Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
Ketentuan tentang hipotek atas tanah kini sudah tidak berlaku lagi karena telah diganti oleh Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan, sedangkan ketentuan yang masih berlaku, hanya ketentuan- ketentuan yang berkaitan dengan hipotek kapal laut, yang beratnya 20 meter kubik
ke atas.
B. Penilaian Valuasi Jumlah Nominal Harga Jaminan Atas Benda Tidak
Bergerak
Dalam pemberian kredit oleh bank, untuk mengurangi resiko ketika memberikan kredit maka bank meminta jaminan dari pihak debitur. Jaminan ini
pun harus dilihat nilai jumlah nominalnya sesuai dengan kredit yang akan diberikan oleh bank tersebut. Untuk menetapkan berapa sebenarnya harga jaminan
harus dinilai terdapat beberapa cara. Harga di bawah tangan, yaitu harga yang dapat dicapai dengan menghubungi peminatpembeli tertentu, lain hasilnya
daripada harga hasil dengan cara pelelangan dimuka umum. Pada umumnya harga pelelangan akan jatuh lebih rendah daripada harga di bawah tangan.
Barang-barang yang memiliki ukuran harga di pasaran umum mudah ditetapkan penilaiannya, tetapi untuk barang-barang yang sifatnya berguna hanya
untuk keperluan atau maksud tertentu saja, lebih sukar untuk menentukan penilaian berapa harganya.
Pihak peminjam kredit secara psikologis akan menetapkan harga untuk barang-barangnya setinggi mungkin, sebaliknya pihak kreditur melihat harga
barang itu dari sudut kemungkinan-kemungkinan dapat menjualnya, jadi ada
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
kepentingan yang berlawanan. Barang-barang yang dijaminkan menurut harga yang disebutkan dalam dokumen-dokumen dalam hal ini perkapalan secara
nominatif telah ditentukan, sehingga tidak menimbulkan persoalan. Untuk barang- barang di toko yang sudah ketinggalan modelnya lebih sukar lagi dalam hal
menentukan penilaian harga, maka adakalanya ditaksir saja. Barang-barang mewah luks mempunyai nilai harga yang subyektif, yaitu harga menurut selera
dan kesenangan peminat terhadap barang itu. Dengan demikian, penilaian jumlah nominal harga barang-barang yang dijaminkan untuk suatu kredit mempunyai
segi-segi pertimbangan tersendiri. Dalam hal melakukan penentuan penilaian terhadap benda tidak bergerak
yang dijadikan jaminan dalam suatu perjanjian kredit, seperti tanah ataupun rumah mempunyai dasar-dasar tersendiri. Letak, bentuk, kualitas bangunan,
daerahnya, berisi atau kosong, baru atau lama semuanya mempunyai pengaruh dalam penetapan harga. Belum lagi mengenai ukuran kebutuhan peminat yang
menentukan berapa tanahrumah itu akan laku jika dijual. Karena menentukan jumlah nominal terhadap barang-barang jaminan itu
penting maka diperlukan pedoman tertentu untuk digunakan sebagai alat pengukur penilaian harga dari sesuatu barang yang dipakai sebagai jaminan
kredit. Harga nominal jumlah jaminan itu sebenarnya hanya mempunyai arti sebagai cadangan, yaitu jika keadaan memaksa, karena kredit tidak dapat terbayar
lunas secara biasa dan terpaksa menempuh jalan mencairkan menguangkan, menjual jaminan yang sudah terikat pada kredit itu. Oleh karena itu jalan
pemikiran untuk penentuan harga harus secara flexible demi kepentingan
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
perkreditannya itu sendiri. Penilaian harga secara mutlak diperlukan jika dalam pertimbangan pemberian kredit terdapat resiko yang sangat jelas dan sangat
mungkin akan terjadi. Prinsip fleksibilitas penilaian itu harus mempunyai pembatasannya yang dapat dicari dalam hal sifat dan bentuk jaminan.
Dalam hal yang dijadikan sebagai jaminan kredit adalah tanah, dalam kenyataannya pada proses penilaian nilai harga nominal barang jaminan, tanah
untuk bangunan yang terletak di lingkungan bangunan-bangunan mewah dan padat tentunya dinilai tinggi dengan mengingat pula bahwa tanah itu tidak akan
rusak dan tidak mungkin akan merosot harganya. Sedangkan untuk ladang atau persawahan mempunyai ukuran harga tertentu menurut tarif yang berlaku dalam
lingkungan atau daerah. Bahkan jenis tanaman yang cocok untuk ladang atau persawahan tersebut pun juga dijadikan pertimbangan dalam penentuan harga
nominal ketika akan dijadikan jaminan dalam kredit. Fleksibilitas harga pun bergantung pula pada unsur yang melekat pada
barang itu sendiri, misalnya barang tahan lama atau barang lekas rusak. Dalam hal yang demikian penentuan penilaian harga dihubungkan erat dengan jangka waktu
yang dapat diberikan dalam pertimbangan kredit yang bersangkutan. Sehingga penilaian penentuan harga suatu barang yang dipakai sebagai jaminan akhirnya
dapat dikoreksi demi keamanannya dengan menetapkan besar jumlah kredit jauh lebih rendah daripada penilaian harga barang jaminan.
Adapun setelah kebijakan penilaian yang dilandaskan pada penetapan harga yang berhati-hati, yaitu serendah mungkin dengan pengurangan sejumlah
persentase dari penilaian harga untuk penetapan besarnya jumlah kredit, maka
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
keamanan penilaian cukup terjamin. Untuk menutupi pelunasan pinjaman dengan jalan penjualan barang-barang jaminan, harus dilandaskan pada perbedaan yang
cukup longgar antara penilaian jumlah harga nominal jaminan dan besar jumlah kredit.
Hubungan timbal-balik dengan besarnya jumlah kredit, jangka waktu pinjaman dan fluktuasi harga. Untuk pinjaman jangka pendek fluktuasi harga
tidak perlu dikhawatirkan secara mutlak. Untuk kredit jangka panjang harus turut dipertimbangkan kecuali soal perubahan harga barang juga sifat dari macam
barang jaminan, yaitu barang-barang yang tahan lama atau tidak. Adapun keragu- raguan mengenai taksiran harga barang jaminan dapat dikoreksi dengan cara
menekan taksiran dan mengambil perbedaan persentase yang cukup besar antara penentuan besarnya jumlah kredit dengan jumlah nominal harga barang jaminan.
Untuk melakukan penaksiran harga sesuatu barang khusus misalnya bangunan rumah dapat meminta bantuan kepada suatu panitia yang anggota-
anggotanya terdiri atas tenaga ahli. Cara ini diperlukan untuk pertimbangan- pertimbangan perkreditan jumlah besar dan mempunyai latar belakang legalitas
dari instansi-instansi resmi atau otoritas-otoritas yang berkuasa. Taksasi harga jaminan hanya dapat dianggap benar atau tidak di kemudian
hari, jika pencairan barang-barang jaminan itu harus direalisasikan menjadi uang berdasarkan harga yang dapat dicapai dalam realisasi itu, karena harga
berdasarkan penilaian secara nominal dapat dibandingkan denga harga realisasi menurut kenyataan.
Yessy Susanna Tarigan : Tinjauan Yuridis Terhadap Kedudukan Benda Tidak Bergerak Sebagai Jaminan Dalam Perjanjian Kredit, 2008.
USU Repository © 2009
Dalam menilai jaminan terdapat suatu prinsip yang dikenal dengan MAST Principle. Prinsip ini mengatur bahwa barang-barang yang dijadikan sebagai
jaminan dalam suatu perjanjian kredit termasuk dalam hal yang dijadikan jaminan adalah benda tak bergerak, harus merupakan barang yang:
1. Mudah dipasarkan Marketability
2. Ada ukuran standar yang berlaku Ascertainability of value
3. Harganya di masa yang akan datang tetap stabil Stabilityof value
4. Mudah dipindahtangankan dalam pemilikannya Transferability.
46
Sehingga dengan berpedoman kepada prinsip ini diharapkan pada saat debitur tidak dapat melunasi pinjamannya, bank tidak akan mengalami kerugian. Karena
hasil penjualan jaminan nilainya sama atau berada di atas pinjamannya.
C. Hak-Hak Para Pihak Dalam Pengikatan Benda Tidak Bergerak Sebagai
