c. Menyelesaikan pembanguan seluruh proyek secara lengkap sesuai dengan rencana yang sudah disetujui dan sebab itu oleh pemerintah diberi
kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi kepada pengembang. Selain hal-hal yang telah disebutkan diatas, berdasarkan Pasal 144 dan 145
UU Nomor 1 Tahun 2011 badan hukum selaku penyelenggara pembangunan perumahan juga dilarang untuk :
a. Badan Hukum yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan kawasan permukiman, dilarang mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan
utilitas umum di luar fungsinya. b. Badan hukum yang belum menyelesaikan status hak atas tanah lingkungan
hunian atau lingkungan siap bangun, dilarang menjual satuan permukiman. c. Badan hukum yang belum memperoleh izin lokasi dilarang utuk
melakukan peralihan atau pelepasan hak atas tanah.
C. Mekanisme Administrasi Pertanahan Bagi Pelaksanaan
pembangunan Perumahan
1. Instrumen yuridis perizinan dan administrasi pertanahan dalam proses pengembangan perumahan
Instrumen yuridis yang berkaitan dengan perizinan pengembangan perumahan antara lain PMNA Ka.BPN Nomor 2 Tahun 1993 tentang Tata Cara
Memperoleh Izin Lokasi dan Hak atas Tanah dalam Rangka Penanaman Modal, PMNAKa. BPN Nomor 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi, Peraturan Kepala
BPN Nomor 2 Tahun 2011 tentang Pedoman Pertimbangan Teknis Pertanahan
Universitas Sumatera Utara
dalam Penerbitan Izin Lokasi, Penetapan Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah, Perda Tingkat I Sumatera Utara Nomor 6 Tahun 1995 tentang Penyerahan
Sebagian Urusan Pemerintahan Propinsi Daerah Tingkat I Sumatera Utara di Bidang Perumahan kepada Pemerintah Daerah Tingkat II, Perda Tingkat II Medan
No. 9 Tahun 2002 tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan, dan Perda Tingkat II Deli Serdang Nomor 11 Tahun 1995 tentang Izin Mendirikan
Bangunan Yang Peruntukannya Di Luar Bangunan Industri. Sedangkan instrumen Yuridis yang berkaitan dengan administrasi
pertanahan bagi penyelenggaraan perumahan antara lain PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, PP Nomor 38 Tahun 2007 tentang Pembangian
Urusan Pemerintahan anatara Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah daerah KabupatenKota, Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006
tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Keputusan Presiden Nomor 34 Tahun 2003 tentang Kebijakan Nasional di
Bidang Pertanahan, dan Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran
Tanah Tertentu. 2. Mekanisme pelaksanaan pembangunan perumahan
Pembangunan perumahan harus dilaksanakan berdasarkan prosedur yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan agar tujuan penyelenggaraan
perumahan dapat tercapai secara efektif. Prosedur dan ketentuan yang wajib dilakukan oleh pengembang perumahan adalah :
Universitas Sumatera Utara
a. Tahap persiapan Tahap persiapan sebagai langkah pertama yang dilakukan dalam
penyelenggaraan pembangunan perumahan dan permukiman, yaitu mengajukan usulan pembangunan perumahan kepada pemerintah kabupatenkota untuk
mendapat penilaian. Pada tahap ini, kewenangan pemerintah kabupatenkota berdasarkan Pasal 3 huruf a angka 2 Perda Tingkat I Sumatera Utara Nomor 6
Tahun 1995 antara lain pemberian rekomendasi pengadaan tanah untuk perumahan sampai dengan 5ha, pemberian rekomendasi izin lokasi perumahan,
mengatur dan menelola proses penyerahan prasarana dan sarana lingkungan serta utilitas umum, dan izin pembangunan komplek perumahan sampai dengan 200
unit rumah. Hasil akhir tahap persiapan ini merupakan rekomendasi untuk menetapkan izin lokasi serta izin pembebasan tanah oleh kepala daerah.
70
Izin lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka penenaman modal yang berlaku
pula sebagai izin pemindahan hak dan untuk menggunakan tanah tersebut guna keperluan usaha penanaman modal. Izin lokasi bukan merupakan bukti
kepemilikan, melainkan berupa surat keputusan dalam upaya perusahaan untuk memperoleh tanah yang dibutuhkan.
b. Izin lokasi
71
Izin lokasi atau izin pemanfaatan tanah ketentuannya diatur berdasarkan PMNAKa.BPN Nomor 2 Tahun 1993 tentang Tata Cara Memperoleh Izin Lokasi
70
Alvi Syahrin, Op.Cit , hal. 37.
71
Affan Mukti, Loc.Cit , hal. 125.
Universitas Sumatera Utara
dan Hak atas Tanah dalam Rangka Penanaman Modal, PMNAKa.BPN Nomor 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi, dan Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun
2011 tentang Pedoman Pertimbangan Teknis Pertanahan dalam Penerbitan Izin Lokasi, Penetapan Lokasi dan Izin Perubahan Penggunaan Tanah.
Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 1993 menetapkan permohonan izin lokasi diajukan oleh pengembang kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk
memperoleh pertimbangan teknis pertanahan dalam penerbitan izin lokasi yang meliputi risalah dan peta-peta pertimbangan teknis pertanahan. Hasil
pertimbangan teknis ini diserahkan kepada pemerintah kabupatenkota sebagai bahan pertimbangan bupatiwalikota dalam pembahasan dengan berkoordinasi
kepada dinas-dinas terkait untuk menentukan keputusan atas permohonan izin lokasi. Surat Keputusan Pemberian Izin Lokasi ini ditandatangani oleh
BupatiWalikota. Ketentuan ini menunjukkan adanya koordinasi pelaksanaan wewenang pertanahan yang harus dilaksanakan antara pemerintah daerah dan
BPN. Pemberian Izin Lokasi didasarkan pada pertimbangan aspek penguasaan
tanah dan teknis tata guna tanah, yang meliputi keadaan hak serta penguasaan tanah yang bersangkutan, penilaian fisik wilayah, penggunaan tanah, serta
kemampuan tanah. Berdasarkan surat keputusan izin lokasi, perusahaan dapat memulai kegiatan memperoleh tanah dengan memperhatikan ketentuan
perundang-undangan.
72
72
Alvi Syahrin, Loc.Cit. hal. 42.
Universitas Sumatera Utara
Surat Keputusan izin Lokasi ini diberikan atas tanah yang luasnya sampai dengan 25ha diberikan untuk jangka waktu 1 tahun, izin lokasi atas tanah yang
luasnya 25ha sampai 50ha diberikan jangka waktu 2 tahun, dan izin lokasi atas tanah yang luasnya lebih dari 50ha diberikan jangka waktu 3 tahun.
Proses perolehan tanah oleh pemegang izin lokasi harus diselesaikan dalam jangka waktu tersebut. Apabila dalam jangka waktu izin lokasi proses
perolehan tanah belum selesai maka dapat diperpanjang 1 tahun dengan ketentuan 50 dari luas tanah tersebut telah selesai perolehan tanahnya. Permohonan
perpanjangan izin lokasi diajukan kepada Kantor Pertanahan dan Surat keputusan Perpanjangan Izin Lokasi diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan.
Apabila proses perolehan tanah tersebut belum juga dapat diselesaikan, maka perolehan tanah tanahnya tersebut tidak dapat lagi dilakukan oleh pemegang
izin lokasi dan terhadap bidang-bidang tanah yang sudah diperoleh dilakukan tindakan yaitu tanah yang telah diperoleh digunakan untuk melaksanakan
pembangunan dengan penyesuaian mengenai luas pembangunan dengan ketentuan bahwa apabila diperlukan masih dapat dilaksanakan perolehan tanah
sehingga diperoleh bidang-bidang tanah yang merupakan kesatuan bidang, namun ketentuan ini tidak jelas mekanisme serta landasan tindakan hukum pengembang
maupun landasan untuk memberikan jaminan hukum bagi masyarakat pemegang hak atas tanah. Tindakan lain yang dapat dilakukan adalah melepaskan izin lokasi
kepada perusahaan atau pihak lain yang memenuhi syarat.
73
73
Ibid, hal. 128.
Universitas Sumatera Utara
c. Penyediaan tanah Ketentuan mengenai penyediaan tanah bagi penyelenggaraan perumahan
pada UU Nomor 1 Tahun 2011 diatur dalam Pasal 106 sampai Pasal 117. Ketentuan Pasal 106 UU Nomor 1 Tahun 2011 menetapkan bahwa penyediaan
tanah untuk pembangunan rumah atau perumahan dapat dilakukan melalui : 1
pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara; 2
konsolidasi tanah oleh pemilik tanah; 3
peralihan atau pelepasan hak atas tanah oleh pemilik tanah; 4
pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
5 pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar; danatau
6 pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum sesuai
dengan ketentuan peraturan perundangundangan. Penyediaan tanah bagi pembangunan perumahan yang dilakukan dengan
pemberian hak atas tanah terhadap tanah yang langsung dikuasai negara adalah didasarkan pada keputusan gubernur atau bupatiwalikota tentang penetapan
lokasi atau izin lokasi. Terhadap tanah yang diperoleh dari tanah yang dikuasai oleh negara, pemohon terlebih dahulu harus membebaskan garapan atau
penguasaan lainnya atas tanah tersebut sebelum mengajukan permohonan haknya. Dalam proses perolehan tanah ada PPH penjualan atas tanah yang harus dibayar
oleh pemilik tanah, dan dalam permohonan hak guna bangunan oleh perusahaan ada BPHTB yang harus ditanggung oleh perusahaan.
Penyediaan tanah bagi pembangunan perumahan melalui konsolidasi tanah atas tanah milik pemegang hak atas tanah danatau di atas tanah negara yang
digarap oleh masyarakat dilaksanakan berdasarkan kesepakatan antar pemegang hak atas tanah, antar penggarap tanah negara, atau antara penggarap tanah negara
Universitas Sumatera Utara
dan pemegang hak atas tanah. Penetapan lokasi konsolidasi tanah dilakukan oleh bupatiwalikota. Lokasi konsolidasi tanah yang telah ditetapkan tidak memerlukan
izin lokasi. Penyediaan tanah bagi pembangunan perumahan melalui peralihan hak
atas tanah adalah proses jual beli hak atas tanah kepada pembeli yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah tersebut. Dalam praktik jual beli hak ats
tanah biasa disebut dengan jual beli tanah. Peralihan hak atas tanah dilakukan setelah badan hukum memperoleh izin lokasi. Proses jual beli tanah harus
memenuhi syarat materil dan syarat formil. Syarat materil meliputi adanya pihak pembeli dan penjual yang berhak untuk melakukan perbuatan hukum jual beli
tanah dan terhadap tanah yang bersangkutan adalah objek yang boleh diperjualbelikan serta tidak dalam sengketa. Apabila salah satu dari syarat materil
tersebut tidak terpenuhi, maka jual beli tanah tersebut adalah tidak sah dan batal demi hukum.
74
Syarat formil yang harus dipenuhi oleh pengembang perumahan adalah penetapan akta jual beli dan pendaftaran peralihan hak atas tanah berdasarkan PP
Nomor 24 Tahun 1997. Akta jual beli tanah dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah PPAT. Setelah akta jual beli dibuat, PPAT menyerahkan akta tersebut
kepada kantor pertanahan untuk permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanahnya. Bagi tanah yang telah bersertifikat, pendaftaran peralihan hak hanya
dengan cara membubuhkan catatan pada lajur-lajur yang terdapat pada halaman ketiga dari buku tanah dan sertifikat hak atas tanahnya. Apabila peralihan hak itu
74
Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Jakarta, Sinar Grafika, 2008, hal. 77-78.
Universitas Sumatera Utara
untuk pertama kali, maka selain mencatat peralihan hak itu, nama pemegang hak yang tertulis pada halaman dua dicoret. Sedangkan bagi tanah yang belum
bersertifikat, pendaftaran peralihan haknya tentu memerlukan waktu yang lebih panjang sebab diperlukan penerbitan sertifikatnya dulu sebelum mencatat
peralihan haknya.
75
Penyediaan tanah bagi pembangunan perumahan melalui pemanfaatan dan pemindahtanganan tanah barang milik negara atau milik daerah atau melalui
pendayagunaan tanah negara bekas tanah terlantar hanya diperuntukkan bagi pembangunan rumah umum danatau rumah khusus. Rumah khusus adalah rumah
yang diperuntukkan memenuhi kebutuhan khusus seperti untuk perumahan transmigrasi, pemukiman kembali korban bencana, dan rumah sosial untuk
menampung orang lansia, masyarakat miskin, yatim piatu, dan anak terlantar, Penyediaan tanah bagi pembangunan perumahan melalui pelepasan hak
atas tanah adalah pelepasan yang dilakukan oleh pemegang hak atas tanah menjadi tanah yang langsung dikuasai oleh negara karena pembeli tidak
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah tersebut. Tanah yang telah dikuasai oleh negara inilah yang kemudian dimohonkan oleh pengembang
perumahan untuk dikuasai bagi penyediaan lahan pembangunan perumahan. Pelepasan hak atas tanah dilaksanakan dihadapan notaris. Pelepasan hak atas
tanah wajib didaftarkan pada kantor pertanahan sesuai ketentuan PP Nomor 24 Tahun 1997.
75
Ibid, hal. 80.
Universitas Sumatera Utara
serta termasuk juga untuk pembangunan rumah yang lokasinya terpencar dan rumah di wilayah perbatasan negara.
Penyediaan tanah melalui pengadaan tanah untuk pembangunan bagi kepentingan umum didasarkan pada ketentuan Perpres Nomor 36 Tahun 2005 jo.
Perpres No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagai pengganti Keputusan Presiden
Nomor 55 Tahun 1993, dan PMNAKa.BPN Nomor 1 Tahun 1994 tentang Ketentuan Pelaksanan Keputusan Presiden Republik Indonesia No. 55 Tahun
1993. Pengadaan tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang melepaskan atau menyerahkan
tanah, bangunan, tanaman dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Kegiatan untuk mendapatkan tanah dalam pengadaan tanah dilakukan melalui
pelepasan atau penyerahan hak atas tanah yang pelaksanaannya dibantu oleh Panitia Pengadaan Tanah yang dibentuk oleh BupatiWalikota atau dibentuk oleh
Gubernur apabila tanah tersebut terletak didua kabupatenkota atau lebih. Panitia pengadaan tanah mempunyai peran utama bagi kelancaran dan keberhasilan
proses pengadaan tanah sebab meraka yang bertugas untuk terlibat langsung dengan masyarakat.
Prosedur pengadaan tanah diawali dengan permohonan calon pengguna tanah yang disampaikan kepada BupatiWalikota atau kepada Gubernur dengan
menyertakan keterangan mengenai status tanahnya, gambar situasi tanah, maksud dan tujuan penggunaan tanah, serta kesediaan untuk memberikan ganti kerugian
kepada pihak yang berhak atas tanah. Apabila pejabat yang berwenang
Universitas Sumatera Utara
mengabulkan permohonan tersebut dengan mempertimbangkan kondisi tanah dan aspek penataan ruangnya, maka diterbitkanlah Surat Persetujuan Prinsip
Pembebasan Lahan. Kemudian dibentuklah panitia pengadaan tanah yang bertugas untuk melakukan identifikasi dan inventarisasi atas penguasaan,
penggunaan dan pemilikan tanah beserta status haknya, mensosialisasikan hasil indentifikasi dan inventarisasi, melakukan musyawarah harga ganti rugi dan
bentuk ganti rugi, penetapkan nilai ganti rugi dan melakukan pembayarannya. Setelah pembayaran ganti kerugian selesai, maka dilakukanlah penandatanganan
surat pernyataan pelepasanpenyerahan hak atas tanah oleh pemilik tanah atau dikuasakan kepada panitia pengadaan tanah untuk dikuasai negara.
76
d. Penyusunan dokumen lingkungan
Tanah negara tersebut kemudian diajukan permohonan hak atas tanah oleh pemohon yang memerlukan tanah pengembang dengan jenis hak atas tanah yang
dapat diberikan bagi pembangunan perumahan adalah hak guna bangunan. Permohonan penetapan status hak guna bangunan diajukan kepada kepala kantor
pertanahan setempat untuk diproses hak atas tanahnya sesuai ketentuan peraturan pendaftaran tanah. Penerbitan sertifikat hak guna bangunan tersebut adalah atas
nama perusahaan dan sertifikat tersebut merupakan sertifikat hak guna bangunan induk.
Dokumen lingkungan diperlukan untuk memenuhi persyaratan ekologis dalam pembangunan perumahan. Instrumen yuridis yang biasa digunakan untuk
76
Mudakir Iskandar Syah, Pembebasan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum, Jakarta, Jala Permata Aksara, 2010, hal. 67-68.
Universitas Sumatera Utara
menjamin pengelolaan lingkungan dapat terencana dengan baik antara lain yaitu AMDAL analisis mengenai dampak lingkungan. Ketentuan mengenai prosedur
dan kriteria kegiatan usaha yang wajib AMDAL diatur dalam UU Nomor 32 Tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup dan PP
Nomor 27 Tahun 1999 tentang AMDAL. Keputusan tentang kelayakan lingkungan berdasarkan hasil penilaian AMDAL ditetapkan oleh bupatiwalikota,
gubernur, atau menteri sesuai kewenangannya. e.
Surat persetujuan site plan Persetujuan site plan adalah izin pemanfaatan lahan pada lokasi yang
ditunjuk dalam izin lokasi dan persetujuan pemanfaatan lahan tersebut berkaitan dengan pemanfaatan ruang yang dilakukan melalui pelaksanaan program
pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya. Pemanfaatan ruang tersebut diselenggarakan secara bertahap sesuai dengan tahapan pemanfaatan ruang yang
ditetapkan dalam rencana tata ruang wilayah. Persetujuan site plan ini memiliki dimensi teknis yaitu pengakuan terhadap rencana blok dan rencana pengkaplingan
dan juga memiliki dimensi hukum yaitu pengakuan terhadap legalitas kapling.
77
Permohonan persetujuan site plan diajukan pada pemerintah kabupatenkota dan pembahasannya berkoordinasi dengan dinas tata ruang. Surat
keputusan persetujuan site plan ditandatangani oleh BupatiWalikota. Keputusan persetujuan site plan disahkan apabila tanah telah dikuasai sepenuhnya oleh
Penyusunan siteplan juga harus memenuhi ketentuan Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan.
77
Ibid, hal. 175-176
Universitas Sumatera Utara
perusahaan sebagai pemohon dalam bentuk HGB atas nama perusahaan. Surat persetujuan site plan menjadi dasar penerbitan IMB dan penerbitan sertifikat hak
atas tanah parsial. f. Izin mendirikan bangunan IMB
IMB adalah Izin untuk mendirikan bangunan yang meliputi kegiatan penelitian tata letak dan desain bangunan, pengawasan pelaksanaan bangunannya
agar tetap sesuai dengan rencana tata ruang yang berlaku dan rencana teknis bangunan dengan tetap memperhatikan Koefisien Dasar Bangunan KDB,
Koefisien Luas Bangunan KLB, Koefisien Ketinggian Bangunan KKB meliputi pemeriksaan dalam rangka memenuhi syarat-syarat keselamatan bagi
yang menempati bangunan tersebut. Penerbitan IMB berfungsi sebagai sebagai sarana pembinaan agar lembaga
yang berwenang menerbitkannya dapat membina orang atau badan hukum yang melaksanakan pembangunan sehingga menghasilkan bangunan yang sesuai
ketentuan peruntukan dan penggunaan lahan, sebagai sarana pengaturan agar ketentuan mengenai persyaratan bangunan ditaati sehingga keteraturan
pembangunan dapat dicapai sesuai dengan letak dan fungsinya, sebagai sarana pengendali agar proses pembangunan berjalan sesuai perencanaan dan tidak
menimbulkan dampak negatif baik kerugian materil bagi masyarakat maupun kerugian bagi lingkungan hidup, dan sebagai sarana pengawasan agar segala
kegiatan pembangunan di lapangan dapat diselenggarakan sesuai dengan ketentuan yang sebelumnya telah ditetapkan dalam surat keputusan. Pelaksanaan
fungsi IMB ini juga bertujuan untuk melindungi kepentingan umum dan memberi
Universitas Sumatera Utara
kewenangan kepada daerah untuk memungut retribusi sebagai pendapatan daerah.
78
Permohonan IMB akan ditolak apabila bertentangan dengan rencana kota daerah, mengganggumerusak keseimbangan lingkungan, atau bertentangan
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Persyaratan yang harus dipenuhi oleh pengembang dalam mengajukan
permohonan IMB berdasarkan PMDN Nomor 7 Tahun 1992 yaitu meliputi : 1 Persyaratan administratif yang meliputi surat permohonan IMB dari
perusahaan pengembang perumahan kepada kepala daerah tingkat II, mengisi dan menandatangani daftar isian atau formulir yang telah
disediakan oleh dinas atau instansi teknis, fotokopi NPWP perusahaan yang bersangkutan, fotokopi surat persetujuan prinsip, dan fotokopi tanda
pelunasan PBB. 2 Persyaratan teknis yang meliputi surat tanda bukti pemilikan dan
penguasaan tanah oleh perusahaan, surat keterangan pendaftaran tanah dan surat ukurgambar situasi dari kepala kantor pertanahan baupatenkota,
surat keterangan situasi bangunan dari kepala dinas tata kota, dan dokumen AMDAL yang telah disetujui oleh Tim Komisi Daerah Tingkat I
atau Tingkat II sesuai kewenangannya, apabila diperlukan atau diwajibkan berdasarkan peraturan perundang-undangan.
79
78
Rinto Manulang, Segala Hal tentang Tanah, Rumah dan Perizinannya, Jakarta, Buku Pintar, 2011, hal. 62-64.
79
Alvi Syahrin, Op.Cit. hal. 177-178.
Universitas Sumatera Utara
IMB dapat diberikan apabila permohonan persetujuan site plan telah disahkan. IMB merupakan salah satu persyaratan untuk mengajukan permohonan
status hak atas tanah parsial. g. Pemberian sertipikat hak atas tanah parsial
Pengembang mengajukan permohonan status hak atas tanah bagi masing- masing bidang tanah yang telah dikavling kepada Kantor Pertanahan
KabupatenKota atau Kanwil BPN Provinsi sesuai dengan letak dan luas objek tanah. Meskipun seluruh lahan untuk perumahan itu telah memiliki status hak
guna bangunan, namun karena telah terjadi perubahan data fisik objek hak atas tanah akibat pengkavlingan tanah untuk tiap-tiap unit rumahnya, maka
pengembang wajib untuk mengajukan kembali permohonan pendaftaran hak atas tanah parsial. Kegiatan pendaftaran kembali hak atas tanah yang telah bersertifikat
karena perubahan data fisik dilakukan dengan permohonan pemecahan bidang tanah ataupun dengan permohonan pemisahan bidang tanah.
Pemecahan bidang tanah berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan menjadi bagian-bagian bidang tanah yang baru tidak ada lagi
aslinya. Pemecahan suatu bidang tanah memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah semula dengan ketentuan bahwa surat ukur, buku tanah, dan
sertifikat asal dinyatakan tidak berlaku lagi. Pemisahan berarti satu bidang tanah diambil sebagian menjadi bidang tanah yang baru dan bidang tanah induknya
masih tetap ada dan berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya yang berkurang luas tanahnya setelah dikurangi dengan bidang tanah yang dipisah
tersebut. Pemisahan suatu bidang tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat
Universitas Sumatera Utara
lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan.
80
Sertifikat-sertifikat hak atas tanah tersebut diterbitkan atas nama perusahaan pengembang perumahan. Sertifikat-sertifikat hak guna bangunan
tersebutlah yang dapat diperjualbelikan ke perorangan dan dalam kurun waktu tertentu oleh perorangan dapat ditingkatkan status haknya menjadi Hak Milik.
Bagan IV-1. Proses perizinan dalam pembangunan perumahan
sumber : pengolahan peraturan perundang-undangan
Pelaksanaan administrasi pertanahan khususnya proses perizinan pengembangan perumahan tidak hanya ditinjau dari segi peraturan pelaksananya
80
M. Yamin lubis dan Abd. Rahim, I, Op.Cit , hal. 371.
Proses Pengadaan Tanah
Permohonan Izin Lokasi
Penilaian Usul Rencana Pembangunan
perumahan
Permohonan Izin Mendirikan
Bangunan IMB
Permohonan hak atas tanah parsial
Keputusan BupatiWalikota
Permohonan HGB Induk
Persetujuan Site Plan dan Dokumen
Lingkungan
Keputusan Kantor PertanahanKanwil
BPN Tahap pembangunan
unit-unit rumah
Universitas Sumatera Utara
saja melainkan sangatlah penting meninjau pelaksanaannya secara langsung sebagai pembanding.
3. Pelaksanaan administrasi pertanahan bagi pembangunan perumahan Bukit Indah Permai oleh PT. Pradipa Arka Selaras
PT. Pradipa Arka Selaras adalah badan hukum berkedudukan di Medan yang bergerak di bidang pengembangan perumahan. Perusahaan tersebut
melaksanakan pembanguan perumahan Bukit Indah Permai yang berlokasi di Jalan Diski – Glugur Desa Sawit Rejo Kecamatan Kutalimbaru, Deli Serdang.
Perumahan tersebut dibangun di atas tanah seluas 21.709,60 m
2
yang terdiri atas 140 unit rumah. Ukuran tanah per unit rumah adalah 7x15 m
2
. Seluruh unit rumah yang di bangun pada perumahan tersebut memiliki luas, tipe dan jenis yang sama
yaitu rumah sejahtera tapak.
81
Tanah yang direncanakan untuk pembanguan perumahan diperoleh pengembang melalui peralihan hak atas tanah oleh pemilik tanah melalui proses
jual beli. Kedudukan PT. Pradipa Arka Selaras selaku pengembang yang Berdasarkan keterangan langsung yang diperoleh dari informan yaitu
manajer PT. Pradipa Arka Selaras, bahwa proses administrasi pertanahan yang dilaksanakan oleh pengembang dalam pembangunan perumahan Bukit Indah
Permai adalah sebagai berikut : a. Tahap perolehan tanah
81
Data diperoleh berdasarkan hasil wawancara langsung kepada informan yaitu Bapak Nirwansyah, manajer PT. Pradipa Arka Selaras.
Universitas Sumatera Utara
bertanggung jawab pada proses pengembangan perumahan Bukit Indah Permai saat ini bukanlah pihak pertama yang sejak awal melaksanakan perencanaan
pembangunan perumahan melainkan sebagai pihak yang melanjutkan proses pengembangan karena pihak pertama tidak mampu melanjutkannya. Berdasarkan
keterangan infomanan bahwa tanah tersebut diperoleh oleh pengembang sebelumnya melalui proses jual beli dengan pemilik tanah yang bernama Anton
Bukit. Tanah yang akan dibangun perumahan tersebut dikuasai hanya oleh satu orang. Anton Bukit memegang hak milik atas tanah dengan sertifikat hak milik
nomor 60 tertanggal 31 Desember 2003. Pada surat ukur dijelaskan bahwa luas tanah yang menjadi objek sertifikat hak milik atas nama Anton Bukit adalah
seluas 9.799 m
2
. b. Permohonan Status Hak atas Tanah
Pengembang mengajukan permohonan hak atas tanah yang telah diperoleh, kepada Kantor Pertanahan Kabupaten Deli Serdang. Permohonan
tersebut disetujui oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Deli Serdang dengan memberikan sertifikat hak guna bangunan nomor 90.
c. Permohonan Izin Mendirikan Bangunan IMB Pengembang mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan kepada
Pemerintah Kabupaten Deli Serdang. Dalam permohonan tersebut, pengembang turut melampirkan Surat Keterangan Identitas Perusahaan, Sertifikat Hak Guna
Bangunan sebagai bukti penguasaan atas tanah, Surat Keterangan Situasi Bangunan Nomor: 648618DCKPDS2009 tanggal 11 Mei 2009 yang disahkan
Universitas Sumatera Utara
oleh Kepala Dinas Cipta Karya dan Pertambangan Kabupaten Deli Serdang. Kemudian surat permohonan izin mendirikan bangunan tersebut disetujui oleh
Pemerintah Kabupaten Deli Serdang dengan mengeluarkan Surat Keputusan Izin Mendirikan Bangunan Nomor 503.6486870Bg tertanggal 21 Oktober 2009. IMB
ini diberikan atas nama Anton Bukit. Keterangan pada IMB tersebut menunukkan bahwa jenis bangunan yang akan dibangun adalah perumahan tipe 39, tipe 45, tipe
56 sebanyak 142 unit dan ruko dua lantai. Perumahan akan dibangun di atas tanah seluas 21.709,6 m
2
dan total luas seluruh banguan adalah 7.858 m
2
. d. Penetapan status hak atas tanah parsial
Pengembang mengajukan permohonan pemecahan sertifikat hak guna bangunan kepada Kantor Pertanahan Kabupaen Deli Serdang. Permohonan
tersebut disetujui oleh Kantor Pertanahan dengan menerbitkan sertifikat hak guna banguna untuk per kavling tanah. Salah satu sertifikat tersebut adalah sertifikat
hak guna bangunan nomor 68 tertanggal 18 Juni 2010 atas nama Parlinggoman Sitanggang dengan luas tanah 120 m
2
. d. Penyediaan Fasilitas Umum
Pengembang memenuhi kewajiban untuk turut membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan berupa jalan umum. Hak atas tanah yang
telah dialokasikan untuk fasilitas umum tersebut tetaplah dibawah penguasaan pengembang.
Universitas Sumatera Utara
Prose pembanguan perumahan Bukit Indah Permai saat ini telah hampir selesai. Sebanyak 107 unit rumah telah selesai di bangun dan telah di huni oleh
konsumen perumahan tersebut. 4. Tinjauan hukum terhadap proses administrasi pertanahan PT. Pradipa Arka
Selaras dalam pembangunan perumahan Bukit Indah Permai Proses administrasi pertanahan yang dilaksanakan oleh pengembang tidak
sepenuhnya sesuai dengan tahapan yang telah ditentukan dalam peraturan perundang-undangan khususnya peraturan pelaksana administrasi pertanahan bagi
pembangunan perumahan. Berdasarkan data dan keterangan yang telah diperoleh dari pihak PT.
Pradipa Arka Selaras ketidaksesuaian tersebut antara lain menyangkut : a. Izin Lokasi
Perencanaan awal pembanguna perumahan Bukit Indah Permai bukanlah atas kebijakan perusahaan PT. Pradipa Arka Selaras melainkan perusahaan lain.
PT. Pradipa Arka Selaras bertanggung jawab atas pembangunan perumahan ini setelah perusahaan sebelumnya mengalihkan pengembangannya kepada PT.
Pradipa Arka Selaras dengan alasan tidak lagi memiliki kemampuan keuangan untuk membiayai proyek pembangunan perumahan tersebut. Berdasarkan
keterangan pihak PT. Pradipa Arka Selaras bahwa pengembang sebelumnya tidak pernah mengajukan permohonan izin lokasi ataupun izin peruntukan lahan atas
tanah ini. Alasan pengembang adalah adanya kebijakan pemerintah daerah sejak tahun 1998 yang menetapkan bahwa pembangunan perumahan di atas tanah yang
Universitas Sumatera Utara
luasnya kurang dari 4.000 m
2
tidak memerlukan izin lokasi ataupun izin peruntukan lahan. PT. Pradipa Arka Selaras juga memiliki kebijakan yang sama
dengan pihak pengembang sebelumya, sehingga menyatakan perusahaan tidak pernah mengajukan permohonan izin lokasi ataupun izin peruntukan lahan yang
tidak dimiliki bagi pembangunan Perumahan Bukit Indah Permai maupun terhadap pembangunan perumahan lain di atas lahan kurang dari 4.000 m
2
yang menjadi proyek PT. Pradipa Arka Selaras. Sehingga perencanaan pembangunan
perumahan Bukit Indah Permai tidak memiliki izin lokasi ataupun izin perutukan lahan dan langsung mengajukan permohonan Izin Mendirikan Bangunan.
Alasan tidak diperlukannya izin lokasi ataupun izin peruntukan lahan bagi pembangunan perumahan di atas tanah kurang dari 4.000 m
2
yang berlaku sejak tahun 1998 sebagaimana yang dikemukakan pengembang tidaklah tepat. Pasal 4
ayat 1 PMNAKa.BPN Nomor 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi menyatakan untuk usaha pengembangan perumahan atau permukiman, izin lokasi yang dapat
diberikan kepada perusahaan dengan tidak lebih dari 400ha dalam satu provinsi dan 4000ha untuk seluruh Indonesia. Ketentuan ini tidak menyebutkan batasan
minimal sebagai persyaratan untuk mengajukan izin lokasi ataupun izin peruntukan lahan. Sedangkan ketentuan Pasal 2 ayat Peraturan kepala BPN
tersebut menentukan bahwa Setiap Perusahaan wajib mempunyai izin Lokasi untuk memperoleh tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana
penanaman modal seperti pembangunan perumahan. Izin Lokasi tidak diperlukan dan dianggap sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan dalam hal :
Universitas Sumatera Utara
1 Tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan inbreng dari para
pemegang saham. 2
Tanah yang akan diperoleh merupakan tanah yang sudah dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka melanjutkan pelaksanaan sebagai atau
seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tersebut, dan untuk itu telah diperoleh persetujuan dari instansi yang berwenang.
3 Tanah yang akan diperoleh diperlukan dalam rangka melaksanakan usaha
industri dalam suatu Kawasan Industri. 4
Tanah yang akan diperoleh berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan rencana tata ruang kawasan
pengembangan tersebut. 5
Tanah yang akan diperoleh diperlukan untuk perluasan usaha yang sudah berjalan dan untuk perluasan itu telah diperoleh izin perluasan usaha sesuai
ketentuan yang berlaku sedangkan letak tanah tersebut berbatasan dengan lokasi usaha yang bersangkutan.
6 Tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modal
tidak lebih dari 25 Ha dua puluh lima hektar untuk usaha pertanian dan tidak lebih datri 10.000m2 sepuluh ribu meter persegi untuk usaha
bukan pertanian, atau 7
Tanah yang akan dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal adalah tanah yang sudah dipunyai oleh perusahaan yang
bersangkutan, dengan kertentuan bahwa tanah-tanah tersebut terletak di lokasi yang menurut Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku
Universitas Sumatera Utara
diperuntukkan bagi penggunaan yang sesuai dengan rencana penanaman modal yang bersangkutan.
Keseluruhan persyaratan tersebut tidak satupun yang terpenuhi sehingga perencanaan pembangunan perumahan Bukit Indah Permai seharusnya
memerlukan izin lokasi ataupun izin pemanfaatan lahan. Keterangan yang dikemukakan pihak pengembang tersebut juga menjadi sangat membingungkan
sebab bertentangan dengan sura keterangan Izin Mendirikan Bangunan Nomor : 648618DCKPDS2009 untuk pembangunan perumahan Bukit Indah Permai
yang dengan jelas menyatakan bahwa Izin Mendirikan Bangunan tersebut diterbitkan dengan mempertimbangkan Surat Bupati Deli Serdang Nomor :
503.5914719 tanggal 6 Juli 2009 perihal Persetujuan Izin Peruntukan Penggunaan Tanah. Hal ini menunjukkan adanya ketidakcermatan dan
ketidaksesuaian antara keterangan materil dalam kebijakan yang dikeluarkan pemerintah daerah dengan keadaan yang sebenarnya. Pengawasan pemanfaatan
ruang yang menjadi kewenangan pemerintah daerah, dalam hal ini tidak berjalan secara efektif.
b. Izin Mendirikan Bangunan Izin Mendirikan Bangunan Nomor : 648618DCKPDS2009 untuk
pembangunan perumahan Bukit Indah Permai memberikan keterangan bahwa perumahan Bukit Indah Permai akan dibangun di atas tanah seluas 21.709,6 m
2
dan total luas seluruh banguan adalah 7.858 m
2
dan jenis bangunan yang akan dibangun adalah perumahan tipe 39, tipe 45, tipe 56 sebanyak 142 unit dan ruko
Universitas Sumatera Utara
dua lantai. Salah satu syarat teknis yang harus dipenuhi oleh pengembang pada saat mengajukan permohonan IMB adalah surat keterangan tanda bukti pemilikan
dan penguasaan tanah oleh perusahaan atau surat keterangan pendaftaran tanah dan surat ukurgambar situasi dari kepala kantor pertanahan kabupatenkota yang
menjelaskan status hak, subjek pemegang hak, dan kondisi fisik objek hak atas tanah. Apabila merujuk pada keterangan serifikat hak milik nomor 60 atas nama
Anton Bukit sebagi bukti penguasaan tanah oleh pengembang yang kemudian dilampirkan sebagai persyaratan permohonan IMB, maka seharusnya sertifikat
hak milik tersebut tidak dapat dijadikan bukti penguasaan tanah untuk dilampirkan pada permohonan IMB, sebab keterangan mengenai luas lahan dalam
surat persetuan IMB tersebut tidaklah sesuai dengan sertifikat hak milik nomor 60 dan surat ukurnya yang menerangkan luas tanah objek hak milik atas tanah
tersebut hanya 9.799 m
2
. Permohonan IMB tersebut seharusnya tidak boleh disetujui, sebab pemohon belum menguasai hak atas tanah untuk seluruh luas
lahan yang akan dibangun, dengan kata lain pemohon belum menyelesaikan proses perolehan tanah untuk pembanguan perumahan tersebut. Itu artinya,
penerbitan surat persetujuan IMB tersebut telah melanggar ketentuan persyaratan teknis penerbitan IMB dan juga telah menyalahi ketentuan prosedur
penyelengaraan perumahan. Keterangan dalam IMB mengenai jenis bangunan yang akan dibangun tersebut juga tidaklah sesuai dengan kondisi di lapangan,
sebab pengembang justru membangun hanya satu tipe rumah saja untuk keseluruhannya yaitu rumah dengan ukuran 7m
2
x15m
2
. Selain itu, hal yang tidak tepat juga terlihat menyangkut pihak yang mengajukan permohonan IMB yaitu
Universitas Sumatera Utara
Anton Bukit yang merupakan pemilik tanah dan bukannya pihak badan hukum selaku pengembang. Kondisi ini menunjukkan masih banyak kekeliruan yang
terjadi dalam proses perizinan penggunaan dan pemanfaatan tanah yang dilakukan oleh pihak pemerintah daerah. Fungsi dan kewenangan pengawasan yang dimiliki
oleh pemerintah daerah terhadap pemanfaatan ruang juga tidak berjalan secara efektif sebab pelaksanaan pembangunan tidak sesuai dengan izin yang dimiliki.
Padahal instrumen perizinan dan pelaksanaan fungsi pengawasan sangatlah penting dalam proses pembangunan sebab kedua hal tersebut merupakan
pengendali pemanfaatan dan peruntukan tanah, jaminan perlindungan dan kepastian hukum bagi masyarakat sekaligus sebagai tuntunan pelaksanaan
pembangunan yang bertanggung jawab, efektif, dan tepat sasaran demi terwujudya pembangunan yang adil dan merata.
c. Sertifikat Hak Guna Bangunan Induk Sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah sebagai jaminan penguasaan
tanah perumahan Bukit Indah Permai menjelaskan bahwa luas tanah yang menjadi objek hak guna bangunan tersebut hanya memiliki luas 9.799 m
2
. Keterangan dalam IMB serta keterangan langsung pihak pengembang menyebutkan bahwa
luas tanah perumahan adalah 21.709,6 m
2
. Hal ini menunjukkan bahwa lebih dari 50 dari total luas tanah perumahan belum memiliki status hak atas tanah.
Kondisi ini akan sangat merugikan bagi masyarakat yang membeli unit rumah di perumahan tersebut sebab sebagian besar status hak atas tanahnya belum jelas
sehingga tidak ada jaminan kepastian hukum bagi seluruh penghuni perumahan
Universitas Sumatera Utara
tersebut. Terlebih lagi pengembang telah memecah sertifikat hak guna bangunan induk tersebut, yang artinya 120 m
2
kavling yang seluruhnya berjumlah 147 unit rumah di atas lahan 21.709,6 m
2
tidak selurunya memiliki status hak atas tanah sehingga hal ini tentu akan sangat merugikan masyarakat yang ternyata membeli
rumah tanpa status hak atas tanah. d. Permohonan hak atas tanah parsial
Pengembang telah mengajukan permohonan pemecahan serifikat hak guna bangunan atas tanah bagi perumahan Bukit Indah Permai kepada Kantor
Pertanahan Kabupaten Deli Serdang. Permohonan tersebut telah disetujui oleh Kantor Pertanahan dengan menerbitkan sertifikat hak guna bangunan atas tanah
parsial yang salah satunya adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan Nomor 68 tertanggal 18 Juni 2010 dan Surat Ukur Nomor 617Sawit Rejo2010 atas Nama
Parlinggoman Sitanggang. Surat Ukur menjelaskan bahwa luas tanah adalah 120 m
2
. Dalam serifikat hak guna bangunan tersebut tidak jelas asal hak nya apakah atas dasar pemecahan bidang tanah atau pemisahan bidang tanah. Ketentuan ini
sangat penting menyangkut pelimpahan kewenangan penguasaan tanah peruntukan bagi fasilitas umum yang seharusnya menjadi penguasaan pemerintah
daerah. Istilah pemecahan dibedakan dengan pemisahan. Pemecahan bidang tanah
berarti bidang tanah tersebut dipecah habis secara sempurna dan menjadi bagian- bagian bidang tanah yang baru tidak ada lagi aslinya, sedangkan pemisahan
berarti satu bidang tanah diambil sebagian menjadi bidang tanah yang baru dan
Universitas Sumatera Utara
bidang tanah induknya masih tetap ada dan berlaku serta tidak berubah identitasnya, hanya yang berkurang luas tanahnya setelah dikurangi dengan
bidang tanah yang dipisah tersebut. Pemecahan suatu bidang tanah memiliki status hukum yang sama dengan bidang tanah semula dengan ketentuan bahwa
surat ukur, buku tanah, dan sertifikat asal dinyatakan tidak berlaku lagi. Sedangkan pemisahan suatu bidang tanah, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat
lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan.
82
Pengembang memenuhi kewajiban untuk turut membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan berupa jalan umum. Hak atas tanah yang
Pada sertifikat hak guna bangunan induk yang dimohonkan kembali pendaftaran status haknya dengan pemecahan bidang tanah berdasarkan
keterangan pihak pengembang, masih dinyatakan tetap berlaku sebab tidak ada keterangan atau pernyataan pada sertifikat tersebut yang membatalkannya. Hal ini
bertentangan dengan ketentuan pemecahan bidang tanah yang menentukan bahwa sertifikat hak atas tanah asal harus dinyatakan tidak lagi berlaku.
Permohonan pendaftaran tanah karena perubahan data fisik bagi tanah perumahan seharusnya adalah dengan pemisahan dan bukan pemecahan
sebagaimana permohonan pengembang sebab didalamnya masih termasuk bagian fasilitas umum, yang harusnya pengembang menyerahkan penguasaannya kepada
pemerintah daerah. e. Penguasaan hak atas tanah yang menjadi fasilitas umum
82
M. Yamin lubis dan Abd. Rahim, I, Loc.Cit, hal. 371.
Universitas Sumatera Utara
telah dialokasikan untuk fasilitas umum tersebut tetaplah dibawah penguasaan pengembang. Hal ini bertentangan dengan ketentuan Pasal 47 ayat 4 UUPP yang
menentukan bahwa prasarana, sarana, dan utilitas umum yang telah selesai dibangun oleh setiap orang harus diserahkan kepada pemerintah kabupatenkota
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
D. Hambatan yang Dihadapi Pengembang dalam Pelaksanaan
