Penilaian Jaminan Properti di BTN Syariah (Studi Pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Syariah Ciputat Tangerang Selatan)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh

Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)

EMMA AYU FITRIANA

NIM : 1112046100133

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM)

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM UIN SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA 2016 M./1437 H.

ii

PENILAIAN JAMINAN PROPERTI DI BTN SYARIAH (STUDI PADA BANK TABUNGAN NEGARA KANTOR CABANG PEMBANTU

SYARIAH CIPUTAT TANGERANG SELATAN)

SKRIPSI

Diajukan untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Ekonomi Syariah (S.E.Sy)

Oleh :

EMMA AYU FITRIANA NIM 112046100133

KONSENTRASI PERBANKAN SYARIAH

PROGRAM STUDI MUAMALAT (EKONOMI ISLAM) FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UIN SYARIF HIDAYATULLAH JAKARTA

v

Konsentrasi Perbankan Syariah, Fakultas Syariah dan Hukum, UIN Syarif Hidayatullah Jakarta. 2016. xi + 67 halaman + 3 lampiran.

Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan produk-produk BTN Syariah dan syarat-syarat pembiayaan, selanjutnya untuk mengidentifikasi prosedur penilaian jaminan internal BTN Syariah, selanjutnya untuk mengidentifikasi tahapan penilai jaminan eksternal BTN Syariah.

Metode penelitian Deskriftif Analitis, dengan pendekatan Yuridis Empiris. Perolehan data bersumber dari data primer dan data sekunder. Data primer diperoleh dengan wawancara dengan informan (pihak bank dan KJPP/appraisal), sedangkan data sekunder diperoleh melalui studi pustaka.

Hasil penelitian ini menunjukan produk pembiayaan (financing) BTN syariah terdapat beberapa jenis, salah satunya adalah Pembiayaan KPR BTN iB. Syarat-syarat dalam pembiayaan berdasarkan prinsip murabahah (jual/beli) antara BTN Syariah dengan calon Nasabah adalah: a) syarat-syarat umum; b) data pekerjaan; c) data rumah yang akan dibeli; d) dana sebelum akad. Sedangkan, prosedur penilaian jaminan internal BTN Syariah untuk pembiayaan murabahah harus dilakukan tahapan-tahapan berikut ini: a) Nasabah ke BTN Syariah mengajukan pembiayaan untuk KPR; b) Bank melakukan BI checking; c) Wawancara Bank terhadap Nasabah (disamakan data); d) Ditelepon oleh bank; e) Berkas disetujui melalui prinsip 5 C; f) Akad (nasabah, notaris, developer, bank). Selanjutnya, tahapan penilaian jaminan eksternal diawali dengan surat perintah pekerjaan dari kantor pusat, kemudian appraisal diberikan tugas untuk menilai jaminan pembiayaan yang ada di bank syariah. Sampai terbentuknya hasil laporan penilaian.

Kata Kunci : AkadMurabahah, Jaminan Internal, Jaminan Eksternal. Pembimbing : Prof. Dr. H. Muhammad Amin Suma, S.H., M.A., M.M. Daftar Pustaka : 1983-2016

v i

ﻢﯿﺣﺮ ﻟ ا ﻦ ﻤ ﺣ ﺮ ﻟ ا ﷲ ﻢ ﺴ ﺑ KATA PENGANTAR

Segala puji dan syukur kehadirat Allah S.W.T. yang telah menganugerahkan nikmat Islam dan Iman. Shalawat dan salam semoga senantiasa tercurah limpahan keharibaan Nabi Muhammad S.A.W. Rasul utusan Allah, diutus untuk menyempurnakan akhlak yang mulia. Semoga kesejahteraan senantiasa menyelimuti keluarga Beliau, sahabat-sahabat Beliau beserta seluruh umat Islam. Dengan tetap mengharapkan pertolongan, karunia dan hidayah-Nya, Alhamdulillahpenulis mampu menyelesaikan Skripsi ini untuk melengkapi salah satu syarat memperoleh gelar sarjana dalam Fakultas Syari'ah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta, dengan judul : Penilaian Jaminan Properti Di BTN Syariah (Studi Pada Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Syariah Ciputat Tangerang Selatan). Penulis menyadari, penulisan skripsi ini tentunya tidak bisa lepas dari kelemahan dan kekurangan serta menjadi pekerjaan yang berat bagi penulis yang jauh dari kesempurnaan intelektual. Namun, berkat pertolongan Allah S.W.T dan bantuan dari berbagai pihak, akhirnya skripsi ini dapat diselesaikan. Karena itu, dalam kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terimakasih sedalam-dalamnya kepada:

1. Bapak Dr. Asep Saepudin Jahar, M.A, Dekan Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

2. Bapak AM. Hasan Ali, M.A dan Bapak Abdurrauf, Lc., MA, Ketua dan Sekretaris Program Studi Muamalat Fakultas Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

v ii

penelitian ini.

4. Bapak H. Moch. Bukhori Muslim, Lc, M.A, Dosen penasehat akademik Jurusan Muamalat, yang telah banyak membantu dalam hal akademik. 5. Bapak dan Ibu dosen Faktultas Syariah dan Hukum khususnya program

studi muamalat yang telah memberikan ilmunya kepada penulis.

6. Bapak Taufik Anwar, Financing admin BTN Syariah yang bersedia menjadi narasumber Penilaian Jaminan Internal Bank Syariah.

7. Bapak Hendra Gunawan ST, MAPPI (Cart) dan Bapak Solachudin, yang bersedia menjadi narasumber Penilaian Jaminan Eksternal Bank. Dari KJPP Samsul Hadi, Wahyono Adi, Hendra Gunawan dan Rekan (SAH). 8. Teruntuk kedua orang tua ku tercinta, Bapak M. Joni dan Ibu Ayanah yang

selalu memberikan doa, dukungan, semangat dan keceriaan bagi penulis selama menulis skripsi ini. Tak lupa kepada kakak Emmy Ayni serta keluarga besar lainnya, terimakasih atas dukungan yang diberikan.

9. Sahabat tercinta Anik Rezayantie, Putri Enjelikal Falah, dan Irfan Nofianto yang selalu memberikan semangat untuk menyelesaikan skripsi ini. Kalian adalah tempat berbagi keceriaan dan kesedihan bersama dalam keadaan apapun.

v iii

Semoga Allah Swt selalu melimpahkan rahmat bagi kita semua dalam perjuangan hidup. Yakinlah semua kontribusi yang diberikan akan menjadi segudang amal yang bisa ditagih suatu saat di akhirat nanti. Amien ya rabbal

a’lamin

Wa billahi fi sabililhaq

Wassalam.

Jakarta, 05 September 2016

ix

HALAMAN JUDUL ... i

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING ... ii

LEMBAR PENGESAHAN SKRIPSI ... iii

LEMBAR PERNYATAAN ... iv

ABSTRAK ... v

KATA PENGANTAR ... vi

DAFTAR ISI ... ix

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah... 1

B. Identifikasi Masalah ...4

C. Pembatasan Masalah ...5

D. Perumusan Masalah ... 6

E. Tujuan dan Manfaat Penelitian ...6

F. Metode Penelitian... 7

G. Review Kajian Terdahulu ...9

x

BAB II KAJIAN TEORITIS TENTANG JAMINAN, JASA PENILAI PUBLIK, PEMBIAYAAN, DAN AKAD MURABAHAH

A. Jaminan ... 13

B. Kantor Jasa Penilai Publik ... 18

C. Pembiayaan ... 35

D. AkadMurabahah... 38

BAB III GAMBARAN UMUM BTN SYARIAH DAN KANTOR JASA PENILAI PUBLIK A. Bank BTN Syariah ... 40

B. Kantor Jasa Penilai Publik Samsul Hadi, Wahyono Adi, Hendra Gunawan dan Rekan ... 46

C. Peraturan Perundang-undangan Profesi Jasa Penilai ... 47

BAB IV HASIL PENELITIAN A. Prosedur Penjaminan pada Pembiayaan Murabahah ... 51

B. Penilaian Jaminan Internal yang terdapat di BTN Syariah ... 52

C. Penilaian Jaminan Eksternal yang terdapat di BTN Syariah ... 57

D. Kelebihan dan Kekurangan Penilai Jaminan... 60 E. Faktor- faktor Alasan Bank Menggunakan Jasa Penilaian Eksternal 61

xi

B. Saran... 64

DAFTAR PUSTAKA... 65

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Indonesia merupakan sebuah bangsa muslim terbesar di dunia dengan jumlah penduduk kurang lebih 80% yang beragama Islam, tuntutan masyarakat untuk menjalankan dan menerapkan sistem ekonomi alternatif sejak berkuasanya sistem kapitalis dan sosialis menjadi tidak bisa dielakkan lagi. Ekonomi alternatif tersebut terwujud dalam sistem perekonomian yang menggunakan peraturan-peraturan agama sebagai landasan hukumnya.1 Bank Syariah adalah badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk pembiayaan dan atau dalam bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak dengan menggunakan prinsip-prinsip syariah.2

Salah satu pembiayaan yang menjadi produk Bank Umum Syariah dan Lembaga keuangan lain adalah murabahah. Dalam pembiayaan murabahah terdapat resiko sehingga mengharuskan terdapat unsur jaminan. Perlunnya

jaminan sebanding dengan penyataan bahwa “untuk mengurangi resiko maka

undang-undang tentang perbankan mewajibkan bank untuk melakukan penelitian yang saksama terhadap jaminan termasuk agunan (jaminan yang bersifat kebendaan) dan jaminan non- kebendaan (immateriil) lainnya sebelum

1

Mukhtar Al-Shodiq,Briefcasebooks Edukasi Professional Syariah: Fatwa-Fatwa Syariah

Kontemporer,(Jakarta: Renaisan, 2005), h. 21.

2

Baharuddin Susanto, Hukum Perbankan Syariah di Indonesia, (Yogyakarta: UUI Press Yogyakarta, 2008), h. 17.

memberikan pembiayaan kepada calon debiturnya. Terhadap objek jaminan tersebut kemudian dilakukan pengikatan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Bank memegang peranan penting dalam penyediaan dana untuk proyek dalam bentuk pinjaman. Agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk pembiayaan. Salah satu barang yang dapat dijadikan agunan adalahreal propertyatau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya. dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank.3 Appraisal merupakan salah satu sektor jasa yang dapat berperan penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta kekayaan. Pelaksanaan appraisal merupakan syarat mutlak dalam peminjaman pembiayaan melalui bank yang menggunakan tanah dan bangunan (rumah tinggal) sebagai jaminan (agunan) pembiayaan.4 Karena jumlah dana yang akan dikucurkan kepada nasabah (calon debitur) oleh pihak pembiayaan (bank) tergantung kepada nilai agunan (rumah tinggal) itu sendiri yang dinilai oleh Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) rekanan bank tersebut.

Bank BTN dominan dalam penguasaan pasar pembiayaan perumahan nasional. Hingga saat ini Bank BTN telah memberikan pembiayaan KPR sebesar Rp124,93 triliun, atau sebesar 89,90% dari total pembiayaan yang dikeluarkan oleh Bank BTN. Penguasaan bisnis perumahan mencapai 30,6% ditahun 2015 dan terbesar di antara perbankan nasional. Sejak 2015 Perseroan telah ditunjuk sebagai

3

Andika Pranatama Putra, dkk, Jurnal Analisis Properti Rumah Tinggal sebagai Agunan dengan Metode Penilaian Appraisal, (Bogor: Jurnal Universitas Pakuan Bogor, 2013), h.1.

4 Ibid.

3

Bank pelaksana Program Sejuta Rumah untuk Rakyat. Hal ini tentu saja dikarenakan reputasi Bank BTN yang sangat baik dalam pembiayaan KPR. Pangsa pasar pembiayaan KPR subsidi Bank BTN sebesar 98%. Memiliki relationships yang kuat dengan para stakeholders bisnis perumahan yang memungkinkan Bank BTN menjadi integrator sisi supply dan sisi demand bisnis perumahan. Bank BTN telah menjalin kerjasama dengan lebih dari 3.000 pengembang perumahan seluruh Indonesia untuk membiayai lebih dari 600.000 unit KPR di tahun 2015.5

Unit Usaha Syariah Bank BTN menawarkan layanan finansial yang sesuai dengan prinsip-prinsip Islam dengan berbagai Produk Pembiayaan dan Produk Pendanaan. Pada tahun 2014 realisasi pembiayaan KPR BTN Syariah mencapai Rp. 615.797,- Triliun, dan pada tahun 2015 realisasi pembiayaan KPR BTN Syariah Rp. 1.052.338,- Triliun.6

Jika dilihat dari data diatas, terlihat bahwa realisasi pembiayaan KPR BTN Syariah rata-rata mengalami peningkatan di setiap tahunnya, dengan adanya peningkatan realisasi pembiayaan KPR tersebut maka kebutuhan akan penilai jaminan pun akan mengalami peningkatan. Setiap transaksi pembiayaan KPR di BTN Syariah membutuhkan penilai jaminan dalam proses tahapan pencairan dana pembiayaan KPR tersebut.

Menurut data Kementerian Keuangan Bidang Pusat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai jumlah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) yang telah memperoleh izin dari Menteri Keuangan pada tahun 2015 yakni sebanyak 385 orang yang

5

PT. BTN Syariah,Laporan Tahunan 2015, (Jakarta: BTN Syariah, 2015), h.20.

6

mempunyai atau menjadi rekan pada 118 KJPP dan 83 Cabang KJPP serta 138 Kantor perwakilan KJPP diseluruh Indonesia.7

Transaksi pembiayaan KPR di BTN Syariah memiliki dua sistem penilaian jaminan dalam proses pencairan dana pembiayaan KPR tersebut, yakni sistem penilaian jaminan yang dinilai oleh pihak bank (internal) dengan sistem penilaian jaminan yang dinilai oleh pihak KJPP (eksternal). Dari dua sistem tersebut memiliki perbedaan dalam menilai jaminan. Perbedaannya terletak pada standar oprasional penilaian yang dilakukan oleh dua pihak penilai tersebut.

Dengan adanya latar belakang dan permasalahan yang menyangkut penilaian jaminan yang dilakukan penilaian jaminan internal bank dan penilaian jaminan eksternal bank, maka penulis tertarik untuk meneliti lebih lanjut mengenai penilaian jaminan properti pada akad murabahah di BTN Syariah, dengan judul skripsi : PENILAIAN JAMINAN PROPERTI DI BTN SYARIAH (STUDI PADA BANK TABUNGAN NEGARA KANTOR CABANG PEMBANTU

SYARIAH CIPUTAT TANGERANG SELATAN)”.

B. Identifikasi Masalah

Berdasarkan masalah yang telah diuraikan diatas dan agar permasalahan yang dibatasi bisa dikaji dan diperoleh kejelasan serta jawaban yang tepat, maka identifikasi masalah yang akan diteliti adalah :

a. Apakah penilai internal dapat dijadikan acuan dalam penilaian jaminan pembiayaan?

7

Pusat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Sekretariat Jendral Kementrian Keuangan,

Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP),(Jakarta: Kementrian Keuangan, 2015),

5

b. Apakah harus memakai penilai eksternal (appraisal) dalam penilaian jaminan pembiayaan?

c. Seberapa pentingnya penilaian eksternal (appraisal) bagi penilaian jamian dalam pembiayaan di Bank Syariah?

d. Apa perbedaan penilaian yang dilakukan internal bank dan penilai eksternal bank?

e. Hasil penilaian jaminan, bagaimana yang dapat dikatakan baik untuk pembiayaan di Bank Syariah?

C. Pembatasan Masalah

Berdasarkan latar belakang dan identifikasi masalah yang telah dideskripsikan, maka penulis membatasi permasalahan pada:

1. Penilaian jaminan properti dibatasi pada rumah yang dijadikan agunan ketika nasabah mengajukan pembiayaan rumah.

2. Subjek penelitian di Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Pembantu Syariah Ciputat yang beralamat di Pusat Pertokoan Ciputat Center Jalan Ir. Juanda No. 75 CC, Tangerang Selatan.

3. Data yang diteliti dibatasi pada standar operasional prosedur penilaian jaminan properti yang berlaku di Kantor Jasa Penilai Publik SAH dan standar operasional prosedur pembiayaan di BTN Syariah.

D. Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah diatas dan meningkatkan kompleksnya permasalahan, keterbatasan masalah waktu, dana, dan kemampuan. Maka penulis membatasi masalah sebagai berikut :

1. Bagaimana produk-produk dan syarat-syarat pembiayaan di BTN Syariah? 2. Bagaimana prosedur penilaian jaminan internal yang terdapat di BTN

Syariah?

3. Bagaimana tahapan penilaian jaminan eksternal yang terdapat di BTN Syariah?

E. Tujuan dan Manfaat Penelitian

1. Tujuan penulisan penelitian adalah sebagai berikut :

a. Menjelaskan produk-produk dan syarat-syarat pembiayaan di BTN Syariah.

b. Mengidentifikasi prosedur penilaian jaminan internal BTN Syariah. c. Mengidentifikasi tahapan penilaian jaminan eksternal BTN Syariah.

2. Manfaat penulisan penelitian adalah sebagai berikut :

a. Bagi nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan ke BTN Syariah, penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan bagi nasabah dalam melakukan pembiayaan KPR BTN IB di BTN Syariah.

b. Bagi pihak akademisi, penelitian diharapkan dapat menjadi tambahan keilmuan dibidang perbankan khususnya tentang penilaian jaminan properti di perbankan syariah.

7

F. Metode penelitian

1. Jenis dan Pendekatan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah yang akan diteliti, metode penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisis kualitatif yang bersifat analisis deskriptif yaitu dengan mengumpulkan, menyusun, dan mendeskripsikan berbagai dokumen, data dan informasi yang aktual.8 Untuk memahami istilah penelitian kualitatif ini, perlu kiranya dikemukakan teori menurut Bogdan dan Taylor mendefinisikan metodologi kualitatif sebagai prosedur penelitian yang menghasilkan data deskriptif berupa kata-kata tertulis dari orang-orang perilaku yang dapat diamati.9

2. Teknik pengumpulan data

a. Observasi adalah proses pengamatan dan pencatatan secara sistematis mengenai gejala-gejala yang diteliti. Observasi ini menjadi salah satu dari teknik pengumpulan data apabila sesuai dengan tujuan penelitian, yang direncanakan dan dicatat secara sistematis, serta dapat dikontrol keandalan (reabilitas) dan kesahihannya (validitasnya)10.

b. Wawancara (interview), dilakukan dengan cara terstuktur karena dalam pelaksanaannya dilakukan tanya jawab secara langsung dan pertanyaan sudah disiapkan sebelumnya.

8

Sugiyono,Metode Penelitian Bisnis, (Bandung: Alfabeta, 1999), h.209. 9

Lexy J Mleong, Metodologi Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT. Remaja Rosdakarya, 2000), cet. Ke 11, h.3.

10

Husaini Usman dan Purnomo, Metodologi Penelitian Sosial, (Jakarta: Bumi Aksara, 2008), h.3.

c. Studi dokumentasi Dokumen merupakan catatan peristiwa yang sudah berlalu.11 Peneliti meminta data-data yang sesuai dengan kebutuhan penelitiaannya kepada lembaga yang diteliti, dalam hal ini BTN Syariah Kantor Cabang Pembantu Syariah Ciputat dan Kantor Jasa Penilai Publik SAH dan Rekanan.

d. Studi pustaka (library research), yaitu dengan melakukan kunjungan ke beberapa perpustakaan untuk mendapatkan sumber informasi tertulis baik dari buku, jurnal, skripsi, surat kabar dan sebagainya. Terutama yang mengandung informasi yang berkaitan dengan masalah yang akan dibahas, dan Mem-Browsing data-data yang terkait dari berbagai skripsi-skripsi dan jurnal-jurnal, serta informasi yang terkait dengan penelitian, melaluisearch enginewww.google.com

3. Sumber Data

Sumber data yang digunakan dalam penyusunan skripsi ini sebagai berikut:

a. Data primer, merupakan data yang diperoleh langsung dengan orang atau lembaga yang terkait dengan penilaian jaminan properti pada akad murabahah di BTN Syariah, serta penilaian properti dari pihak appraisal.

b. Data sekunder, merupakan data yang diperoleh dari literature-literatur kepustakaan seperti buku-buku serta sumber lain yang berkaitan dengan materi pada masalah penelitian ini.

11

Sugiyono,Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&B, (Bandung: Alfabeta, 2009), Cet.Ke-6, h.240.

9

4. Objek dan waktu penelitian

Adapun yang menjadi subjek penelitian ini adalah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) dan BTN Syariah Kantor Cabang Pembantu Ciputat. Kemudian yang menjadi objek penelitian ini adalah penilaian jaminan properti dalam pembiayaan KPR BTN IB.

5. Penelitian ini dilakukan di Teknik Analisis Data

Dalam menganalisis data penulis menggunakan metode deskriptif analisis, yaitu suatu teknik analisis data dimana penulis terlebih dahulu memaparkan semua data yang diperoleh dari hasil pengamatan kemudian menganalisisnya dengan berpedoman kepada sumber-sumber yang tertulis. Selain itu teknik penulisan laporan penelitian ini berpedoman pada

“Pedoman Penulisan Skripsi Tahun 2012” yang diterbitkan oleh Fakultas

Syariah dan Hukum UIN Syarif Hidayatullah Jakarta.

G. Tinjauan Kajian Terdahulu

No

Nama penulis/ Judul Skripsi, Jurnal/ Tahun.

Substansi Perbedaan dengan

penulis

1. Andika Pranatama Putra Alumni, Budiono, Ike Pontiawaty/ Analisis properti rumah tinggal sebagai agunan dengan metode penilaian Appraisal/ 2013

Jurnal Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Pakuan Bogor. Metode analisis data yang digunakan Analisa Nilai Unit Terpasang Setiap Ruangan dan Analisa Reproduksi Baru Unit Terpasang Bangunan..

Peneliti meneliti mengenai penilaian jaminan yang dilakukan oleh penilai internal bank dan eksternal bank (appraisal).

Peneliti meneliti tentang seberapa pengaruh penilaian jaminan terhadap pembiayaan di bank syariah.

2. Septiani Dewi Pratiwi, 11520035/ Evaluasi sistem penilaian jaminan pada pembiayaan murabahah (studi kasus pada Bank Muamalat

Indonesia Malang)

Jurnal Pusat

Perpustakaan.

Metode penelitian dalam jurnal ini adalah menggunakan metode kualitatif deskriftif yang akan menguraikan atau mendeskripsikan

gambaran yang ada dilapangan (Bank Muamalat) mengenai sistem penilaian

jaminan pada

pembiayaan murabahah terkait dengan prosedur penjaminan, prosedur penilaian asset jaminan

dan prosedur

pengambilan jaminan.

Peneliti lebih meneliti tentang jaminan terhadap pembiayaan properti pada akad murabahah. Pada BTN Syariah tahun 2015.

Data yang dilihat dari segi penilai jaminan yang dilakukan KJPP SAH terhadap pembiayaan properti pada akad murabahah yang akan diajukan ke BTN Syariah.

3. Ramadhan Firmansyah

Marsetyo dan Christiono Utomo/ Analisa Nilai Agunan Rumah

Tinggal di

Perumahan

Permata Jingga Blok Teratai No. 12 Malang

Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS).

Pembahasan yang dibahas dalam jurnal ini mengenai Survei dan pengumpulan data, analisa nilai dengan metode perbandingan data pasar, analisa nilai

dengan metode

pendekatan biaya, penyusutan, rekonsiliasi dan estimasi nilai akhir properti.

Peneliti meneliti mengenai penilaian jaminan yang dilakukan oleh penilai internal bank dan eksternal bank. serta akan meneliti dari sisi jaminan berdasarkan akad murabahah.

Peneliti meneliti tentang seberapa pengaruh penilaian jaminan terhadap pembiayaan murabahah di bank syariah. Serta apa pengaruh jaminan yang akan dinilai terhadap pencairan dana yang akan dikeluarkan.

4. Nikita Desi

Anggraeni/

Analisis pengaruh asset, jaminan dan

Fakultas Ekonomi Jurusan Manajemen Universitas Islam Negeri Maulana Malik

Penulis meneliti tentang penilaian jaminan

11

persepsi suku bunga pinjaman perbankan terhadap keputusan

pembiayaan para pelaku UMKM di Kota Blitar/

Ibrahim Malang, email; nikita16desi@gmail.co m.

Penelitian ini menggunakan metode diskriptif kuantitatif.

Hasil penelitian ini diketahui bahwa persepsi suku bunga pinjaman perbankan tidak berpengaruh terhadap keputusan pembiayaan para pelaku UMKM di Kota Blitar.

BTN Syariah.

Peneliti meneliti mengenai penilaian jaminan yang dilakukan oleh penilai internal bank dan eksternal bank.

H. Sistematika penulisan

Dalam penelitian ini terdiri dari beberapa bab, diantaranya yaitu :

BAB I PENDAHULUAN

Sebagai pendahuluan dari skripsi, maka bab ini merupakan pengantar untuk memasuki bab-bab selanjutnya. Bab Pendahuluan ini terdiri atas; Latar Belakang Masalah, Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian, Metode Penelitian, Tinjauan Kajian Terdahulu, Kerangka Pemikiran dan Sistematika Penulisan.

BAB II LANDASAN TEORETIS TENTANG JAMINAN, JASA

Bab ini membahas beberapa teori Jaminan, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), Pembiayaan, serta Akad Murabahah dari secara umum sampai contohnya yang ada di masyarakat.

BAB III GAMBARAN UMUM BTN SYARIAH DAN KANTOR JASA

PENILAI PUBLIK

Pada Bab ini akan menjelaskan mengenai gambaran umum BTN Syariah, Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), Kelebihan dan Kekurangan Penilaian Jaminan serta Peraturan Perundang-undangan Profesi Jasa Penilai Publik.

BAB IV HASIL PENELITIAN

Bab ini menjelaskan hasil-hasil dari penelitian yang dilakukan oleh peneliti. Seperti Temuan Umum, Temuan Khusus, Analisis Terhadap Temuan hingga Hasil Penelitian serta Solusi Terhadap Temuan yang ada.

BAB V PENUTUP

Bab ini menjelaskan kesimpulan dan saran untuk penelitian yang dibahas.

13

BAB II

LANDASAN TEORETIS TENTANG JAMINAN, JASA PENILAIAN, PEMBIAYAAN DAN AKAD MURABAHAH

A. Jaminan

1. Pengertian Jaminan

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, jaminan diartikan sebagai tanggungan atas pinjaman yang diterima.12 Jaminan atau agunan merupakan hal yang paling diutamakan untuk mendapatkan keyakinan bagi bank atas dana yang disalurkan dalam bentuk pembiayaan dengan tujuan apabila terjadi kemacetan maka jaminan atau agunan tersebut dapat dijadikan penyelamatan untuk kelancaran usaha bank. Secara umum barang yang dijadikan agunan adalah real properti atau properti yang berupa tanah dengan segala sesuatu yang melekat padanya.

Jaminan merupakan terjemahan dari bahasa Belanda, yaitu

“Zekerheid” atau “Cautie”. Zekerheid atau “Cautie” mencakup secara

umum cara-cara pembiayaanur menjamin dipenuhinya tagihannya, disamping pertanggung jawaban umum debitur terhadap hutang-hutangnya.13 Selain istilah jaminan, dikenal juga dengan istilah agunan.

Hadisoeprapto mengemukakan bahwa "Jaminan pembiayaan ialah segala sesuatu yang diberikan kepada pembiayaan untuk menimbulkan keyakinan

12

Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, (Jakarta: Gramedia, 2008), h.500.

13

Salim,Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta PT. Raja Grafindo Persada, 2004), hal. 21.

bahwa debitur akan memenuhi kewajiban, yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan".14

Kartono menyatakan bahwa "Jaminan dalam suatu pemberian pembiayaan merupakan suatu usaha dari pembiayaan untuk memperkuat kedudukannya sebagai pembiayaan dalam arti mendapat Jaminan yang lebih kuat walaupun hak-hak pembiayaanur pada umumnya sudah dijamin oleh kekayaan debitur baik yang telah ada maupun yang akan ada dikemudian hari sesuai dengan ketentuan Pasal 1131 dan ketentuan Pasal 1132 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata".15

Jaminan pembiayaan atau pembiayaan berdasarkan pernyataan Djamil16 adalah keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan nasabah (mudhorib) untuk melunasi kewajibannya sesuai dengan yang diperjanjikan. Menurut arti luasnya jaminan pembiayaan atau pembiayaan meliputi watak, modal, agunan, dan prospek usaha shahibul maal. Dalam arti sempit adalah agunan.

Jaminan merupakan salah satu bagian penting dalam proses penawaran jasa konstruksi. Pada umumnya penawar (peserta lelang) harus menyerahkan jaminan sebagai syarat dari penyerahan penawaran proyek. Untuk memberikan perlindungan secara financial dan legal (hukum) kepada pemilik, maka jaminan yang diberikan oleh kontraktor harus dikeluarkan oleh suatu perusahaan penjamin

14

Hartono Hadisoeprapto, Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan, (Yogyakarta: Liberty, 1984), h. 50.

15

Kartono,Hak-hak Jaminan Pembiayaan, Cet. Kedua, (Jakarta: Pradnya Paramita, 1977), h.11.

16

Faturrahman Djamil, Penyelesaian pembiayaan Bermasalah di Bank Syariah, (Jakarta: Sinar Grafika. 2012), h.43.

15

tertentu atas nama pemilik. Oleh karena itu pada proses ini melibatkan 3 pihak yaitu: Owner (pemilik proyek), perusahaan tertentu yang ditunjuk untuk mengeluarkan jaminan (seperti bank atau asuransi) dan kontraktor sebagai pihak yang membayar untuk memberikan perlindungan kepada owner/pemilik.17 Pengadaan jaminan dimaksudkan untuk melindungi owner dan dilakukan oleh kontraktor dan subkontraktor melalui institusi atau perusahaan yang dapat memberikan jaminan, institusi pemberi jaminan disebut the surety atau bonding company dan biasanya berupa bank. The bonding company that issue the bond requires the contractor to show financial stability and previous experience in performing the type of work that is required to built the project.

Sebagai contohnya seseorang (nasabah/shahibul maal) mengajukan permohonan pembiayaan kepada salah satu bank syariah untuk mendapatkan dana pinjaman guna keperluannya.Untuk memberikan pinjaman berupa pembiayaan, maka diperlukan keyakinan dari bank terhadap karakter dan kemampuan nasabah/shahibul maal untuk membayar kembali pembiayaannya, salah satunya dengan dana yang berasal dari jaminan pembiayaan yang didasarkan atas likuidasi nilai jaminan pembiayaan apabila dikemudian hari nasabah tidak dapat mengembalikan pembayaran pembiayaan tersebut.

17

Erikson Damanik, Pengertian-pengertian dan info (Pengertian, Fungsi, dan Jenis- jenis

Jaminan Menurut Para Ahli), 04 April 2016, artikel diakses pada 03 Agustus 2016 dari

2. Dasar Hukum Jaminan a. Al-Quran                                                           

Artinya ; Jika kamu dalam perjalanan (dan bermu'amalah tidak secara tunai) sedang kamu tidak memperoleh seorang penulis, Maka hendaklah ada barang tanggungan yang dipegang (oleh yang berpiutang). akan tetapi jika sebagian kamu mempercayai sebagian yang lain, Maka hendaklah yang dipercayai itu menunaikan amanatnya (hutangnya) dan hendaklah ia bertakwa kepada Allah Tuhannya; dan janganlah kamu (para saksi) Menyembunyikan persaksian. dan Barangsiapa yang menyembunyikannya, Maka Sesungguhnya ia adalah orang yang berdosa hatinya; dan Allah Maha mengetahui apa yang kamu kerjakan. (QS. Al-Baqarah (2) : 283)

b. Hadist

Diriwayatkan dari Abi Hurairah, Rasul SAW bersabda: kendaraan jaminan bisa ditunggangi dengan resiko membiayainya, hewan bisa diminum air susunya, jika menjadi barang jaminan (H.R. Al-Bukhari dan Ibn Hibban).

Redaksi lainnya masih dari Abi Hurairah, sabda Rasul SAW sebagai berikut:

Kendaraan yang dijadikan jaminan bisa ditunggangi, ternak yang dijaminkan bisa diminum air susunya. Orang yang menunggangi kendaraan yang dijaminkan, dan yang meminum air susu hewan bertanggungjawab membiayai resikonya. (H.R. Al-Bukhari, Abu dawud Al-Turmudzi).

17

Kedua hadits ini memberi isyarat bahwa barang jaminan bisa dimanfaatkan, baik oleh pemiliknya atau orang yang mendapat jaminan. Namun resiko dan biaya yang dibutuhkan oleh barang jaminan itu tanggungjawab yang menggunakannya. Tidak nampak dalam hadits ini ketentuan tentang dimana keberadaan barang jaminan, apakah dipegang yang punya utang atau yang punya piutang. Semua itu bisa diputuskan atas dasar kesepakatan kedua belah fihak. Demikian pula bila terjadi sesuatu yang menimbulkan perpanjangan jangka waktu utang piutang, status jaminan tidak otomatis bisa disita18.

c. Aspek Syariah sesuai dengan Fatwa Dewan Syariah Nasional No. 04/DSN-MUI/IV/2000 tentangMurabahah.

d. Undang-undang No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

3. Jenis-Jenis Jaminan

Terdapat empat jenis jaminan yang umumnya digunakan untuk melindungi owner, antara lain :

a. Jaminan Tender (Bid Bond)

Merupakan surat yang dikeluarkan oleh bank atau lembaga keuangan lain untuk menjamin apabila peserta tender menarik diri sebelum batas waktu berlakunya penawaran. Biasanya jaminan tender ini sebesar 1 % - 3 % dari harga penawaran.

18

Saifuddin, Persaksian dan Jaminan Utang, 9 November 2012, artikel di akses pada 2 September 2016 dari http://saifuddinasm.com/2012/11/09/al-baqarah283-persaksian-dan-jaminan-dan-utang-piutang.

b. Jaminan Pelaksanaan (Performance Bond)

Merupakan surat yang dikeluarkan oleh bank atau lembaga keuangan lain, untuk menjamin apabila kontraktor tidak mampu menyelesaikan pekerjaan atau tidak memenuhi kewajibannya selama masa pelaksanaan. Besarnya jaminan pelaksanaan pada umumnya adalah 5 % - 10 % dari nilai kontrak.

c. Jaminan Uang Muka (Payment Bond)

Merupakan jaminan atas uang muka yang dibayarkan kepada kontraktor. Nilai jaminan uang muka ini sama dengan nilai uang muka yang dibayarkan.

d. Jaminan Masa Pemeliharaan (Maintenance Bond)

Merupakan jaminan atas pemeliharaan, setelah serah terima pertama proyek. Besarnya jaminan pemeliharaan pada umumnya 5 % dari nilai kontrak.

B. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)

1. Dasar Hukum Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP)19

a. Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai.

b. Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996 ditetapkan tanggal 6 Februari 1996, keputusan ini mulai berlaku sejak tanggal 6 Februari 2000 dengan Juklak yaitu Surat Keputusan Direktur Jenderal 19

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h. 20.

19

Lembaga Keuangan No. KEP-3058/LK/1998 tentang Peraturan Pelaksanaan atas Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996 tentang Jasa Penilai, tanggal 9 Juni 1998.

c. Surat Keputusan Bersama Menteri Perindustrian dan Perdagangan Dan Menteri Keuangan RI No: 423/MPP/Kep/7/2004 / 327/KMK.06/2004 tentang Pelimpahan Tugas Dan Wewenang Menteri Perindustrian Dan Perdagangan Mengenai Pembinaan Dan Pengawasan Usaha Jasa Penilai Kepada Menteri Keuangan.

d. Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 406/KMK.06/2004 tentang Usaha Jasa Penilai Berbentuk Perseroan Terbatas.

e. Peraturan Menteri Keuangan No. 49/PMK.01/2006 tentang Pelimpahan Wewenang Menkeu kepada Sekjen Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai.

f. Peraturan Menteri Keuangan No. 106/PMK.01/2006 tentang Perubahan Beberapa Ketentuan SK Menkeu No. 57/KMK.017/1996.

2. Pengertian Kantor Jasa Penilai Publik

Sebelum menjelaskan pengertian Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), terlebih dahulu akan dijelaskan asal kata penilaian (penilai). Secara umum, kata penilaian berasal dari kata nilai (price, value, yaitu harga, dalam arti taksiran harga). ”

dinyatakan dalam suatu mata uang, yang diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu”20.

The Dictionary of Real Estate Appraisal mendefinisikan appraisal sebagai ” The Act or Process of Estimating Value ” atau diterjemahkan sebagai ”proses

menghitung atau mengestimasikan nilai suatu harta kekayaan atau properti.21

Kamus Hukum Ekonomi, memberikan pengertian penilai (appraisal) yaitu: Orang yang pekerjaannya melakukan penaksiran atas nilai atau harga suatu barang, kemudian kata penilaian (appraisal) mempunyai arti penaksiran untuk menetapkan suatu harga barang atau harta kekayaan perusahaan, perhitungan terhadap nilai barang impor untuk menentukan besarnya tarif / bea masuk yang harus dibayar importer.22

Dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, “penilaian diartikan sebagai proses, cara, perbuatan menilai, pemberian biji (biji, kadar mutu, harga), penelaahan dan yanglengkap”23

Pengertian Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) berdasarkan pasal 1 angka

5 adalah “Kantor Jasa Penilai Publik yang selanjutnya disebut KJPP adalah badan

usaha yang telah mendapatkan ijin dari Menteri sebagai wadah bagi Penilai

20

Saut Simanjuntak, Pengertian Penilaian dan Prinsip Penilaian: Pendidikan dan

Pelatihan Penilaian Commercial Properties, (Jakarta : GAPPI– Depperindag, 21 September-14

Oktober 1999), h.1. 21

Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, (Chicago : Appraisal Institute 1993), h.22.

22

Kamus Hukum Ekonomi, Edisi Pertama, (Jakarta : Elips, 1997), h.7. 23

Departemen P & K, Kamus Besar Bahasa Indonesia, ( Jakarta : Balai Pustaka, 1997 ), h.690.

21

Publik dalam memberikan jasanya”.24 Sebagai sebuah profesi, tentunya Penilai Publik harus mempunyai suatu standar baku yang harus dipenuhi agar proses penilaian yang dilakukan dapat menghasilkan output sebaik mungkin dan juga harus dipenuhi untuk menjaga kredibilitas profesi itu sendiri.

Terkait Profesi Penilai Publik (yang dalam hal ini harus berbentuk KJPP) dalam menjalankan aktifitas penilaiannya harus berpedoman pada

“Standar Penilaian Indonesia”. Hal ini ditentukan secara tegas dalam pasal 1 angka 3 Peraturan Menteri Keuangan tentang Jasa Penilai Publik. Standar Penilai Indonesia (SPI) dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) disusun dan ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) sebagai satu-satunya Asosiasi Profesi yang diakui oleh pemerintah. Telah ditunjuknya MAPPI sebagai satu-satunya Asosiasi Profesi tersebut maka di kemudian hari, tidak terbuka ruang bagi asosiasi lain yang ingin mengatur profesi ini.

Mencermati Peraturan Menteri Keuangan tentang Jasa Penilai Publik dan juga Kode Etik Penilai (KEPI) Indonesia serta Standar Penilai Indonesia (SPI) maka terlihat pentingnya patuh terhadap KEPI dan SPI bagi Penilai Publik dalam menjalankan tugas profesi. KEPI dan SPI menjadi pedoman wajib bagi Penilai Publik agar laporan hasil penilaian menjadi jelas, tidak menyesatkan dan mengungkapkan semua hal yang penting. Terkait dengan harus dipatuhinya KEPI dan SPI oleh Penilai Publik, dituangkan atau tidaknya kedua hal tersebut dalam perjanjian antara penilai dengan pemberi tugas tidak menjadi soal dan

24

Peraturan Menteri Keuangan, Nomor 12/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik, diakses pada 04 Agustus 2016 dari www.depkeu.go.id.

tetap akan mengikat secara hukum karena telah ditentukan oleh peraturan yang berlaku.. Namun dalam praktek keberadaan KEPI dan SPI selalu dituangkan dalam perjanjian. Penilai Publik sepanjang melakukan profesinya wajib mematuhi KEPI dan SPI.

Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI), memberikan definisi penilai adalah seorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman yang sehari-hari melakukan kegiatan praktek penilaian dan konsultansi yang terkait dengan penilaian sesuai dengan keahlian dan profesionalisme yang dimiliki, serta mengacu kepada SPI, KEPI dan Standar Keahlian lain yang terkait dengan kegiatan penilaian dan menjadi anggota asosiasi penilai yang diakui Pemerintah.

3. Ruang Lingkup Kegiatan Kantor Jasa Penilai Publik

Jenis kegiatan penilaian yang umum dilakukan oleh Kantor Jasa Penilai Publik di Indonesia, menurut Pasal 7 Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996 adalah mencakup kegiatan penilaian dan dapat pula melakukan kegiatan lain yang berkaitan dengan kegiatan penilaian sebagaimana yang diatur dalam Pasal 9 SK Dirjen Lembaga Keuangan No. KEP-3058/LK/1998. Kegiatan lain yang berkaitan tersebut meliputi:25

a. Konsultasi Pengembangan Properti, b. Keagenan Properti,

c. Konsultasi Investasi dan Perencanaan Pendanaan,

25

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.26.

23

d. Pengelolaan Properti, e. Pengawasan Proyek.

Sedangkan menurut Pasal 10 Keputusan Menteri Keuangan No. 406/KMK.06/2004, ruang lingkup kegiatan Kantor Jasa Penilai Publik meliputi:

a. Penilaian harta berwujud maupun tidak berwujud b. Penilaian usaha

c. Penilaian proyek

d. Monitoring pembiayaan proyek e. Konsultasi pengembangan properti f. Desain sistem informasi aset g. Pengelolaan properti

h. Studi kelayakan usaha

Huruf a sampai dengan c merupakan kegiatan usaha yang menjadi core business usaha jasa penilai, sedang selebihnya merupakan jasa konsultasi yang dapat disediakan oleh kantor jasa penilai publik.

4. Pendirian Kantor Jasa Penilai Publik

a. Bentuk Badan Usaha

Berdasarkan Pasal 2 ayat (1) Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 57/KMK.017/1996, Kantor Jasa Penilai Publik dapat berbentuk:26

26

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.27-28.

1) Usaha Sendiri;

Usaha jasa penilai yang berbentuk usaha sendiri, penanggung jawab dan pimpinannya di pegang oleh Penilai yang bersangkutan, nama usaha adalah nama penilai yang bersangkutan.

2) Usaha kerjasama;

Usaha jasa penilai yang berbentuk usaha kerjasama, penanggung jawab usahanya dipegang oleh 2 (dua) orang atau lebih yang masing – masing merupakan rekan dan salah seorang bertindak sebagai rekan pimpinan. Nama usaha jasa penilai ini adalah nama rekan pimpinan dan rekan, sebanyak –

banyaknya 3 (tiga) nama.

Rekan pimpinan dan atau rekan yang namanya dicantumkan pada nama usaha jasa penilai berbentuk kerjasama namun tidak aktif lagi karena mengundurkan diri, meninggal dunia atau karena alasan lain tetap dapat dipertahankan, kecuali penilai yang bersangkutan dikenakan sanksi administrasi berupa pencabutan izin (Pasal 1 SK Dirjen Lembaga Keuangan Nomor : KEP-3058/LK/1998).

Selain itu usaha jasa penilai dapat juga mengadakan kerjasama dengan usaha jasa penilai / penilai asing dalam bentuk korespondensi, kerjasama teknis, atau hubungan afiliasi lainnya, sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dasar kerjasama ini adalah perjanjian yang dibuat para pihak yang tunduk pada hukum yang mereka pilih (Pasal 4 SK Menkeu No. 57/KMK.07/1996).

25

3) Perseroan Terbatas.

KJPP yang berbentuk perseroan terbatas, secara umum diatur dalam Undang–

Undang Perseroan Terbatas yang berlaku yaitu UU No. 40 Tahun 2007. Izin usaha kantor jasa penilai publik (KJPP) diterbitkan dalam jangka waktu 20 (dua puluh) hari sejak permohonan izin diterima. Namun dengan ditetapkannya SK Menkeu RI No. 406/KMK.06/2004, maka izin usaha perusahaan jasa penilai (KJPP) hanya berlaku sampai dengan 31 Desember 2009, sebagaimana diatur dalam Pasal 3 ayat (2) SK Menkeu tersebut. Untuk selanjutnya, mulai tahun 2010 bentuk usaha jasa penilai adalah usaha sendiri dan usaha kerjasama.

5. Pedoman Kegiatan Kantor Jasa Penilai Publik

Penilai dan atau cabang dalam melakukan kegiatan usaha jasa penilai wajib mematuhi (Pasal 18 SK Menkeu RI No. 406/KMK.06/2004):

a. Standar Penilaian Indonesia (SPI); b. Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI);

c. Peraturan perundang – undangan yang berkaitan dengan jasa yang diberikan.

6. Metode Penilaian

Metode penilaian adalah pendekatan yang digunakan untuk melakukan penilaian. Dalam penilaian properti, mengenal tiga macam metode yang biasa digunakan, yaitu:27

27

a. Metode Perbandingan Data Pasar ( Market Data Approach );

Metode ini sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual (Sales Comparison Method). Penilaian dibuat langsung dari harta sejenis. Penilai mendapatkan tiga, lima atau lebih harta tetap yang telah dijual dan sejenis terhadap properti yang akan dinilai serta dibuat penyesuaiannya.

b. Metode Kalkulasi Biaya ( Cost Approach )

Nilai dari properti ( tanah dan bangunan ) diperoleh dengan menganggap tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah ditentukan berdasarkan market data. Kalkulasi biaya digunakan untuk menilai bangunan.

c. Metode Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

Pendekatan Pendapatan (Income Approach) berdasarkan pada pola piker Adalah hubungan antara pendapatan dari harta tetap dan nilai dari harta tetap itu sendiri. Harta tetap komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan di masa yang akan datang dari harta tetap merupakan keuntungan bagi pemilik.

7. Jenis–_{Jenis Nilai}

Ada beberapa jenis nilai, yang harus diketahui dalam dunia penilaian, yaitu:28

a. Nilai Pasar (Market Value), adalah perkiraan jumlah uang yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti

28

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.37.

27

pada tanggal penilaian antara pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing–masing mengetahui dan bertindak hati–hati tanpa paksaan.

b. Nilai dalam Penggunaan (Value in Use), adalah nilai yang diberikan oleh properti tertentu kepada perusahaan dan properti tersebut merupakan bagian perusahaan tanpa memperdulikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari properti tersebut atau jumlah uang yang diperoleh atas penjualannya. Nilai dalam penggunaan merupakan nilai yang dimiliki oleh suatu properti tertentu bagi penggunaan tertentu untuk seorang pengguna tertentu dan oleh karena itu tidak berkaitan dengan nilai pasar.

c. Nilai Investasi (Investment Value), adalah nilai dari investasi untuk investor berdasarkan persyaratan investasinya. Nilai investasi mencerminkan hubungan subyektif antara investor tertentu dengan investasi yang ada.

d. Nilai Perusahaan sebagai Usaha yang Berjalan (Going Concern Value), adalah nilai suatu usaha secara keseluruhan. Konsep ini melibatkan penilaian terhadap sebuah perusahaan yang berjalan, yang alokasi atau pembagian dari nilai perusahaan sebagai usaha yang berjalan secara keseluruhan menjadi bagian – bagian penting yang memberikan

kontribusi kepada keseluruhan usaha dapat dilakukan, tetapi tidak satu pun dari komponen tersebut merupakan nilai pasar.

e. Nilai Kena Pajak ( Assessed, Rateable, Taxable Value), adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku berkaitan dengan penetapan tarif dan atau penentuan pajak properti. Nilai kena pajak adalah bukan nilai pasar, tetapi biasanya dihitung dalam hubungannya kepada basis nilai pasar.

f. Nilai Biaya Penggantian Baru (New Reproduction Cost), adalah perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk pengadaan pembangunan/ pengganti properti baru yang meliputi biaya / harga bahan, upah buruh, biaya supervise, biaya tetap kontraktor, termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan premi / bonus.

g. Nilai Asuransi (Insurable Value), adalah nilai properti sebagaimana yang diterapkan berdasarkan kondisi – kondisi yang dinyatakan di dalam kontrak atau polis asuransi ( perkiraan jumlah yang diperoleh dari perhitungan biaya pengganti baru dari bagian – bagian properti yang perlu diasuransikan, dikurangi penyusutan karena kerusakan fisik) dan dituangkan dalam definisi yang jelas dan terinci.

29

h. Nilai Likuidasi (Liquidation Value), adalah perkiraan jumlah uang yang diperoleh dari transaksi jual beli properti di pasar dalam waktu yang relative pendek / terbatas dimana penjual terpaksa untuk menjual, sebaliknya pembeli tidak terpaksa untuk membeli.

i. Nilai Realisasi Lelang (Auction Realisable Value), adalah nilai pasar dari sebuah asset yang dijual pada suatu kegiatan lelang public yang dipromosikan secara layak, dilaksanakan dan dihadiri sebagaimana layaknya suatu kegiatan lelang public, dan diasumsikan bahwa penjualan dilaksanakan di tempat, dan semua asset dalam daftar inventarisasi ditawarkan untuk dijual pada satu kegiatan lelang, kemudian lebih lanjut diasumsikan dalam proses penilaian, bahwa asset akan dipindahkan dari tempatnya setelah proses penjualan.

j. Nilai Buku (Book Value), adalah biaya perolehan / nilai aktiva yang dicatat dalam pembukuan (historical cost) yang dikurangi dengan sejumlah (akumulasi) penyusutan yang telah dibebankan yang muncul selama umur penggunaan aset tersebut.

8. Laporan Penilaian

Laporan penilaian adalah suatu dokumen yang berisikan estimasi nilai suatu properti yang cukup jelas datanya dengan berpedoman pada suatu tanggal tertentu yang mengandung hasil analisis perhitungan dan opini dari sejumlah data yang

relevan sebagai bahan penunjang yang dibutuhkan dalam kegiatan suatu penilaian. Laporan penilaian dapat berupa lisan dan tertulis.29

a. Laporan Lisan

Laporan lisan dibuat bila keadaan atau kebutuhan klien tidak memungkinkan adanya laporan tertulis. Laporan lisan disampaikan secara langsung atau lewat telepon. Sejauh mungkin laporan lisan harus memenuhi Standar Laporan Penilaian. Penilai harus tetap menyimpan semua catatan dan data selengkapnya mengenai analisis, opini dan kesimpulan di dalam file.

b. Laporan Tertulis

1) Laporan Formulir

Dalam banyak hal jenis laporan berbentuk formulir ini untuk memenuhi kebutuhan lembaga – lembaga keuangan, asuransi dan instansi – instansi pemerintah. Laporan formulir kebanyakan digunakan untuk jual beli tanah dan / atau bangunan yang dihipotekkan.

2) Laporan Naratif (Narrative Report)

Laporan penilaian jenis ini dimaksudkan sebagai alat komunikasi yang terlengkap antara penilai dan penggunanya. Oleh karena itu, kecuali berisi laporan hasil survei / riset secara lengkap, logis dan penalaran yang runtut (sound

29

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.40.

31

reasoning), sifat – sifat dasar tersebut harus dilengkapi dengan penyusunan yang baik, gaya penulisan yang lancar, dan pengungkapan yang jelas.

Garis besar laporan naratif terdiri atas 4 (empat) bagian, yaitu ; Pendahuluan, Premis – premis penilaian, Penyajian data, dan Analisis data dan kesimpulan –

kesimpulan. ( biasanya dilengkapi dengan addenda / lampiran–lampiran ).

Garis Besar Kerangka Laporan Penilaian Lengkap30

Bagian satu : PENDAHULUAN

a) Surat Pengantar ( Letter of Transmittal ) b) Halaman Judul

c) Daftar isi d) Sertifikat Nilai

e) Ringkasan dari kesimpulan–kesimpulan

Bagian dua : PREMIS–PREMIS PENILAIAN

a) Asumsi–asumsi dan kondisi–kondisi pembatas b) Tujuan Penilaian

c) Definisi nilai dan tanggal perkiraan nilai

d) Pernyataan bahwa perkiraan nilai adalah dengan tunai, dengan ekivalen, atau bentuk lainnya

e) Hak–hak properti yang dinilai f) Lingkup penilaian

30

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.42.

Bagian tiga : PENYAJIAN DATA

a) Identifikasi properti, deskripsi (status hukum)

b) Identifikasi personal properti dan lain–lain yang bukan real properti c) data wilayah, kota, lingkungan, dan lokasi

d) data tapak (site data)

e) deskripsi mengenai pengembangan (improvements) f) Zoning

g) Data pajak–pajak

h) Riwayat, termasuk penjualan dulu dan penawaran sekarang i) Studi pasaran (marketability study) bila perlu

Bagian empat : ANALISIS DATA DAN KESIMPULAN–KESIMPULAN.

a) ”Highest and best use” dari tanah seakan –akan kosong b) “Highest and best use” properti dengan pengembangannya

c) Nilai tanah

d) Pendekatan Perbandingan harga e) Pendekatan kapitalisasi pendapatan

f) Rekonsiliasi indilasi–indikasi nilai menjadi perkiraan nilai g) Kualifikasi penilai

9. Tanggung Jawab Kantor Jasa Penilai Publik

Tanggungjawab adalah suatu akibat lebih lanjut dari suatu sikap tindak yang harus dilunasi oleh setiap pribadi yang telah bersikap tindak, dalam hal:31

31

Purnadi Purbacaraka dan Ridwan Halim, Filsafat Hukum dalam Tanya Jawab, (Jakarta : Rajawali, 1983), h.24.

33

a. Orang tersebut memang sudah mampu untuk bersikap dan bertindak sendiri,

b. Orang tersebut memang harus dimintai tanggung jawab atas perbuatannya, dalam arti :

1) Ia bukanlah orang yang belum dewasa,

2) Ia bukanlah orang dewasa yang dibawah pengampuan (curatele), 3) Ia bukan orang dewasa yang berada di bawah kekuasaan pihak lain.

Dalam kaitannya dengan perbuatan hukum, pertanggung jawaban hukum dapat dibagi dalam beberapa macam yaitu ;

1) Pertanggungjawaban Perdata 2) Pertanggungjawaban Pidana 3) Pertanggungjawaban Administrasi

Berdasarkan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) ada beberapa macam tanggung jawab yang harus dipatuhi, yaitu sebagai berikut :

1) Tanggung Jawab terhadap Integritas Pribadi Penilai 2) Tanggung Jawab terhadap Pemberi Tugas

3) Tanggung Jawab terhadap Sesama Penilai dan Usaha Jasa Penilai. 4) Tanggung Jawab terhadap Masyarakat.

10. Praktek–_{praktek yang Tidak Etis}32

a. Tidak etis jika, jasa penilai mengaitkan perhitungan upah jasanya dengan :

1) Hasil suatu perselisihan mengenai obyek yang dinilai.

2) Jumlah penurunan pajak dalam hal penentuan pajak adalah berdasarkan laporan penelitian.

3) Hasil penjualan barang tertentu yang dinilainya.

4) Pada umumnya, semua usaha untuk menentukan upah jasanya yang berbeda berdasarkan jumlah yang diperlukan dalam pekerjaan penilaian adalah tidak etis.

b. Tidak etis bagi jasa penilai menerima pekerjaan penilaian terhadap obyek-obyek tertentu, baik obyek-obyek tertentu dimana dia mempunyai kepentingan baik saat ini ataupun kepentingan di kemudian hari. Penilaian terhadap obyek yang juga merupakan kepentingan dari perusahaan penilai hanya bisa dilakukan apabila kepentingan ini atau kemungkinan memperoleh kepentingan dari obyek ini sebelumnya dinyatakan dengan jelas kepada pihak pengguna jasa, dan pengguna jasa tetap memberikan penugasan kepadanya untuk melakukan pekerjaan penilaian.

32

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.51

35

C. Pembiayaan

Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang merupakan deficit unit.33

Pembiayaan secara luas berarti financing atau perbelanjaan, yaitu pendanaan yang dikeluarkan untuk mendukung investasi yang telah direncanakan baik dilakukan sendiri maupun dijalankan oleh orang lain. Dalam kata sempit, pembiayaan dipakai untuk mendefinisikan pendanaan yang dilakukan oleh lembaga pembiayaan seperti bank syariah kepada nasabah.34

Menurut M. Syafi’I Antonio, menjelaskan bahwa pembiayaan merupakan

salah satu tugas pokok bank yaitu pemberian fasilitas dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang merupakandeficit unit.35

Prinsip pembiayaan pada bank syariah itu ada dua yaitu bagi hasil (mudharabah) dan jual beli (murabahah). Secara umum, prinsip bagi hasil dalam perbankan syariah dapat dilakukan dalam empat akad utama, yaitu

mudharabah, musyarakah, muzara’ah, dan musaqah. Sungguhpun demikian, prinsip yang paling banyak dipakai adalah mudharabah dan musyarakah. Adapun bentuk akad dari prinsip jual beli, yaitu murabahah, ba’I as-salam,

dan ba’I al-istishna.36

33

Yurista Pradana, Analisis Pembiayaan Mudharabah dan Murabahah (studi kasus; BTN

Syariah Cabang Gubeng Surabaya),(Surabaya: Jurnal Universitas Negeri, 2013), h.9.

34

Erikson Damanik, Pengertian-pengertian dan info (Kumpulan pengertian-pengertian menurut para ahli, 10 Desember 2015, artikel diakses pada 03 Agustus 2016 dari http://pengertian-pengertian-info.blogspot.co.id.

35 Ibid. 36

Muhammad Syafi’I Antoni, Bank Syariah Dari Teori ke Praktek, (Jakarta:Buku Andalan. 2001), h.90-101

Menurut Antonio37, pembiayaan dapat dibagi menjadi dua berdasar sifat penggunaannya, yaitu:

1. Pembiayaan produktif, yaitu pembiayaan yang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan produksi dalam arti luas, yaitu untuk peningkatan usaha, baik usaha produksi, perdagangan, maupun investasi.

2. Pembiayaan konsumtif, yaitu pembiayaan yang digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi, yang akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan.

Menurut Antonio, pembiayaan produktif dapat dibagi menjadi dua hal berikut:

1. Pembiayaan modal kerja, yaitu pembiayaan untuk memenuhi kebutuhan: a. peningkatan produksi, baik secara kuantitatif, yaitu jumlah hasil

produksi, maupun secara kualitatif, yaitu peningkatan kualitas atau mutu hasil produksi;

b. untuk keperluan perdagangan atau peningkatan utility of place dari suatu barang.

2. Pembiayaan investasi, yaitu untuk memenuhi kebutuhan barang-barang modal (capital goods) serta fasilitas-fasilitas yang erat kaitannya dengan itu.

37

Muhammad Syafi’I Antoni, Bank Syariah Dari Teori ke Praktek, (Jakarta:Buku Andalan. 2001), h.160.

37

Menurut Rivai dan Veithzal38, terdapat tiga prinsip pembiayaan dalam melakukan akad pada lembaga keuangan syariah, yaitu:

1. Prinsip bagi hasil atausyirkah(profit sharing)

Fasilitas pembiayaan yang disediakan oleh lembaga keuangan syariah tersebut berupa uang tunai atau barang yang dinilai dengan uang. Fasilitas pembiayaan apabila dilihat dari sisi jumlah, dapat menyediakan sebagian atau 100% dari modal yang diperlukan. Apabila dilihat dari sisi bagi hasilnya, ada dua jenis, yaitu revenue sharing atau profit sharing. Sedangkan dalam hal persentase bagi hasilnya dikenal dengan nisbah, yang dapat disepakati dengan nasabah pada saat akad pembayaran.

2. Prinsip jual-beli

Prinsip jual-beli dilaksanakan sehubungan dengan adanya perpindahan kepemilikan barang. Tingkat keuntungan bank/lembaga keuangan syariah ditentukan di depan dan menjadi bagian harga atas barang yang di jual. 3. Prinsip sewa-menyewa

Prinsip sewa-menyewa merupakan pemindahan hak guna atas barang atau jasa, melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan atas barang itu sendiri.

38

Rivai dan Veithzal, Manajemen Sumber Daya Manusia Untuk Perusahaan: dari Teori dan Praktik, (Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada. 2008), h.23.

D. AkadMurabahah

Murabahah yang berasal dari kata “ribh” (keuntungan) adalah transaksi jual

beli dimana bank menyebut jumlah keuntungannya. Bank bertindak sebagai penjual, sementara nasabah sebagai pembeli39. Harga jual adalah harga beli bank dari pemasok ditambah keuntungan.Kedua pihak harus menyepakati harga jual dan jangka waktu pembayaran. Harga jual dicantumkan dalam akad jual beli dan jika telah disepakati tidak dapat berubah selama berlakunya kad. Dalam perbankan, murabahah lazimnya dilakukan dengan cara pembayaran cicilan (bi tsaman ajil). Dalam transaksi ini barang diserahkan segera setelah akad, sedangkan pembayaran dilakukan secara tangguh40.

Murabahah adalah akad jual beli barang antara pihak bank dan nasabah pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang sudah disepakati41. Pembiayaan merupakan salah satu tugas pokok bank, yaitu pemberian fasilitas penyediaan dana untuk memenuhi kebutuhan pihak-pihak yang merupakan deficit unit.

Dalam Fatwa Dewan Syariah Nasional Nomor 04/ DSN-MUI/IV/2000 tanggal 1 april dipaparkan tentang ketentuan umum murabahah dalam bank syariah yang isi sebagai berikut: 1) Bank dan nasabah harus melakukan Akad Murabahah yang bebas riba, 2) Barang yang

39

Yurista Pradana, Analisis Pembiayaan Mudharabah dan Murabahah (studi kasus; BTN

Syariah Cabang Gubeng Surabaya), (Surabaya. Jurnal Universitas Negeri, 2013), h.12.

40

Ahmad Rodoni, Lembaga Keuangan, (Jakarta: Zikrul Hakim. 2008), h.23. 41

Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah Dari Teori ke Praktek. (Jakarta:Buku Andalan. 2001), h.101.

39

diperjualbelikan tidak diharamkan oleh syariat islam, 3) Bank membiayai sebagian atau seluruh harga pembelian barang yang telah disepakati kualifikasinya, 4) Bank membeli barang yang diperlukan nasabah atas nama bank sendiri dan pembelian ini harus sah dan bebas riba, 5) Bank harus menyampaikan semua hal yang berkaitan dengan pembelian, misalnya pembelian dilakukan secara berhutang, 6) Bank kemudian menjual barang tersebut kepada nasabah denga harga jual senilai harga beli ditambah margin keuntungan, bank harus memberitahu secara jujur harga pokok barang kepada nasabah berikut biaya yang diperlukan.42

Contoh transaksi murabahah: Misalkan seorang nasabah ingin memilki sebuah motor. Ia dapat datang ke bank syariah dengan memohon agar bank membelikannya. Setelah diteliti dan dinyatakan dapat diberikan, bank membelikan motor tersebut dan diberikan kepada nasabah. Jika harga motor 4 juta dan bank ingin mendapat keuntungan 800 ribu selama 2 tahun, harga yang ditetapkan kepada nasabah seharga 4,8 juta. Nasabah dapat mencicil pembayaran tersebut 200 ribu per bulan43.

42

Yurista Pradana, Analisis Pembiayaan Mudharabah dan Murabahah (studi kasus; BTN

Syariah Cabang Gubeng Surabaya),(Surabaya: Jurnal Universitas Negeri, 2013), h.13.

43

Muhammad Syafi’I Antonio, Bank Syariah Dari Teori ke Praktek, (Jakarta:Buku Andalan. 2001), h.171.

40

PUBLIK

A. Bank BTN Syariah

BTN Syariah merupakan Strategic Business Unit dari bank BTN yang menjalankan bisnis dengan prinsip syariah, mulai beroperasi pada tanggal 14 Februari 2005 melalui pembukaan Kantor Cabang Syariah pertama di Jakarta.44

Pembukaan SBU (strategic business unit) ini guna melayani tingginya minat masyarakat dalam memanfaatkan jasa keuangan syariah dan memperhatikan keunggulan prinsip perbankan syariah, adanya fatwa mui tentang bunga bank, serta melaksanakan hasil RUPS tahun 2004

1. Tujuan pendirian BTN Syariah;

a. Untuk memenuhi kebutuhan bank dalam mamberikan pelayanan jasa keuangan syariah

b. Mendukung pencapaian sasaran laba usaha bank

c. Meningkatkan ketahanan bank dalam menghadapi perubahan lingkungan usaha

d. Memberi keseimbangan dalam pemenuhan kepentingan segenap nasabah dan pegawai.

44

Bank Tabungan Negara, Tentang Kami, artikel diakses pada 03 Agustus 2016 dari www.btn.co.id/syariah/Tentang-Kami/Profil-BTN-Syariah.

41

2. Perkembangan jaringan

Jaringan UUS BANK BTN telah memiliki jaringan yang tersebar diseluruh Indonesia dengan rincian sebagai berikut:45

BTN Syariah di Indonesia

Kantor BTN Syariah Jumlah

Kantor cabang syariah 22 unit

Kantor cabang pembantu syariah 21 unit

Kas 7 unit

Kantor Layanan Syariah 240 unit Sumber: www.btn.co.id

3. Dewan Pengawas Syariah

Dewan Pengawas Syariah adalah badan independen yang ditempatkan oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) pada bank.

Anggota DPS harus terdiri dari pakar di bidang syariah muamalah yang juga memiliki pengetahuan umum dibidang perbankan. Persyaratan anggota DPS diatur dan ditetapkan oleh DSN. Dalam pelaksanaan tugas sehari-hari, DPS wajib mengikuti fatwa DSN yang merupakan otoritas tertinggi dalam mengeluarkan fatwa mengenai kesesuaian produk dan jasa bank dengan ketentuan dan prinsip syariah.

45

Bank Tabungan Negara, Tentang Kami, diakses pada 03 Agustus 2016 dari www.btn.co.id/syariah/Tentang-Kami/Profil-BTN-Syariah.

Sumber: www.btn.co.id 4. Pembiayaan (Financing)46

a. Pembiayaan KPR BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan, rusun/apartemen bagi nasabah perorangan dengan menggunakan prinsip akadMurabahah (Jual Beli).

b. Pembiayaan KPR Indensya BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian rumah, ruko, rukan, rusun/apartemen secara inden (atas dasar pesanan), bagi nasabah perorangan dengan menggunakan prinsip akad Istishna’ (Jual Beli atas dasar

pesanan),dengan pengembalian secara tangguh (cicilan bulanan) dalam jangka waktu tertentu.

46

Bank Tabungan Negara, Tentang Kami, diakses pada 03 Agustus 2016 dari www.btn.co.id/syariah/Tentang-Kami/Profil-BTN-Syariah.

Dewan Pengawas Syariah

Ketua Drs. H. Ahmad Nazri Adlani

Anggota Drs. H. Mohammad Hidayat MBA, MH

43

c. Pembiayaan Kendaraan Bermotor BTN iB

Produk pembiayaan dalam rangka pembelian kendaraan bermotor (mobil dan sepedamotor) bagi nasabah perorangan dengan menggunakan prinsip akadMurabahah (JualBeli).

d. Pembiayaan Modal Kerja BTN iB

Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal kerja nasabah. Lembaga/ perusahaan dengan menggunakan prinsip akad mudharabah (Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuancashflownasabah.

e. Pembiayaan Konstruksi BTN iB

Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja modal kerja pengembang perumahan untuk membangun proyek perumahan dengan menggunakan prinsip akadMusyarakah (Bagi Hasil), dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuancashflownasabah.

f. Pembiayaan Investasi BTN iB

Produk pembiayaan yang disediakan untuk memenuhi kebutuhan belanja barang modal (capital expenditure) perusahaan/lembaga dengan menggunakan prinsip akadMurabahah (Jual Beli)dan/atauMusyarakah (Bagi Hasil),dengan rencana pengembalian berdasarkan proyeksi kemampuancashflownasabah.

g. Tunai Emas BTN iB

Tunai Emas BTN iB adalah pinjamankepada nasabah berdasarkan Prinsip Qardh yang diberikan oleh Bank kepada nasabah berdasarkan kesepakatan, yang disertakan dengan Surat Gadai sebagai penyerahan Marhun (Barang Jaminan) untuk jaminan pengembalian seluruh atau sebagian hutang nasabah kepada Bank.

h. Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB

Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB adalah produk pembiayaan BTN Syariah untuk seseorang yang tidak mempunyai dana yang cukup. Salah satu caranya adalah Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB. Bank BTN melalui unit syariahmenyalurkan pembiayaan yang dinamai Pembiayaan Bangun Rumah BTN iB. pembiayaan ini diperuntukan bagi masyarakat yang ingin bangun rumah atau renovasi rumah dan memerlukan tambahan dana untuk membangun rumahnya tersebut.

i. Multimanfaat BTN iB

Multimanfaat BTN iB merupakan pembiayaan konsumtif perorangan yang ditunjukkan khusus bagi para pegawai dan pensiunan yang manfaat pensiunnya dibayarkan melalui jasaPayrollBTN Syariah.

Multimanfaat BTN iB digunakan untuk keperluan pembelian berbagai jenis barang yang bermanfaat sesuai kebutuhan dan tidak bertentangan dengan hukum yang berlaku, seperti barang elektronik, furniture dan alat rumah tangga, serta barang kebutuhan lainnya.

45

Proses akad-akad yang digunakan adalah jual beli (murabahah). Jangka waktu pembiayaan maksimal adalah 60 (enam puluh) bulan.

j. Multijasa BTN iB

Multijasa BTN iB merupakan pembiayaan yang dapat digunakan untuk keperluan mendanai berbagai kebutuhan layanan jasa bagi Nasabah seperti: Paket biaya pendidikan, Paket biaya pernikahan, Paket biaya travelling (perjalanan wisata), Paket biaya umroh/haji plus, Paket biaya kesehatan, Paket biaya jasa lainnya yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah.

Proses Akad Menggunakan Kafalah dengan konsep bank sebagai penanggung/penjamin jasa layanan yang diselenggarakan penyelenggara layanan jasa atau pihak ketiga untuk memenuhi kewajiban yang ditanggung Nasabah dalam rangka mengambil manfaat dari layanan jasa tersebut sesuai kebutuhan. Atas manfaat dari layanan jasa yang dipilih, Nasabah membayarujroh (fee)sesuai ketentuan Bank.

k. Talangan Haji BTN iB

Talangan haji BTN iB merupakan pinjaman dana kepada nasabah tabungan BTN Haji iB yang membutuhkan dana talangan untuk menunaikan ibadah haji dengan akad berdasarkan prinsipQardh.

B. Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) SAH

1. Sejarah Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) SAH47

KJPP SAH merupakan Kantor Jasa Penilai Publik yang didirikan pada bulan Maret 2007 dan berlokasi di Jakarta. KJPP SAH merupakan gabungan dua perusahaan konsultan appraisal, PT. Wadantra Nilaitama dan PT. Media Indo Citra Kirana berdasarkan peraturan menteri keuangan No. 125/PMK.01/2008. KJPP ini bergerak dibidang penilaian properti/asset, proyek dan teknik, study kelayakan, restrukturisasi bisnis dan keuangan, pengelolaan proyek bidang perencanaan, disain, monitoring dan pengembangan.

KJPP SAH berdiri berdasarkan akte No. 1 tanggal 5 Maret 2007 dihadapan Notaris Nuzul Okdawiati, SH. juga mendapatkan izin untuk melaksanakan aktivitas jasa konsultan penilaian dari Departemen Keuangan (SIUPP) dengan nomor 2.09.0043 berdasarkan keputusan Menteri Keuangan Nomor 500/KM.1/2009 dan Lisensi dari Badan Pertahanan Nasional No. 324/KEP-200/V/2013, serta didukung oleh tenaga ahli-ahli yang bersertifikat (MAPPI, Ijin Penilai, dll).

47

Kantor Jasa Penilaian Samsul Hadi, Wahyono Adi, Hendra Gunawan dan Rekan (KJPP SAH),Tentang Kami, diakses pada 14 Agustus 2016 dari http://www.kjppsah.co.id/profil.

47

2. Legalitas KJPP SAH48

a. Akte pendirian No.1 Tanggal 05 Maret 2007 Notaris : Nurul Okdawiati, SH b. Akte Perubahan No.1 Tanggal 19 Maret 2014 Notaris : Nurul Okdawiati, SH c. Akte Pembukaan Cabang No.7 Tanggal 31 Mei 2010 Notaris : Nurul

Okdawiati, SH

d. Izin penilai KJPP Samsul Hadi, Wahyono Adi, Hendra Gunawan & Rekan No. 2.09.0043 berdasarkan keputusan Menteri Keuangan Nomor : 500/KM.1/2009. e. Badan Pengawas Pasar Modal (Bapepam) : No. S-7763/BL/2009.

f. Surat Keterangan Domisili No. 245/1.824/2015.

g. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 02.617.205.6-017.000. h. Tanda Daftar Perusahaan (TDP) No. 09.03.6.66.01402.

i. Surat Lisensi Badan Pertahanan Nasional (BPN) : No.324/KEP-200/V/2013. j. Surat Tanda Keanggotaan Forum Kantor Jasa Penilai Publik (FKJPP) MAPPI

No. 11010048.

C. Peraturan Perundang-undangan Profesi Jasa Penilai.49

1. Undang – Undang Dana Pensiun (UU No. 11 Tahun 1992), setiap penyertaan yayasan dana pensiun pada suatu unit usaha wajib dilakukan penilaian aset dan sahamnya disamping aset sendiri.

2. Undang – Undang Pajak Bumi dan Bangunan (UU No. 12 Tahun1994 tentang Perubahan Atas UU No.12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan

48

Kantor Jasa Penilaian Samsul Hadi, Wahyono Adi, Hendra Gunawan dan Rekan (KJPP SAH),Tentang Kami, diakses pada 14 Agustus 2016 dari http://www.kjppsah.co.id/profil

49

Nur Dewi Alfiyanah, “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, (Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008), h.21.

Bangunan), untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP), harus melalui penilaian oleh penilai yang diakui Pemerintah.

3. Undang–Undang Pasar Modal (UU No. 8 Tahun 1995), dalam Pasal 64 menyebutkan bahwa salah satu dari profesi penunjang pasar modal adalah penilai yaitu pihak yang telah memberikan penilaian atas aset perusahaan dan terdaftar dalam Bapepam. Hal ini memberikan peluang kepada jasa penilai, karena setiap perusahaan yang akan menjual saham di Pasar Modal (Intial Public Offering / go public) wajib melakukan penilaian terhadap aset (harta kekayaan) bahkan bisa juga penilaian atas nilai sahamnya.

4. Undang – Undang Perbankan (UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas UU No. 7 Tahun 1992 tentang Perbankan), Pasal 1 angka 22 huruf c menyebutkan bahwa pihak yang memberikan jasanya kepada bank, antara lain penilai. Dalam Surat Keputusan Bank Indonesia, disebutkan setiap perbankan wajib melakukan penilaian aset pihak nasabah yang masuk dana cadangan sebagai bagian dari penetapan rasio kecukupan modal. Untuk pinjaman diatas Rp 2 milyar wajib dilakukan penilaian jaminan oleh penilai independen (memberikan peran dan peluang bagi jasa penilai untuk menilai aset sebagai barang jaminan / kolateral).

5. Undang – Undang Keuangan Negara (UU No. 17 Tahun 2004), dalam menyusun laporan keuangan baik pemerintah pusat maupun pemerintah daerah banyak memerlukan bantuan penilai berizin mengingat banyaknya

49

aset pemerintah yang tidak diketahui nilainya. Hal ini ditegaskan dalam ketentuan Pasal 37 PP No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara / Daerah yang menyatakan bahwa penilaian barang milik negara / daerah dilakukan dalam rangka penyusunan neraca pemerintah pusat/daerah, pemanfaatan, dan pemindah tanganan barang milik negara / daerah. Dalam pelaksanaannya, penilaian tersebut dilakukan oleh tim yang ditetapkan oleh pengelola barang dan dapat melibatkan penilai independen yang ditetapkan oleh pengelola barang.

6. Undang – Undang Kepailitan (UU No. 37 Tahun 2004), menyebutkan bahwa asset perusahaan yang dinyatakan pailit oleh Pengadilan Niaga, wajib dilakukan penilaian oleh penilai independen untuk penetapan nilai penjualannya.

7. Undang–Undang Perseroan Terbatas (UU No. 40 Tahun 2007) Pasal 34 ayat (2) menyebutkan bahwa dalam hal penyetoran modal saham dilakukan dalam bentuk lain (bukan dalam bentuk uang), penilaian setoran modal saham ditentukan berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar atau oleh ahli yang tidak terafiliasi dengan perseroan (untuk pendirian PT yang modal disetor berupa aset wajib terlebih dahulu dilakukan penilaian oleh penilai independen untuk penetapan nilainya). Nilai wajar setoran modal saham ditentukan sesuai dengan nilai pasar. Jika nilai pasar tidak tersedia, nilai wajar ditentukan berdasarkan teknik penilaian yang paling sesuai dengan karakteristik setoran, berdasarkan informasi yang relevan dan terbaik.

8. Peraturan Menteri Keuangan No. 118/PMK.07/2005 tentang Balai Lelang. Dalam Pasal 4 ayat (2) huruf k, menyebutkan bahwa setiap pendirian Balai Lelang harus mempunyai tenaga penilai yang memadai.

51

BAB IV

HASIL PENELITIAN

A. Prosedur Penjaminan pada Pembiayaan Murabahah

Produk pembiayaan (financing) BTN syariah terdapat beberapa jenis, salah satunya adalah Pembiayaan KPR BTN iB. Syarat-syarat dalam pembiayaan berdasarkan prinsip murabahah (jual/beli) antara BTN Syariah dengan calon Nasabah adalah:

1. Syarat-syarat umum

a. Pas Photo terbaru ukuran 3x4 suami dan istri @1 lembar b. Foto Copy KTP suami dan istri yang masih berlaku c. Foto Copy Kartu Keluarga

d. Foto Copy Surat Akta Nikah e. Foto Copy Tabungan

f. Rekening Koran/ Simpanan di bank lain 3 bulan terakhir (jika ada) g. Untuk pembiayaan diatas 50 Juta harus melampirkan NPWP Pribadi h. Surat keterangan belum mempunyai rumah dari kelurahan (KRP subsidi) i. Izin praktek (untuk dokter dll)

j. Minimal telah bekerja selama 1 tahun

k. Gambar teknis, Rencana Anggaran Biaya (RAB) bangunan

l. Jadwal pelaksanaan pembangunan, pengeluaran dana pembangunan m. Apabila nilai Rencana Anggaran Biaya (RAB) diatas 100 Juta (belum

termasuk tenaker) maka, wajib menggunakan jasa kontraktor yang sudah berbadan hukum.

2. Data Pekerjaan

a. Pekerja Tetap (PNS, BUMN, Swasta) 1) Foto Copy kartu pegawai/ Jamsostek 2) Foto Copy SK awal dan akhir

3) SIUP dan NPWP perusahaan (swasta) 4) Slip gaji 3 bulan terakhir

b. Wiraswasta

1) SIUP, TDP, NPWP

2) Laporan keuangan 3 bulan terakhir

3. Data rumah/ Ruko yang akan dibeli

a. Foto Copy sertifikat (HGB/ SHM) b. Foto Copy IMB

c. Foto Copy PBB terakhir

4. Dana sebelum akad

a. Biaya proses

b. Asuransi jiwa dan kebakaran

c. Tabungan wajib mengendap sampai dengan pembiayaan lunas

B. Penilaian Jaminan Internal yang terdapat di BTN Syariah

BTN Syariah menerima jaminan kebendaan lebih banyak diterima daripada jaminan perorangan karena akan lebih mudah dieksekusi dalam pemenuhan kewajiban apabila shahibul maal wanprestasi.

53

Penilai jaminan internal bank akan menilai jaminan yang diterima pembiayaannya oleh BTN Syariah. Pembiayaan yang akan diberikan BTN Syariah tentunya tidak lebih tinggi daripada agunan yang diberikan oleh shahibul maalsehingga tidak terjadi over credit.

Penilai jaminan bank terkadang memakai data hasil penilaian yang telah dilakukan oleh penilai jaminan eksternal (appraisal).50Hasil penilaian yang sudah dinilai oleh pihak appraisal biasanya dapat dipakai lagi jika, posisi atau lokasi jaminan masih dalam satu lingkungan atau perumahan yang sama. Hasil penilaian tersebut juga harus enam bulan sekali di update untuk melihat nilai harga tanah dan harga bangunan dilokasi tersebut naik atau tidak. Jika terjadi kenaikan dalam enam bulan harus dilakukan penilaian lagi oleh pihakappraisal.

Menurut Taufik Anwar bagian financing admin di BTN Syariah prosedur untuk peminjaman atau pembiayaanmurabahah harus dilakukan tahapan-tahapan berikut ini:51

1. Nasabah ke BTN Syariah mengajukan pembiayaan untuk KPR

Bank memberikan informasi mengenai pembiayaan yang ada di BTN Syariah dan memberikan brosur untuk perlengkapan persyaratan yang harus dilengkapi oleh nasabah. Setelah nasabah memberikan kelengkapan persyaratan serta membayar administrasi untuk melakukan pembiayaan, nasabah tinggal menunggu konfirmasi dari BTN Syariah selama 2/3 hari.

50

Wawancara Pribadidengan Taufik Anwar. Financing admin BTN Syariah, Jakarta. 22

Juli 2016. 51

Wawancara Pribadidengan Taufik Anwar. Financing admin BTN Syariah, Jakarta. 22

2. Bank melakukan BIchecking

Bank melakukan BI checking untuk mengecek nasabah memiliki hutang atau tidak dibank lain.

3. Wawancara bank kepada nasabah

Wawancara ini dimaksudkan untuk menyamakan data tulisan formyang di isi oleh nasabah dengan lisan yang diucapkan dalam wawancara dengan pihak bank.

4. Nasabah ditelepon oleh Bank

Keputusan dimana pembiayaan yang diajukan nasabah diterima atau tidak oleh bank.

5. Berkas disetujui berdasarkan prinsip 5 C

Berkas yang disetujui oleh bank berdasarkan prinsip 5 C yaitu;

a) Character (watak), Untuk mendapatkan informasi terkait karakter pemohon pembiayaan dapat diperoleh dengan cara mengumpulkan informasi dari referensi nasabah dan bank-bank lain tentang perilaku, kejujuran, pergaulan dan ketaatannya memenuhi pembayaran transaksi. Bisa juga dengan metode cek riwayat pembiayaan di Bank Indonesia. Karakter ini penting karena terkait itikad baik untuk membayar kewajibannya.

b) Capacity (kemampuan), Analisa kemampuan calon debitur bisa dilakukan dengan melihat komponen penghasilan calon debitur. Seorang analisis pembiayaan harus bisa memastikan pemohon memiliki sumber-sumber penghasilan yang memadai untuk

DAFTAR PUSTAKA

Al-Shodiq, Mukhtar.Briefcasebooks Edukasi Professional Syariah: Fatwa-Fatwa Syariah Kontemporer,Jakarta: Renaisan, 2005.

Antonio, Muhammad Syafi’I. Bank Syariah Dari Teori ke Praktek, Jakarta:Buku Andalan. 2001

Appraisal Institute. The Dictionary of Real Estate Appraisal, Chicago : Appraisal Institute 1993.

Bank Tabungan Negara,Tentang Kami, artikel diakses pada 03 Agustus 2016 dari www.btn.co.id/syariah/Tentang-Kami/Profil-BTN-Syariah.

Damanik, Erikson. Pengertian-pengertian dan info (Kumpulan pengertian-pengertian menurut para ahli, 10 Desember 2015, artikel diakses pada 03 Agustus 2016 dari http://pengertian-pengertian-info.blogspot.co.id. Damanik, Erikson. Pengertian-pengertian dan info (Pengertian, Fungsi, dan

Jenis- jenis Jaminan Menurut Para Ahli), 04 April 2016, artikel diakses pada 03 Agustus 2016 dari http://pengertian-pengertian-info.blogspot.co.id.

Departemen P & K. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta : Balai Pustaka, 1997.

Departemen Pendidikan Nasional. Kamus Besar Bahasa Indonesia, Jakarta: Gramedia, 2008.

Dewi Alfiyanah, Nur. “Tesis Pelaksanaan Tanggungjawab Hukum Perusahaan Jasa Penilai dalam Kegiatan Penilaian di Propinsi Jawa Tengah”, Semarang: Universitas Diponegoro, Semarang, 2008

Djamil, Faturrahman. Penyelesaian pembiayaan Bermasalah di Bank Syariah. Jakarta: Sinar Grafika. 2012.

Hadisoeprapto, Hartono. Pokok-Pokok Hukum Perikatan dan Hukum Jaminan, Yogyakarta: Liberty, 1984.

Kamus Hukum Ekonomi. Edisi Pertama, Jakarta : Elips, 1997.

Kantor Jasa Penilaian Samsul Hadi, Wahyono Adi, Hendra Gunawan dan Rekan (KJPP SAH), Tentang Kami, diakses pada 14 Agustus 2016 dari http://www.kjppsah.co.id/profil.

66

Kartono. Hak-hak Jaminan Pembiayaan, Cet. Kedua, Jakarta: Pradnya Paramita, 1977.

Mleong, Lexy J. Metodologi Penelitian Kualitatif, cet. Ke 11, Bandung: PT. Remaja Rosdakarya, 2000.

Peraturan Menteri Keuangan, Nomor 12/PMK.01/2008 tentang Jasa Penilai Publik, diakses pada 04 Agustus 2016 dari www.depkeu.go.id.

Peraturan Otoritas Jasa keuangan NOMOR 16/POJK.03/2014, Tentang penilaian kualitas aset bank umum syariah dan unit usaha syariah, diakses pada 21 agustus 2016.

Pradana, Yurista. Analisis Pembiayaan Mudharabah dan Murabahah (studi kasus; BTN Syariah Cabang Gubeng Surabaya). Surabaya. Jurnal Universitas Negeri, 2013.

Pranatama Putra, Andika, dkk. Jurnal Analisis Properti Rumah Tinggal sebagai Agunan dengan Metode Penilaian Appraisal, Jurnal Universitas Pakuan Bogor, 2013.

PT. BTN Syariah.Laporan Tahunan 2015, Jakarta: BTN Syariah, 2015.

Purbacaraka, Purnadi dan Ridwan Halim. Filsafat Hukum dalam Tanya Jawab. Jakarta : Rajawali, 1983.

Pusat Pembinaan Akuntan dan Jasa Penilai Sekretariat Jendral Kementrian Keuangan, Penilai Publik dan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP), Jakarta: Kementrian Keuangan, 2015.

Rivai dan Veithzal. Manajemen Sumber Daya Manusia Untuk Perusahaan: dari Teori dan Praktik, Jakarta : PT. RajaGrafindo Persada. 2008.

Rodoni, Ahmad.Lembaga Keuangan,Jakarta: Zikrul Hakim. 2008.

Saifuddin. Persaksian dan Jaminan Utang, 9 November 2012, artikel di akses pada 2 September 2016 dari http://saifuddinasm.com/2012/11/09/al-baqarah283-persaksian-dan-jaminan-dan-utang-piutang.

Salim. Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta PT. Raja Grafindo Persada, 2004.

Simanjuntak, Saut. Pengertian Penilaian dan Prinsip Penilaian: Pendidikan dan Pelatihan Penilaian Commercial Properties. Jakarta : GAPPI – Depperindag, 1999.

Standar oprasional prosedur tahapan penilaian jaminan di KJPP Samsul Hadi, Wahyono Adi,Hendra Gunawan dan Rekan (SAH).

Sugiyono.Metode Penelitian Bisnis, Bandung, Alfabeta, 1999.

Sugiyono.Metode Penelitian Kuantitatif Kualitatif dan R&B, Cet.Ke-6, Bandung: Alfabeta, 2009.

Sumantoro. Tanggung Jawab Hukum Perusahaan Penilai, Jakarta : BPHN Departemen Kehakiman RI, 1994.

Supriyanto, Beny.Teknik Penilaian Tanah dan Bangunan, Jakarta : GAPPI. 1995. Susanto, Baharuddin. Hukum Perbankan Syariah di Indonesia, Yogyakarta: UUI

Press Yogyakarta, 2008.

Usman, Husaini dan Purnomo. Metodologi Penelitian Sosial, Jakarta: Bumi Aksara, 2008.

Narasumber :

1. Wawancara pribadi dengan Taufik Anwar, Financing Admin BTN Syariah. Jakarta. 22 Juli 2016.

2. Wawancara pribadi dengan Hendra Gunawan ST, MAPPI (Cart), Penilai Properti KJPP SAH. Jakarta. 6 Juli 2016.

Situs Internet :

- http://www.mappi.or.id. - http://www.depkeu.go.id.

- http://www.appraisalinstitute.org - http://www.btn.co.id./syariah

68