peningkatan jumlah penduduk mengakibatkan tanah menjadi barang komoditi yang saat ini banyak dicari. Tanah yang dimiliki oleh setiap orang akan
digunakan sesuai dengan kebutuhannya yang dalam hal ini digunakan sebagai agunan kredit beserta bangunan yang berada diatasnya.
“Tanah beserta apapun yang berada diatasnya atau yang melekat diatasnya baik tanaman, bangunan atau yang lainnya disebut dengan real estate. Sementara
itu, semua hak atau hubungan-hubungan hukum dan manfaat yang berkaitan dengan kepemilikan real estate disebut dengan Real Property
.” Standar Penilai Indonesia, 2013
Penguasaan atas satu bidang tanah oleh setiap orang warga negara diatur oleh pemerintah agar menjaga tidak terjadinya konflik horizontal yang dapat
diakibatkan karena masalah kepemilikan atas satu bidang tanah tersebut. Adapun hak-hak penguasaan atas tanah yang berdasarkan UU PA No. 5 tahun 1960
adalah: Limbong, 2011: 107-113
1. Hak Milik
Hak milik dapat dijadikan jaminan hutang, hak milik dapat digadaikan, hak milik dapat dialihkan kepada orang lain melalui jual-beli, hibah, wasiat, dan
tukar menukar, hak milik dapat dilepaskan dengan sukarela, dan hak milik dapat diwakafkan. Selain itu, hak milik dapat dialihkan dan dibebani dengan
hak tanggungan sebagai jaminan utang.
2. Hak Guna Bangunan HGB
Adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, serta dapat dibebani dengan hak tanggungan
sebagai jaminan utang.
Universitas Sumatera Utara
3. Hak Guna Usaha HGU
Adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara. Obyek hak adalah tanah yang diusahakan dalam bidang pertanian,
perkebunan, perikanan dan peternakan. HGU dapat beralih, dialihkan dan dapat dibebani dengan hak tanggungan sebagai jaminan hutang. HGU
diberikan negara dengan keputusan dari instansi BPN.
4. Hak Pakai
Adalah hak untuk menggunakan danatau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya. Hak pakai dapat dibebani dengan hak tanggungan sebagai jaminan utang. Bila pemegang hak pakai meninggal dunia, hak pakai jatuh
kepada ahli warisnya.
5. Hak Pengelolaan
Ciri khasnya adalah jangka waktu tidak terbatas dan tidak dapat dijadikan agunan kepada pihak manapun.
Tanah yang dijadikan Sementara itu, hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-
undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan
tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain.
Universitas Sumatera Utara
Dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 yang dikenal sebagai Undang- Undang Hak Tanggungan yang diatur adalah hak tanggungan yang obyeknya
menyangkut masalah tanah saja, hal ini karena berhubungan dengan Undang- Undang Pokok Agraria UUPA yang merupakan dasar hukumnya.
Bangunan yang berada diatas tanah menjadi satu kesatuan dengan tanah, tidak dapat dipisahkan apakah hanya tanah saja atau bangunan saja dalam
penggunaannya sebagai agunan. Bangunan yang dijadikan sebagai agunan harus memiliki Izin Mendirikan Bangunan IMB atau sekurang-kurangnya bukti
pengajuan permohonan IMB yang dikeluarkan instansi yang berwenang Ginting, 2005:17.
2.1.5 Harga, Biaya, Pasar, Dasar Nilai, Nilai dan Nilai Pasar
Definisi dari harga, biaya, pasar, dasar nilai, nilai dan nilai pasar menurut Standart Penilaian Indonesia SPI dan KEPI 2013 adalah:
1. Harga adalah Sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena kemampuan keuangan, motivasi atau kepentingan
khusus dari pembeli atau penjual, harga yang dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
2. Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset. Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan, biaya
merupakan suatu fakta. Harga berhubungan dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli.
3. Pasar adalah lingkungan dimana barang dan jasa diperdagangkan antara pembeli dan penjual melalui mekanisme harga. Konsep pasar menyiratkan
bahwa barang dan jasa dapat diperdagangkan antara pembeli dan penjual
Universitas Sumatera Utara
tanpa adanya pembatasan atas kegiatannya. Setiap pihak akan merespon hubungan permintaan-penawaran dan faktor pembentuk harga lainnya, selain
faktor pengetahuan dan pemahaman setiap pihak itu sendiri, pemahaman akan kegunaan relatif dari barang danatau jasa serta kebutuhan dan keinginan
individu. Pasar dapat bersifat lokal, nasional, regional atau internasional. 4. Dasar Nilai adalah suatu pernyataan dari asumsi pengukuran yang
fundamental dalam suatu penilaian. 5. Nilai adalah Suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset atau
harga yang paling mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta. Aset diartikan sebagai barang dan
jasa. 6. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat
diperoleh dari hasil penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas
dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.
2.1.6 Penilai dan Penilaian 1.
Penilai
Dalam kaitannya dengan menentukan nilai dari suatu properti atau agunan, tentunya melibatkan orang-orang yang berkompetensi dibidangnya dan juga
memahami proses kerja dalam memberikan nilai. Didalam SPI dan KEPI 2013 tentang kode etik penilaian diungkapkan definisi
“Penilai yaitu seseorang yang memiliki kualifikasi, kemampuan dan pengalaman dalam melakukan kegiatan
Universitas Sumatera Utara
praktek penilaian untuk mendapatkan nilai ekonomis sesuai dengan bidang keahlian yang dimiliki.
” Penilai terdiri dari: a. Tenaga penilai adalah seseorang yang telah lulus pendidikan di bidang
penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, lembaga pendidikan lain yang diakreditasi oleh Asosiasi Profesi Penilai, atau lembaga
pendidikan formal, b. Penilai bersertifikat adalah seseorang yang telah lulus ujian sertifikat di
bidang penilaian yang diselenggarakan oleh Asosiasi Profesi Penilai, dan c. Penilai publik adalah penilai yang telah memperoleh izin dari Menteri
Keuangan. Dalam pelaksanaan tugas penilaian didalam menilai agunan kredit pada bank,
Perturan Bank Indonesia No. 14 15 PBI 2013 Tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, Bab V Penyisihan Penghapusan Aset dan Cadangan Kerugian
Penurunan Nilai, Pasal 45 mengungkapkan bahwa “Penilai dibagi menjadi 2 bagian berdasarkan jumlah pinjamannya, yaitu:
a. Penilai independen sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 ayat 7 untuk Aset Produktif yang berasal dari debitur atau Kelompok Peminjam dengan
jumlah lebih dari Rp5.000.000.000,00 lima milyar rupiah; atau b. Penilai intern Bank untuk Aset Produktif yang berasal dari debitur atau
Kelompok Peminjam dengan jumlah sampai dengan Rp5.000.000.000,00 lima milyar rupiah.
”
2. Penilaian
Adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada suatu saa
t tertentu. Kata “Penilaian” digunakan
Universitas Sumatera Utara
untuk mengacu kepada proses penyusunan estimasi nilai dan dapat juga mengacu pada kesimpulan penilaian SPI dan KEPI, 2013.
Penilai melaksanakan proses penilaiannya dalam menentukan nilai agunan yang diajukan oleh calon debitur. Hasil penilaian berupa nilai agunan tersebut
menjadi salah satu acuan bagi pihak pemutus kredit dalam menentukan jumlah kredit yang diberikan kepada calon debitur tersebut.
2.1.7 Penilaian Tanah dan Bangunan Sebagai Agunan Kredit
Pelaksanaan pemberian kredit kepada debitur didalam dunia perbankan tentunya dilakukan dengan prinsip kehati-hatian dan menjalankan prinsip 5 C
dalam menganalisa calon debiturnya. Tahapan penilaian agunan merupakan tahapan yang dilakukan oleh analis kredit atau penilai setelah melakukan analisa
terhadap Character, Capital, Capacity, Collateral dan Condition of Economic. Penilaian agunan tersebut terkadang dilakukan oleh analis kredit dari bank itu
sendiri sejalan dengan melakukan penilaian terhadap usaha debitur. Ada juga bank yang memiliki bagian tersendiri untuk mengurus masalah penilaian agunan
calon debitur atau menggunakan penilai eksternal. Hal tersebut tergantung kepada jumlah dan jenis kreditnya.
Penilaian agunan kredit adalah penilaian yang dilakukan dalam hal menentukan nilai agunan yang diserahkan oleh debitur sebagai jaminan atas kredit
yang diajukannya. Dalam pelaksanaan penilaiannya, penilaian agunan dilakukan dengan menilai status hukum kepemilikan atas real estate real property dan
kemudian menilai real estate. Real property didefinisikan sebagai kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate atau hubungan penguasaan
Universitas Sumatera Utara
yuridis oleh pemilik atas real estate sedangkan real estate mewakili aset secara fisik SPI dan KEPI, 2013.
1. Metode Penilaian dan Nilai Properti Berupa Tanah dan Bangunan
Dalam pelaksanaan penilaian agunan, penilai biasanya menggunakan metode- metode yang terdapat dalam penilaian. Ada tiga jenis metode di dalam penilaian,
yaitu: Supriyanto, 1995: 24-46 a. Metode Perbandingan Data Pasar Market Data Approach;
Metode ini sering disebut juga sebagai metode perbandingan harga jual Sales Comparison Method. Penilaian dibuat langsung dari harta sejenis. Penilai
mendapatkan tiga, lima atau lebih harta tetap yang telah dijual dan sejenis terhadap properti yang akan dinilai serta dibuat penyesuaiannya.
b. Metode Kalkulasi Biaya Cost Approach; Nilai dari property tanah dan bangunan diperoleh dengan menganggap
tanah sebagai tanah kosong dan nilai tanah ditentukan berdasarkan market data. Kalkulasi biaya digunakan untuk menilai bangunan.
c. Metode Pendekatan Pendapatan Income Appraoch. Metode ini menyatakan hubungan antara pendapatan dari harta tetap dan nilai
dari harta tetap itu sendiri. Harta tetap komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan di masa yang akan datang dari harta tetap merupakan
keuntungan bagi pemilik. Penilaian agunan berupa tanah dan bangunan oleh bank bertujuan untuk
memperoleh nilai dari tanah dan bangunan yang akan dijadikan sebagai agunan kredit. Penilaian ditujukan untuk mendapatkan nilai yang wajar atau nilai pasar
terhadap tanah dan bangunan yang dijadikan agunan.
Universitas Sumatera Utara
Penilaian dengan tujuan pelelangan terhadap agunan kredit menggunakan nilai likuidasi atau nilai jual
paksa dan turunannya. “Metode yang digunakan dalam penilaian agunan berupa tanah dan bangunan adalah metode pendekatan
data pasar, metode pendekatan biaya dan metode pendekatan pendapatan. Dimana setiap metode memiliki kelebihan dan kekurangan, sehingga harus
disesuaikan dengan tujuan penilaian, jenis dan macam barang yang dinilai, kesesuaian validitas data yang diproses pada tiap metode penilaian yang
digunakan Anastasia, 2006:119”
.
Metode penilaian yang paling umum digunakan dalam menilai agunan kredit berupa tanah yang tidak digunakan untuk kepentingan komersil adalah
pendekatan perbandingan data pasar Fahirah, 2011:81. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini adalah tersedianya data jual beli.
Dalam hal objek pajak yang serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti dari
nilai pasar. Untuk itu diperlukan data karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek yang diketahui nilai pasarnya dengan objek yang akan dinilai.
Sementara itu, dalam melakukan penilaian terhadap bangunan dilakukan dengan menggunakan metode kalkulasi biaya. Metode penilaian ini digunakan
untuk menilai bangunan baru, bangunan yang belumlama didirikan, dan properti yang tidak sering dipertukarkan Prawoto, 2014:151. Pendekatan biaya
menghasilkan nilai dengan mengestimasi biaya untuk pembelian tanah dan membangun properti dengan kegunaan yang sama atau mengadaptasi properti tua
untuk penggunaan yang sama tanpa biaya tambahan akibat penuaan.
Universitas Sumatera Utara
Metode pendekatan biaya dalam menilai bangunan menggunakan biaya teknis bangunan dalam mencari nilai bangunan. “Sistem biaya teknis bangunan
digunakan untuk menghitung biaya pembuatan baru reproduction cost new suatu bangunan baik bangunan rumah tinggal, sarana prasarana, dan ruko Media
Penilai, Edisi September 2013: 29.”
2. Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Agunan Berupa Tanah dan
