas apabila dimanfaatkan secara maksimal, dapat digunakan untuk mendidik limapuluh orang anak, dimana setiap hari dalam satu minggu diadakan lima sesi kursus, dan jumlah murid setiap kelas adalah lima orang anak. Perbedaan dari ketiga tempat kursus tersebut dapat dilihat pada Tabel 7 dibawah ini. Lokasi kursus di Perumahan Taman Yasmin berada di kompleks ruko di pinggir jalan utama perumahan memiliki potensi berkembang cukup baik karena developer perumahan masih agresif membangun. Namun tenpat kursus ini memiliki keterbatasan ruangan yaitu hanya dua kelas, sehingga setelah mencapai 100 anak tidak dapat berkembang lagi, kecuali dilakukan investasi perluasan ruangan. Tabel 6. Perbedaan Lokasi Kursus dan Perkembangan Usaha Taman Yasmin Bukit Cimanggu Indraprasta Jumlah murid saat ini 47 52 152 Lokasi Kompleks Ruko di jalan utama Perumahan Di dalam perumahan Di pinggir jalan Raya Jumlah guru orang 2 2 3 Gedung Sewa Rp. 9 jutatahun Sewa Rp. 7,5 jutabulan Sewa Rp. 12 jutatahun Perkembangan jumlah murid historical : Tahun 2006 Tahun 2007 Tahun 2008 Tahun 2009 30 40 47 30 50 50 52 50 100 152 Pertumbuhan rata-rata 25 2 76 Kapasitas kelas maksimal 100 200 200 Prediksi perkembangan jumlah murid Tahun ke-1 Tahun ke-2 Tahun ke-3 Tahun ke-4 Tahun ke-5 Tahun ke-6 Tahun ke-7 59 74 92 100 100 100 100 60 60 60 60 60 60 60 200 200 200 200 200 200 200 Lokasi kursus di Perumahan Bukit Cimanggu berada di dalam kompleks perumahan yang sudah mapan dimana developer perumahannya tidak lagi melakukan pengembangan perumahan sehingga diprediksi perkembangan kursus di lokasi ini akan cenderung stagnan, dan hal tersebut sudah dapat dilihat dimana selama empat tahun berdiri, perkembangan rata-rata jumlah murid hanya dua persen. Untuk lokasi kursus di Indraprasta berada di perumahan Indraprasta bagian terluar, terletak di pinggir jalan raya, mudah diakses kendaraan umum. Perkembangan jumlah murid selama tiga tahun berjalan sangat pesat, sehingga dapat diprediksi masih bisa berkembang baik ke depan, namun karena keterbatasan jumlah ruangan, maka setelah mencapai jumlah 200 anak, tidak dapat bertambah lagi, kecuali dilakukan investasi perluasan ruangan. Sumber penerimaan Franchisee adalah dari biaya kursus setiap siswa setiap bulannya Rp.175.000 perbulan. Biaya yang dikeluarkan terdiri dari biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap terdiri dari: gaji manajerpemilik, gaji guru, biaya sewa gedung, biaya listrik dan komunikasi, biaya promosi serta biaya penyusutan. Sedang biaya variable terdiri dari royalti fee, peralatan pendidikan dan alat tulis menulis. Biaya tetap terbesar adalah gaji manajer atau pengelola usaha sebesar Rp. 1,5 juta perbulan dan gaji pengajar sebesar Rp. 1 juta perorang perbulan. Untuk Bukit Cimanggu dan Taman Yasmin dikelola oleh satu orang Manajer, sehingga biaya yang dibebankan ke masing-masing lokasi dibagi dua. Biaya sewa gedung berbeda untuk setiap lokasi, dimana Taman Yasmin Rp. 9 juta pertahun, Bukit Cimanggu Rp. 7,5 juta pertahun dan Indraprasta Rp. 12 juta pertahun. Biaya listrik dan komunikasi sebesar Rp. 500.000 perbulan untuk Taman Yasmin dan Bukit Cimanggu sedang Indraprasta lebih besar karena ruangan dan murid lebih banyak yaitu sebesar Rp. 750.000 perbulan. Biaya variabel terdiri dari biaya royalti fee sebesar 10 persen dari biaya kursus peranak, biaya pengadaan paket Mathmagic Rp. 100.000 per anak pertahun dan biaya alat tulis sebesar Rp. 25.000 peranak pertahun. Tabel 7. Perhitungan Penerimaan, Biaya dan Laba Rugi Taman Yasmin Periode 1 Januari 2009 sampai dengan 30 September 2009 Uraian Jumlah Rp. Prosentase Penerimaan 74,025,000 100.00 Biaya operasional 47,808,750 64.58 Laba operasional 26,216,250 35.42 Penyusutan 13,500,000 18.24 Laba sebelum bunga dan pajak 12,716,250 17.18 Bunga kredit - - Laba sebelum pajak 12,716,250 17.18 Pajak 3,670,275 4.96 Laba setelah pajak 9,045,975 12.22 Proceeds 22,545,975 30.46 Sumber : Laporan Keuangan Taman Yasmin dan Wawancara Tabel 8. Perhitungan Penerimaan, Biaya dan Laba Rugi Bukit Cimanggu Periode 1 Januari 2009 sampai dengan 30 September 2009 Uraian Jumlah Rp. Prosentase Penerimaan 81,900,000 100.00 Biaya operasional 53,940,000 65.86 Laba operasional 27,960,000 34.14 Penyusutan 12,375,000 15.11 Laba sebelum bunga dan pajak 15,585,000 19.03 Bunga kredit - - Laba sebelum pajak 15,585,000 19.03 Pajak 3,914,400 4.78 Laba setelah pajak 11,670,600 14.25 Proceeds 24,045,600 29.36 Sumber : Laporan Keuangan Bukit Cimanggu dan Wawancara Tabel 9. Perhitungan Penerimaan, Biaya dan Laba Rugi Indraprasta Periode 1 Januari 2009 sampai dengan 30 September 2009 Uraian Jumlah Rp. Prosentase Penerimaan 239,400,000 100.00 Biaya operasional 103,440,000 43.21 Laba operasional 135,960,000 56.79 Penyusutan 15,750,000 6.58 Laba sebelum bunga dan pajak 120,210,000 50.21 Bunga kredit - - Laba sebelum pajak 120,210,000 50.21 Pajak 19,034,400 7.95 Laba setelah pajak 101,175,600 42.26 Proceeds 116,925,600 48.84 Sumber : Laporan Keuangan Indraprasta dan Wawancara Dari ketiga tempat kursus diatas, terlihat bahwa ketiganya memiliki profit marjin cukup baik, dan yang menghasilkan profit marjin terbesar adalah Mathmagic yang berlokasi di Indraprasta laba bersih setelah pajak sebesar 42,26 persen, karena jumlah muridnya paling banyak. Pemilihan lokasi menjadi faktor utama yang menentukan perkembangan usaha ke depan, semakin strategis lokasinya semakin besar potensi pengembangan usaha ke depan. Lokasi kursus di Taman Yasmin masih memiliki potensi perkembangan usaha ke depan namun tidak sepesat Indraprasta, dengan pertumbuhan rata- rata pertahun sebesar 25 persen selama ini, didukung dengan masih berkembangnya perumahan Taman Yasmin serta lokasi tempat kursus yang berada di jalan utama kompleks yang juga menjadi jalur lalu lintas kendaraan umum cukup mendukung perkembangan ke depan. Laba bersih setelah pajak yang dicapai pada tahun yang ketiga hanya 12.22 persen namun dengan mempertimbangkan potensi perkembangan ke depan dengan bertambahnya jumlah murid, maka usaha ini masih memiliki prospek yang cukup baik. Lokasi kursus di Bukit Cimanggu diperkirakan tidak berkembang lagi karena terletak di perumahan lama yang saat ini tidak lagi berkembang secara agresif. Laba bersih seteleh pajak yang diperoleh pada tahun 2009 adalah sebesar 14.24 persen, lebih baik dari Taman Yasmin, namun prediksi ke depan terkait dengan perkembangan jumlah murid, maka Taman Yasmin akan mendapatkan laba bersih yang lebih baik. a. Analisis Pulang Pokok Perhitungan Analisis Pulang Pokok terdapat tiga skenario dari tiga lokasi kursus karena biaya variabel dan biaya tetap berbeda-beda sehingga titik impas dari ketiga lokasi tersebut juga berbeda-beda. Bukit Cimanggu mencapai titik impas ketika jumlah muridnya mencapai 32 anak, Taman Yasmin 38 Anak dan Indraprasta 48 anak. Perbedaan tersebut disebabkan berbedanya biaya variabel dan biaya tetap yang harus dikeluarkan di masing- masing lokasi. Perbedaan tersebut dapat dilihat pada tabel dibawah ini. Tabel 10. Perhitungan Break Even Analysis Franchisee Taman Yasmin Bukit Cimanggu Indraprasta Penerimaan biaya kursus peranak perbulan 175.000 175.000 175.000 Pengeluaran : Biaya Variabel : • Royalti Fee 17.500 17.500 7.500 • Peralatan pendidika 8.333 8.333 8.333 • Alat tulis menulis 2.083 2.083 2.083 Jumlah Biaya Variabel 27.917 27.917 27.917 Biaya Tetap : • Penyusutan 1.500.000 1.375.000 1.750.000 • Gaji guru 2.000.000 2.000.000 2.000.000 • Gaji manajerpemilik 750.000 750.000 1.500.000 • Listrik dan telepon 500.000 500.000 750.000 • Sewa gedung 750.000 62.500 1.000.000 Jumlah Biaya Tetap 5.500.000 4.687.500 7.000.000 Perhitungan Titik Impas : Biaya Tetap FC 5.500.000 4.687.500 7.000.000 Biaya Variabel AVC 27.917 27.917 27.917 Biaya kursus P 175.000 175.000 175.000 P-AVC 147.083 147.083 147.083 BEP 37,39 31,87 47,59 b. Analis Kelayakan Investasi Dasar untuk menilai kelayakan suatu proyek investasi digunakan kriteria yang lazim dalam mengevaluasi layak dan tidak layaknya suatu proyek yang dijalankan dengan menggunakan NPV, IRR dan PBP Tabel 11. Dari ketiga lokasi kursus diperoleh hasil perhitungan sebagai berikut : Tabel 11. Perbandingan NPV, IRR dan PBP NPV IRR PBP Taman Yasmin Rp. 307.401.287 38,29 3,98 Tahun Bukit Cimanggu Rp. 164.479.883 47,83 2,16 Tahun Indraprasta Rp. 988.484.296 55,06 1,61 Tahun 1 NPV Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan discount factor 16 persen lampiran 17, 24 dan 31 diketahui bahwa ketiga lokasi kursus dapat menghasilkan NPV positif. Hal ini mengindikasikan bahwa usaha franchise Mathmagic layak dilaksanakan. Dari ketiga lokasi diatas yang terbesar adalah Indraprasta, karena jumlah murid yang paling banyak serta prospek pengembangan ke depan paling baik, yang disebabkan faktor lokasi yang paling strategis. 2 IRR Berdasarkan perhitungan IRR diperoleh IRR yang lebih besar dari tingkat suku bunga bank komersial 14.5 lampiran 18, 25, 32, dimana IRR yang terbesar adalah Indraprasta 55,06 diikuti Bukit Cimanggu 47,83 sedang Taman Yasmin yang terkecil 38,39. 3 PBP Berdasarkan perhitungan, PBP ketiga lokasi cukup baik, dimana Indraprasta yang paling singkat, yaitu 1,61 tahun diikuti oleh Bukit Cimanggu 2,16 tahun dan yang paling lama adalah Taman Yasmin 3,98 tahun. Perhitungan PBP ketiga lokasi tersebut dapat dilihat pada lampiran 31, 32, 33. Apabila dibandingkan dengan umur ekonomis proyek maka investasi dapat dikembalikan dalam jangka waktu yang lebih pendek dari jangka waktu umur ekonomis proyek investasi, yaitu 10 tahun. Dari ketiga indikator kelayakan investasi diatas NPV, IRR dan PBP dapat disimpulkan bahwa usaha franchise Mathmagic layak dikembangkan. Dan apabila dibandingkan dari ketiga lokasi diatas, maka pengembangan usaha yang paling menguntungkan adalah Indraprasta, meskipun investasi awal yang dikeluarkan lebih besar karena menyewa lokasi yang lebih strategis, namun perkembangan jumlah murid yang diperoleh juga jauh lebih besar sehingga pengembalian investasi yang dilakukan lebih besar dibandingkan kedua lokasi yang lainnya.

E. Place Tempat