B. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah pada Bank Tabungan
Negara
Kredit kepemilikan rumah selanjutnya yang disingkat dengan KPR adalah kredit yang diberikan oleh Bank Tabungan Negara untuk membantu anggota
masyarakat guna membeli sebuah rumah berikut tanahnya, untuk dimiliki dan dihuni sendiri.
81
Salah satu alternatif guna mendapatkan rumah yang di inginkan adalah melalui kredit bank. Pengertian bank seperti yang tercantum dalam Pasal 1 angka
2 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan menyebutkan, bahwa :
bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan, dan menyalurkan kepada masyarakat dalam rangka
meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Fungsi menghimpun dan menyalurkan dana itu berkaitan erat dengan
kepentingan umum, sehingga perbankan wajib menjaga dengan baik dana yang dititipkan masyarakat tersebut. Perbankan harus dapat menyalurkan dana tersebut
ke bidang-bidang yang produktif, bagi pencapaian sasaran pembangunan.
82
Pembangunan perumahan bagi masyarakat mempunyai arti yang cukup penting dalam peningkatan kualitas kehidupan masyarakat agar tercipta suasana
kerukunan hidup keluarga dan kesetiakawanan sosial. Mengingat pentingnya perumahan bagi rakyat, pemerintah memberikan perhatian yang sangat besar
81
Hasil wawancara dengan Consumer Loan Analyst Staff BTN K.C Medan, pada tanggal 12 November 2015
82
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung, 1994, hal. 105- 106.
Universitas Sumatera Utara
terhadap masalah perumahan ini berdasarkan peraturan mengenai perumahan yang berlaku di Indonesia.
83
Kebutuhan akan perumahan pada masa sekarang ini merupakan masalah nasional, terutama di daerah perkotaan, yang harus dicarikan solusinya baik oleh
pemerintah bersama-sama dengan masyaratkat selaku pengusaha maupun selaku konsumen perumahan itu sendiri. Oleh karena itu upaya pembangunan perumahan
dan pemukiman terus ditingkatkan untuk menyediakan jumlah perumahan yang makin banyak dan dengan harga yang terjangkau terutama oleh golongan
masyarakat yang tidak mampu membeli rumah secara tunai, maka mereka akan membeli rumah secara kredit melalui lembaga perbankan dengan mengajukan
Kredit Pemilikan Rumah KPR. Dalam penelitian yang dilakukan pada PT. Bank Tabungan Negara Tbk
Persero Kantor Cabang Medan, penelitian hanya difokuskan kepada Pemberian Kredit Pemilikan Rumah kepada nasabah.
Di Indonesia, saat ini dikenal ada 2 jenis KPR:
84
1. KPR Subsidi, yaitu suatu kredit yang diperuntukan kepada masyarakat
berpenghasilan menengah ke bawah dalam rangka memenuhi kebutuhan perumahan atau perbaikan rumah yang telah dimiliki. Bentuk subsidi
yang diberikan berupa : Subsidi meringankan kredit dan subsidi menambah dana pembangunan atau perbaikan rumah. Kredit subsidi ini
diatur tersendiri oleh Pemerintah, sehingga tidak setiap masyarakat yang
83
http:repository.usu.ac.idhandle12345678941004 . Diakses pada tanggal 29 November 2015
84
http:www.bi.go.ididiekproduk-jasa-perbankanjenisDocumentsKPRumah.pdf . Diakses pada tanggal 29 November 2015
Universitas Sumatera Utara
mengajukan kredit dapat diberikan fasilitas ini. Secara umum batasan yang ditetapkan oleh Pemerintah dalam memberikan subsidi adalah penghasilan
pemohon dan maksimum kredit yang diberikan. 2.
KPR Non Subsidi, yaitu suatu KPR yang diperuntukan bagi seluruh
masyarakat. Ketentuan KPR ditetapkan oleh bank, sehingga penentuan besarnya kredit maupun suku bunga dilakukan sesuai kebijakan bank yang
bersangkutan.
Pada Bank Tabungan Negara sendiri dikenal KPR BTN Sejahtera FLPP , dan
KPR BTN Platinum, yaitu :
85
1. KPR BTN Platinum
KPR BTN Platinum adalah kredit pemilikan rumah dari Bank BTN untuk
keperluan pembelian rumah dari developer ataupun non developer, baik untuk pembelian rumah baru atau second, pembelian rumah belum jadi indent maupun
take over kredit dari Bank lain.
Keunggulan
1.
Suku bunga kompetitif
2.
Proses cepat dan mudah
3.
Jangka waktu sangat flexible s.d. 25 tahun
4.
Perlindungan asuransi jiwa kredit, asuransi kebakaran, dan gempa bumi.
85
http:www.btn.co.id
Universitas Sumatera Utara
5.
Memiliki jaringan kerjasama yang luas dengan developer di seluruh wilayah Indonesia
Persyaratan Pemohon
1.
WNI dan berdomisili di Indonesia
2.
Telah berusia 21 tahun atau telah menikah.
3.
Memiliki Pekerjaan
dan Penghasilan
Tetap sebagai
pegawai tetapwiraswastaprofesional dengan masa kerjausaha minimal 1 tahun.
4.
Memiliki NPWP Pribadi
Dokumen Permohonan
Dokumen Pegawai
Karyawan Wiraswasta
Swasta Pemilik
Profesional
Form Aplikasi Kredit √
√ √
Fotocopy KTP, Kartu Keluarga, Surat NikahCerai
√ √
√
Pas Foto terbaru Pemohon Pasangan √
√ √
Asli slip gaji terakhir atau Surat Keterangan Penghasilan
√ -
-
Universitas Sumatera Utara
Dokumen Pegawai
Karyawan Wiraswasta
Swasta Pemilik
Profesional
Fotocopy SK Pengangkatan Pegawai Tetap
√ -
-
Fotocopy TabunganGiro di Bank BTN Bank lain min. 3 tiga bulan terakhir
√ √
√
Fotocopy SPT Pph Ps.21 untuk kredit Rp 50 juta sd Rp 100 juta
√ √
√
Fotocopy NPWP untuk permohonan kredit Rp 100 juta
√ √
√
Fotocopy Akta Pendirian Perusahaan berikut perubahannya, SIUP, TDP
SITU -
√ -
Fotocopy Ijin-ijin praktek -
- √
Fotocopy SHMSHGB dan IMB √
√ √
2. KPR BTN Sejahtera FLPP
Universitas Sumatera Utara
KPR BTN Sejahtera FLPP adalah kredit pemilikan rumah program kerjasama dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat dengan suku
bunga rendah dan cicilan ringan dan tetap sepanjang jangka waktu kredit, terdiri atas KPR Sejahtera Tapak untuk pembelian rumah Tapak dan KPR Sejahtera
Susun untuk pembelian Rumah Susun.
Keunggulan
1.
Suku bunga 5 fixed sepanjang jangka waktu kredit
2.
Proses cepat dan mudah
3.
Uang muka mulai dari 1
4.
Jangka waktu maksimal s.d. 20 tahun
5.
Perlindungan asuransi jiwa dan asuransi kebakaran
6.
Memiliki jaringan kerjasama yang luas dengan developer di seluruh wilayah indonesia
Persyaratan Pemohon
1.
WNI dan berdomisili di Indonesia
2.
Telah berusia 21 tahun atau telah menikah
3.
Pemohon maupun pasangan suamiistri belum memiliki rumah dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan rumah
4.
Gaji penghasilan pokok tidak melebihi :
5.
Rp. 4 juta untuk Rumah Sejahtera Tapak
6.
Rp. 7 juta untuk Rumah Sejahtera Susun
Universitas Sumatera Utara
7.
Atau maksimal gajipenghasilan pokok sesuai ketentuan pemerintah
8.
Memiliki masa kerja atau usaha minimal 1 tahun
9.
Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh orang pribadi sesuai perundang- undangan yang berlaku
Biaya-biaya
Biaya Provisi
0.5 Biaya
Administrasi Rp
250.000,- Biaya
Notaris
Kelengkapan Dokumen
No Dokumen Pegawai Wiraswasta
1. Form Aplikasi Kredit dilengkapi dengan Pasfoto
terbaru Pemohon dan Pasangan √
√
2. Fotocopy KTP Pemohon dan Pasangan, Fotocopy Kartu
Keluarga, Fotocopy Surat NikahCerai √
√
3. Slip Gaji TerakhirSurat Keterangan Penghasilan,
Fotocopy SK Pengangkatan Pegawai TetapSurat Keterangan Kerja
√
Universitas Sumatera Utara
No Dokumen Pegawai Wiraswasta
4. SIUP, TDP Surat Keterangan Domisili serta Laporan
Keuangan 3 bulan terakhir √
5. Fotocopy NPWP √ √
6. Fotocopy Rekening KoranTabungan 3 bulan terakhir √ √
7. Surat Pernyataan belum memiliki rumah dari pemohon
dan pasangan √ √
8. Surat Pernyataan belum pernah menerima subsidi
rumah dari pemerintah yang dibuat pemohon dan pasangan
√ √
Ketentuan Penghunian
• Penggunaan sebagai tempat tinggalatau hunian oleh pemilik
• Jika Pemilik meninggalkan rumahhunian secara terus menerus selama 1
satu tahun
tanpa memenuhi
kewajiban berdasarkan perjanjian,
Pemerintah berwenang mengambil alih kepemilikan rumah tersebut
1. Ketentuan sewa dialihkan kepemilikannya dalam hal:
a.
Pewarisan
Universitas Sumatera Utara
b.
telah dihuni lebih dari 5 lima tahun untuk Rumah Sejahtera Tapak
c.
Telah dihuni lebih dari 20 dua puluh tahun untuk Satuan Rumah Sejahtera Susun
d.
Pindah tempat tinggal akibat peningkatan sosial ekonomi; atau
e.
Untuk kepentingan Bank Pelaksana dalam rangka penyelesaian kredit atau pembiayaan bermasalah
Prosedur pelaksanaan Perjanjian Kredit oleh Bank Tabungan Negara
Dimulai dari pemohon, baik yang diluar kantor maupun yang di dalam kantor semuanya harus melalui Loan Service. Pemohon membawa dokumen ke
Loan Service, kemudian oleh Loan Service melakukan verifikasi berkas. Kemudian diperiksa dan diserahkan kepada Relationship Manager. Apabila semua
dokumen sudah lengkap dikembalikan lagi ke Loan service, setelah proses itu Loan Service mengajukan permohonan ID. BI Checking, yaitu memeriksa
kewajiban di Bank lain hasil diserahkan ke Loan Service. Loan Service juga berkoordinasi dengan Loan Admin berkaitan dengan 1. Nilai Aprraisale,
maksudnya adalah nilai taksasi tafsiran tanah dan bangunan yang menjadi agunan di bank, 2. Legalitas Agunan, berkaitan dengan sertifikat hak milik, IMB, Izin
Usaha Izin gangguan, 3. Survei pekerjaan Lokasi Usaha pemohon, bisa berupa
Universitas Sumatera Utara
perusahaan kantor dan usaha Hasil On The Spot survey. Apabila sudah selesai maka dilakukan analisa oleh Analyst Staff Bank .
86
Proses menganalisa : 1. Prinsip kehati-hatian diterapkan dalam rangka menganalisa permohonan KPR., antara lain;
87
1. Character, dilihat pada saat wawancara awal oleh Loan Service. Hasilnya
ditulis di memo ada form wawancara dan dilihat dari hasil data Bank Indonesia IDI history Informasi Debitur Individual dari Bank Indonesia
yang bersifat online. 2.
Capacity, analisa ini berdasarkan data yang diberikan oleh calon debitur
dibandingkan dengan hasil On The Spot hasil survey. Kapasitas ini adalah kemampuan mengangsur pemohon dalam rangka
mengajukan KPR. Rata-rata kemampuan mengajukan KPR adalah 70 . -
Subsidi 70 -
Non Subsidi Penghasilan pemohon
Penghasilan tambahan +
Biaya hidup -
Kewajiban di bank lain -
Kemampuan mengangsur
86
Hasil wawancara dengan Consumer Loan Analyst Staff BTN K.C Medan, pada tanggal 12 November 2015
87
Ibid
Universitas Sumatera Utara
3. Capital, kondisi perusahaan atau tempat usaha pemohon bekerja.
Dibuktikan dengan legalitas usaha dan verifikasi fisik dan non fisik. 4.
Condition of economy, kondisi ekonomi. Biasanya berdasarkan: 1. Suku
dasar BI, 2. Kondisi ekonomi secara nasional, 3. Kebijakan BI, Pemerintah. contoh: Kebijakan Loan To Value , perbandingan rasio
pinjaman dengan nilai agunan appresale. Peraturan Bank Indonesia No. 1710PBI2015 tanggal 18 Juni 2015,
intinya adalah : a. Rumah subsidi, Rumah pertama = 90 dari harga jual
rumah nilai appresale, mana yang terendah. Rumah kedua = 80 dari harga jual rumah dilihat dari
tipe rumah b. Rumah non subsidi , Rumah pertama = 80
Kondisi ekonomi nasional juga berpengaruh terhadap pekerjaan , yang berdampak langsung pada penghasilan . Misalnya, harga minyak kelapa
sawit turun maka akan berpengaruh pada pengusaha. 5.
Collateral agunan, wajib berupa tanah dan harus ada bangunan. Bank
melakukan penilaian dengan dua cara: 1. Penilaian secara internal bank Pihak bank Loan admin yaitu bagian penilaian appresale, menghitung
survey nilai tanah dan bangunan, 2. Penilaian oleh pihak KJPP Kantor Jasa Penilai Publik, dikenal dengan istilah Aprasale Independen yang
bekerjasama dengan pihak Bank BTN . Pihak Aprasale melakukan
Universitas Sumatera Utara
penilaian berdasarkan nilai pasar nilai wajar lokasi tanah dan bangunan. Nilai ini diperlukan untuk dijadikan perbandingan terhadap harga jual.
Apabila dipandang perlu, dapat dilakukan Aprasale ulang atau penilaian kembali. Ketika melakukan penilaian, juga dilakukan perbandingan
terhadap nilai objek sekitar lokasi agunan. Apresale ini juga berperan untuk memastikan kebenaran keabsahan pemilik agunan sesuai dengan
yang tertera di dalam sertifikat pemilik, selain itu juga dapat digunakan untuk melihat kondisi bangunan, lokasi banjir atau tidak dan marketable
atau tidak. Perhitungan dan pendapat analisa selanjutnya diserahkan kepada Approval.
Kemudian, rekomendasi tersebut akan disetujui atau tidak oleh pihak Approval. Apabila disetujui maka selanjutnya Consumen Loan Service menyiapkan akad
kredit di BTN dengan mengundang menghadirkan calon debitur dan pasangan pemilik agunan dan notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah.
88
Pada saat akad kredit, akan di tanda tangani pengikatan jual-beli hak tanggungan, balik nama atas sertifikat hak milik. Apabila sudah ditandatangani
dan sudah lengkap secara hukum maka Consumen Loan Service memberikan usulan untuk dilakukan pencairan oleh Unit Loan admin. Proses pencairan
dilakukan oleh Bank BTN kepada pemilik agunan pribadi developer. Kemudian debitur akan membayar pembiayaan tersebut pada bank dengan sistem angsuran
cicilan selama jangka waktu KPR. Selama jangka waktu KPR, pihak bank akan mengadakan pembinaan atau penagihan secara berkala. Tagihan akan muncul
88
Ibid
Universitas Sumatera Utara
setiap tanggal 7 setiap bulannya. Pada akad kredit juga terdapat, Staf Branch Legal And Representative Staff di Kantor Cabang BTN Kota Medan BLR.
Fungsi dan tanggung jawab BLR adalah sebagai staf yang berkaitan dengan legalitas, agunan, hak hukum, dan permasalahan atas sengketa hukum yang
dialami oleh BTN Medan adanya baru tahun 2013, karena semakin banyak kasus hukum .
89
Apabila terdapat tunggakan atau kurang lancar dalam pembayaran maka akan menjadi tugas penanggungjawab bagian penagihan collection unit atau
apabila dilakukan eksekusi macet maka agunan akan dilakukan penagihan secara lelang.
90
C. Hambatan yang Dihadapi oleh Bank Tabungan Negara dalam
Kategori