atau yang akan ada dikemudian hari. Adapun benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut adalah bangunan baik bangunan yang ada berada diatas maupun di
bawah permukaan, tanaman, dan hasil karya seperti candi, patung, gapura. Menurut pasal 4 ayat 4 dan ayat 5 Undang-undang Hak Tanggungan,
agar benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut dapat dibebankan pula pada Hak Tanggungan, maka harus memenuhi syarat sebagai berikut:
a Bangunan, tanaman dan hasil karya itu merupakan satu kesatuan
dengan tanah yang bersangkutan yang dibebani dengan Hak Tanggungan;
b Bangunan, tanaman dan hasil karya itu merupakan milik, pemegang
hak atas tanah yang dibebani dengan hak tanggungan; c
Pembebanannya dengan tegas dinyatakan didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, yang ditanda tangani bersama oleh pemiliknya dan
pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka dengan akta otentik.
37
C. Asas – Asas Hak Tanggungan
Ada beberapa asas dari Hak Tanggungan yang perlu dipahami yang membedakan Hak Tanggungan dari jenis dan bentuk jaminan-jaminan lainya.
Dalam pasal UUHT terdapat beberapa asas mengenai Hak Tanggungan antara lain:
38
1. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur
pemegang Hak Tanggungan. Sesuai yang dkemukakan dalam Pasal 1 Undang-Undang Hak Tanggungan
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu kepada kreditur lain. Maka kedudukan pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk
menjual objek yang telah diperjanjikan apabila debitur cedera janji, yaitu dengan
37
Rachmadi Usman, Pasal-pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Djambatan, Jakarta, 1999, hal.73
38
ST. Remy Sjahdeni, opcit, hal.15
Universitas Sumatera Utara
cara menjual objek Hak Tanggungan tersebut melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk pelunasan
pihutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulukan daripada kreditur-kreditur lain.
Asas ini juga berlaku bagi Hipotik yang telah diganti oleh Hak Tanggungan sepanjang menyangkut tanah. Asas ini disebut sebagi asas droit de
preference. Penjelasan umum Undang-Undang Hak Tanggungan Pasal 1 dan angka 4
Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan dapat diketahui juga bahwa hak kreditur yang menjadi pemegang Hak Tanggungan tersebut sekalipun
diutamakan terhadap hak tagihan kreditur-kreditur lain, tetapi harus mengalah terhadap pihutang-pihutang Negara. Dengan kata lain, hak Negara lebih utama
dari kreditur pemegang Hak Tanggungan.
2. Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi
Pasal 2 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa Hak Tanggungan mempunyai sifat yang tidak dapat dibagi-bagi. Maksud dari sifat
yang tidak dapat dibagi-bagi adalah bahwa Hak Tanggungan membebani secara utuh objek Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinyan
sebagian hutang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan dari pembebanan Hak Tanggungan, tetapi membebani seluruh objek
Hak Tanggungan untuk sisa yang belum dilunasi penjelasan Pasal 2 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
Akan tetapi terdapat pengecualian atas asas tidak dapat dibagi-baginya Hak Tanggungan apabila para pihak yang bersepakat menginginkannya dengan
memperjanjikannya dalam akta pemberian Hak Tanggungan hal ini terdapat pada Pasal 2 ayat 1 jo. Ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan dengan syarat-syarat
sepanjang : a.
Hak Tanggungan tersebut dibebankan beberapa hak atas tanah b.
Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang
merupakan bagian dari objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan
hanya membebani sisa objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa hutang yang belum dilunasi.
3. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada
Pasal 8 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan menentukan bahwa kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan
memberikan Hak Tanggungan harus ada pada Pemberi Hak Tanggungan pada saat pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan. Artinya Hak Tanggungan hanya
dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada dan Hak Tanggungan tidak mungkin pada suatu hak atas tanah yang baru akan ada di kemudian hari.
4. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanah juga berikut benda-benda
yang berkaitan dengan tanah tersebut
Universitas Sumatera Utara
Berdasarkan Pasal 4 ayat 4 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi objek
Hak Tanggungan tetapi juga berikut bangunan tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan tanaman dan hasil
karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang dimaksudkan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai benda yang
berkaitan dengan tanah.
5. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan
dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari Hal ini berbeda pada asas bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan
pada Hak atas tanah yang telah ada, akan tetapi dalam Pasal 4 ayat 4 Undang- Undang Hak Tanggungan memungkinkan Hak Tanggungan dapat dibebankan
pula atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut sekalipun benda- benda tersebut belum ada, tetapi baru akan ada dikemudian hari. Benda yang
belum ada itu contohnya benda-benda yang baru ditanam atau bengunan dan juga hasil karya.
Hal ini juga terdapat dalam Pasal 1165 KUH Perdata yang menganut asas pelekatan bahwa setiap Hipotik meliputi juga segala apa yang menjadi satu
dengan benda itu karena pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain, tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu, segala benda yang berkaitan dengan tanah
yang baru aka nada dikemudian hari demi hukum terbebani pula dengan Hipotik
Universitas Sumatera Utara
yang telah dibebankan sebelumnya di atas hak atas tanah yang menjadi objek Hipotik.
6. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir
Maksudnya perjanjian Hak Tanggungan bukan merupakan perjanjian berdiri sendiri. Keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut
perjanjian induk. Perjanjian induk ini adalah perjanjian hutang pihutang. Perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu perjanjian Accessoir yang
terdapat dalam butir 8 Penjelasan Umum Undang-Undang Hak Tanggungan ; yang menyebutkan “Oleh karena Hak Tanggungan menurut sifatnya merupakan
ikatan atau accessoir pada suatu pihutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian utang piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaanya
ditentukan oleh adanya pihutang yang dijamin pelunasannya.” Dasar hukum bahwa Hak Tanggungan adalah perjanjian Hak Tanggungan
adalah perjanjian Accessoir terdapat dalam Pasal 10 ayat 1 dan Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan.
7. Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk hutang yang baru akan ada
Pasal 3 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dijadikan jaminan untuk :
a. Hutang yang telah ada
b. Hutang yang baru aka nada, tetapi telah diperjanjikan sebelumnya
dengan jumlah tertentu
Universitas Sumatera Utara
c. Hutang yang baru akan ada tetapi telah diperjanjikan sebelumnya
dengan jumlah yang pada saat permohonan eksekusi Hak Tanggungan diajukan ditentukan berdasarkan perjanjian utang
piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang piutang yang bersangkutan.
Dengan demikian, hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan dapat berupa hutang yang sudah ada maupun yang belum ada, yaitu yang baru aka nada
dikemudian hari,tetapi harus sudah diperjanjikan sebelumnya. Dalam penjelasan Pasal 3 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan, dapat
dijadikan Hak Tanggungan untuk menjamin hutang yang baru akan ada dikemudian hari adalah untuk menampung kebutuhan dunia perbankan berkenan
dengan timbulnya hutang dari nasabah bank sebagai akibat pembebanan bunga atas pinjaman pokok dan pembebanan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baku
dapat ditentukan kemudian.
8. Hak Tanggungan dapat menjamin lebih dari satu hutang
Pasal 3 ayat 2 Undang-undang Hak Tanggungan menentukan sebagai berikut:
“Hak Tanggungan dapat diberikan untuk suatu hutang yang berasal dari satu hubungan hukum atau untuk satu hutang atau lebih yang
berasal dari beberapa hubungan hukum”
Pasal 3 ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, memungkinkan pemberian satu Hak Tanggungan untuk :
Universitas Sumatera Utara
a. Beberapa kreditur yang memberikan hutang kepada satu debitur
berdasarkan satu perjanjian utang piutang b.
Beberapa kreditur yang memberikan hutang kepada satu debitur berdasarkan beberapa perjanjian utang piutang bilateral antara
masing-masing kreditur dengan debitur yang bersangkutan Dengan adanya ketentuan Pasal 3 ayat 2 Undang-Undang Hak
Tanggungan itu tertampung sudah kebutuhan pemberian Hak Tanggungan bagi kredit sindikasi perbankan, yang dalam hal ini seorang debitur memperoleh kredit
lebih dari satu bank, tetapi berdasarkan syarat-syarat dan ketentuan yang sama yang dituangkan dalam satu perjanjian kredit saja.
9. Hak Tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada
Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan menetapkan asas bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada.
Dengan demikian Hak Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan beralih kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga.
Ketentuan dalam Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan merupakan meterialisasi dari asas yang disebut “droit de suite” atau “zaakgevolg”. Asas ini
juga merupakan asas yang diambil dari pihak Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat 2 dan Pasal 1198 KUH Perdata.
Dalam hal ini, asas ini memberikan sifat kepada Hak Tanggungan sebagai hak kebendaan zakelijkrecht. Hak ini bersifat mutlak, artinya hak ini dapat
Universitas Sumatera Utara
dipertahankan terhadap siapapun. Bagi pemegang hak kebendaan berhak untuk menuntut siapapun juga yang menggangu haknya itu.
Asas atau sifat dari Hak Tanggungan ini memberikan kepastian kepada kreditur mengenai haknya untuk memperoleh pelunasan dari hasil penjualan atas
tanah atau hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan itu apabila debitur ingkar janji, sekalipun tanah atau hak atas tanah tersebut dijual oleh pemberi atau
pemilik Hak Tanggungan kepda pihak ketiga.
10. Diatas Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita oleh Pengadilan
Banyak kasus yang memperlihatkan bahwa pengadilan meletakkan sita di atas tanah hak atas tanah yang telah dibebani dengan Hipotik. Penetapan
pengadilan yang demikian itu sangat disesalkan oleh banyak kalangan hukum dan perbankan. Sita yang diletakkan itu adalah sita jaminan maupun sita eksekusi
yang dilakukan dalam rangka memenuhi permintaan pihak ketiga. Menurut hemat penulis, memang seharusnya menurut hukum terhadap
Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita. Alasannya adalah karena tujuan dari diperkenalkannya hak jaminan pada umumnya dan khususnya Hak Tanggungan
itu sendiri. Tujuan dari Hak Tanggungan adalah untuk memberikan jaminan yang kuat bagi kreditur yang menjadi pemegang Hak Tanggungan itu untuk
didahulukan dari kreditur-kreditur lain. Bila terhadap Hak Tanggungan itu dimungkinkan sita oleh pengadilan, berarti pengadilan mengabaikan. Bahkan
meniadakan kedudukan yang diutamakan dari kreditur pemegang Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
Penegasan dalam Undang-undang Hak Tanggungan bahwa terhadap Hak Tanggungan tidak dapat diletakkan sita, dapat memberikan kepastian hukum bagi
semua pihak. Bila tidak dimuat penegasan yang demikian itu, hanya akan menimbulkan perbedaan pendapat yang menyangkut penafsiran hukum.
11. Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu
Asas ini menghendaki bahwa Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah yang ditentukan secara spesifik. Asas Spesialitas dalam Undang-
Undang Hak Tanggungan dapat disimpulkan pada Pasal 8 dan Pasal 11 ayat 1 huruf e Undang-Undang Hak Tanggungan, karena dalam Pasal 8 menentukan
bahwa pemberi Hak Tanggungan harus mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan
Pasal 8 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan dan kewenangan tersebut harus ada pada saat pendaftaran dilakukan Pasal 8 ayat 2 Undang-Undang Hak
Tanggungan, ketentuan tersebut hanya mungkin dipenuhi apabila objek Hak Tanggungan telah ada dan telah tertentu pada tanah yang telah ditentukan.
Ketentuan lain mengenai Asas Spesialitas ada pada Pasal 11 ayat 1 huruf e yang menunjukkan bahwa objek Hak Tanggungan harus secara spesifik dapat
ditunjukkan dalam akta pemberian Hak tanggunan yang bersangkutan. Terkecuali pada benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut yang baru
akan ada.
Universitas Sumatera Utara
12. Hak Tanggungan wajib didaftarkan
Berlakunya Asas Publisitas atau Asas Keterbukaan dalam pasal 13 Undang-undang Hak Tanggungan, pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan
pada kantor pertanahan. Pendaftaran pemberian Hak Tanggungan merupakan syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan mengikutnya Hak
Tanggungan terhadap pihak ketiga. Asas Publisitas juga merupakan asas hipotik yang tercantum dalam pasal
1179 KUH Perdata. Menurut pasal tersebut pembukuan Hipotik harus dilakukan dalam register-register umum yang memang khusus disediakan untuk itu. Jika
pembukuan demikian tidak dilakukan, Hipotik yang bersangkutan tidak mempunyai kekuatan apapun juga terhadap kreditur-kreditur preferen.
13. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu
Menurut pasal 11 ayat 2 Undang-undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat diberikan disertai janji-janji tertentu. Janji-janji tersebut
dicantumkan dalam akta pemberian Hak Tanggungan. Janji yang ada pada pasal 11 ayat 2 Undang-undang Hak Tanggungan bersifat fakultatif dan tidak limitatif.
Bersifat fakultatif karena janji-janji itu boleh dicantumkan atau tidak dicantumkan, baik sebagian maupun seluruhnya. Bersifat tidak limitatif karena
dapat pula diperjanjikan dengan janji-janji lain selain dari janji-janji yang telah disebutkan dalam Pasal 11 ayat 2 Undang-undang Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
14. Objek Hak Tanggungan tidak boleh diperjanjikan untuk dimiliki sendiri oleh
pemegang Hak Tanggungan bila debitur cedera janji Pasal 12 Undang-undang Hak Tanggungan, janji yang memberikan
kewenangan kepada pemegang Hak Tanggungan untuk memiliki objek Hak Tanggungan apabila debitur cedera janji, maka janji tersebut batal demi hukum.
Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik, sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1178 KUH Perdata. Janji yang demikian ini dikenal dengan sebutan
vervalbeding.
15. Pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan mudah dan pasti
Menurut pasal 6 Undang-undang Hak Tanggungan, apabila debitur cedera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual objek
Hak Tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan pihutangnya dari hasil penjualan tersebut. Pasal 6 Undang-
undang Hak Tanggungan tersebut memberikan hak bagi pemegang Hak Tanggungan untuk melakukan parate eksekusi, artinya pemegang Hak
Tanggungan bukan saja tidak perlu memperoleh persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan, tetapi juga tidak perlu meminta penetapan dari pengadilan setempat
apabila akan melakukan eksekusi. Pemegang Hak Tanggungan dapat langsung datang dan meminta kepada kepala kantor lelang untuk melakukan pelelangan
atas objek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dalam sertifikat Hak Tanggungan yang merupakan tanda bukti adanya
Hak Tanggungan yang diterbitkan oleh kantor pertanahan dan memuat irah-irah
Universitas Sumatera Utara
dengan kata-kata “ Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa “, mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang
telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang mengenai hak atas tanah Pasal 14 ayat 1, 2 dan 3
Undang-undang Hak Tanggungan. Dengan demikian untuk melakukan eksekusi terhadap Hak Tanggungan yang telah dibebankan atas tanah dapat dilakukan
tanpa harus melalui proses gugat-menggugat proses litigasi apabila debitur cedera janji.
D. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan
