77
c. Proyeksi Pendapatan dan Biaya
Perhitungan proyeksi pendapatan yang diharapkan berbasis pada beberapa hal penting yaitu :
1 Luas efektif properti, yaitu luas ruang yang bisa memperoleh pendapatan, misalnya
ruang rawat inap, poliklinik dan ruang lainnya serta perbandingannya dengan luas keseluruhan bangunan proyek beserta semua
equipment
dan
requirment
sehingga proyek dapat beroperasi secara sempurna sesuai dengan yang diharapkan
2 Komposisi modal antara modal sendiri
equity
dan modal dari pinjaman
loan
berikut DRE
Discout Rate of Equity
dan suku bunga pinjaman
interest rate
. 3
Lama waktu dikonstruksi pelaksanaan pembangunannya, berkaitan dengan waktu mulai proyek beroperasi, semakin cepat semakin baik karena investasi yang ditanam
tidak membengkak sesuai dengan DRC
Dicount Rate of Capital
. 4
Umur efektif properti proyek yang diperhitungkan. 5
Periode pencairan investasi, yang juga berpengaruh besar terhadap perhitungan pendapatan yang diharapkan.
Dengan memperhatikan hal-hal di atas, akan diperoleh hasil perhitungan dengan matrik seperti terlihat pada Gambar 7.
PENDEKATAN HARAPAN PENDAPATAN RS PRATAMA
Diasumsikan Pinjaman selama 20 th
dengan pengembalian diangsur selama 228
bulan
Luas lahan 11,155
M2 Luas Lantai Dasar Bangunan yang diijinkan KDB
=60 4,462
M2 Luas Lantai Bangunan
2,666 M2
Luas lantai efektif yang diharapkan memperoleh pendapatan
980 M2
Biaya Rp per M2 luas bangunan Pek. Sipil Arst
4,041,844 M2
Asumsi Terdiri dari 4 tipe ruang Efektif : 42
Klinik 1 =
9 Jumlah Luas M2
= 378
49 R Pwatan
= 10
Jumlah Luas M2 =
490 49
R persiapan =
1 Jumlah Luas M2
= 49
63 R Lain
= 1
Jumlah Luas M2 =
63 Luas lantai disewakan M2
fasilitas hunian saja =
980 Pendekatan harga sewaunit kamar dicari dari besarnya investasi yang dibutuhkanunit kamar, dengan
membagi jumlah total investasi dengan luas yang disewakan dikalikan luas unit kamar : ---- dianggap Investasi per tipe kamar.
Diperoleh investasi per M2 luas lantai yang memperoleh pendapatan Rp
= 26,242,570
Investasi untuk : Klinik 1
= 1,102,187,921
R Perawatan =
1,285,885,908 R persiapan
= 1,285,885,908
R Lain =
1,653,281,881 Dicari Harga pengembalian Annual PMT dengan rumus pengembalian modal :
Biaya keseluruhan Property pada akhir thn I setelah masa konstruksi Rp. termasuk pajak dan lain-lain
= 29,118,807,983
29,118,807,983 Investasi Harga satuan bangunanM2
menjadi Rp ---- =
29,713,069
78
Shg Investasi utk: Klinik 1 =
1,247,948,914 R Perawatan
= 1,455,940,399
641,027,747
R persiapan =
1,455,940,399 R Lain
= 1,871,923,370
PMT Capital dengan ROC =
12.56 639,949,853
Komposisi modal pada akhir tahun I : diperhitungkan dari nilai investasi
pada akhir tahun I Loan dengan bungainterest
12.00 =
81.28 23,536,885,434
228 PMTangsbln
499,863,682 Modal sendiri dgn rate of
equity ROE 15.00
= 18.72
5,581,922,549 228
Pendpt Equitybln
141,164,065 Kapasitas TT RS Pratama direncanakan
= 60
Terdiri dari tipe : Luasunit M2
Jumlah unit 42
Klinik 1 42
= 9
Jumlah Luas M2 =
378 49
R Perawatan 49
= 10
Jumlah Luas M2 =
490 49
R persiapan 49
= 1
Jumlah Luas M2 =
49 63
R Lain 63
= 1
Jumlah Luas M2 =
63 Luas lantai yang memperoleh Pendapatan M2
Ruang Efektif saja =
980 Pendekatan harga sewaunit kamar dicari dari besarnya investasi yang dibutuhkanunit kamar, dengan
membagi jumlah total investasi dengan luas yang disewakan dikalikan luas unit kamar : ---- dianggap Investasi per tipe kamar.
Diperoleh investasi per M2 luas lantai yang disewakan Rp
= 29,713,069
Harapan PendapatanHariRuang pada titik impas BEP
Investasi untuk satu unit : Harapan PendapatanHariRuang
terdiri dari Klinik 1
1,247,948,914 914,214
8 jenis 476,459
R Pwatan 1,455,940,399
1,066,583 7 TT
555,869 R persiapan
R tindakan, dll 1,455,940,399
1,066,583 R Operasi
555,869 R Lain
1,871,923,370 1,371,321
dll 714,688
Gambar 7 : Matrik Perhitungan Proyeksi Pendapatan dan Biaya RS Kelas D Pratama
Sumber : Hasil Analisis 2015
Dengan memperhitungkan
anual
pengembalian modal sebesar Rp 639.949.853,- maka diperoleh asumsi besarnya harapan pendapatan untuk setiap ruang efektif adalah
sebagai berikut : 1
Klinik sebesar Rp. 914.214,- pada kondisi normal, dan Rp. 476.459,- pada kondisi BEP. Jika menggunakan standar tarif yang tercantum pada Peraturan Menteri
Kesehatan Republik Indonesia Nomor 69 Tahun 2013, tentang Standar Tarif Pelayanan Kesehatan pada Fasilitas Kesehatan Tingkat Pertama dan Fasilitas
Kesehatan Tingkat Lanjutan dalam Penyelenggaraan Program Jaminan Kesehatan yaitu antara Rp. 8.000,- sampai dengan Rp. 10.000,- maka masing-masing klinik
harus dapat melayani paling sedikit 48 orang dalam sehari. 2
Ruang Rawat Inap Rp. 1.066.583,- pada kondisi normal dan Rp. 555.869,-pada kondisi BEP, sehingga jika setiap Ruang Rawat Inap berkapasitas 7 tujuh tempat
tidur TT, maka untuk setiap TT hanya memperoleh pendapatan sebesar Rp. 79.410,-. Jadi masih berada di bawah standar tarif yang ditetapkan dalam Peraturan
Menteri Kesehatan Republik Indonesia Nomor 69 Tahun 2013 yang besarnya Rp. 100.000,- per hari.
79
3 Ruang PersiapanTindakan diasumsikan sama dengan di atas yaitu sebesar Rp.
1.066.583,- pada kondisi normal dan Rp. . 555.869,- pada kondisi BEP. Biaya yang dibebankan kepada masyarakat pada penanganan di ruang tindakan
emergency
, operasi dan ruang lainnya biasanya sangat beragam, sehingga tidak dapat diprediksi.
Tetapi dalam operasionalnya diharapkan ruang-ruang ini dapat memberikan kontribusi pengembalian investasi sebesar Rp. 1.066.583,- ditambah Rp. 1.371.321,-
setiap hari. Jika mengacu pada standar tarif yang tercantum dalam Peraturan Menteri Kesehatan Republik Indonesia Nomor 69 Tahun 2013 yang rata-rata tarifnya sebesar
Rp. 200.000,- pada pelayanan kesehatan kebidanan dan neonatal, maka Ruang PersiapanTindakan diharapkan dapat melayani setidaknya 12 orang pasien setiap
hari.
d. Proyeksi