3. Sertifikat Hak Guna Bangunan
Sertifikat hak guna bangunan merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya guna membangun dan menggunakan bangunan yang berdiri di
atas tanah kepunyaan pihak lain guna tempat tinggal atau tempat usaha.
116
Hak guna bangunan diberikan dengan luas tidak melebihi batas maksimum ceiling
jangka waktu paling lama 30 tahun dan perpanjangan 20 tahun, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain serta dijadikan jaminan utang melalui pembebanan
hak tanggungan.
117
Hak guna bangunan dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia atau badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia yang digunakan untuk tempat
tinggal, atau tempat usaha sepanjang tidak mengganggu fungsi sosial tanah, sebagaimana diatur dalam Pasal 31 dan Pasal 32 PP No. 40 Tahun 1996. Hak guna
bangunan dapat diberikan atas tanah hak milik atau hak pengelolaan atau tanah negara, dengan ketentuan apabila hak guna bangunan hapus maka hak atas
tanahnya kembali kepada penguasa asalnya. Sebelum jangka waktunya berakhir hak guna bangunan dapat diperpanjang dan ketika haknya telah berakhir hanya
dapat diperbaharui sepanjang pemegang hak masih memenuhi syarat, tanahnya masih diusahakan secara layak dan harus disesuaikan dengan perkembangan
rencana penggunaan, serta peruntukan tanah bersangkutan pada saat itu.
116
Wawancara dengan S. Chandra Koordinator Loket Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 6 Desember 2007
117
Pasal 35 sd Pasal 39 UUPA jo Pasal 19, Pasal 25, Pasal 33, dan Pasal 34 PP No. 40 Tahun 1996
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
Pengalihan pemilikan hak atas tanah hak guna bangunan yang berdiri atas hak pengelolaan harus mendapat izin atau persetujuan tertulis dari penguasa hak
pengelolaannya.
118
4. Sertifikat Hak Pakai
Sertifikat hak pakai merupakan surat tanda bukti pemilikan hak atas tanah untuk memungut hasil atas tanah yang bukan kepunyaan pemegangnya. Sertifikat
hak pakai dapat diperoleh atas tanah hak milik, tanah hak pengelolaan atau tanah negara.
119
Sertifikat hak pakai dapat dipunyai oleh warga negara Indonesia, warga negara asing yang bekerja dan bertempat tinggal di Indonesia, badan hukum
Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia, departemen, lembaga non departemen pemerintahan pusat dan daerah, perwakilan
negara asing, perwakilan organisasi internasional, badan keagamaan dan badan sosial.
120
Khusus terhadap pemilikan rumah tempat tinggal warga negara asing di Indonesia, lebih lanjut diatur dalam PP No. 41 Tahun 1996; PermenagKa. BPN
Nomor 7 dan Nomor 8 Tahun 1996; Surat Edaran MenagKa. BPN Nomor 110- 2871 Tanggal 8 Oktober 1996; Surat Edaran Menteri Negara Perumahan Rakyat
No. 124UM0101M1297 Tanggal 11 Desember 1997.
118
S. Chandra, Op cit, hal. 26
119
Wawancara dengan S. Chandra Koordinator Loket Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 6 Desember 2007
120
Pasal 42 UUPA jo Pasa1 39 PP No. 40 Tahun 1996
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
Jangka waktu hak pakai diberikan kepada badan hukum publik seperti departemen, lembaga pemerintahan Indonesia di pusat dan daerah, perwakilan
negara asing, perwakilan badan internasional, badan keagamaan, dan badan sosial yaitu selama masih dipergunakan bagi keperluan tugas pokok dan fungsinya.
121
Hak pakai atas tanah hak pengelolaan diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan dapat diperpanjang selama 20 tahun atau diperbaharui atas persetujuan
pemegang hak pengelolaannya sebagaimana diatur dalam Pasal 42 sampai dengan Pasal 48 PP No. 40 Tahun 1996. Hak pakai atas tanah hak milik diberikan jangka
waktu paling lama 25 tahun dan tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbaharui berdasarkan akta kesepakatan antaxa pemegang hak pakai dengan pemegang hak
miliknya Pasal 49 PP No. 40 Tahun 1996. Hak pakai atas tanah negara diberikan jangka waktu paling lama 25 tahun dan
dapat diperpanjang selama 20 tahun atau dapat diperbaharui atas permohonan pemegang hak pakai dengan ketentuan bahwa masih memenuhi persyaratan untuk pemberian hak
pakai atas tanah negara, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 42 sampai dengan Pasal 48 PP No. 40 Tahun 1996.
Sertifikat hak pakai dapat dijadikan jaminan utang melalui pembebanan hak tanggungan, dengan ketentuan bahwa berakhirnya jangka waktu hak pakai
menyebabkan hapusnya hak pakai dan mengakibatkan hapusnya hak tanggungan Selain itu sertifikat hak pakai dapat beralih dan dialihkan sepanjang dimungkinkan dalam
121
Pasal 41 ayat 2 UUPA jo Pasal 45 ayat 3 PP No. 40 Tahun 1996
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
perjanjian oleh para pihak yang bersangkutan dengan ketentuan bahwa terlebih dahulu mendapat persetujuan dari penguasa hak atas tanahnya, dalam hal ini persetujuan teriulis
dari pemegang hak miliknya atau dari pemegang hak pengelolaannya atau atas tanah negara dengan izin tertulis dari pejabat berwenang.
122
B. Sertifikat Sebagai Alas Hak Atas Tanah
Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak atas tanah, suatu pengakuan dan penegasan dari negara terhadap penguasaan tanah secara perorangan atau bersama atau
badan hukum yang namanya ditulis di dalamnya dan sekaligus menjelaskan lokasi, gambar, ukuran dan bata-batas bidang tanah tersebut.
123
Dalam bahasa Inggris sertifikat hak atas tanah disebut title deed, sedangkan penguasaan hak atas tanah
disebut land tenure, pemilikan atas tanah disebut land ownership dan bidang tanah disebut dengan parcel atau plot.
124
Dalam Pasal 1 angka 20 PP No. 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa “Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c
UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan dalam buku
tanah yang bersangkutan”. Dalam Pasal 19 UUPA ditegaskan bahwa “Sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat”.
122
Wawancara dengan S. Chandra Koordinator Loket Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 6 Desember 2007
123
Herman Hermit, Op cit, hal. 29
124
Ibid
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
Alas pemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertifikat kepemilikan hak atas tanah di kantor pertanahan merupakan alat bukti yang dapat
digunakan sebagai alat pembuktian data yuridis atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi.
125
Pembuktian adalah suatu proses bagaimana alat alat bukti dapat dipergunakan, diajukan ataupun dipertahankan dalam hukum acara. Alat-alat bukti adalah suatu hal,
barang, dan non barang yang ditentukan oleh undang-undang dapat digunakan untuk memperkuat atau menolak sesuatu dakwaan, tuntutan, atau gugatan.
126
Pada proses pembuktian mengisyaratkan adanya alat bukti hak secara tertulis atau pernyataan tertulis dengan sesuatu title melalui penguasaan tanah secara nyata dan
itikad baik yang tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat setempat, kemudian dikuatkan dengan keterangan saksi-saksi sesuai ketentuan Pasal 1866 Kitab
Undang-undang Hukum Perdata, yang menyatakan bahwa hak dapat dibuktikan melalui :
a. alat bukti tertulis;
b. alat bukti saksi-saksi,
c. alat bukti pengakuan, dan
d. alat bukti sumpah.
125
Wawancara dengan S. Chandra Koordinator Loket Kantor Pertanahan Kota Medan, tanggal 6 Desember 20072007
126
Bambang Waluyo, 1996, Sistem Pembuktian Dalam Peradilan Indonesia, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 3
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
Kewenangan selanjutnya untuk menilai sesuatu alat bukti hak hanya oleh hakim pengadilan berdasarkan kebenaran formil, seluas cakupan pemeriksaan terhadap
alat buktinya, sepanjang tidak melampau batas-batas yang diperkarakan, dengan pengertian bahwa dalam mencari kebenaran formil hakim tidak boleh melampaui
batas-batas yang diperkarakan, dengan demikian hakim tidak melihat kepada bobot atau isi, melainkan melihat kepada luas cakupan pemeriksaannya.
127
Berdasarkan ketentuan Pasal 1865 KUH Perdata bahwa alat bukti hak dapat digunakan untuk :
a. mendalilkan kepunyaan suatu hak;
b. meneguhkan kepunyaan hak sendiri;
c. membantah kepunyaan hak orang lain;
d. menunjukkan kepunyaan hak atas suatu peristiwa hukum.
128
Dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 ditentukan alat bukti hak atas tanah sebagai berikut :
129
Pasal 59 : Untuk keperluan penelitian data yuridis bidang-bidang tanah dikumpulkan alat-alat bukti mengenai kepemilikan atau
penguasaan tanah, baik bukti tertulis maupun bukti tidak tertulis berupa keterangan saksi dan atau keterangan yang bersangkutan
yang ditunjukkan oleh pemegang hak atas tanah atau kuasanya atau pihak lain yang berkepentingan kepada Panitia Ajudikasi.
Pasal 67 : Berdasarkan alat bukti sesuai dimaksud dalam Pasal 23 PP No. 24 Tahun 1997, penegasan konversi dan pengakuan hak sesuai
dimaksud dalam Pasa165 dan penetapan pemberian hak sesuai
127
Ibid, hal. 4
128
S. Chandra, Op cit, hal. 15
129
Ibid
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
dimaksud dalam Pasal 66 hak-hak atas tanah, hak pengelolaan dan tanah wakaf yang bersangkutan dibukukan dalam buku tanah.
Sertifikat tanah merupakan alat pembuktian kepemilikan atas tanah, baik itu sebagai pembuktian hak baru atas tanah maupun pembuktian hak lama atas tanah.
1. Pembuktian hak baru atas tanah
Pembuktian hak baru menunjukkan alat bukti yang dibuat sesudah berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tanggal 8 Oktober 1997 sesuai Pasal
23, yang menentukan sebagai berikut : a.
Penetapan pemberian hak dari pejabat berwenang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah
negara atau tanah hak pengelolaan. b.
Akta PPAT menurut pemberian hak tersebut oleh pemegang hak milik kepada penerima hak yang bersangkutan mengenai hak guna bangunan dan hak pakai
atas tanah hak milik. c.
Hak pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian hak pengelolaan dari pejabat berwenang.
d. Tanah wakaf dibuktikan dengan akta ikrar wakaf.
e. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan.
f. Pemberian hak tanggungan dibuktikan dengan akta pemberian hak tanggungan.
Pembuktian hak baru merupakan penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang kepada orang perorangan atau badan hukum, misalnya hak pengelolaan
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
atas tanah negara dari Kepala Badan Pertanahan Nasional atau peralihan hak melalui akta pejabat pembuat akta tanah. Menurut AP Parlindungan bahwa
pembuktian hak baru diberikan oleh pejabat vang berwenang sebagai berikut :
130
a. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan suatu surat keputusan pemberian hak
oleh Menteri Negara Agraria Kepala Badan Pertanahan Nasional atas tanah yang dikuasai oleh negara ataupun dari hak pengelolaan.
b. Hak pengelolaan yang diketahui merupakan pelimpahan wewenang mengelola
tanah dari negara kepada pemerintah pusat, pemerintah daerah, otorita dan sebagainya dan dibuktikan dengan suatu surat keputusan dari Menteri Negara
AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional. c.
Akta ikrar wakaf diatur dalam PP No. 28 Tahun 1997 dan sebagai pejabatnya yang disebut Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf adalah Kepala Kantor
Urusan Agama di tiap kecamatan. d.
Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan yang dibuat oleh PPAT dengan pemilik satuan rumah susun tersebut.
e. Hak tanggungan adalah yang diatur oleh Undang-undang Nomor 4 Tahun
1996.
130
A.P. Parlindungan, Op cit, hal. 103
Husni Adam : Perlindungan Hukum Yang Diberikan Oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Studi Kasus Di Kantor Pertanahan Kota Medan,
2008 USU Repository © 2008
2. Pembuktian Hak Lama Atas Tanah
Kategori