11
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Bab ini berisi mengenai Terminologi Judul, Tinjauan Fungsi, Elaborasi Tema, dan Rangkuman.
2.1 Terminologi Judul Adapun judul proyek perancangan yang berjenis fiktif ini adalah Pusat
Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu.
Arti kata dari judul :
Pusat Perbelanjaan, adalah sebuah bangunan yang terdiri dari beberapa toko
eceran, yang umumnya dengan satu atau lebih toko serba ada, toko grosir dan tempat parkir.
Kawasan, adalah daerah tertentu yang mempunyai ciri tertentu, seperti tempat
tinggal, pertokoan, industri, dan sebagainya.
Kualanamu,merupakan nama dari bandara internasional yang terdapat di
kecamatan Beringin, kabupaten Deli Serdang. Secara harafiah, nama Kualanamu sendiri memiliki arti sebagai berikut; Kuala dalam bahasa Melayu adalah muara
sungai atau pertemuan sungai dengan laut. Namo atau Namu berarti lubuk dalam bahasa Karo namo bagi Karo gugunggunung, namu bagi Karo jahe termasuk Karo
Langkat. Kuala Namo atau Kuala Namu merupakan kombinasi bahasa dua suku asli Sumtim. Nama ini sesuai dari segi bahasa dua etnis asli penduduk daerah.
Malem Ukur Ginting, Swedia.
Universitas Sumatera Utara
12
Berdasarkan batasan pengertian di atas, diambil kesimpulan bahwa Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu
sebuah pusat perbelanjaan yang mencakup banyak kegiatan baik berbelanja, berjalan-jalan, berkumpul, makan, maupun rekreasi
yang berada di dekat bandara Kuala Namu
2.2 Konsep Aerotropolis
Aerotropolis dapat didefinisikan sebagai sebuah kota dimana tata letak, infrastruktur, dan ekonomi berpusat pada bandar udara bandara. Hal ini membuat
aerotropolis kerap dikenal sebagai kota bandara. Seperti konsep kota metropolis, bandara sebagai pusat aerotropolis juga memiliki kawasan pinggir kota suburban yang
terhubung oleh infrastruktur dan transportasi massal. Istilah aerotropolis pertama kali dikemukakan oleh seorang seniman asal New
York, Nicholas De Santis. Pada November 1939, gambar karya De Santis berupa atap gedung pencakar langit Bandara di tengah kota itu ditayangkan dalam Popular Science.
Konsep aerotropolis kemudian dicetuskan oleh John D. Kasarda pada tahun 2000dan telah menjadi “Ideas of 2006” pada majalah New York Times
CapitalAlliance, 2007.“The aerotropolis has emerged because of the advantages airports and their environs provide to business in the new speed-driven,globally
networked economy.”Kasarda, 2007:108. Dari kutipan diatas Kasarda mengatakan bahwa aerotropolis dapat berkembang karena untuk menghadapi tantangan bandara dan
kawasan disekitarnya untuk menjadi kawasan bisnis yang berskala global dan menawarkan efisiensi waktu dalam pergerakan, karena langsung terhubung dengan
sebuah bandara.
Universitas Sumatera Utara
13
2.2.1. Jarak dan Lokasi Aerotropolis Secara Umum
Lokasi kota yang memiliki konseo Aerotropolis secara umum terletak di luar pagar Bandara, namun memiliki akses yang dekat ke Bandara. Sampai saat ini belum
ada batasan-batasan yang mengatur dan menetapkan standar letak kota Aerotropolis terhadap Bandara, namun waktu 20-30 menit biasanya digunakan sebagai acuan untuk
mengatur batas luar sebuah kota ya ng berkonsep Aerotropolis dalam beberapa studi rencana pengembangan kota aerotropolis.
2.2.2. Bangunan-Bangunan di Kawasan Aerotropolis
Beberapa fungsi bangunan yang biasanya ada pada kawasan Aerotropolis meliputi:,
Pertokoan
Restoran Kegiatan entertaiment dan kebudayaan
Hotel dan akomodasinya Bank dan penukaran mata uang asing
Gedung perkantoran Convention dan exhibition center
Hiburan, rekreasi dan pusat kebugaran Logistik dab distribusi
Katering dan kuliner Perdangangan bebas
Lapangan golf
Universitas Sumatera Utara
14
Factory outlet Pelayanan keluarga seperti klinik kesehatan dan penitipan anak
2.2.3. Tema dan Karakteristik Bangunan di Kawasan Aerotropolis
Pada dasarnya belum ada peraturan yang mengharuskan tema bangunan yang dirancang oada kawasan Aerotropolis. Namun menurut beberapa studi banding kawasan
Aerotropolis di beberapa negara luar, tema perancangan kebanyakan pada kawasan Bandar Udara adalah Hi-Tech, dimana bangunan yang ada berkarakter futuristik.
2.2.4. Studi Banding Kota Aerotropolis
Berikut merupakan beberapa kota yang dikembangkan dengan konsep kota Aerotropolis, beberapa diantaranya adalah:
A. Schiphol Aiport, Amsterdam, Nederland
Gambar 2.1 Bird-eye View of Schiphol Aeretropolis City
Universitas Sumatera Utara
15
Bandara Udara Internasional Schiphol dengan kode IATA AMS dan ICAO EHAM adalah bandara utama di Belanda yang terletak di selatan Amsterdam, persisnya
di gemeente Haarlemmermeer. Schiphol adalah salah satu dari bandara-bandara di Eropa yang bersaing menjadi pintu masuk utama ke benua tersebut bersama Bandara
London Heathrow di London, Britania Raya; Bandara Internasional Frankfurt di Frankfurt am Main, Jerman; dan Bandara Internasional Charles de Gaulle di Paris
Roissy, Perancis. Pada 2004, Schiphol meraih urutan keempat di Eropa untuk jumlah penumpang sebesar 42.541.000 orang, setelah bandara-bandara tersebut.
Menurut Kasarda pada majalah “Atlantis Magazine by Polis | Platform for Urbanism” 2011, Schiphol Airport merupakan contoh bandara dengan konsep
pengembangan kota aerotropolis. “ Kawasan itu Schiphol Airport menampilkan semua karakteristik kota aerotropolis melalui observasi yang dilakukan; mulai dari berbagai
bentuk sektor komersil multimodal sampai bagian-bagian pengembangan bangunan yang terintegrasi dengan bandara yang tersebar di berbagai batas bandara itu sendiri”.
Gambar 2.2 Metode baru dalam kawasan CBD Schiphol
Universitas Sumatera Utara
16
Master Plan Amsterdam Airport Schiphol AAS terdiri dari: Commercial Real Estate Zone
Residential Business Zone Hotel dan Apartment Cargo Logistics
Exhibition Complexes Offices and Trade Centre
a. Lokasi Amsterdam Schiphol Aerotropolis terletak di antara dua jalur jalan raya utama yang
menghubungkan bandara ke pusat kota Amsterdam dan daerah perkotaan di sekitarnya. Schiphol memiliki sebuah stasiun kereta api modern yang berada di bawah terminal
bandara, yang menghubungkan para wisatawan ke pusat kota Amsterdam, kota-kota lain di Belanda, serta Eropa Barat.
b. Jarak Dari Bandara Amsterdam Schiphol Aerotropolis memiliki jarak 4 km dari bandara, dan 21,7 km
menuju pusat Kota Amsterdam dengan waktu tempuh 28 menit. c. Bangunan
Fungsi bangunan yang berada pada kawasan Amsterdam Schiphol Aerotropolis diantaranya Hotel New Hilton Schiphol, Hotel Sheraton, SHG Schiphol Group‟s Head
Office, Amsterdam Airport Schiphol Shopping Centre, Central Parking, Real-Estate, Avioport dan lainnya. Beberapa bangunan tersebut menggunakan tema Hi-Tect dan
Universitas Sumatera Utara
17
Metafora . Hal ini dimaksudkan untuk merefleksikan konsep desain Bandar Udara
Internasional Schiphol.
B. Aerotropolis Songdo IBD, Incheon, Korea Selatan
Aerotropolis Songdo IBD merupakan Aerotropolis yang berada di Korea Selatan, pembangunan Aerotropolis berada dekat dengan bandara Incheon yang
dibangun di-atas pulau buatan yang dihubungkan dengan sebuah jembatan sepanjang 13 mil, Terletak di 1.500 hektare di dekat Seoul, Korea Selatan, Songdo Distrik Bisnis
Internasional IBD adalah salah satu proyek real estate swasta terbesar di dunia, dan merupakan contoh utama dari sebuah kota tepi aerotropolis. Diposisikan untuk menjadi
pusat bisnis baru di Asia Timur Laut, Cina, pasar regional Rusia dan Jepang mudah diakses dari Bandara Internasional Incheon, yang telah menerima berbagai
penghargaan.
Songdo IBD mudah dijangkau karena terkait dengan bandara dan Seoul melalui jalur kereta bawah tanah, bus dan 21 kilometer Incheon Bridge. GTX direncanakan
Great Train Express akan terhubung Songdo ke pusat kota Seoul di 25 menit, yang akan memberikan aksesibilitas, mobilitas dan daya saing pasar untuk perusahaan-
perusahaan internasional yang terletak atau berencana untuk menemukan di Songdo.Songdo IBD telah menarik inovator dan pengusaha sama, dan kota telah
berkembang dengan pesat dan secara organik sejak dibuka pada 2009. Setelah selesai, akan ada tenaga kerja ekonomi yang kuat dari sekitar 260.000 orang di kota baru ini
dirancang dan dibangun dari awal. Songdo IBD inisiatif penjangkauan global yang telah berhasil menarik perusahaan multinasional besar seperti Cisco dan Caps ADT.
Universitas Sumatera Utara
18
Perusahaan-perusahaan ini juga membantu dalam pengembangan dan pengoperasian infrastruktur kota Songdo cerdas dan berkelanjutan.
Gambar 2.3 Bird-Eye View kawasan CBD Schiphol
a. Lokasi Songdo IBD terletak di jantung daerah perkotaan yang lebih besar: Songdo City
, Yeonsu-gu, Incheon, Korea Selatan
, yang terletak di dalam yang lebih besar Incheon Metropolitan City.
b. Jarak dari bandara Jarak Aerotropolis Songdo IBD dengan bandara adalah 20 km yang dimana menempuh
waktu 18 menit perjalanan dari Bandara Incheon c. Bangunan
Fungsi bangunan yang berada pada Aerotropolis Songdo IBD adalah , Pusat Konvensi Songdo, Hotel Oakwood, Taman Biopark, Taman Teknologi, Pusat Riset dan Sekolah
Tinggi, dan kompleks perkantoran dan bisnis.
Universitas Sumatera Utara
19
2.2.5. Rangkuman Konsep Aerotropolis Tabel 2.1
Rangkuman Konsep Kota Aerotropolis Konsep Aerotropolis
Aerotropolis A Schiphol Aerotropolis
Aerotropolis B
Songdo IBD
Lokasi Amsterdam Airport Schiphol
Songdo-dong, Yeonsu- gu,
Incheon, Korea Selatan Jarak Dari Bandara
4kmdari bandara
dan 21,7
kmmenuju pusat
Kota Amsterdam
20 kilometer dari Bandara Internasional Incheon. 26
kilometer dari Seoul Bangunan
Schiphol CBD Hotel New Hilton Schiphol
Hotel Sheraton Schiphol Real-Estate
Schiphol Group‟s Head Office
Schiphol Airport Shopping Centre
Central Parking Avioport
Landmark Songdo, Pusat Konvensi
Songdo, Hotel Oakwood,
Taman Biopark, Taman Teknologi,
Pusat Riset dan Sekolah Tinggi,
CBD
Universitas Sumatera Utara
20
Karakteristik Lainnya jika ada
Memiliki Fasilitas Stasiun Kereta Api
modern yang
dapat menghubungkan para wisatawan
ke pusat kota Amsterdam, kota- kota lain di Belanda, serta Eropa
Barat. Antara bandara dan IBD
dihubungkan lewat suatu jalan tol laut
Keterangan Tambahan
Kawasan Bandara
sudah dibangun dan masuk ke dalam
tahapan pembangunan
yang dinamakan “ Schiphol CBD New
Method” Bandara masih 50 dalam
proses pembangunan
Berdasarkan studi banding kedua Aerotropolis, ada beberapa kriteria menjadi sebuah dasar pemikiran dalam pemilihan lokasi, dan fungsi dari bangunan yang akan
dirancang.
Tabel 2.2 Konsep Perencanaan Aerotropolis
Konsep perencanaan aerotropolis Lokasi
Menurut studi banding yang di jelaskan di atas dapat disimpulkan bahwa sebagian
besar pemilihan lokasi Aerotropolis berada
Universitas Sumatera Utara
21
pada sebuah daerah maupun kawasan pusat kegiatan nasional PKN ataupun daerah
pusat-pusat pertumbuhan ekomomi utama. Jarak dari bandara
Jarak yang didapat dari studi banding adalah kisaran 4 km sampai dengan 20 km
Bangunan Fungsi bangunan menurut studi banding
diatas adalah bangunan yang memiliki fungsi sbb:
Indsutri Perdangangan dan jasa
Pariwisata Cargo dan logistik
Berdasarkan Tabel 2.2 beberapa fungsi bangunan yang dapat dipilih untuk dirancang pada kawasan Aerotropolis di Bandara Kualanamu adalah bangunan dengan
fungsi komersil dimana sebagai penyedia kawasan bisnis dan dalam bent uk akomodasi seperti hotel transit, dan juga sebagai area pariwisata.
Melihat dari beberapa studi banding yang diambil Schiphol dan Songdo IBD, bangunan yang akan dirancang merupakan bangunan komersil yang menjadi pusat
transaksi jual-beli di Kawasan Kualanamu, yaitu Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu.
Universitas Sumatera Utara
22
2.3 Lokasi Perancangan
Lokasi perancangan berada di Kabupaten deli serdang dimana lokasi berada dekat dengan Bandara Kualanamu, dikarenakan konsep yang digunakan dalam
perancagan adalah Aerotropolis sehinggan lokasi proyek harus berada dekat dengan Bandara Kualanamu. Kabupaten Deli Serdang merupakan salah satu kabupaten yang
berada di Provinsi Sumatera Utara, secara administratif terdiri dari 22 Kecamatan dan 394 DesaKelurahan 380 desa dan 14 kelurahan.
Pada pemilihan lokasi di Kabupaten deli serdang terdapat beberapa pertimbanagan berupa dari konsep Aerotropolis dan pertimbangan peraturan-peraturan
berupa Rencana Detail Tata Ruang RDTR untuk mengetahui tata guna lahan supaya proyek yang akan direncanakan sesuai dengan peraturan, lalu Kawasan Keselamatan
Operasional Penerbangan KKOP Bandara Kualanamu.
Gambar 2.4 Peta KKOP Kabupaten Deli Serdang
Universitas Sumatera Utara
23
Site perancangan Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu berada pada ring 2 dimana ketinggian bangunan 46 m.
2.3.1. Krite ria Pemilihan Lokasi
Pemilihan lokasi site berdasarkan atas beberapa kriteria, seperti: 1. Berdasarkan Rencana Umum Tata Ruang Kota Kabupaten Deli Serdang dapat dilihat
pada tabel diatas. 2. Berdasarkan peraturan KKOP Bandara Kualanamu yang terletak pada ring 2.
3. Lokasi site berpotensi sebagai pengembangan Aerotropolis. 4. Aksesbilitas lokasi site yang berada di jalan arteri ke arah Kualanamu sehingga mudah
dicapai dari arah bandara Kualanamu maupun dari Kota Medan Beberapa pertimbangan dalam pemilihan lokasi Pusat Perbelanjaan di Kawasan
Kualanamu adalah sebagai berikut : 1. Berdasarkan konsep Aerotropolis
Menurut konsep kota aerotropolis, area perdagangan barangjasa khususnya pusat perbelanjaan harus berada dekat dengan bandara dimana terdapat peraturan jarak
tempuh Bandara ke Kawasan Aerotropolis yaitu 2,5 mil, 5 mil, dan 10 mil. Lokasi Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu ini berada pada radius 2,5 mil 4 Km
2. Pencapaian yang dekat dengan Bandara Pertimbangan lokasi site yang dipilih juga didasari oleh pencapaian pencapaian yang
dekat dengan Bandara Kualanamu. Hal ini membuat Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu menjadi sebuah pusat perbelanjaan yang dapat mengakomodir kebutuhan
masyarakat di sekitar Bandara Kualanamu akan tempat melakukan kegiatan jual-beli. Selain itu, pusat perbelanjaan ini juga dapat mendukung aktivitas pengguna Bandara
Universitas Sumatera Utara
24
Kualanamu, dimana pusat perbelanjaan ini dapat menjadi rest area, sehingga para pengguna Bandara Kualanamu dapat menghabiskan waktu dalam menunggu jadwal
penerbangan ataupun menjadi destinasi belanja bagi para turis yang datang melalui Bandara Kualanamu.
2.3.2. Alte rnatif Pe milihan Lokasi Alternatif 1
Lokasi berada pada Kecamatan Batang Kuis di jalan Bandara Kualanamu. Site berada di daerah perindustrian dan komersil. Rencana Sistem Perkotaan di K ubupaten
Deli Serdang, kawasan ini merupakan kawasan Pedangangan jasa dan Kawasan wisata aktif. Lokasi site ini sangat cocok untuk kawasan wisata dan pusat oleh-oleh
dikarenakan aksesbilitas yang baik dari Bandara Kualanamu.
Gambar 2.5 Peta Alternatif 1 Site Perancangan Jl. Bandara Kualanamu
Universitas Sumatera Utara
25
Kasus Proyek : Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu
Status Proyek : Fiktif
Lokasi Proyek : Jln. Bandara Kualanamu, Kecamatan Batang Kuis, Deli Serdang
Batas Utara : Pabrik batu
Batas Timur : Crew Hotel
Batas Selatan : Pondok Pesantren
Batas Barat : Sawah
Luas Lahan : 18 Ha 180.000 m
2
Kontur : Datar KDB : 60
KLB : 4 max. 8 KetinggianKKOP : Maksimum 45 m
GSB : Jln. Bandara Kualanamu : 9 m Potensi Lahan:
: - Lokasi Site dekat dengan bandara - Aksesbilitas yang baik karena dekat dengan jalan besar
- Memiliki jalur service di samping site - Berada pada kawasan komersil dan wisata
- Transportasi lancar dan baik - Memiliki jalur utilitas yang baik
Universitas Sumatera Utara
26
Alternatif 2
Lokasi ini berada pada Kecamatan Tanjung Morawa di jalan Batang Kuis, site berada di daerah kawasan perumahan, perkantoran, dan juga komersil. Pada Rencana
Sistem Perkotaan di K ubupaten Deli Serdang kawasan ini merupakan kawasan perdagangan dan jasa lokal, industri, dan perumahan dan permukiman.
Gambar 2.6 Peta Alternatif 2 Site Perancangan Jl. Batang Kuis
Kasus Proyek : Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu
Status Proyek : Fiktif
Lokasi Proyek : Jln. Batang Kuis, Kecamatan Tanjung morawa, Deli Serdang
Batas Utara : Perumahan
Batas Timur : Kantor PTPN
Universitas Sumatera Utara
27
Batas Selatan : Area komersil
Batas Barat : Perumahan TNI
Luas Lahan : 18 Ha 180.000 m
2
Kontur : Datar KDB : 60
KLB : 4 max. 8 KetinggianKKOP : Maksimum 45 m
GSB : Jln. Batang Kuis : 9 m Potensi Lahan
: - Lokasi site berada dekat dengan jalan tol. - Lokasi site berada di lahan hook.
- Dekat dengan perumahan penduduk
2.4 Tinjauan Fungsi 2.4.1 Deskripsi Pengguna dan Kegiatan
Pengguna kegiatan dalam Pusat Perbelanjaan di Kawasan Kualanamu terdiri atas pengunjung, penyewa, pengelola, dan servis.
Pengunjung , adalah pihak yang melakukan kunjungan ke Pusat Perbelanjaan di
Kawasan Kualanamu, yang dibagi berdasarkan pertimbangan tertentu seperti : a. Berdasarkan golongan:
- Masyarakat berpenghasilan menengah - Masyarakat berpenghasilan cukup
Universitas Sumatera Utara
28
b. Berdasarkan asal- usul: - Pengunjung yang datang dari kawasan sekitar Kualanamu Khususnya pengunjung
dari kecamatan Beringin dan kecamatan Batang Kuis. - Pengunjung yang datang dari luar kawasan sekitar Kualanamu
c. Berdasarkan klasifikasi umur: - Anak-anak usia 5-13 tahun
- Remaja usia 14-24 tahun - Dewasa usia 25-45 tahun
- Lanjut usia d. Berdasarkan motivasi atau tujuan:
- Pengunjung untuk berbelanja - Pengunjung hanya untuk berjalan jalan
Penyewa, adalah pihak yang menyewa retail-retail yang terdapat dalam
bangunan untuk menjual barang dan jasa mereka kepada pengunjung yang datang.
Pengelola, adalah pihak yang melakukan pengelolaan kegiatan administrasi dan
operasional yang dibedakan dalam 2 tingkatan, yaitu:
- Pimpinan, terdiri dari direktur dan wakil direktur. Direktur ini dibantu oleh sekretaris yang bertanggung jawab langsung kepada direktur
Universitas Sumatera Utara
29
- Kepala bagian, terdiri dari kabag operasional, keuangan, pemasaran, keamanan, pemeliharaan, dan perawatan gedung
Servis, adalah pihak yang melakukan kegiatan pelayanan bangunan seperti
masalah teknis, kebersihan, keamanan, utilitas, pantry dan pergudangan Berdasarkan pelaku kegiatan, maka kegiatan yang dilakukan adalah:
a. Kegiatan pengunjung, aktivitas umum yang dilakukan pengunjung adalah: