C. Kontrak Kerja Konstruksi
Istilah kontrak kerja konstruksi merupakan terjemahan dari construction contract. Kontrak kerja konstruksi merupakan kontrak yang dikenal dalam
pelaksanaan konstruksi bangunan, baik yang dilaksanakan oleh pemerintah maupun swasta.
104
Kontrak kerja konstruksi yang dilakukan oleh pengguna jasa dan juga penyedia jasa terjadi karena adanya kata sepakat antara kedua belah pihak.
Sedangkan kesepakatan adalah persesuaian pernyataan kehendak antara para pihak.
105
Setiap Perjanjian yang dibuat oleh para pihak akan menimbulkan akibat hukum. Akibat hukum adalah timbulnya hak dan kewajiban, hak adalah suatu
kenikmatan dan kewajiban adalah suatu beban.
106
Kontrak kerja konstruksi menurut Pasal 1 ayat 5 UU Jasa Konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan
penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi. Dokumen yang dimaksud adalah surat-surat yang berkaitan dengan kegiatan konstruksi. Konstruksi
merupakan susunan model, letak dari suatu bangunan. Adapun dokumen-dokumen yang berkaitan erat dengan kontrak konstruksi, adalah :
UU Jasa Konstruksi mengatur akibat hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa, dimana penyedia jasa
berkewajiban untuk menyelesaikan suatu pekerjaan konstruksi sesuai apa yang telah diperjanjikan dengan pengguna jasa sebelumnya. Sedangkan pengguna jasa berhak
atas suatu pekerjaan konstruksi yang telah dikerjakan oleh penyedia jasa.
107
1. surat perjanjian yang ditandatangani oleh pengguna jasa dan penyedia jasa;
104
Salim, Hukum Kontrak Teori Teknik Penyusunan Kontrak Jakarta: Sinar Grafika, 2009, hlm. 90.
105
Ibid.
106
Ibid.
107
Salim H.S, Perkembangan Hukum Kontrak di Indonesia Jakarta: Sinar Grafika, 2003, hlm. 90.
Universitas Sumatera Utara
2. dokumen lelang, yaitu dokumen yang disusun oleh pengguna jasa yang
merupakan dasar bagi penyedia jasa untuk menyusun usulan atau penawaran untuk pelaksanaan yang berisi lingkup tugas dan persyaratannya umum dan
khusus, teknis, dan administratif, kondisi kontrak; 3.
usulan atau penawaran, yaitu dokumen oleh penyedia jasa berdasarkan dokumen lelang yang berisi metode, harga penawaran, jadwal waktu, dan sumer daya;
4. berita acara yang berisi kesepakatan antara pengguna jasa dan penyedia jasa
selama proses evaluasi usulan atau penawaran oleh pengguna jasa antara lain klarifikasi atas hal-hal yang menimbulkan keraguan.
5. surat pernyataan dari pengguna jasa menyatakan menerima dan menyetujui
usulan atau penawaran dari penyedia jasa; 6.
surat pernyataan dari penyedia jasa yang menyatakan kesanggupan untuk melaksanakan pekerjaan.
Kontrak konstruksi atau perjanjian pemborongan juga merupakan salah satu perjanjian untuk melakukan pekerjaan, dalam Bab 7A Buku III KUHPerdata tentang
“Perjanjian untuk Melakukan Pekerjaan” terdapat tiga macam perjanjian yaitu: 1.
perjanjian kerja atau perburuhan; 2.
perjanjian pemborongan pekerjaan; dan 3.
perjanjian melakukan jasa-jasa tertentu. Dilihat dari obyeknya, perjanjian pemborongan bangunan mirip dengan
perjanjian lain yaitu perjanjian kerja dan perjanjian melakukan jasa, yaitu samasama menyebutkan bahwa pihak yang satu menyetujui untuk melaksanakan pekerjaan
pihak lain dengan pembayaran tertentu.
108
108
Salim, H.S, Op. Cit., hlm.90.
Perbedaannya satu dengan yang lainnya ialah bahwa pada perjanjian kerja terdapat hubungan kedinasan atau kekuasaan
Universitas Sumatera Utara
antara buruh dengan majikan. Pada pemborongan bangunan dan perjanjian melakukan jasa tidak ada hubungan semacam itu, melainkan melaksanakan
pekerjaan yang tugasnya secara mandiri.
109
Adanya kontrak antara pengguna jasa dan penyedia jasa ini, berfungsi untuk memberikan kepastian hukum para pihaknya dan menggerakkan hak milik sumber
daya dari nilai ekonomi yang lebih rendah menjadi nilai ekonomi yang lebih tinggi.
110
Di dalam Pasal 1604 KUH Perdata dikenal adanya dua macam kontrak konstruksi, yaitu :
111
1. perjanjian pemborongan dimana pemborong hanya melakukan pekerjaan saja;
2. perjanjian pemborongan dimana pemborong selain melakukan pekerjaan juga
menyediakan bahan-bahannya. Kedua jenis kontrak ini terdapat perbedaan dalam hal tanggungjawab si
pemborong atas hasil pekerjaan yang diperjanjikan. Dalam hal pemborongan harus menyediakan bahan-bahannya dan hasil pekerjaannya, apabila musnah sebelum
diserahkan maka kegiatan itu ditanggung oleh pemborong kecuali jika pemberi tugas itu lalai untuk menerima hasil pekerjaan tersebut.
112
Apabila pemborong hanya harus melakukan pekerjaan dan hasil pekerjaannya itu musnah, maka pemborong hanya
bertanggung jawab atas kemusnahan itu selama hal itu terjadi karena kesalahannya. Ketentuan yang terakhir ini mengandung maksud bahwa akibat suatu peristiwa diluar
kesalahan salah satu pihak, yang menimpa bahan-bahan yang telah disediakan oleh pihak yang memborongkan, ditanggung oleh pihak pemborong.
113
109
Ibid.
110
Salim, H. Abdullah dan Wiwiek Wahyuningsih, Perancangan Kontrak Memorandum of Understanding Jakarta: Sinar Grafika, 2007, hlm. 23.
111
Nazarkhan Yasin, Op. Cit., Hlm. 29.
112
Ibid., hlm. 30.
113
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1607 KUH Perdata mengatakan jika musnahnya hasil pekerjaan tersebut terjadi di luar kesalahankelalaian pemborong sebelum penyerahan
dilakukan, sedangkan pemberi tugas pun tidak lalai untuk memeriksa dan menyetujui hasil pekerjaan itu, maka pemborong tidak berhak atas harga yang dijanjikan, kecuali
jika barang itu musnah karena bahan-bahannya cacat. Dari ketentuan tersebut diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa kedua belah pihak menderita kerugian akibat
kejadian yang tak disengaja yang memusnahkan pekerjaan itu. Pihak yang memborongkan kehilangan bahan-bahan yang telah disediakan olehnya sedangkan
pihak pemborong kehilangan tenaga dan biaya yang telah dikeluarkan untuk menggarap pekerjaan.
114
Mengenai isi perjanjian pemborongan di dalam KUHPerdata tidak ditentukan maka para pihak yaitu pihak pengembang dan pemborong bebas menentukan isi dari
perjanjian tersebut. Hal ini sesuai dengan asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata.
Pihak yang memborong hanya dapat menuntut penggantian kerugian apabila ia dapat membuktikan adanya kesalahan dari si pemborong.
Sedangkan pihak pemborong hanya akan dapat menuntut harga yang dijanjikan apabila ia berhasil membuktikan bahwa bahan-bahan yang disediakan oleh pihak
lawan itu mengandung cacat-cacat yang menyebabkan kemusnahan pekerjaannya.
115
1. Memenuhi syarat sebagai suatu kontrak.
Para pihak bebas membuat kontrak dan mengatur sendiri isi kontrak tersebut, sepanjang memenuhi ketentuan sebagai berikut :
2. Tidak dilarang oleh undang-undang.
3. Sesuai dengan kebiasaan yang berlaku.
114
R. Subekti, Pokok-Pokok Hukum Perikatan Jakarta: Intermassa, 2001, hlm. 3.
115
Mariam Darus Badrulzaman, KUHPerdata Buku III Hukum Perikatan Dengan Penjelasan Bandung: Alumni, 1997, hlm. 29.
Universitas Sumatera Utara
4. Sepanjang kontrak tersebut dilaksanakan dengan itikad baik.
116
Hubungan hukum merupakan hubungan antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang menimbulkan akibat hukum dalam bidang konstruksi, yakni timbulnya hak
dan kewajiban di antara para pihak. Akibat hukum tersebut dimulai sejak ditandatanganinya kontak konstruksi oleh pengguna jasa dan penyedia jasa.
Berikut unsur-unsur yang harus ada dalam suatu kontrak konstruksi, yaitu : 1.
adanya subjek, yaitu pengguna jasa dan penyedia jasa; 2.
adanya objek, yaitu konstruksi; 3.
adanya dokumen yang mengatur hubungan antara pengguna jasa dan penyedia jasa.
Kontrak konstruksi juga ditemukan pengertiannya di dalam Black Law Dictionary, disebutkan:
117
Artinya, kontrak konstruksi adalah suatu tipe perjanjian atau kontrak yang direncanakan dan dispesifikasikan khusus untuk konstruksi yang dibuat menjadi
bagian dari perjanjian itu sendiri dan biasanya kontrak konstruksi tersebut pada umumnya dijamin dengan kinerja dan pembayaran untuk melindungi subkontraktor
dan kedua pihak sebagai pemilik bangunan sebagai dasar dari perjanjian tersebut. “contract constructionis : Type of contract in which plans and specification
for construction are made a part of contract itself and commonly it secured by performance and payment bond to protect both subcontractor and party
for whom building is bring construction.”
118
1. adanya kontrak,
Unsur-unsur kontrak konstruksi yang terdapat pada definisi di atas adalah :
116
Munir Fuady, Hukum Kontrak Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1999, hlm. 30.
117
Andrew Sriro, Sriro’s Desk Reference of Indonesian Law Jakarta: Equinox Publishing, 2005, hlm. 37.
118
Salim, H.S, Op. Cit., hlm.90.
Universitas Sumatera Utara
2. perencanaan,
3. pembangunan,
4. melindungi subkontraktor dan pemilik bangunan.
Menurut PP Penyelenggaraan Jasa Konstruksi Pasal 20 ayat 3 bentuk-bentuk kontrak konstruksi terdiri atas :
1. Kontrak konstruksi berdasarkan imbalan
Dari aspek ini bentuk kontrak konstruksi didasarkan pada cara menghitung biaya pekerjaan atau harga borongan yang akan dicantumkan dalam kontrak. Berikut
beberapa macam jenis kontrak konstruksi berdasarkan aspek perhitungan biaya: a.
Fixed lump sum price Kontrak fixed lump sum price adalah suatu kontrak di mana volume
pekerjaan yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diuku ulang. Kontrak Kerja Konstruksi dengan bentuk imbalan lump sum, merupakan kontrak jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses
penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah.
119
Pada pelelangan dengan bentuk imbalan lump sum, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya
kesalahan aritmatik, maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan hanya boleh dilakukan pada salah satu atau volume pekerjaan atau harga satuan,
dan semua risiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi
119
Pasal 21 ayat 6 PP 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
Universitas Sumatera Utara
tanggung jawab sepenuhnya penyedia jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak nilai pekerjaan.
120
b. Unit price
Kontrak unit price adalah kontrak di mana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang
untuk menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan. Kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan harga satuan atau unit, merupakan
kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuanunsur pekerjaan
dengan spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan oleh penyedia jasa.
121
Pada pelelangan dengan bentuk imbalan harga satuan dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya
kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat berubah, akan tetapi harga satuan tidak boleh diubah. Koreksi aritmatik hanya boleh dilakukan pada
perkalian antara volume dengan harga satuan atau penjumlahan hasil perkalian volume dengan harga satuan. Semua risiko akibat perubahan karena adanya
koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya penyedia jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga penawaran terkoreksi. Selanjutnya harga
penawaran terkoreksi menjadi harga kontrak nilai pekerjaan. Harga satuan juga menganut prinsip Lump Sum.
122
120
Lihat penjelasan Pasal 21 ayat 1 PP 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
121
Pasal 21 ayat 2 PP 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
122
Lihat penjelasan Pasal 21 ayat 2 PP 29 Tahun 2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
Universitas Sumatera Utara
c. Biaya tambah imbalan jasa cost plus fee
Bentuk kontrak seperti ini maksudnya kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu, sedangkan jenis pekerjaan dan
volumenya belum diketahui dengan pasti. Penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk
persentase dari biaya misalnya 10. Dalam hal ini tidak ada batasan mengenai besarnya biaya seperti batasan apa saja yang dapat dikategorikan sebagai biaya
selain yang sudah jelas seperti biaya bahan, peralatan, alat bantu, upah, sewa, dan lain-lain ditambah imbalan jasa yang telah disepakati kedua belah pihak.
123
Kekurangan dari kontrak ini adalah pengguna jasa kurang dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan terjadi. Pemilik harus menempatkan staf untuk
memonitor kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang ditagih benar-benar dikeluarkan.
124
d. Gabungan antara lump sum dan unit price
Kontrak kerja jenis ini merupakan gabungan antara lump sun dengan unit price dan atau tambah imbalan jasa dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan
sejauh yang disepakati para pihak dalam kontrak kerja konstruksi. Secara teknis, hal ini tidak dapat dihindari karena dalam suatu pekerjaan proyek besar yang
kompleks, yang memungkinkan beberapa pekerjaan belum dapat ditentukan volumenya pada awalnya sehingga untuk pekerjaan ini diberlakukan bentuk harga
satuan.
125
e. Aliansi
123
Nazarkhan Yasin, Op. Cit., hlm. 29.
124
Wulfram I. Ervianto, Manajemen Proyek Konstruksi Yogyakarta: Andi, 2007, hlm. 120.
125
Nazarkhan Yasin, Op. Cit., hlm. 27.
Universitas Sumatera Utara
Kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan aliansi merupakan kontrak pengadaan jasa, yang mana harga kontrak referensi ditetapkan ruang lingkupnya,
sedangkan volume pekerjaannya belum diketahui atau pun diperinci secara pasti. Pembayaran pekerjaannya dilakukan secara biaya tambah imbalan jasa dengan
suatu pembagian tertentu yang disepakati bersama atas penghematan atau pun biaya lebih yang timbul dari perbedaan biaya sebenarnya dan harga kontrak
referensi. Inti atau unsur dari kontrak ini yaitu : 1
harga kontrak referensi ditetapkan lingkupnya; 2
volume pekerjaan belum diketahui atau diperinci secara pasti; 3
pembayaran dilakukan secara tambah imbal jasa; 4
adanya kesepakatan; 5
adanya harga perbedaan biaya sebenarnya dan hara kontrak referensi. 2.
Kontrak konstruksi berdasarkan jangka waktu pelaksanaan pekerjaan Kontrak konstruksi berdasarkan jangka waktunya merupakan suatu kontrak
atas perjanjian yang disepakati oleh kedua belah pihak. Di dalam kontrak tersebut ditentukan lamanya kontrak kerja konstruksi dilaksanakan.
126
Kontrak ini dapat
dibedakan menjadi 2 macam, yaitu :
127
a. Tahun tunggal
Merupakan pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai selama 1 satu tahun.
b. Tahun jamak
Merupakan pekerjaan yang pendanaan dan pelaksanaannya direncanakan selesai lebih dari 1 satu tahun.
126
Salim H.S, Op. Cit., hlm. 94.
127
Lihat Penjelasan PP Penyelenggaraan Jasa Konstruksi Pasal 20 ayat 3 huruf b.
Universitas Sumatera Utara
3. Kontrak konstruksi berdasarkan cara pembayaran hasil pekerjaan
Kontrak kerja konstruksi ini merupakan penggolongan kontrak berdasarkan cara pembayaran yang dilakukan oleh pengguna jasa, apakah sesuai kemajuan atau
secara berkala. Kontrak jenis ini terbagi menjadi 2 macam, yaitu : a.
Sesuai kemauan pekerjaan Bentuk kontrak dengan sistem ini, pembayaran kepada penyedia jasa
dilakukan atas dasar prestasi atau kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dngan ketentuan dalam kontrak.
128
Dengan kata lain kontrak yang pembayaran hasil pekerjaannya dilakukan dalam beberapa tahapan dan bisa juga pembayaan
dilakukan sekaligus pada saat pekerjaan fisik selesai 100 turn key atau lebih tepatnya disebut “pra pendanaan penuh”.
129
Turnkey Project adalah suatu proyek dimana pelaksanaan pekerjaan dimulai dari pra desain sampai dengan selesai
bangunan fisik beserta seluruh kelengkapannya design build, dan diserahkan kepada pengguna jasa atau penyedia jasa sedangkan pembayaran seluruh biaya
baik pra desain hingga konstruksi fisik dilakukan setelah proyek selesai dikerjakan dan dapat diterima oleh pengguna jasa.
130
Ketentuan turnkey project adalah :
131
1 jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan selesai
dilaksanakan; 2
pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian bersama yang menunjukkan bahwa pekerjaan telah dilaksanakan sesuai dengan kriteria
kinerja yang telah ditetapkan.
128
Nazarkhan Yasin, Op. Cit., hlm. 34.
129
Ibid.
130
http:dokumen.tipsdocumentsekonomi-proses.html diakses pada tanggal 13 Maret 2016.
131
http:pengadaan-barang-jasa.blogspot.co.id201405kontrak-terima-jadi-turnkey- kontrak.html diakses pada tanggal 13 Maret 2016.
Universitas Sumatera Utara
b. Pembayaran secara berkala
Dalam bentuk kontrak ini, prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui pengguna jasa dibayar sesuai prestasi
tersebut. Kelemahan cara ini adalah berapa pun kecilnya prestasi Penyedia Jasa pada satu bulan tertentu dia tetap harus dibayar. Hal ini sangat mempengaruhi
prestasi pekerjaan yang seharusnya dicapai sesuai jadwal pelaksanaan sehingga dapat membahayakan waktu penyelesaian.
132
1. Kontrak perencanaan konstruksi
Kontrak kerja konstruksi juga dapat digolongkan berdasarkan atas jenis usaha atau pekerjaan yang dilakukan oleh penyedia jasa Pasal 4 UU Jasa Konstruksi.
Kontrak jenis ini dapat dibagi menjadi 3 macam, yaitu:
Kontrak jenis ini merupakan kontrak yang dibuat oleh masing-masing pihak. Salah satu pihak, yaitu pihak perencana memberikan layanan jasa perencanaan
dalam pekerjaan konstruksi. Layanan jasa perencananaan tersebut meliputi rangkaian kegiatan atau bagian dari kegiatan mulai dari studi pengembangan sampai dengan
penyusunan dokumen kontrak kerja konstruksi. 2.
Kontrak pelaksanaan konstruksi Kontrak jenis ini merupakan kontrak antara orang perorangan atau badan
usaha dengan pihak lainnya dalam pelaksanaan konstruksi. 3.
Kontrak pengawasan konstruksi Kontrak jenis ini merupakan kontrak antara orang perorangan atau badan
usaha lainnya dalam pengawasan konstruksi. Penggolongan yang paling esensi dalam kontrak kerja konstruksi adalah
penggolongan berdasarkan atas jenis usahanya, yaitu kontrak perencanaan, kontrak
132
Nazarkhan Yasin, Op .Cit., hlm. 36.
Universitas Sumatera Utara
pelaksanaan konstruksi, dan kontrak pengawasan. Apabila ketiga kontrak ini dilaksanakan maka di dalamnya akan dituangkan pula kontrak berdasarkan imbalan,
jangka waktunya, dan cara pembayarannya.
133
D. Penyelesaian Sengketa Konstruksi
Kategori