Fungsi Apartemen Perkembangan Apartemen Syarat-syarat Bangunan Apartemen

13 Universitas Sumatera Utara kualitas grade A Privasi Lebih privat dibanding kondominium Lebih privat dibanding rumah susun Fasilitas umum dipakai bersama Konstruksi Permanen lebih kokoh Hampir sama dengan apartemen Permanen Bagian milik bersama Atap, tiang pondasi, lobby, lift, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi Hampir sama dengan apartemen Atap, tiang pondasi, lobby, saluran air, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi Benda milik bersama Basemen atau parkir, kolam renang, dll Hampir sama dengan apartemen Basemen atau parkir Sumber: Endy Marlina, 2008 Perbedaan jelas antara rusunami dan apartemen terletak di lahan parkiran, luas, dan finishing. Apartemen biasanya mempunyai ketentuan untuk satu unit memiliki slot parkir minimal satu mobil atau satu banding satu sedangkan untuk rusunami biasanya perbandingan untuk lahan parkir lebih sedikit 10 unit untuk satu parkir mobil. Luas rusunami dengan apartemen juga berbeda di unit atau kamar, biasanya untuk ukuran dua kamar tidur di rusunami biasa di apartemen adalah ukuran studio tanpa kamar dan yang terakhir dari segi finishing untuk apartmen menggunakan kualitas lebih baik seperti marmer, pintu kayu kualitas bagus, dan sanitary yang mempunyai kualitas grade A sedangkan untuk rusunami finishing tidak terlalu di tonjolkan.

2.1.2 Fungsi Apartemen

Apartemen memiliki fungsi-fungsi sebagai berikut 3 : a. Fungsi utama, sebagai permukiman vertikal dengan kegiatan yang relatif sama dengan permukiman pada umumnya. Penekanannya adalah pada aktivitas rutin seperti tidur, makan, menerima tamu, interaksi sosial, melakukan hobi, bekerja, dan lain-lain. b. Fungsi sekunder, adalah fungsi yang menambah kenyamanan penghuni seperti: - Layanan olah raga: fitness center, aerobik, kolam renang, dan lain-lain 14 Universitas Sumatera Utara - Layanan kesehatan: poliklinik, apotek, dan lain-lain. - Layanan komersial: minimarket, restoran, salon, dan lain-lain. - Layanan anak: tempat penitipan anak, area bermain, dan lain-lain c. Fungsi tersier, adalah fungsi pelengkap terkait kegiatan pengelolaan seperti administrasi, pemasaran, pemeliharaan kebersihan, pemeliharaan bangunan, dan keamanan.

2.1.3 Perkembangan Apartemen

Saat ini di beberapa kota besar, apartemen tumbuh pesat. Beberapa pengamat property berpendapat bahwa jumlah unit apartemen sudah over supply, artinya sekarang ini banyak unit apartemen yang masih ditawarkan kepada masyarakat di sebagian besar kota besar. Dari tahun 1981-1999, jumlah apartemen yang terbangun mencapai 25.000 unit. Tahun 2007 di perkirakan jumlahnya melonjak hamper 2 kali lipatnya, yaitu sekitar 40.000 unit. Karena semakin banyaknya pilihan, maka pertimbangan memilih apartemen menjadi lebih kompleks. Lokasi dan harga masih menjadi pertimbangan utama, tetapi ada banyak hal lain yang bisa dijadikan pertimbangan, yaitu efektifitas, efisiensi, kenyamanan, jaminan rasa aman, fasilitas di dalam apartemen, luasan unit, manajemen property yang mengatur warga didalam apartemen tersebut maupun desain apartemen tersebut Ibrahim, 2008.

2.1.4 Klasifikasi Apartemen

2.1.4.1 Berdasarkan Tipe Pengelolaannya

Berdasarkan tata cara pengelolaannya, apartemen dapat dibagi menjadi tiga jenis, yaitu: o Serviced Apartment Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh menajemen tertentu. Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu penghuni mendapatkan pelayanan menyerupai hotel bintang lima, misalnya unit berperabotan lengkap, house keeping, layanan kamar, laundry, business center. 15 Universitas Sumatera Utara o Apartmen Milik Sendiri Apartemen yang dijual dan dapat dibeli oleh pihak individu. Mirip dengan apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang mengurus fasilitas umum penghuninya. o Apartmen sewa Apartemen yang disewa oleh individu tanpa penyelayanan khusus. Meskipun demikian, tetap ada menejemen apartemen yang mengatur segala sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya.

2.1.4.2 Berdasarkan Kategori Jenis, Tinggi dan Besar Bangunan

Berdasarkan jenis, tinggi, dan besar bangunan, apartemen dikelompokkan dalam beberapa jenis, yaitu walked-upmaisonette, low-rise, mid-rise, dan high- rise yang dapat dilihat secara rinci pada tabel 2.2. Tabel 2.2. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Ketinggian Bangunan No. Jenis Tinggi Lantai Keterangan Gambar 1 Walked- up Maisonet te 3-6 Apartemen ini kadang- kadang memiliki lift, tetapi dapat juga tidak menggunakan. Jenis apartemen ini disukai oleh keluarga yang lebih besar keluarga inti ditambah orang tua. Gedung apartemen ini hanya terdiri atas dua atau tiga unit apartemen. Sumber: http:imagesus.homeaway.commda0144 f 38a69-eaf5-4236-b953- 244cfa285975.1.12 2 Low- Rise 7 Menggunakan tangga sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya untuk golongan menengah kebawah. Dibangun di daerahsub-urban dimana Sumber: http:www.panoramicproperties.caassets 16 Universitas Sumatera Utara harga tanah relatif murah, memiliki kepadatan 30 keluargaHa. imagesgallery5121366140383_46- small.jpg 3 Mid-Rise 7-10 Jenis apartemen ini lebih sering dibangun di kota satelit. Memiliki pencahayaan dan penghawaan alami, konstruksi dan struktur lebih kokoh, memiliki elevator. Sumber: http:www.iblogoakville.comwpcontent uploads201102Emporium- Condominium-Oakville-Joshua-Creek- Exterior-11.jpg 4 High- Rise 10 Dilengkapi area parker bawah tanah, system keamanan dan servis penuh. Struktur apartemen lebih kompleks sehingga desain unit apartemen cenderung standard. Jenis ini banyak di bangun di pusat kota. Sumber: http:www.hotelonline.comNews PR2007_2ndCandlewoodMontrealExterio r.jpg

2.1.4.3 Jenis Apartemen Berdasarkan Tipe Unitnya

Apartemen dapat dikelompokkan berdasarkan tipe unitnya, yaitu: o Studio Unit apartemen yang hanya memiliki satu ruang. ruang ini sifatnya multifungsi sebagai ruang duduk, kamar tidur dan dapur yang semula terbuka tanpa partisi. Satu-satunya ruang yang terpisah biasanya hanya kamar mandi. Apartemen tipe studio relative kecil. Tipe ini sesuai dihuni oleh satu orang atau pasangan tanpa anak. Luas unit ini minimal 20-35 m². o Apartemen 1,2,3 kamarapartemen keluarga Pembagian ruang apartemen ini mirip rumah biasa. Memiliki kamar tidur terpisah serta ruang duduk, ruang makan, dapur yang bias terbuka dalam satu ruang atau terpisah. Luas apartemen tipe ini sangat beragam tergantung ruang yang dimiliki serta jumlah kamarnya. Luas minimal 17 Universitas Sumatera Utara untuk satu kamar tidur adalah 25 m², 2 kamar tidur 30 m², 3 kamar tidur 85², dan 4 kamar tidur 140 m². o Loft Loft adalah bangunan bekas gudang atau pabrik yang kemudian dialihfungsikan sebagai apartemen. Caranya adalah dengan menyekat- nyekat bangunan besar ini menjadi beberapa unit hunian. Keunikan loft apartment adalah biasanya memiliki ruang yang tinggi, mezzanine atau dua lantai dalam satu unit. Bentuk bangunannyapun cenderung berpenampilan industrial. Tetapi, beberapa pengembang kini menggunakan istilah loft untuk apartemen dengan mezzanine atau dua lantai tetapi dalam bangunan yang baru. o Penthouse Unit hunian ini berada di lantai paling atas sebuah bangunan apartemen. Luasnya lebih besar daripada unit-unit dibawahnya. Bahkan, kadang- kadang satu lantai hanya ada satu atau dua unit saja. Selain lebih mewah, penthouse juga sangat privat karena memiliki lift khusus untuk penghuninya. Luas minimumnya adalah 300 m². Tipe kamar apartemen yang berupa studio dan berkamar tidur 1,2, dan 3 buah dapat lebih jelas dilihat pada tabel 2.3. Tabel 2.3. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Jumlah Ruang Tidur No. Jenis Luas Keterangan Gambar 1 Efficiency Apartement Studio 18m 2 – 45m 2 Tiga aktivitas utama, yaitu tempat tinggal, makan, dan tidur. Permasalahannya adalah kurangnya tempat penyimpanan pakaian dan area ganti baju. Sumber: 18 Universitas Sumatera Utara http:tacomalutheran.orgimgfloorplans Apartments-Efficiency-Floor-Plan.gif 2 One Bedroom Apartement 36m 2 - 54m 2 Lebih lengkap dibanding tipe studio, dengan ruang-ruang: living-dining room, dapur, satu ruang tidur, kamar mandi, teras outdoor. Sumber: http:tacomalutheran.orgimgfloorplans Apartments-1-Bedroom.gif 3 Two Bedroom Apartement 45m 2 - 90m 2 Lebih lengkap dibanding tipe one bedroom, dengan ruangruang: living room, dining room, dua ruang tidur, dapur, kamar mandi, half bath closet dan wastafel teras outdoor Sumber: http:www.evollt.comimages201307 apartments-2-bedroom-studio-apartment- layoutsfloor-plans-with-two-private-patios- 2013-best-studio-apartment-layoutsfloor- plans.gif 4 Three Bedroom Apartement 54m 2 - 108m 2 Lebih lengkap dibanding two bedroom dengan penambahan satu ruang tidur dan satu kamar mandi. Sumber: http:milemarx.com9932bedroom-plans- designsbedroom-plans-designs-bedroom-3- bedroom-apartment-floor-plans-design-furnizs- image 19 Universitas Sumatera Utara

2.1.4.4 Berdasarkan Bentuk Denah

Apartemen dapat dibagi menjadi delapan berdasarkan bentuk denahnya yang dapat dilihat dalam tabel 2.4. Tabel 2.4. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Bentuk Denah No. Jenis Bentuk Denah Keterangan 1 Tower Plan Terdapat core di tengah dengan unit-unit mengelilingi core tersebut, layout denah bangunan tipikal kecuali denah lantai paling atas. 2 Expanded Tower Plan Sama dengan tower plan namun dapat diperpanjang pada sisi tertentu untuk menambah jumlah unit hunian. 5 Four Bedroom Apartement 100m 2 - 135m 2 Lebih lengkap dibanding three bedroom dengan penambahan satu ruang tidur, satu teras, dan gudang. Sumber: http:medialibrarycdn.entrata.commedia_libra ry 216252b1e0507e4fe460.jpg 20 Universitas Sumatera Utara 3 Cross Plan Memiliki empat sayap yang sama dan core service di bagian tengah. Biasa terdiri dari delapan unit setiap lantai dengan penempatan dua unit setiap sayap. 4 Five- Wing Plan Sama dengan bentuk cross plan namun dengan lima sayap. Biasa terdiri dari sepuluh unit tiap lantai dengan penempatan dua unit setiap sayap. 5 Circular Plan Sumber: http:www.architechgallery.comarch_imagesarchitech_ images bertrand_goldbergmarina_city_plan.jpg Sama dengan bentuk tower plan namun teridi dari satu koridor pusat yang melingkar atau mengelilingi core. Jumlah unit tergantung panjang diameter bangunan. 6 Spiral Plan Memiliki bentuk melingkar seperti circular plan, namun menggunakan delapan proyeksi radial dari beton pra tekan dan tanpa kolom. 21 Universitas Sumatera Utara Sumber: http:eliinbar.files.wordpress.com20130551941cdfb3fc 4bc9 6a00013f_snailtower-k-nnapu-padrik- architects_floor_plan_-5-528x439.png 7 Free-Form Plan Memiliki bentuk memanjang atau linear dengan koridor di bagian tengah. 8 Terrace Plan Menggunakan sistem satu koridor dengan lantai di atas lebih mundur daripada lantai di bawahnya sehingga menciptakan teras pada tiap lantai bangunan.

2.1.4.5 Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Jumlah Lantai Per Unit

Unit kamar apartemen dapat dibedakan menjadi 3 buah berdasarkan jumlah lantai yang digunakan, yaitu simplex, duplex, dan triplex yang dapat dilihat lebih rinci pada tabel 2.5. Tabel 2.5. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Jumlah Lantai Per Unit No. Jenis Keterangan Gambar 1 Simplex Apartement Satu unit hunian terdiri atas satu lantai sehingga lebih mudah dan ekonomis untuk dibangun. 22 Universitas Sumatera Utara 2 Duplex Apartement Satu unit hunian terbagi atas dua lantai dengan sebuah tangga pribadi. Lantai satu terdiri dari ruang tamu, ruang makan, dan dapur. Lantai dua terdiri dari ruang-ruang tidur. 3 Triplex Apartement Satu unit hunian terbagi atas tiga lantai dengan sebuah tangga pribadi. Peletakan ruang sama dengan duplex apartement dengan ruang- ruang tidur di lantai dua dan tiga. Sumber: http:www.nyhabitat.comfloorplanny-apt1159611596FP01.jpg

2.1.4.6 Berdasarkan Sistem Sirkulasi Horizontal

Berdasarkan sistem sirkulasi horizontal, apartemen dapat dibagi menjadi enam yang dapat dilihat pada tabel 2.6. 23 Universitas Sumatera Utara Tabel 2.6. Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Sistem Sirkulasi Horizontal No. Jenis Keterangan Gambar 1 Thru Flat Exterior Corridor Pencapaian atau hubungan unit- unit hunian simplex apartement melalui koridor yang terletak di bagian tepi hunian. 2 Thru Duplex Exterior Corridor Pencapaian atau hubungan unit- unit hunian duplex apartement melalui koridor yang terletak di bagian tepi hunian. 3 Thru Flat Skip Stop Pencapaian atau hubungan unit- unit hunian simplex apartement melalui koridor yang terletak di bagian tepi bangunan dengan selang beberapa lantai. 24 Universitas Sumatera Utara 4 Double Loaded Interior Corridor Pencapaian atau hubungan unit- unit hunian simplex apartement melalui koridor yang terletak di dalam bangunan dan mampu melayani dua sisi unit-unit hunian apartemen. 5 Interior Corridor Thru Duplex Pencapaian atau hubungan unit- unit hunian duplex apartement melalui koridor yang terletak di bagian dalam bangunan dan mampu melayani dua sisi unitunit hunian apartemen. 6 Interior Corridor Split and Flat Combination Pencapaian atau hubungan unit- unit hunian melalui koridor yang terletak di dalam bangunan secara berselang pada beberapa lantai. 25 Universitas Sumatera Utara

2.1.4.7 Berdasarkan Sistem Sirkulasi Vertikal

Apartemen dapat dibagi menjadi dua berdaarkan sistem sirkulasi vertikal yang digunakan Pedoman Umum Rumah Sehat Sederhana, yaitu: a. Elevated Pencapaian menggunakan sarana liftelevator untuk bangunan dengan ketinggian lebih dari empat lantai. b. Walk-Up Pencapaian menggunakan sarana tangga untuk bangunan dengan ketinggian empat lantai atau kurang.

2.1.4.8 Berdasarkan Tujuan Pembangunan

Apartemen dapat dibagi menjadi tiga berdasarkan tujuan pembangunannya, yaitu: o Komersial Apartemen yang hanya ditujukan untuk bisnis komersial yang mengejar keuntungan atau profit. o Umum Apartemen yang ditujukan untuk semua lapisan masyarakat, akan tetapi biasanya hanya dihuni oleh lapisan masyarakat kalangan menengah kebawah. o Khusus Apartemen yang hanya dipakai oleh kalangan tertentu saja, dan biasanya dimiliki suatu perusahaan atau instansi yang dipergunakan oleh para pegawai maupun tamu yang berhubungna dengan pekerjaan.

2.1.4.9 Berdasarkan Golongan Sosial

Menurut Savitri dan Ignatius dan Budihardjo dan Anwar dan Rahwidyasa pada tahun 2007, apartemen dapat dibagi menjadi empat, yaitu: o Apartemen Sederhana o Apartemen Menengah o Apartemen Mewah o Apartemen Super Mewah 26 Universitas Sumatera Utara Yang membedakan keempat tipe tersebut sebelumnya adalah fasilitas yang terdapat dalam apartemen tersebut. Semakin lengkap fasilitas dalam sebuah apartemen, maka semakin mewah apartemen tersebut. Pemilihan bahan bangunan dan system apartemen juga berpengaruh. Semakin baik kualitas material dan semakin banyak pelayanannya, semakin mewah apartemen tersebut.

2.1.4.10 Berdasarkan Penghuni

Penghuni merupakan salah satu elemen penting yang menjadi dasar terbentuknya ruang-ruang bangunan apartemen. Berdasarkan penghuni, apartemen dapat dibagi menjadi empat, yaitu: o Apartemen Keluarga Apartemen ini dihuni oleh keluarga yang terdiri dari ayah, ibu, dan anaknya. Bahkan tidak jarang orang tua dari ayah atau ibu tinggal bersama. Terdiri dari 2 hingga 4 kamar tidur, belum termasuk kamar tidur pembantu yang tidak selalu ada. Biasanya dilengkapi dengan balkon untuk interaksi dengan dunia luar. o Apartemen Lajang Apartemen ini dihuni oleh pria atau wanita yang belum menikah dan biasanya tinggal bersama teman mereka. Mereka menggunakan apartemen sebagai tempat tinggal, bekerja, dan beraktivitas lain diluar jam kerja. o Apartemen PebisnisEkspatrial Apartemen ini digunakan oleh para pengusaha untuk bekerja karena mereka telah mempunyai hunian sendiri di luar partemen ini. Biasanya terletak dekat dengan temapt kerja sehingga member kemudahan bagi pengusaha untuk mengontrol pekerjaannya. o Apartemen Manula Apartemen ini merupakan suatu hal yang baru di Indonesia, bahkan bisa dikatakan tidak ada meskipun sudah menjadi sebuah kebutuhan. Di luar negeri seperti Amerika, China, Jepang, dan lain-lain telah banyak dijumpai apartemen untuk hunian manusia usia lanjut. Desain apartemen disesuaikan dengan kondisi fisik para manula dan mengakomodasi manula dengan alat bantu jalan. 27 Universitas Sumatera Utara

2.1.4.11 Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Kepemilikan

Menurut kepemilikannya, apartemen dapat dibagi menjadi beberapa jenis, yaitu: o Apartemen sewa Pemilik membangun dan membiayai operasi serta perawatan bangunan, penghuni membayar uang sewa selama jangka waktu tertentu. o Apartemen Kondominium Penghuni membeli dan mengelola unit yang menjadi haknya, tidak ada batasan bagi penghuni untuk menjual kembali atau menyewakan unit miliknya. Penghuni biasanya membayar uang pengelolaan ruang bersama yang dikelola oleh pemilik gedung. o Apartemen Koperasi Apartemen ini dimiliki oleh koperasi, penghuni memiliki saham didalamnya sesuai dengan unit yang ditempatinya. Bila penghuni pindah, ia dapat menjual sahamnya kepada koperasi atau calon penghuni baru dengan persetujuan koperasi. Biaya operasional dan pemeliharaan ditanggung oleh koperasi.

2.1.4.12 Klasifikasi Apartemen Berdasarkan Pelayanannya

Pelayanan yang diberikan oleh pengelola dapat menjadi daya tarik dan kebutuhan tersendiri dari para pengguna apartemen sehingga apartemen memiliki cara pelayanan yang berbeda-beda pula. Dalam hal ini apartemen dapat dibagi menjadi 4, yaitu: o Apartemen Fully Service Apartemen yang menyediakan layanan standard hotel bagi penghuninya, seperti laundry, cathering, kebersihan, dan sebagainya. o Apartemen Fully Furnished Apartemen yang mneyediakan furniture atau perabotan dalam unit apartemen. 28 Universitas Sumatera Utara o Apartemen Fully Furnished and Fully Service Gabungan kedua jenis apartemen yang tertulis sebelumnya. o Apartemen Building only Apartemen yang tidak menyediakan layanan ruang atau furniture.

2.1.5 Syarat-syarat Bangunan Apartemen

Syarat – syarat bangunan apartemen menurut Times-Saver Standards For Building Types, adalah: • ENTRANCE APARTEMEN - Bagian entrance apartemen harus menarik dan mudah dilihat. - Bagian entrance menyediakan tempat untuk: berjalan, kendaraan menurunkan penumpang, menaikkan barang bawaan, dan tempat untuk menurunkan barang bawaan. - Bagian entrance harus mudah di akses, dan mudah akses bila terjadi kebakaran. - Kanopi entrance melindungi dari angin dan hujan. - Skala dan karakter entrance mengikuti desain bangunan. - Lebar entrance minimal 5,5 meter, atau dapat dilalui untuk 2 mobil. • PENGIRIMAN BARANG - Pengiriman dan pengantaran barang, pengantar barang tidak boleh hingga depan pintu. • AKTIVITAS ORANG TUA DAN ANAK DILAKUKAN DI RUANG KELUARGA - Kamar anak sebisa mungkin dapat diakses dari ruang keluarga, sehingga dapat diawasi. • AKSES DARI RUANG TIDUR KE KAMAR MANDI - Akses dari ruang tidur ke kamar mandi tidak menjadi satu jalur dengan ruang keluarga. • AKSES DARI DAPUR KE KAMAR MANDI 29 Universitas Sumatera Utara - Akses dari dapur ke kamar mandi, dapat dimungkinkan satu jalur dengan ruang keluarga. • SERVIS DARI DAPUR KE RUANG MAKAN - Servis dari dapur ke ruang makan dapat berhubungan dengan ruang lainnya.

2.1.6 Standar Perencanaan dan Perancangan