Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
kredit akan memberikan jaminan kepastian hukum kepada pihak perbankan bahwa kreditnya akan tetap kembali dengan cara mengeksekusi jaminan kredit
perbankannya. Untuk melindungi uang yang dikucurkan lewat kredit dari resiko kerugian
tersebut maka pihak perbankan membuat “pagar pengamanan”. Hal ini dikarenakan dalam kondisi sebaik apapun atau dengan analisis sebaik mungkin,
resiko kredit macet tidak dapat dihindari. Pagar pengamanan yang dibuat biasanya berupa jaminan yang harus disediakan debitur. Tujuan jaminan ini adalah untuk
melindungi kredit dari resiko kerugian, baik yang disengaja maupun yang tidak disengaja. Lebih dari itu jaminan yang diserahkan oleh nasabah merupakan beban
sehingga si nasabah akan bersungguh-sungguh untuk mengembalikan kredit yang diambilnya. Sehingga dapat dikatakan bahwa jaminan kredit tersebut berfungsi
untuk memberi keamanan bagi pihak perbankan terutama apabila terjadi kredit macet maka jaminan tersebut dapat dieksekusi untuk menutupi utang debitur
tersebut.
21
Untuk kepentingan bank, dalam hal menjamin pengembalian kredit yang diberikan, maka terhadap jaminan atau agunan yang diserahkan oleh debiturnya,
haruslah dilakukan pengikatan atau pembebanan hak tanggungan. Mengenai pengikatan jaminan atau lembaga jaminan ini bahwa untuk benda-benda bergerak
dipakai lembaga jaminan fidusia dan atau gadai, dan untuk benda-benda tidak
D. Pengikatan Jaminan atas Benda Bergerak dan Benda Tidak Bergerak
21
Kasmir, S.E, M.M, Dasar-Dasar Perbankan, Rajawali Pers,Jakarta, hal 113
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
bergerak dipakai lembaga jaminan hipotik dan atau dengan pembebanan hak tanggungan. Kemudian dalam SE BI No. 236UKU tanggal 28 Februari 1991,
disebutkan bahwa pengikatan agunan dilakukan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku.
22
1. Pengikatan secara gadai;
Sehingga dengan berlakunya Undang- Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 maka terhadap jaminan benda
tidak bergerak seperti tanah pengikatannya dilakukan menurut ketentuan undang- undang ini.
Untuk pengikatan jaminan atas benda bergerak, dapat dilakukan dengan menggunakan 3 tiga cara, yaitu:
2. Pengikatan jaminan fidusia;
3. Cessie, yaitu cara penyerahan barang jaminan untuk tagihan-tagihan,
misalnya deposito, simapanan, dan tagihan pada pihak ketiga pengikatannya dengan cara gadai.
23
Dalam hal pengikatan secara gadai, diatur dalam pasal 1150 sampai dengan pasal 1160 KUHPerdata. Pengertian gadai ini diatur dalam pasal 1150
KUHPerdata, yakni: “Gadai adalah suatu hak yang diperoleh seorang berpiutang atas suatu
barang bergerak yang diserahkan kepadanya oleh seorang berutang dan oleh seorang lain atas namanya, dan yang memberikan kekuasaan kepada si berpiutang
itu untuk mengambil pelunasan dari barang tersebut secara didahulukan daripada orang-orang berpiutang lainnya, dengan kekecualian biaya untuk melelang barang
22
Ibid, hal 182
23
Prof. DR. Faisal Affif, SPEC. LIC, Strategi dan Operasional Bank, PT Eresco
Bandung, hal 126
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
tersebut dan biaya yang telah dikeluarkan untuk menyelamatkan setelah barang itu digadaikan, biaya-biaya mana harus didahulukan.”
Hal-hal penting mengenai gadai yakni sebagai berikut: 1.
Perjanjian gadai merupakan perjanjian tambahan disamping perjanjian pokoknya perjanjian pinjam-meminjam uang. Artinya, jika perjanjian
pokoknya hapus, otomatis perjanjian gadai ini hapus pula. 2.
Barang yang digadaikan harus berada di bawah kekuasaan kreditur pemegang gadai.
3. Kreditur dilarang mengaku barang yang digadaikan menjadi miliknya,
dalam hal debitur tidak membayar atau melunasi utangnya. 4.
Jika debitur tidak memenuhi janjinya dalam surat utang persetujuan membuka kredit, kreditur berhak untuk setelah tenggang waktu
pembayaran utang itu lampau, debitur diperingati untuk melunasi barang gadai itu dimuka umum lelang. Mengenai barang dagangan
yang dapat dipasarkan di bursa penjualannya dapat dilakukan di tempat tersebut itu, asalkan dengan perantaraan dua orang makelar yang ahli
dalam jual beli barang-barang itu. 5.
Tanpa persetujuan dari debitur pemberi gadai, kreditur pemberi gadai dilarang memakai atau mengeksplotir barang yang digadaikan.
Untuk pengikatan jaminan atas benda bergerak dilakukan dengan cara fdusia yang merupakan bentuk penyimpangan dari gadai, dan timbul karena
kebutuhan dalam praktik dengan maksud agar barang-barang yang dijamin dapat dikuasai dan dan dipergunakan oleh debitur.
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
Adapun fiducia memiliki kebaikan yakni benda-benda yang dijaminkan tetap ada padadipegang oleh dan atas tanggung jawab debitur yang memegang
sehingga kreditur tidak perlu bersusah payah menyimpan dan mengurusmemelihara benda-benda itu seperti dalam gadai.
24
1. Hak Tanggungan yang berkaitan dengan tanah dan bangunan, sepanjang
peraturan perundang-undangan yang berlaku menentukan jaminan atas benda- benda tersebut wajib didaftar. Namun demikian bangunan di atas milik orang
lain yang tidak dapat dibebani hak tanggungan berdasarkan Undang-Undang Dalam pasal 1 Undang-Undang Jaminan Fidusia Nomor 42 Tahun 1999,
telah diberi batasan dan pengertian mengenai fidusia, yaitu fidusia adalah pengalihan hak kepemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan
bahwa benda yang hak kepemilikannya dialihkan tetap dalam penguasaan pemilik benda. Adapun jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang
berwujud maupun yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan yang tetap berada dalam penguasaan Pemberi Fidusia, sebagai agunan bagi pelunasan utang
tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada Penerima Fidusia terhadap kreditur lainnya.
Pada pasal 2 Undang-Undang Jaminan Fidusia telah diatur mengenai ruang lingkup jaminan fidusia yang diperjelas dengan pasal 3 Undang-Undang
Jaminan Fidusia yang menyatakan bahwa jaminan fidusia tidak berlaku terhadap:
24
Prof. DR. Faisal Affif, SPEC. LIC, Strategi dan Operasional Bank, PT Eresco
Bandung, hal.128
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan dapat dijadikan objek jaminan fidusia.
2. Hipotik atas kapal yang terdaftar dengan isi kotor berukuran 20 dua
puluhM3 atau lebih. 3.
Hipotik atas pesawat terbang. 4.
Gadai. Sehingga dapat dikatakan yang menjadi objek jaminan fidusia adalah benda
apapun yang dapat dimiliki dan dialihkan hak kepemilikannya. Benda itu dapat berupa benda berwujud maupun tidak berwujud, terdaftar maupun tidak terdaftar,
bergerak maupun tidak bergerak, dengan syarat bahwa benda tersebut tidak dapat dibebani dengan hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang
Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atau hipotik sebagaimana dimaksud dalam pasal 314 Kitab Undang-Undang Hukum Dagang jis pasal 1162,
dst KUHPerdata.
25
Sebelum keluarnya Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996, dalam hal pengikatan jaminan atas benda tidak bergerak, dapat dilakukan
dengan cara hipotik dan credit verband. Hak hipotik adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak, untuk mengambil penggantian daripadanya bagi
pelunasan suatu perikatan
26
25
Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Jaminan Fidusia, Rajawali Pers, hal 141
26
Prof. DR. Faisal Affif, SPEC. LIC, Op. Cit, hal.128
. Sedangkan credit verband adalah suatu jaminan atas tanah berdasarkan STB1908 No. 542 yang maksudnya adalah untuk memberikan
kesempatan pada orang-orang Bumiputra agar dapat meminjam uang dengan
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
jaminan tanah dengan status hak milik adat atau belum bersertifikat.
27
a. Berkaitan erat dengan hak jaminan atas tanah
Akan tetapi dengan dikeluarkannya Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996
maka terhadap benda tak bergerak seperti tanah dan benda-benda yang berkaitan dengan tanah dalam pengikatannya sebagai jaminan dalam pemberian kredit
dilakukan dengan pembebanan hak tanggungan.
Hak Tanggungan sebenarnya menyangkut tiga aspek sekaligus yaitu berkaitan erat dengan hak jaminan atas tanah, berkaitan dengan kegiatan perkreditan, dan juga
berkaitan dengan perlindungan hukum bagi para pihak yang terkait.
Hak tanggungan jika dikaitkan dengan Pasal 4 UUHT maka berakibat sebagai berikut:
1. Hak Tanggungan sebagai hak jaminan atas hak atas tanah tidak hanya
menyangkut benda-benda yang telah ada saja, tetapi juga benda-benda yang akan ada pasal 4 ayat 4 Undang-Undang Hak Tanggungan jo. pasal 1175
KUHPerdata. 2.
Dimungkinkan pula pembebanan Hak Tanggungan atas bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah tersebut yang tidak dimiliki oleh pemegang hak atas tanah dimiliki oleh orang lain dengan syarat pembebanan hak tanggungan atas benda-benda
tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT yang bersangkutan oleh pemiliknya atau
27
Ibid, hal. 130
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
yang diberi kuasa untuk itu dengan akta otentik Pasal 4 ayat 4 dan Pasal 5 UUHT.
b. Berkaitan dengan Kegiatan Perkreditan Sehubungan dengan kegiatan perkreditan tersebut, maka hak tanggungan adalah
salah satu hak jaminan di bidang hukum yang dapat memberi perlindungan khusus kepada kreditur dalam kegiatan perkreditan. Oleh karena itu jika dikaitkan dengan
sifatnya, hak tanggungan sebagai hak jaminan atas tanah sebagai agunan memberikan kedudukan diutamakan preference kepada kreditur. Maka kreditur
yang bersangkutan dapat memperoleh pelunasan atas piutangnya terlebih dahulu dari kreditur-kreditur lainnya, karena objek hak tanggungan tersebut disediakan
khusus untuk pelunasan piutang kreditur tertentu. c. Berkaitan dengan Perlindungan Hukum
Hal ini berhubungan dengan masalah perjanjian, hubungan utang-piutang antara kreditur dengan debitur, dan apa yang dapat dilakukan kreditur jika debitur
misalnya tidak dapat memenuhi apa yang sudah diperjanjikan atau wanprestasi.
28
28
Adapun yang dapat dijadikan objek hak tanggungan harus memenuhi syarat- syarat antara lain:
a. Dapat dinilai dengan uang, karena hutang yang dijamin adalah berupa uang. b. Termasuk hak yang wajib didaftar dalam Daftar Umum karena harus memenuhi
syarat spesialitas dan publisitas.
http:www.zulsitompul.files.wordpress.com2008061012.30wib
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
c. Mempunyai sifat yang dapat dipindahtangankan karena apabila debitur cidera janji, benda yang dijadikan jaminan akan dijual dimuka umum.
d. Memerlukan penunjukkan oleh undang-undang. Maka sesuai dengan syarat diatas objek hak tanggungan sebagaimana tersebut dalam
Pasal 4 jo Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan dan Penjelasan Umum angka 5 adalah hak atas tanah dengan status sebagai berikut:
1. Yang ditunjuk oleh UUPA sesuai dengan Pasal 16 ayat 1 a, b, c sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan yaitu: Hak Milik
Pasal 25, Hak Guna Usaha Pasal 33, dan Hak Guna Bangunan Pasal 39. 2. Yang ditunjuk oleh Undang-Undang Rumah Susun Pasal 27 Undang-Undang Hak
Tanggungan jo. Pasal 12 dan 13 Undang-Undang Rumah Susun. 3. Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak
Pakai atas Tanah Negara Pasal 12 ayat 1 a Undang-Undang Rumah Susun jo. Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan dan penjelasannya.
4. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah Negara Pasal 13a Undang-
Undang Rumah Susun jo. Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan dan penjelasannya.
5. Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar
dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, namun dalam pemberian kredit
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
pada umumnya bank hanya mau menerima benda jaminan dalam konteks tanah dan benda diatasnya yang telah memiliki sertifikat.
Subjek hak tanggungan menurut Pasal 8 ayat 1 dan Pasal 9 Undang-Undang Hak Tanggungan, baik pemberi maupun pemegang Hak Tanggungan adalah orang
perorangan atau badan hukum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum rechtsbevoegdheid terhadap objek hak tanggungan yang
bersangkutan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan; sedangkan pemegang hak tanggungan berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang kreditur.
Adapun untuk benda tak bergerak yang akan dijadikan jaminan dalam pemberian kredit sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan yang
menyatakan bahwa untuk benda tak bergerak yang tidak dapat bibebankan dengan hak tanggungan maka pengikatannya sebagai jaminan dilakukan dengan fidusia. Misalnya
rumah susun yang sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1985 menyatakan bahwa hak pakai atas rumah susun dapat dijadikan utang dalam hal ini dijadikan jaminan
kredit, dilakukan dengan dibebani fidusia.
29
1. Penilaian tidak merugikan bagi bank, apabila barang jaminan dilelang.
Bank sebagai kreditur atau pihak pemberi kredit dalam menetapkan benda atau barang tersebut dapat dijadikan sebagai jaminan kredit maka perlu
melakukan penilaian terhadap benda atau barang yang kemudian menjadi jaminan kredit tersebut sebagai upaya antisipatif apabila terjadi kredit macet, yakni dengan
memperhatikan bahwa:
29
Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Jaminan Fidusia, Rajawali Pers, hal 219
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
2. Bila bangunan sebagai jaminan, maka bangunan dalam keadaan kosong.
Artinya bila terdapat penghuni yang menyewa atau mengontrak, secara hukum mereka dilindungi oleh peraturan yang berlaku. Maka nilai bangunan
tersebut, dalam penilaian jaminan, bangunan harus dikurangi uang pesangon untuk pengosongan rumah, terkecuali penempatan bangunan tersebut berupa
kontrak dengan batas waktu akan berakhir. 3.
Memperhitungkan harga tertinggi dan kemudian penaksiran harga terendah. 4.
Menentukan Taksiran Harga Lelang Sita THLS dari barang jaminan tersebut merupakan rata-rata dari penaksiran harga tertinggi dan harga
terendah. 5.
Dalam menentukan nilai lebih harus mencakup tagihan bunga, bunga tunggakan, dan ongkos perkara dengan nilai tertentu dari seluruh tagihan pada
saat penunggakan diajukan ke pengadilan. 6.
Memperhitungkan tambahan pengamanan yakni jumlah harga pokok ditambah dengan jumlah tambahan pengamanan, sehingga akan diperoleh
Taksiran Harga Lelang Sita THLS. Adapun perhitungan tambahan pengamanan ini tergantung oleh besarnya suku bunga, lamanya kemungkinan
bunga tertunggak, serta kemungkinan terhutangnya ongkos-ongkos lain yang diperjanjikan.
30
30
Prof. DR. Faisal Affif, SPEC. LIC, Strategi dan Operasional Bank, PT Eresco
Bandung, hal 132
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
BAB III KREDIT SEBAGAI BENTUK PENYALURAN DANA
OLEH BANK
A. Pengaturan Kredit Dalam Undang-Undang Perbankan
