atau di tempat tertentu atas tanah liar atau kosong atau tanah yang baru dipungut hasilnya bila dibiarkan kosong tidak ditanami atau dipagari.
297
Hak membagihasilkan. Sering seorang pemilik tanah menyuruh orang lain mengerjakan tanah dengan perjanjian bahwa hasil kotor dari tanah garapan tersebut
akan dibagi bersama. Lazim dijumpai di atas tanah dengan hak milik perorangan, hak milik komunal atau bengkok. Biasa disebut ngedol tahunan dengan pembayaran uang
ataupun hasil bumi. Penggarap atau pekerja menikmati hasil dari tanah orang lain lalu membayar sejumlah imbalan kepadanya. Jarang terjadi di antara Pribumi.
Hak gadai atas tanah. Gadai adalah perjanjian dimana sebidang tanah oleh pemiliknya diserahkan kepada orang lain untuk dipakai dengan pembayaran sejumlah
uang dengan kewajiban mengembalikannya apabila uang telah dibayar kembali atau denga kata lain perjanjian penyerahan tanah untuk dipakai orang lain dengan
pembayaran dengan hak untuk menebusnya. Hak ini tidak dapat diwariskan.
5. Transaksi yang dikenal dalam hukum adat
a Transaksi atas Tanah Adat
Dari hak atas tanah adat dapat timbul transaksi hak atas tanah adat. Transaksi dapat langsung yaitu transaksi atas tanah adat secara sempit: tanah
dan transaksi yang tidak langsung namun bersangkutan dengan tanah. Terdapat bermacam transaksi tanah, umumnya jual. Sedang Transaksi yang
bersangkutan dengan tanah: bagi hasil, sewa, kombinasi dan tanggungan atas tanah. Dari transaksi ini timbul pula hak turunannya. Dalam hukum adat
pengertian tanah termasuk juga segala sesuatu yang berada di atas dan di dalamnya.
Jual. Transaksi ini sejenis perjanjian timbal balik yang bersifat riil di
lapangan hukum harta kekayaan dan merupakan perbuatan tunai dan berobjek tanah. Intinya adalah penyerahan benda sebagai prestasi bersamaan dengan
penerimaan pembayaran tunai seluruhnya atau sebagian sebagai kontra prestasi. Banyak istilah untuk perbuatan tersebut Jual: Indonesia, sade:
Jawa
Menurut hukum tanah transaksi ini dapat mengandung tiga maksud
298
297
I b i d
. Pertama, menjual gadai : menggadai Minang, adol sende Jawa, ngajual
akadgade Sunda. Perbuatan ini berupa penyerahan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah uang tunai dengan ketentuan bahwa si penjual tetap
berhak atas pengembalian tanahnya dengan penebusan kembali. Timbul hak
298
Ibid, hal.133.
Universitas Sumatera Utara
gadai; Kedua, menjual lepas: adol plas, run tumurun, pati bogor Jawa, menjual jaja Kalimantan. Penyerahan tanah untuk menerima pembayaran
sejumlah uang tunai tanpa hak menebus kembali. Penyerahan ini berlaku untuk seterusnyaselamanya; Timbul hak milik atas pemilik baru untuk
selamanya; dan Ketiga, menjual tahunan: adol oyodan Jawa. Penyerahan tanah untuk menerima pembayaran sejumlah uang tunai dengan janji: tanpa
perbuatan hukum lagi tanah akan kembali dengan sendirinya kepada pemiliknya sesudah berlalu beberapa tahunbeberapa kali panen menurut
perjanjian. Timbul hak milik untuk sementara. Dalam pengertian tanah termasuk pula perairan misalnya empangtebattambak ikan. Transaksi itu
harus dilakukan secara terang agar terjaminterlindung dalam lalu-lintas hukum bebas khususnya terhadap kemungkinan gugatantangkisan pihak
ketiga yaitu dilakukan dengan bantuankesaksian Kepala Persekutuan Hukum.
Jual Gadai. Hak pembeli gadai untuk menikmati manfaat yang
melekat pada hak milik benda gadai dengan pembatasan: tidak boleh menjual lepas tanah gadai kepada pihak lain; tidak boleh menyewakan tanah gadai
untuk lebih dari satu musim jual tahunan. Pembeli boleh mengoper gadai doorverpanden atau menggadaikan kembalidibawah harga
onderverpanden tanah kepada orang lain jika sangat memerlukan uang karena dia tidak dapat memaksa penjual gadai untuk menebus tanahnya;
Membagi hasilkan belah pinang, paruh hasil tanam, maro dan Penebusan gadai tergantung dari kehendak penjual gadai. Hak menebus bahkan dapat
beralih kepada ahli warisnya. Uang gadai hanya dapat ditagih oleh pembeli gadai. Dalam hal transaksi gadai disusuli dengan penyewaan tanah oleh
penjual gadai sendiri dengan janji: jika si penjual merangkap penyewa tidak membayar uang sewa maka uang gadai dapat ditagih kembali oleh pembeli
merangkap penguasa atas tanah yang kini berfungsi rangkap: objek gadai sekaligus objek sewa.
299
Setahu dan seijin penjual gadai sang pembeli gadai dapat mengoperkan gadai kepada pihak ketiga yaitu menyerahkan tanah tersebut
kepadanya dengan menerima sejumlah uang tunai. Dengan demikian terjadilah pergantian subjek di dalam perutangan yang sama: hubungan
hukum antara penjual gadai dengan pembeli gadai semula berubah menjadi hubungan hukum antara penjual gadai dengan pembeli gadai yang baru.
Tanpa setahu dan seijin penjual gadai sang pembeli gadai dapat
Universitas Sumatera Utara
menggadaikan kembali tanah itu kepada pihak ketiga dengan janji: sewaktu- waktu dia dapat menebus tanah itu dari pihak ketiga tersebut.
Dengan demikian terdapat dua perutangan: antara penjual gadai semula dengan pembeli gadai semula terang-terangan; serta antara pembeli
semula yang menjadi penjual baru dengan pihak ketiga yang menjadi pembeli gadai baru sembunyi-sembunyi. Bila suatu waktu penjual gadai semula
menebus tanahnya sang pembeli gadai yang semula harus cepat-cepat menebusnya dari pembeli gadai yang baru. Tanah yang menjadi objek
transaksi rangkap kembali dengan aman kepada pemiliknya.
300
Dengan berlakunya Undang-Undang Pokok Agraria gadai ini diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor
56 Tahun 1960 Undang_undang Nomor 56 Prp. Tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian. Peraturan ini berisi pembatasan terhadap
lama waktu menggadaikan tanah dan bermaksud memberantas unsur-unsur pemerasan yang terdapat dalam transaksi gadai tanah tersebut. Praktik
menunjukkan bahwa hasil yang dinikmati pembeli gadai setiap tahunnya ternyata jauh lebih besar dari bunga yang pantas dari uang pembeli gadai
dahulu Pasal 7 nya menentukan bahwa tanah yang sudah digadaikan selama 7 tahun atau lebih harus dikembalikan kepada pemilik tanahpenjual gadai
tanpa ada kewajiban baginya untuk membayar uang tebusan. Pengembalian tanah itu dilakukan dalam waktu sebulan setelah tanaman yang terdapat di
atasnya selesai dipetik hasilnya.
Untuk gadai yang berlangsung kurang dari 7 tahun sang pemilik dapat memintanya kembali setiap waktu setelah selesai pemetikan tanaman yang
ada dengan membayar uang tebusan berdasarkan rumus: 7+12 x waktu gadai : 7:2 x uang gadai. Dengan perubahan nilai mata uang. Mahkamah
Agung telah menetapkan bahwa resiko dari perubahan nilai uang rupiah ditanggung rata oleh baik penjual gadai maupun pembeli gadai. Penilaian
dilakukan menurut harga emas.
Jual Lepas. Perjanjian jual lepas tanah selesai dengan tercapainya
persetujuanpersesuaian kehendak konsensus diikuti dengan ikrarpembuatan kontrak jual beli di hadapan Kepala Persekutuan Hukum
yang berwenang dibuktikan dengan pembayaran harga tanah oleh pembeli dan disambut dengan kesediaan penjual untuk memindahkan hak miliknya
kepada pembeli. Perjanjian ini bersifat riil, hak milik atas tanah berpindah
299
I b i d
300
Ibid, hal.134.
Universitas Sumatera Utara
meskipun formalitas balik nama belum dilakukan dipandang sebagai bagian dari rangkaian pemindahan hak milik.
Van Vollenhoven
301
berpendapat bahwa jual lepas sebidang tanah atau perairan adalah penyerahan benda itu di hadapan orang-orang yang ditunjuk oleh
Hukum Adat dengan pembayaran uang pada saat itu atau kemudian Adatrecht hal 241. Oleh Enthoven dikemukakan bahwa penjualan
barang tidak bergerak adalah penyerahan dengan harga tertentu dan bukan merupakan suatu perjanjian yang membentuk kewajiban
untuk menyerahkan. Menurut Hukum Indonesia penjualan dan penyerahan adalah satu
302
. Sedangkan Ter Haar
303
menjelaskan bahwa pada waktu di hadapan Kepala Persekutuan Hukum
dinyatakan bahwa saya mengaku telah menyerahkan tanahnya dan telah menerima harganya maka saat itulah hak pembeli tercipta baik
hak gadai atau hak milik maupun hak sewa.
Mahkamah Agung dalam keputusan tertanggal 25-9-1957 berpendapat bahwa keterangan jual beli saja belum mengakibatkan
pemindahan atau penyerahan hak milik. Keterangan ini harus diikuti pula dengan semacam levering. Sebelumnya hak milik belum berpindah. Menurut
pertimbangannya Mahkamah Agung menyatakan bahwa walaupun dengan surat Notaris dan surat di bawah tangan serta yang disimpan pada Notaris yang
dimaksudkan dalam putusan judex facti di dalamnya disebutkan bahwa para pihak bersangkutan menerangkan menjualbelikan tanahnya belum dapat
diterima bahwa sebenarnya telah terjadi pemindahan atau penyerahan hak milik oleh yang dinamakan penjual kepada yang dinamakan pembeli
304
Pembicaraan yang mengandung janji afspraak saja tidak mengakibatkan kewajiban. Namun janji lisan yang diikuti dengan pembayaran
sesuatu uang atau benda lain dapat menimbulkan kewajiban hanya untuk berbuat sesuatu missal untuk menjual atau membeli. Pembayaran ini disebut
panjar. Tanpa panjar orang tidak merasa terikat. Dengan panjar orang merasa wajib melaksanakan hal yang ditentukan dalam janji. Perjanjian pokok misal
jual beli belum terlaksana hanya dengan pemberian panjar saja. Sesudah diadakan permufakatan serius tentang jual beli tersebut barulah terlaksana
.
301
J.C. van Vollenhoven, Het Adatrecht van Nederlands-Indie, op cit, hal. 241. Juga dalam Iman Sudiyat,
op cit, hal. 33.
302
Enthoven, Het Adatrecht der Inlanders in de Jurisprudentie dikutip oleh E.A. Boerenbaker, Bandung:
[s . n], 1935, , dalam Sudiyat, Ibid, hal. 33
303
Ter Haar Bzn, Azas-azas dan Susunan Hukum Adat. Op Cit, hal. 17.
Universitas Sumatera Utara
perjanjian tersebut
305
Holleman . Bila perjanjian pokok tidak terjadi maka terdapat 2
kemungkinan: Apabila dibatalkan oleh pemberi panjar uangbenda sesuatu tersebut tetap pada penerima panjar; Apabila dibatalkan oleh penerima panjar
maka sesuatu itu harus dikembalikan, dapat 2 kali nilainya.
306
Jual Tahunan. Dengan transaksi ini pembeli tahunan memperoleh hak untuk: mengolah tanah, menanami dan memetik hasil, dan berbuat dengan
tanah seakan-akan miliknya sendiri. Sang pembeli dilarang untuk menjualmenyewakan tanah tanpa seijin pemiliknya. Jual lepas atau jual lagi
yang mungkin dilakukan pemilik tidak mengurangi hak pembeli tahunan koop brekt geen huur: jual tidak menghapus sewa.
menyatakan bahwa janji afspraak tidak mengikat hanya menimbulkan kewajiban moral untuk melaksanakannya. Sebelum
perjanjian jual beli terjadi calon penjual dapat menjual barang kepada pihak lain dengan harga lebih tinggi. Tampak bahwa perjanjian jual menurut hukum
adat adalah konkritriil tidak abstrakkonsensual seperti dalam Burgerlijk Wetboek. Dikatakan pula bahwa perjanjian jual beli di dalam Hukum Adat
merupakan perbuatan kontan contante handeling
Baik jual gadai maupun jual tahunan mungkin juga dilakukan sebagai perjanjian pelunasan hutang delgingsovereenkomst, hutang dibayar dengan
penyerahan tanah untuk sementara. Dengan penyerahan tanah debitur merintis jalan untuk melunasi hutangnya dengan memperhitungkan hasil tanah itu
dengan jumlah hutang tersebut.
b Transaksi yang menyangkut atas Tanah Adat
Hukum Adat mengenal transaksi yang walaupun tidak langsung atas tanah namun bersangkutan dengan tanah. Akan dibahas beberapa di antaranya.
Transaksi bagi hasil, belah pinang, paruh hasil tanam: memperduai Minang, toyo Minahasa, tesang Sulawesi Selatan, maro, mertelu 1:1, 1:2,
Jawa Tengah, nengah, jejuron 1:1, 1:2; Priangan.
307
304
Ibid, hal 143
Seseorang mempunyai tanah namun tidak ada kesempatansemangat untuk mengusahakannya sendiri
dan ingin memungut hasilnya. Karena itu dibuat transaksi dengan orang lain untuk mengerjakan, menanami dan memberikan sebagian hasil panennya.
305
Bedakan dengan uang muka voorschot menurut hukum barat. Ini adalah pembayaran di muka yang sebenarnya dan diperhitungkan dalam transaksi. Tidak memberikan kewajiban moral atau akibat hukum apapun.
Apabila tak terjadi transaksi uang muka dikembalikan. Apabila terjadi Transaki uang ini diperhitungkan dalam harga.
306
F.D. Holleman, Het Adatrecht van de Afdelling Tulungagung, Batavia: Buitenzorg, 1927, hal. 67
Universitas Sumatera Utara
Fungsi transaksi adalah untuk memproduktifkan tanah milik, tanpa pengusahaan sendiri dan memproduktifkan tenaga kerja tanpa tanah milik
sendiri. Objeknya adalah tenaga kerja dan tanaman bukan tanah. Untuk formalnya bantuan Kepala Persekutuan Hukum tidak merupakan syarat sah
perjanjian, tidak harus terang cukup dengan kedua pihak saja. Jarang dibuat akad untuk perbuatan hukum tersebut, dan dapat dibuat oleh pemilik tanah,
pembeli gadai, pembeli tahunan, pemakai tanah kerabat, pemegang tanah jabatan. Hak pertuanan tidak berlaku terhadap perbuatan hukum tanpa
pembatasan terhadap yang membagi hasilkan.
Transaksi ini biasanya disambung dengan lembaga tambahan yang melekat; srama, mesi Jawa Tengah berupa pembayaran sekedar uang pada
permulaan transaksi. Pembayaran ini mengandung arti persembahan yang disertai dengan permohonan srama mengandung pengakuan bahwa seseorang
berada di tanah orang lain mesi, plais Bali, balango Sulawesi Selatan merupakan hubungan di antara pinjaman uang dan bagi hasil.
Pemegangpenguasa tanah meminjam uang tanpa bunga dari pembagi hasil dan pembagi hasil tetap boleh memegang hak mengerjakan tanah selama uang
pinjaman belum dilunasi. Uang pembagi hasil tidak boleh dituntut kembali tetapi apabila ia dilarang terus mengerjakan tanah peminjam uang seketika
dapat dituntut kembali. Terkadang diadakan perhitungan dari hutang dan hasil yang sudah dinikmati sehingga sesudah pemungutan hasil pertahun uang
pinjaman dikurangi dengan jumlah tertentu, adakalanya uang pinjaman itu tetap besarnya hingga hutang lunas sekaligus. Mungkin juga pembagi hasil
tidak dibolehkan mengerjakan tanah bersangkutan maka ia berhak menuntut ganti rugi dari pemegang tanah bukan tanahnya seperti hak dari transaksi
jual.
308
Sewa. Dapat diartikan sebagai ijin kepada orang lain untuk
mengerjakan atau mendiami tanah di bawah kekuasaannya dengan keharusan membayar sejumlah uang tertentu sebagai uang sewa sesudah tiap bulan, tiap
panen atau tiap tahun dengan konsekuensi bahwa sesudah pembayaran itu transaksi dapat diakhiri. Mengasi di Tapanuli Selatan berarti hak sewa tanah
maupun hak menikmati. Sewa bumi Sumatera Selatan berarti pajak yang harus dibayar oleh orang luar untuk pemungutan hasil dari wilayah lingkungan
hak pertuanan. Cukai Kalimantan bermaksud pembayaran orang luar untuk pemungutan hasil dari wilayah lingkungan hak pertuanan. Cukai Kalimantan
bermaksud pembayaran orang luar untuk pemungutan hasil dari wilayah
307
Happy Warsito, Op Cit, hal.136.
308
Ibid, hal.137.
Universitas Sumatera Utara
lingkungan hak pertuanan dan pembayaran dari penyewa tanah. Sewa ewang Ambon dimaksudkan sebagai pemberian orang luar untuk memperoleh hak
mengumpulkan hasil hutan di lingkungan hak pertuanan Negeri. Ngupetenin Bali adalah penyewaan tanah pertanian. Upeti adalah pajak yang harus
dibayar oleh orang luar sewa bumi berdasarkan hak pertuanan.
Kombinasi bagi hasil, sewa dengan gadai tanah dan sewa tanah
dengan pembayaran uang di muka. Transaksi bagi hasil dan sewa sering dikaitkan dengan gadai tanah. Sesudah hak pembeli gadai diletakkan di atas
tanah bersangkutan dia memperbolehkan si penjual gadai mengerjakan tanah tersebut selaku pembagi hasil atau penyewanya. Pembeli gadai tidak boleh
membuat transaksi jual lepas atas tanah yang dibeli gadai.
309
Transaksi pinjam uang dengan tanggungan tanah: tahan Batak, babaring Dayak Ngaju, makantah Bali, tanggungan, jonggolan Jawa,
borroh, borg, borot tersebar luas. Titik inti perjanjian adalah perjanjian adalah perjanjian selama utang belum lunas tidak akan membuat transaksi
tanah atas tanahnya kecuali untuk kepentingan kreditur. Tanah sebagai tanggungan adalah transaksi asesoir pada transaksi pinjam uang selaku
transaksi pokok. Tindakan itu merupakan persiapan sewaktu debitur menerima uang pinjaman seketika ditetapkan sebidang tanah pertanian yang bila
perludikehendaki akan dipakai sebagai benda pelunas transaksi Tanah juga tidak
boleh dijual tahunan karena itu untuk sementara akan melanggar hak penjual gadai untuk menebusnya. Dia hanya dibenarkan untuk
mengoperkanmengalihkan gadai doorverpanden tanah itu kepada orang lain. Dia juga boleh mengijinkan orang lain masuk di tanah tersebut untuk
mengerjakan atau mendiami berdasar kontrak yang dapat diputuskan setiap saat. Transaksi tersebut dapat diakhiri dalam waktu pendek. Terdapat kelalaian
pada pihak-pihak: pembagi hasil, pemberi bagi hasil, penyewa atau pemberi sewa akan timbul hak menuntut ganti rugi bukan atas tanahnya. Gadai dapat
diakhiri berdasarkan aturan gadainya sendiri. Transaksi gabungan ini mirip dengan transaksi pinjam uang dengan tanah sebagai jaminantanggungan.
Pihak yang satu memberi uang kepada pihak lainnya dan selama uang belum dikembalikan pihak pertama menerima sebagian dari hasil panen tanah
pertanian atau pembayaran berasal dari pihak kedua. Transaksi semacam ini dapat pula dilakukan sebagai transaksi uang yang disangkutkan dengan tanah
sebagai tanggungan tetapi menurut Hukum Adat transaksi ini merupakan lembaga hukum yang lain. Persewaan tanah dengan pembayaran uang di muka
digabungkan dengan memperbolehkan si pemberi sewa menjadi penyewa di tanahnya sendiri mirip dengan persekot atas tanaman atau pinjam uang dengan
mengangsur padi bagi hasil atau uang sewa setiap tahun.
309
I b i d
Universitas Sumatera Utara
delgingsovereenkomst dengan demikian transaksi pinjam uang diganti dengan transaksi tanah.
Di Bali dan Batak tanah yang ditunjuk sebagai tanggungan digadaikan kepada yang meminjami uang bila bunganya sudah meningkat sampai taraf
tertentu, utang sudah bertambah. Sedang di Jawa gadai sebagai perbuatan hukum sering disusul dengan tanggunganjaminan zekerheidstelling. Dan
disini sering dilakukan tanpa sepengetahuan Kepala Persekutuan Hukum tanggungan di bawah tangan, onderhanse zekerheidstelling dan tidak berlaku
terhadap pihak ketiga. Akibatnya adalah: transaksi jual yang diadakan berakibat beban atas tanah tanggungan selama hutang belum lunas sah menurut
hukum dan tanah tanggungan dapat dijual atas dasar vonnis hakim untuk melunasi pinjaman uang lainnya, sedang pemberi hutang dengan tanggungan di
bawahtangan tidak mempunyai hak mendahului voorrecht terhadap kreditur lainnya.
310
Transaksi dengan sepengetahuan Kepala Persekutuan Hukum Bali dan Batak berakibat bahwa pemilik tanah tidak dapat dan tidak boleh
memindahkan tanahmenggadaikan dengan tiada memanfaatkan hasil tanah untuk mengangsur hutang. Transaksi yang akan diadakan oleh peminjam uang
harus diberitahukan kepada pemberi hutang bila debitur lalai. Tanpa pemberitahuan terjadi kecurangan dan penerima tanggungan berhak atas
perlindugan hukum. Transaksi tahan Batak dan makantah Bali memberikan hak mendahului kepada pemberi hutang dengan tanggungan jika tanah dilelang
berdasar vonnis hakim. Jurisprudensi dan doktrin di Jawa tidak seragam. Pendaftaran pada kepala dusun tidakbelum merupakan aturan yang
menentukan berlakunya transaksi dalam lalu-lintas hukum namun ada yang mengakui hak ini karena pemberitahuan dan pendaftaran oleh Kepala Dusun
berakibat hak mendahului yang dapat dilakukan menurut hukum positif bila dengan sukarela para pihak.
Hal ini tidak berarti bahwa tanggungan di bawah tangan tidak berguna hanya tidak dapat dirumuskan suatu norma untuk melindungi
penerima ‘tanggungan di bawah tangan’ terhadap pihak ketiga.
Simulatio. Untuk menghindari larangan pengasingan tanah pada zaman Hindia Belanda sering dilakukan simulatio yang merupakan objek
tersendiri dalam ajaran umum persetujuan, hukum perjanjian. Sebagai perbuatankompleks perbuatan dimana 2 oranglebih sepakat menimbulkan
kesansemu dunia luar seakan-akan terjadi perjanjian perbuatan hukum tertentu sedangkan sesungguhnya sepakat bahwa perjanjian tidak akan berlaku
dengan akan mempertahankan berlakunya hubungan hukum yang sudah ada atau akan melaksanakan perjanjian lain. Kadang hal ini untuk merugikan pihak
ketiga kadang-kadang tidak. Walaupun sering dilakukan untuk menyembunyikan perjanjian terlarang namun simulatio sendiri tidak dilarang.
310
Ibid, hal.138.
Universitas Sumatera Utara
Biasanya simulatio meliputi seluruh perjanjian tetapi kadang-kdang hanya mengenai salah satu unsur dari perjanjian yang diadakan.
Terdapat dua macam simulatio. Mutlak para pihak menimbulkan kesan seakan-akan mengadakan perjanjian tertentu dan diam-diam bersepakat
bahwa dalam hubungan hukum yang telah berlaku tidak akan diadakan perubahan. Misalnya seorang pengusaha terancam pailit. Supaya hartanya tidak
disita ia pura-pura menjual hartanya kepada orang lain. Para pihak sepakat bahwa sebenarnya tidak ada jual beli dan peralihan hak sedang si penjual pura-
pura tetap memiliki harta tersebut. Pada simulatio Nisbi di belakang perjanjian yang disimulasikan, terdapat perjanjian yang didissimulasikan. Para pihak
mengadakan perjanjian jual beli yang sebenarnya adalah hibah.
Simulatio dapat meliputi seluruh perjanjian namun dapat juga hanya tentang salah satu unsur perjanjian misalnya di dalam perjanjian dicantumkan
harga yang lebih rendah daripada yang sebenarnya disepakati. Dapat juga bahwa hal ini tak berhubungan dengan esensi kontrak namun dengan pihaknya:
kontrak dilakukan antara A dan B, namun sebenarnya antara A dan C. Antara para pihak terdapat asas umum yang berlaku adalah kontrak yang
didissimulasikan bukan yang disimulasikan kecuali terdapat hal yang berakibat batalnya kontrak yang tersembunyi. Para pihak tidak terkait kontrak yang
disimulasikan karena tidak dikehendaki.
Pada simulatio mutlak tidak terjadi perubahan hubungan hukum para pihak karena hal ini memang tidak dikehendaki. Pada simulatio relatif terdapat
azas umum bahwa terdapat kekuatan hukum pada kontrak yang didissimulasikan karena itulah yang dikehendaki. Jadi terdapat persamaan
penuh antara kehendak dan pernyataannya. Namun karena hal sebenarnya disembunyikan biasanya terdapat kekurangan yang biasanya adalah tujuan
yang tidak dapat dibenarkan dan berakibat batal berdasarkan Pasal 1335 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Syarat formal juga dapat menghilangkan
kekuatan hukum perjanjian misalnya hibah yang dilakukan dengan kontrak jual beli tanpa akta notaris.
Pihak ketiga dapat menanggapi atas : kontrak yang disimulasikan, kontrak yang didissimulasikan, dan tidak terjadinya perubahan dalam
hubungan hukum para pihak. Pada simulatio mutlak pihak ketiga dapat menanggapi kontrak yang disimulasikan dengan menanggapi kesan yang
ditimbulkan oleh pernyataan para pihak. Biasanya mereka berkepentingan dengan pendirian bahwa kontrak yang dinyatakan adalah perbuatan semu dan
karena itu tidak sah karena tidak berakibat perubahan dalam keadaan hukum para pihak.
311
Pada simulatio relatif terbuka tiga kemungkinan : Menanggapi perjanjian yang disimulasikan karena dapat dinyatakan reaksi atas semu yang
dapat dipertanggungjawabkan. Bagi mereka yang tampak hanyalah perjanjian
311
Ibid, hal.140.
Universitas Sumatera Utara
yang disimulasikan sehingga terlindung dari janji tersembunyi sesuai dengan Pasal 1873 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa perjanjian yang
menyusul yang diadakan dengan akta perbuatan tersendiri yang bertentangan dengan perjanjian semula hanya berkekuatan bukti bagi pihak yang menjadi
peserta dalam akta tersebut beserta ahli waris atau mereka yang memperoleh hak, tapi tidak mempunyai kekuatan hukum terhadap pihak ketiga.
Menanggapi perjanjian yang didissimulasikan jika diketahuinya sejak semula atau kemudian. Kebanyakan hal ini dipandang sebagai akibat langsung dari
ketentuan Pasal 1873 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa alat bukti yang bertentangan tidak dapat merugikan pihak ketiga sehingga alat bukti
tersebut harus menguntungkan bagi pihak ketiga. Menanggapi manipulasi tipu daya para pihak dengan menyatakan bahwa perjanjian semu, perjanjian yang
tidak dikehendaki para pihak, tidak mempunyai kekuatan hukum. Atau bahwa perjanjian yang didissimulasikan memang dikehendaki terbukti dari pernyataan
timbal balik para pihak. Pada perjanjian yang didissimulasikan biasanya terdapat sesuatu yang tidak beres karena justru hal itu diselubungi dengan
perbuatan semu karena dengan itu para pihak ingin mencapai tujuan yang tidak dibenarkan hukum. Pihak ketiga dapat berpendirian bahwa hubungan hukum
masih seperti semula sebelum adanya perbuatan semu. Perjanjian yang disimulasikan tidak ada karena tidak dikehendaki para pihak. Perjanjian yang
didissimulasikan tidak dapat dipaksakan berlakunya bagi pihak ketiga berdasarkan pasal 1873 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata bahwa
perjanjian tersebut batal baik berdasarkan tujuan atau sifatnya yang tidak dibenarkan hukum.
Gaius
312
a. res devini iuris, atau benda-benda yang berhubungan dengan kepentingan
dewa-dewa, hal-hal yang suci, atau hal-hal yang sangat diutamakan; , seorang ahli hukum klasik Romawi yang menyamakan
hukum alam natuurrecht dengan ius gentium hukum alam sekunder yang khusus, menempatkan milik perseorangan eigendom privat sebagai hukum
alam its naturale. Karena itu Gaius berbicara bertolak dari pengelompokan benda-benda, di dalam mana termasuk juga tanah. Ia membagi benda-benda
atas atas dua golongan yaitu :
b. res humani iuris, atau benda – benda yang berhubungan dengan
Universitas Sumatera Utara
kepentingan manusia baik perorangan maupun masyarakat. Benda-benda yang termasuk res vini iuris umumnya dipandang sebagai
benda-benda yang tidak dimiliki oleh siapapun, baik negara atau maupun pribadi seperti:
a.
res sacrae, yaitu benda-benda yang demi negara ditahbiskan disucikan dengan upacara keagamaan.
b.
res religionae, yaitu benda-benda yang dibiarkan untuk menjadi tempat kediaman para arwah yang telah meningal dunia.
c.
res sanetae, yaitu benda khusu yang memiliki arti sangat penting bagi negara kota ; dinding-dinding dan pintu-pintu yang kota merupakan benda yang
sangat khusus dan penting untuk itu. Sedangkan tanah yang termasuk res humani iuris ialah
5 res publicae, yaitu semua benda yang diperuntukan bagi dinas umum
6 resprivatea, yaitu benda-benda yang diperuntukan dan dimiliki oleh
perseorangan Pandangan yang menyatakan bahwa negara bukan pemilik tanah, jelas
menunjukkan bahwa yang menjadi pemilik atas tanah adalah manusia alami. Seperti yang telah dikemukan bahwa Gaius memandang sama hukum alam
dengan hukum alam sekunder khusus ius gentium dalam hal ini milik perseorangan eigendom privat merupakan hukum alam natuurrecht.
Secara alami eksistensi manusia senantiasa disertai dengan hak-hak yang
312
Seperti dikutip Ronald Zelfianus Titahelu. “Penetapan Asas-asas Hukum Umum ,op cit, hal. 92
Universitas Sumatera Utara
secara alami melekat padanya,termasuk hak untuk memiliki. Bagi Gaius milik perseorangan ini adalah alami, dan karena itu bersifat asasi. Walaupun ada
pembatasan berupa penggunaan hak milik yang merugikan orang lain maka Thomas Aquino 1225-1274 salah seorang penganut aliran hukum alam dari
aliran Skolastik pada pertengahan 400-1500 di Eropa Barat, melihat milik perseorangan sebagai hak yang tidak bertentangan dengan hukum alam:
b. Sesuatu hal yang akan diperlakukan lebih teratur, apabila pemeliharaan dari pada sesuatu hal itu diserahkan pada masing-masing orang itu sendiri, sebab
apabila semua orang diserahi pemeliharaaan semua hal tanpa diadakan perbedaaan akan timbul kekacauan.
a. Setiap Orang lebih suka memperoleh sesuatu hal yang akan menjadi miliknya sendiri, dari pada sesuatu hal yang menjadi milik bersama atau milik orang
banyak. Sebab setiap orang menghindarkan pekerjaan yang itu menjadi tugas orang banyak seperti apabila banyak pelayan.
c. Di antara orang-orang akan ada perdamaian yang disebabkan karena setiap itu puas dengan apa yang menjadi miliknya. Itu sebabnya mengapa dapat
dilihat bahwa diantara mereka .yang memiliki suatu hal bersama-sama lebih sering timbul pertentangan-pertentangan.
313
Hubungan yang terjalin, lahir melalui tindakan manusia atas tanah yang berkendak menjalin pertalian dengan tanah baik secara perseorangan
individu, keluarga maupun kelompok. Hubungan dilahirkan karena
313
Imam Soetiknjo, Undang-undang Pokok Agraria, Sekelumit Sejarah, Departemen Dalam Negeri. Jakarta: Direktorat Jenderal Agraria,1985, hal. 11.
Universitas Sumatera Utara
adanya suasana bathin yaitu rasa cocok atau tidak cocok. Sedangkan hak dilahirkan berdasarkan kenyataaan penguasaaan yaitu tetap atau
sementaranya penguasaan oleh orang atau kelompok tertentu atas tanah yang diakuinya. Karena itu hubungan bersifat tetap dan langgeng atau
abadi sedangkan hak bersifat semu karena dapat berubah- ubah.
314
Hakekat dari hubungan magis itu adalah merupakan pernyataan yang bersifat menegaskan bahwa telah terjalin pertalian atau ikatan nyata antara
manusia dengan tanah dengan alam roh yang menguasai tanah. Hal ini bermakna bahwa roh-roh yang menguasai tanah secara gaib berhak dan berkewajiban untuk
menduduki dan mengusahakan tanah dengan sebaik-baiknya agar tanah bisa mengeluarkan hasil yang menyenangkan semua pihak yang berkepentingan. Maka
anti dan makna hubungan magis itu, pertama-tama adalah bahwa tanah digunakan untuk jaminan kehidupan jasmani dan rohani manusia maupun roh-roh yang
menduduki dan menguasai tanah. Menurut Ter Haar, Kuat dan langgeng dinyatakan sebagai sama dengan
satu hubungan hukum rechtsbetrekking. Dengan demikian, upacara ritual yang lazim dilakukan pada saaat orang melakukan hubungan dengan tanah oleh Ter
Haar tidak di pandang semata-mata sebagai suatu upacara mistik akan tetapi suatu dialog antara manusia dengan tanah dan alam roh dalam rangka mengadakan
jalinan hubungan hukum yaitu hubungan yang melahirkan hak dan kewajiban diantara kedua belah pihak.
Untuk dapat dikatakan mempunyai hubungan dan hak-hak perorangan
314
Herman Soesangobeng, Kontektualisme filosofi Adat Tentang Tanah dan Penerapannya setelah UU No.51960 serta advokasi Pertanahan di Indonesia, makalah Bandung: Akatiga, 21 Pebruari 1998, hal. 4.
Universitas Sumatera Utara
atas tanah haruslah memenuhi tiga syarat pokok yakni tempat tinggal, kedudukan sebagai warga persekutuan dan intensitas penguasaaan serta pengolahan tanah
315
artinya hanya rnereka yang bertempat tinggal dalam lingkungan ulayatlah yang berhak memiliki hubungan dan hak perorangan yang kuat, baik secara individu,
keluarga maupun kelompok. Begitu pula hanya warga persekutuanlah yang yang memiliki hak serta hubungan yang kuat terhadap tanah yang berada dalam
lingkungan tanah ulayat. Selanjutnya tentang syarat ketiga yaitu intensitas penguasaan dan pengolahan tanah, artinya tanah yang secara terus menerus
diusahakan dan diolah sehingga memberikan hasil dan manfaat. Syarat ini merupakan petunjuk bagi adanya sifat menguncup mengembangnya hubungan
ulayat dengan hak perorangan. Dengan diusahakan tanah secara terus menerus dan hubungan penguasaan maupun pengolahan oleh seseorang ataupun keluarga
atas tanah, maka hubungan hak perorangan berkembang menjadi kuat dan penuh sedangkan hubungan kewenangan ulayat mengucup dan menjadi bertambah
lemah begitupun sebaliknya.Meskipun demikian, hubungan kekuasaan dan kewenangan ulayat, masih tetap meliputi dan menguasai hak perorangan yang
bersangkutan. Karena itu, bilamana ketiga syarat tersebut dibaikan, maka hubungan hak perorangan atas tanah menjadi munguncup dan melemah atau
lenyap, tetapi sebaliknya hubungan kekuasaan ulayat pun menjadi berkembang dan terpulihkan tanpa halangan apapun.
316
315
Ibid, hal. 29.
316
Ter Haar, Asas-asas dan Susunan Hukum Adat, Op Cit, hal. 51.
Universitas Sumatera Utara
Atas dasar hubungan kewenangan dan kekuasaan ulayat maka dikembangkan hak-hak perorangan maupun masyarakat atas tanah. Hak dan
kewenangan masyarakat atas tanah dapat dipilahkan menjadi tiga yaitu: 1.
untuk mengatur dan menetapkan peruntukan serta penggunaan tanah 2.
untuk mengendalikan penyimpangan atas peruntukan dan penggunaan tanah. 3.
untuk memberikan tanah yang ditelantarkan kepada warga masyarakat lainnya yang diakui berhak.
Sedangkan hak – hak perorangan yang dapat lahir ada empat yaitu: 1.
Hak untuk mengambil hasil hutan serta pengairan dalam lingkungan ulayat 2.
Hak untuk menanam dan memiliki bangunan atas tanah ulayat 3.
Hak untuk membuka tanah dan hutan 4.
Hak untuk mengalihkan hak atas tanah serta bangunan dan tanaman diatasnya.
Adapun kedudukan hak penguasaan hak perorangan adalah merupakan hak yang diciptakan berdasarkan kekuasaan masyarakat ulayat. Hak ini tidak
bersifat abadi dan dikat oleh kekuasaan masyarakat. Ikatan mana bisa menjadi kuat atau melemah bergantung pada lamanya penguasaan dan intensitas
pengolahan atas tanahnya. Lamanya waktu penguasaan itu biasanya dibuktikan dengan adanya kewenangan meneruskan hak penguasaan berupa mewariskan
tanah kepada generasi penerus.
Universitas Sumatera Utara
Ter Haar
317
Pemberian hak-hak perorangan atas tanah yang dibebankan diatas hak ulayat, oleh Ter Haar dilihat sebagai suatu perbuatan hukum sepihak dari
masyarakat terhadap hak ulayatnya. Perbuatan sepihak itu dilihatnya sebagai memberi hak perorangan atas tanah ulayat yang dihisap dari hak ulayat. Oleh
karenanya perbuatan itu dilihat sebagai suatu perbuatan mengalihkan hak, suatu transaksi hak atas tanah,yaitu hak ulayat ke hak perorangan. Dengan istilahnya
Ter Haar itu di sebut sebagai Grondtransaktie. memberikan istilah hukum atas hubungan tersebut yang
disebutnya erfelijk individueele bezitsrecht hak penguasaan. perorangan yang diwariskan dan diterjemahkan oleh S. Poesponoto menjadi hak milik
perorangan turun-temurun sehingga dapat dipersamakan dengan hak milik yang sering di sebut sebagai hak milik adat
318
Untuk melaksanakan hak memakai dan memanfaatkan tanah ulayat, hak- hak perorangan yang membebani tanah ulayat tetap tunduk pada asas hukum
tanah adat yang pertama dan utama yaitu : didalam pemakaian dan pemanfaatan tanah ulayat atas dasar hak perorangan, kekuasaan masyarakat yang bersumber
pada hak ulayatnya tidak hilang atau tersisihkan oleh hak-hak perorangan yang membebaninya. Segala macam hak perorangan atas tanah ulayat tetap hanya
menumpang saja di atas hak ulayat dengan asas ini berarti bahwa setiap macam hak perorangan yang ada diatas tanah ualayat, tetap berada dalam pengaruh dan
317
Ibid, hal. 55
Universitas Sumatera Utara
pengawasan masyarakat sebagai pelaksana hak ulayat. Dengan demikian setiap waktu masyarakat dapat mencampuri dalam
urusan pemakaian dan pemanfaatan hak perorangan yang bersangkutan bila dalam pemakaian atau pemanfaatan hak perorangan oleh yang bersangkutan ada
hal-hal yang tidak sesuai atau berlawanan dengan prinsip-prinsip pemberian hak perorangan tersebut.
Dalam sistem Hukum Adat, hak-hak pemakai dan pemanfaatan atas tanah ulayat ada bermacam-macam. Berdasar pada pemakaian dan pemanfaatan,
ada hak-hak sebagai berikut:
319
1 2
hak kampung dan halaman 3
hak sawah, ladang atau empang 4
hak hutan 5
hak tanah kuburan hak mengambil hasil
6 7
hak tanah lapang 8
hak tanah keramat dan tanah ibadah Di dalam hukum tanah Adat ada berbagai macam hak perorangan atas
tanah yang kekuatan dan isinya berbeda-beda. Macam-macam hak perorangan atas tanah dilihat dari kualitasnya masing-masing yang berlainan itu, dalam
pokoknya ada tiga macam yaitu hak pasar
1. hak milik : menyangkut penguasaan atas tanah danga sifatnya yang kuat dan terbanyak isi muatannya
318
Moh Koesnoe, Kapita Selekta Hukum Adat Suatu Pemikiran Baru, Jakarta: varia Peradilan Ikatan Hakim Indonesia, 2002, hal.110
319
I b i d
Universitas Sumatera Utara
2. hak pakai : hak yang isinya terbatas pada pemakaian tanah saja 3. hak ambil hasil : hak yang pada dasarnya tidak mengenai tanahnya, tetapi
hanya atas apa yang ada diatasnya.
320
Hak ulayat masih sangat kuat dan besar pengaruhnya atas hak perorangan. Pengaruh hak ulayat atas hak perorangan tidak pernah lenyap
sama sekali sebab hak ulayat tetap meliputi dan mempengaruhinya sehinggga pada saat hak itu diabaikan, maka kekuasaaan hak ulayat berlaku kembali
secara penuh.
320
Ibid
Universitas Sumatera Utara
BAB III FAKTOR PENYEBAB TIMBULNYA SENGKETA HAK ATAS TANAH
ADAT DI KABUPATEN SIMALUNGUN A. Pengertian Sengketa Pertanahan
1. Pengertian Sengketa Hukum Atas Tanah
Timbulnya sengketa hukum adalah bermula dari pengaduan sesuatu pihak orangbadan yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah baik
terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan peraturan
yang berlaku.
Akan tetapi dari alasan-alasan tersebut di atas, sebenarnya tujuannya akan berakhir kepada tuntutan bahwa ia adalah yang lebih berhak dari yang lain prioritas
atas tanah sengketa, oleh karena itu penyelesaian sengketa hukum terhadap sengketa tersebut tergantung dari sifatmasalah yang diajukan sehingga prosesnya akan
memerlukan beberapa tahap tertentu sebelum diperoleh suatu keputusan.
Sifat permasalahan dari suatu sengketa secara umum ada beberapa macam, antara lain :
a. Masalahpersoalan yang menyangkut prioritas untuk dapat ditetapkan sebagai
pemegang hak yang sah atas tanah yang berstatus hak, atau atas tanah yang belum ada haknya.
b. Bantahan terhadap sesuatu alas hakbukti perolehan yang digunakan sebagai dasar
pemberian hak perdata. c.
Kekeliruankesalahan pemberian hak yang disebabkan penerapan peraturan yang kurangtidak benar.
d. Sengketamasalah lain yang mengandung aspek-aspek sosial praktis bersifat
strategis. Masalah berbeda dengan “sengketa”. Suatu masalah dapat bersifat teknis
semata-mata yang penyelesaiannya cukup berupa petunjuk-petunjuk teknisinstruksi dinas yang biasanya merupakan cara pemecahan apabila sesuatu aparat pelaksanaan
menemukan kesulitan teknis peraturan. Ini adalah fungsi dari Bimbingan Teknis, akan tetapi apabila yang mengajukan usul tersebut seorang warga masyarakat yang
merasa dirugikan oleh karena suatu penetapan seorang pejabat, misalnya : Seorang
Universitas Sumatera Utara
