BAB IV HUKUM PERJANJIAN ANTARA AGEN PEMASARAN PERUSAHAAN
PROPERTY ONE DAN PEMILIK RUMAHTANAH
A. Pengaturan Hubungan Hukum Antara Agen Pemasaran Properti Dan PembeliPenjual Rumah
Cara kerja agen pemasaran sebagai perantara, mediator, serta fasilitator sebagaimana sudah dijelaskan sebelumnya, dalam pelaksanaannya melibatkan
beberapa pihak baik para pihak utama dalam hal ini pihak pemilik properti penjualyang menyewakan dan pihak yang membutuhkan properti
pembelipenyewa, serta pihak penunjang seperti notaris dan lain-lain. Menjalankan profesi seorang agen properti tentunya mengandalkan jaringan
informasi, komunikasi, serta interaksi luas dengan pihak-pihak tersebut.
165
Pentingnya membangun jaringan yang luas antar sesama agen untuk berbagi informasi, antara pembeli atau penjual untuk melaksanakan transaksi,
serta pihak-pihak lain yang berpotensi menjadi penjual dan pembeli, di sebabkan karena jaringan yang kuat dan luas akan memudahkan pekerjaan agen tersebut.
166
Jadi secara sederhana, proses kerja agen properti dibagi dalam tiga aktivitas utama. Pertama kali yang harus dilakukan seorang agen properti adalah
mencari klien sebanyak mungkin. Klien atau bisa diartikan calon sasaran adalah
165
Agus Pranoto Susilo, Op.cit., hal 64.
166
Ibid.
98
Universitas Sumatera Utara
masyarakat luas, tergantung dari sasaran pembeli produk apa yang hendak dibidik. Kedua adalah, menggali informasi terhadap pihak-pihak yang mau menjual
properti atau sedang mencari properti. Langkah menggali informasi tersebut tentu dapat dilakukan dengan mencari informasi pada iklan-iklan di media massa,
media sosial. Maupun informasi dari masyarakat sekitarnya. Selanjutnya yang ketiga, mengelola data yang ada dengan memasarkan properti yang telah
didapatkan dan mencarikan properti yang sedang dicari. Setelah mendapatkan properti yang bisa dijual dan melakukan kesepakatan dengan si penjual, maka
agen tersebut tinggal mengelola data dengan memasarkan properti tersebut agar bisa mendapatkan calon pembelinya. Jika ada yang berminat, calon pembeli akan
mendatangi agen yang bersangkutan untuk melakukan negosiasi secara langsung, atau sebagai perantara juga dapat tinggal mengupayakan pertemuan calon pembeli
dan penjual, di mana agen yang bersangkutan akan mendapatkan komisi jika terjadi kesepaktan antara calon pembeli dan penjual.
167
Sebelum adanya kesepakatan antara calon pembeli dan penjual, terlebih dahulu adanya hubungan yang terjalin seorang agen dengan calon pembeli dan
penjual. Hubungan yang terjadi pada mulanya didasarkan adanya rasa saling percaya antara pihak yang bersangkutan. Adanya rasa percaya tersebut akan
menjalin hubungan yang lebih dekat berupa perjanjian antara pihak yang bersangkutan.
168
Di dalam KUH Perdata tidak disebutkan secara jelas tentang momentum terjadinya perjanjian, pasal 1320 KUH Perdata hanya disebutkan cukup dengan
Hal ini sesuai dengan teori kepercayaan.
167
Ibid., hal 109.
168
Hasil wawancara dengan Yusuf Chew sebagai Direktur Property One, Sabtu 31 Januari 2015 pukul 13.00.
Universitas Sumatera Utara
adanya konsensus para pihak. Jadi untuk menjelaskan adanya momentum terjadinya perjanjian dapat digambarkan dalam empat teori, yaitu teori pernyataan,
pengiriman, pengetahuan, dan penerimaan.
169
Selain teori di atas, masih dikenal teori lain yang terkait dengan kehendak dan pernyataan para pihak dalam perjanjian, teori tersebut adalah teori kehendak,
teori pernyataan, dan teori kepercayaan. Berikut penjelasan ketiga teori ini yaitu:
170
1. Teori Kehendak wilstheorie
Menurut teori kehendak bahwa perjanjian terjadi apabila ada persesuaian antara kehendak dan pernyataan. Apabila terjadi ketidakwajaran,
kehendaklah yang menyebabkan terjadinya perjanjian. Kelemahan teori ini menimbulkan kesulitan apabila tidak ada persesuaian antara kehendak dan
pernyataan.
2. Teori Pernyataan verklaringtheorie
Menurut teori ini kehendak merupakan proses batiniah yang tidak diketahui orang lain. Akan tetapi, yang menyebabkan terjadinya perjanjian
adalah pernyataan. Jika terjadi perbedaan antara kehendak dan pernyataan maka perjanjian tetap terjadi. Dalam praktiknya teori ini menimbulkan
berbagai kesulitan, seperti bahwa apa yang dinyatakan berbeda dengan yang dikehendaki. Misalnya A menyatakan Rp. 500.000,00 lima ratus
ribu rupiah tetapi yang dikehendaki Rp. 50.000,00 lima puluh ribu rupiah.
3. Teori Kepercayaan vertrouwenstheorie
Menurut teori ini tidak setiap pernyataan menimbulkan perjanjian, tetapi pernyataan yang menimbulkan kepercayaan saja yang menimbulkan
perjanjian. Kepercayaan dalam arti bahwa pernyataan itu benar-benar dikehendaki. Kelemahan teori ini adalah bahwa kepercayaan itu sulit
dinilai.
Hubungan antara seorang agen dengan pembelipenjual properti jika didasarkan teori kepercayaan, pernyataan kehendak tersebut tentu dianggap layak
diterima oleh pihak yang menawarkan.
171
169
Salim HS-II, Op.cit., hal 40.
170
Ibid., hal 41.
171
Mariam Darus Badrulzaman-III, Op.cit., hal 24.
Hubungan lebih lanjut yang dapat
Universitas Sumatera Utara
mengikat antara seorang agen dan pembeli properti, tidak dapat disamakan dengan hubungan antara seorang agen dan penjual properti.
Hubungan hukum adalah hubungan yang terhadapnya hukum meletakkan hak pada satu pihak dan meletakkan kewajiban pada pihak lainnya. Apabila satu
pihak tidak mengindahkan ataupun melanggar hubungan tadi, lalu hukum memaksakan supaya hubungan tersebut dipenuhi ataupun dipulihkan kembali.
Selanjutnya, apabila satu pihak memenuhi kewajibannya, maka hukum memaksakan agar kewajiban tadi dipenuhi.
172
1. Identitas pihak yang bersangkutan;
Hubungan hukum yang terjadi antara seorang agen dan penjual properti dalam kerjasamanya terletak dalam suatu perjanjian agen pemasaran yang sudah
dibentuk terlebih dahulu formatnya oleh perusahaan agen tersebut bekerja. Kontrak tersebut di mana ditentukan antara lain mengenai :
2. Lamanya kontrak berlaku;
3. Hak dan kewajiban para pihak;
4. Jumlah komisi.
Hubungan hukum antara agen dan pemilik properti yang bersangkutan akan terjadi apabila kedua belah pihak telah mencapai kesepakatan dengan
menandatangani perjanjian agen pemasaran
173
172
Titik Triwulan Tutik, Hukum Perdata Dalam Sistem Hukum Nasional, Jakarta : Kencana Prenada Media Group, 2008, hal 201.
173
Hasil wawancara dengan Yusuf Chew sebagai Direktur Property One, Sabtu 31 Januari 2015 pukul 13.00.
, dalam hal ini perjanjian tersebut merupakan bentuk perjanjian baku. Perjanjian baku yang dimaksud adalah
perjanjian yang klausul-klausulnya telah ditetapkan atau dirancang oleh satu pihak
Universitas Sumatera Utara
saja dalam hal ini yaitu perusahaan agen pemasaran yang bersangkuan.
174
1. Pihak I dengan ini menjamin bahwa :
Berikut perjanjian baku keagenan Perusahaan Property One adalah :
Dengan ini Para Pihak mengikatkan diri dalam Perjanjian sebagai berikut Pihak I adalah pemilik properti dan Pihak II adalah agen pemasaran :
a. Adalah pemilik yang sah yang berhak atas properti tersebut diatas;
b. Properti yang dipasarkan tidak dalam sengketa dengan pihak
manapun; c.
Pihak I tidak sedang mengikatkan diri dengan pihak Agen Real Estate lainnya dalam hal memasarkan properti tersebut diatas;
d. Akan menyerahkan kepada PIHAK II semua foto kopi sertifikat,
IMB bila ada bangunan dan dokumen yang berhubungan dengan properti tersebut. Dan apabila terjadi transaksi maka PIHAK I akan
membawa asli sertifikat, IMB bila ada bangunan dan dokumen yang berhubungan dengan properti tersebut untuk dilakukan
pemeriksaan di instansi yang terkait;
2. Pihak I dengan ini memberikan Hak Eksklusif selama 90 sembilah puluh
120 seratus dua puluh hari sejak ditandatangani surat perjanjian ini kepada Pihak II sebagai pihak yang berhak untuk melaksanakan segala
bentuk aktifitas pemasaran untuk menjualmenyewakan properti milik Pihak I yang dalam hal ini akan dilaksanakan oleh .........
3. Apabila terjadi transaksi atas properti diatasi oleh pihak manapun juga
termasuk oleh Pihak IPihak II, Pihak I wajib membayar komisi sebesar .......... untuk jual beli atau ........... untuk sewa menyewa kepada Pihak II
dari nilai transaksi;
4. Apabila masa Eksklusif tersebut berakhir dan terjadi transaksi oleh
Pembeli dari Pihak II maka Pihak II berhak menerima komisi sesuai dengan point 3;
5. Pihak I memberikan wewenang kepada Pihak II untuk menerima
pembayaran uang muka dari Pembeli dan menyimpannya dalam rekening giro khusus Perusahaan Pihak II;
6. Pihak I dengan ini memberikan ijin kepada Pihak II untuk melakukan hal-
hal sebagai berikut; a.
Memasuki, memperlihatkan properti dan mengadakan open house pada para peminat pada saat-saat yang wajar dan setelah
memberitahukan terlebih dahulu kepada Pihak I; b.
Memasang papan tandabanner
bertuliskan “DIJUALDISEWAKAN” pada properti tersebut;
c. Mempromosikan dan mengiklankan properti tersebut sesuai
dengan program promosi yang telah disetujui bersama; Setiap perselisihan yang timbul dari perjanjian ini, para pihak telah
sepakat untuk mengadakan penyelesaian secara musyawarah.
174
Ahmadi Miru., Op.cit., hal 39.
Universitas Sumatera Utara
Perjanjian baku yang klausulnya telah ditentukan perusahaan agen pemasaran dan dituangkan dalam bentuk formulir memberikan pengertian bahwa
isi perjanjian tersebut dibicarakan tanpa dengan pihak lainnya, sedangkan pihak lainnya hanya diminta untuk menerima atau menolak isi perjanjian tersebut,
sebagaimana hal tersebut merupakan inti dari perjanjian baku menurut Hondius.
175
Kesepakatan antara agen dan pemilik properti yang ditandai dengan penandatanganan perjanjian agen pemasaran tersebut, melibatkan perusahaan
pemasaran agen properti yang bersangkutan, dalam hal ini perusahaan pemasaran agen properti tersebut memegang salinan perjanjian agen pemasaran yang sudah
ditandatangani oleh agen dan pemilik properti yang bersangkutan. Hal ini merupakan bentuk tanggung jawab pelaksanaan perjanjian agen pemasaran
tersebut.
176
Berbeda halnya hubungan mengikat antara agen dan pembeli properti. Kesepakatan yang terjadi antara agen dan pembeli properti adalah berbentuk
lisan. Jadi hubungan hukum yang terjadi antara agen dan penjual properti
hanya sebatas perjanjian tertulis yang sudah disepakati. Tujuan pembuatan perjanjian secara tertulis adalah untuk memberikan kepastian hukum bagi para
pihak dan sebagai alat bukti, di kala timbul sengketa di kemudian hari.
177
175
Salim HS-II, Op.cit., hal 107.
176
Hasil wawancara dengan Yusuf Chew sebagai Direktur Property One, Sabtu 31 Januari 2015 pukul 13.00.
177
Hasil wawancara dengan Yusuf Chew sebagai Direktur Property One, Sabtu 31 Januari 2015 pukul 13.00.
Kesepakatan secara lisan merupakan bentuk kesepakatan yang banyak terjadi dalam masyarakat, namun kesepakatan secara lisan ini kadang tidak
Universitas Sumatera Utara
disadari sebagai suatu perjanjian padahal sebenarnya sudah terjadi perjanjian antara pihak yang satu dengan pihak lainnya
178
Tugas utama seorang agen, disamping memperantarai kedua belah pihak penjual dan pembeli agar mencapai kesepakatan, juga perlu tercapainya
kepuasan dalam kepentingannya masing-masing. , misalnya seseorang yang
membutuhkan properti dengan memakai jasa agen perantara tidak memerlukan perjanjian tertulis, tetapi cukup dengan lisan agen tersebut memfasilitasi
pertemuaan antara pihak pembeli dan penjual properti.
179
Praktiknya, pekerjaan agen pemasaran properti lebih banyak berposisi sebagai penjual daripada pembeli, karena itu berlaku jujur kepada pembelicalon
pembeli dan berpihak kepadanya lebih menguntungkan ketimbang mengunggul- unggulkan penjual sementara pembeli merasa kecewa. Hal ini terkait dengan
kepuasaan dan prospek hubunngan dengan penjual atau pembeli ke depannya. Pihak penjual properti yang menggunakan jasa agen pemasaran hanya
menginginkan bagaimana bisa terjual dan memperoleh keuntungan dari penjualan tersebut. Kepuasan pihak penjual sebatas pada bagaimana barangnya bisa terjual
dan untung, tanpa memikirkan bagaimana kondisi barang dagangannya tersebut.
Oleh karena itu dalam pelaksanaan profesi agen pemasaran properti diperlukan sikap kejujuran.
180
Sementara, nilai kepuasan pembeli terletak pada kualitas dan jaminan barang yang ia beli. Urusan harga terkadang menjadi prioritas kedua bagi pembeli
asalkan barangnya sesuai dengan yang dikehendaki dan terjamin kualitasnya.
178
Ahmadi Miru., Op.cit., hal 16.
179
Agus Pranoto Susilo, Op.cit., hal 67.
180
Ibid.
Universitas Sumatera Utara
Apalagi, bila barangnya adalah barang bekas, terkadang pembeli rela membeli dengan harga yang sedikit lebih tinggi asalkan kualitas barangnya bagus
ketimbang murah namun kualitasnya jelek. Oleh karena itu, agen pemasaran termasuk bidang properti harus mengutamakan kejujuran yang merupakan
landasan moral baik kejujuran mengenai karakteristik produk barang dan jasa yang ditawarkan, kejujuran mengenai promosi yang dilakukan, kejujuran
mengenai pelayanan yang dijanjikan, maupun kejujuran mengenai segala kegiatan yang terkait yang dilakukan oleh seorang agen pemasaran.
181
Mengenai hubungan hukum, senyatanya tidak semua hubungan hukum dapat disebut perikatan. Suatu janji untuk bersama-sama pergi tamasya, tidak
mempunyai arti hukum. Janji demikian termasuk dalam lapangan moral, di mana tidak dipenuhinya prestasi akan menimbulkan reaksi dari dan oleh anggota-
anggota masyarakat lainnya. Jadi pelaksanaannya bersifat otonom dan sosiologis.
Oleh karena itu, meski adanya hubungan perjanjian berbentuk lisan antara agen properti dan pembeli properti, jika salah satu pihak melanggar janji yang
sudah disepakati sebelumnya maka dapat menimbulkan rasa kecewa dan tidak mau lagi melakukan hubungan kerja sama dalam hal pembeli yang ingkar janji,
atau tidak akan memakai jasa agen tersebut dalam hal agen pemasaran propeti tersebut telah ingkar janji. Hal ini lah bentuk kerugian dalam bentuk perjanjian
secara lisan.
182
181
Ibid., hal 69.
182
Titik Triwulan Tutik, Op.cit., hal 201.
Universitas Sumatera Utara
Jadi pada dasarnya hubungan hukum antara agen dan penjualpembeli properti saling mengikat sebagaimana mengikatnya undang-undang, karena dalam
perjanjian yang dibentuk para pihak yang bersangkutan, baik dalam bentuk lisan maupun tertulis, mengandung janji-janji yang harus dipenuhi sebagaimana dilihat
pada Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata.
183
1. Hukum keagenan hanya diatur oleh Keputusan Menteri saja, hal ini
menyebabkan lemahnya status dan hubungan hukum yang terjadi pada bisnis keagenan bahkan banyak terjadi praktik penyimpangan; dalam hal
ini bidang agen pemasaran properti diatur pada Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 23 Tahun 2008 tentang Perusahaan Perantara
Perdagangan Properti; Berikut di bawah ini status hukum
keagenan di dasarkan Perjanjian Agen Pemasaran Property One yang turut mempengaruhi hubungan hukum yang bersangkutan :
2. Perjanjian harus ditandatangani secara langsung antara agen pemasaran
property one dan pemilik properti; 3.
Perjanjian antara agen pemasaran property one dan pemilik properti diserahkan salinannya kepada Perusahaan Property One, di mana laporan
kegiatan perusahaan selama satu tahun sekali wajib disampaikan kepada Direktur Bina Usaha dan Pendaftaran Perusahaan yang berwenang;
4. Agen Pemasaran yang bekerja pada perusahaan perantara perdagangan
properti, perusahaan tersebut harus memenuhi ketentuan yaitu : a.
Perusahaan tersebut berbentuk badan usaha;
183
Ahmadi Miru, Op.cit., hal 4.
Universitas Sumatera Utara
b. Memperoleh Surat Izin Usaha Perusahaan Perantara Perdagangan
Properti; c.
Akta Pendirian Perusahaan dan Perubahannya; d.
Tanda daftar perusahaannya yang masih berlaku. 5.
Leaflet, brosur, katalog asli dari produk atau jasa yang hendak diageni; 6.
Pernyataan pemilik properti kepada agen yang ditunjuk bahwa properti tersebut tidak terikat dengan agen real estate lainnya.
B. Kelemahan-Kelemahan Yang Terdapat Dalam Perjanjian Antara Agen Properti Dan Pemillik RumahTanah
Kategori