2 Memberikan sertifikat Hak Tanggungan kepada kreditor.
15
Dalam Penjelasan Umum Undang-undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996 angka 3, dikemukakan bahwa sebagai lembaga hak jaminan atas tanah
yang kuat, Maka Hak Tanggungan memiliki ciri-ciri sebagai berikut :
1. Droit de preferent
Artinya memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahului kepada pemegangnya Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1. Apabila Debitur
cidera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual objek yang dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan hukumyang
berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, dengan hak mendahului kreditur daripada Kreditur – Kreditur lain yang bukan
pemegang hak tanggungan atau Kreditur pemegang hak tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah. Dan juga dalam hal ini pemegang hak tanggungan
sebagai Kreditur memperoleh hak didahulukan dari Kreditur lainnya untuk memperoleh pembayaran piutangnya dari hasil penjualan pencairan objek
jaminan kredit yang diikat dengan hak tanggungan tersebut. Kedudukan kreditur yang mempunyai hak didahulukan dari kreditur lain Kreditur preferen akan
sangat menguntungkan kepada pihak yang bersangkutan dalam memperoleh pembayaran kembali pelunasan pinjaman uang yang diberikannya kepada
Debitur yang cidera janji.
16
2. Droit de suite
15
Ibid, h.191 - 192.
16
Boedi Harsono,Hukum Agraria Indonesia, Jakarta, Djambatan, 2007. h. 406.
Universitas Sumatera Utara
Artinya selalu mengikuti jaminan hutang dalam tangan siapapun objek tersebut berada Pasal 7. Dalam Pasal 7 Undang – Undang Hak Tanggungan
disebutkan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek itu berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi
kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Meskipun objek dari hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, Kreditur masih tetap dapat
menggunakan haknya melalui eksekusi, jika Debitur cidera janji.
3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang
berkepentingan
Berdasarkan hal tersebut maka sahnya pembebanan Hak Tanggungan disyaratkan wajib disebutkan dengan jelas piutang mana dan berapa jumlahnya
yang dijamin serta benda-benda mana yang dijadikan jaminan syarat spesialitas, dan wajib didaftarkan di Kantor Pertanahan sehingga terbuka untuk
umum syarat publisitas.
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan
eksekusinya jika debitur cidera janji
Meskipun secara umum ketentuan mengenai eksekusi telah diatur dalam hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu untuk memasukkan secara
khusus mengenai eksekusi hak tanggungan dalam Undang-undang ini, yaitu yang mengatur mengenai lembaga parate executie sebagaimana dimaksud dalam Pasal
Universitas Sumatera Utara
224 HIR dan Pasal 258 Reglemen Hukum Acara untuk daerah luar Jawa dan Madura.
Hak Tanggungan juga memiliki sifat tidak dapat dibagi-bagi kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT, seperti
ditetapkan dalam Pasal 2 Undang – Undang Hak Tanggungan. Dengan sifatnya yang tidak dapat dibagi-bagi, maka Hak Tanggungan akan membebani secara
utuh objek Hak tanggungan. Hal ini mengandung arti bahwa apabila hutang kredit yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan baru dilunasi
sebagian, maka Hak Tanggungan tetap membebani seluruh objek Hak Tanggungan.
Klausula “kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan” dalam Pasal 2 Undang – Undang Hak Tanggungan, dicantumkan
dengan maksud untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perbankan, khususnya kegiatan perkreditan. Dengan menggunakan klausula tersebut, sifat
tidak dapat dibagi-bagi dari Hak Tanggungan dapat disimpangi, yaitu dengan memperjanjikan bahwa apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak
atas tanah, maka pelunasan kredit yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran. Besarnya angsuran sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah
yang merupakan bagian dari Objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut. Dengan demikian setelah suatu angsuran dibayarkan,
Hak Tanggungan hanya akan membebani sisa Objek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa kredit yang belum dilunasi Penjelasan Pasal 2 ayat 1 jo ayat 2
Undang – Undang Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
Sifat lain dari Hak Tanggungan adalah Hak Tanggungan merupakan accecoir dari perjanjian pokok, artinya bahwa perjanjian Hak Tanggungan bukan
merupakan perjanjian yang berdiri sendiri, tetapi keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain yang disebut dengan perjanjian pokok. Perjanjian pokok
bagi perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian hutang piutang yang menimbulkan hutang yang dijamin itu. Hak Tanggungan terbagi atas Asas-asas,
Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah-masalah yang dihadapi Oleh Pihak Perbankan, suatu Kajian Mengenai Undang – Undang Hak Tanggungan, Hal ini
sesuai dengan ketentuan yang tertuang dalam Butir 8 Penjelasan Umum Undang – Undang Hak Tanggungan yang memberikan penjelasan bahwa karena Hak
Tanggungan menurut sifatnya merupakan ikatan atau accesoir pada suatu piutang tertentu, yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang piutang atau perjanjian
lain, maka kelahiran dan keberadaanya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya.
Ada beberapa asas dari hak tanggungan yang perlu dipahami dan membedakan hak tanggungan ini dari jenis dan bentuk jaminan hutang dan
bahkan membedakannya dari hipotik yang digantikannya. Asas – asas tersebut
diatur dalam berbagai Pasal dari Undang – Undang Hak Tanggungan: 5. Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi
Kreditur Pemegang Hak Tanggungan
Dari defenisi mengenai Hak Tanggungan sebagaimana dikemukakan dalam Pasal 1 ayat 1 Undang – Undang Hak Tanggungan, dapat diketahui
bahwa Hak Tanggungan dapat memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
Universitas Sumatera Utara
Kreditur tertentu terhadap Kreditur – Kreditur lain. Kreditur tertentu yang dimaksud adalah yang memperoleh atau menjadikan pemegang Hak Tanggungan
tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian “ Kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap Kreditur - Kreditur lain”. Kreditur
tertentu yang dimaksud ialah yang memperoleh atau menjadi Pemegang Hak Tanggungan tersebut. Mengenai apa yang dimaksud dengan pengertian
“Kedudukan yang diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur – Kreditur lain” tidak dijumpai dari penjelasan Pasal 1 tersebut tetapi, dijumpai di
bagian lain yaitu di dalam Angka 4 penjelasan umum Undang – Undang Hak Tanggungan. Dijelaskan dalam penjelasan umum Undang – Undang Hak
Tanggungan itu bahwa yang dimaksudkan dengan “memberikan kedudukan diutamakan kepada Kreditur tertentu terhadap Kreditur – Kreditur lainnya.
6. Bahwa jika Debitur cedera janji, Kreditur pemegang hak tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan
menurut ketentuan Peraturan Perundangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului dari pada Kreditur – Kreditur yang lain. Kedudukan
yang diutamakan tersebut adalah barang tentu tidak mengurangi preference piutang – piutang Negara menurut ketentuan – ketentuan
umum yang berlaku.
Asas ini adalah asas yang berlaku pula bagi hipotik yang telah digantikan oleh hak tanggungan sepanjang yang berkaitan dengan tanah. Dalam penjelasan
diatas dapatlah diketahui bahwa hak Kreditur, yang menjadi hak pemegang tanggungan tersebut, sekalipun diutamakan terhadap hak tagihan kepada
Universitas Sumatera Utara
Kreditur – Kreditur lain, tetapi tetaplah harus mengalah terhadap piutang – piutang Negara. Dengan kata lain, Hak Negara lebih utama dari hak Kreditur
pemegang tanggungan. 7. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi – bagi.
Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi – bagi yang ditentukan dalam Pasal 2 Undang – Undang Hak Tanggungan. Artinya, bahwa
hak tanggungan memberikan secara utuh objek hak tanggungan dari setiap bagian dari padanya dan dilunasinya sebagian dari hutang yang dijamin tidak
berarti terbebannya sebagai objek hak tanggungan dari beban hak tanggungan melainkan tanggungan tetap membebani objek hak tanggungan untuk sisa hutang
yang belum dibayar. Asas ini diambil dari asas yang berlaku bagi Hipotik sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1163 KUHPerdata. Menurut Pasal 2
ayat 1 jo Ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan tidak dapat dibagi – baginya Hak Tanggungan dapat disimpan oleh para pihak apabila menginginkan
hal yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam akta pemberian hak tanggungan. Namun, penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang :
a. Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah.
b. Pelunasan hutang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang
besarnya sama dengan nilai masing – masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari objek hak tanggungan yang akan dibebaskan
dari hak tanggungan tersebut. Sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya membebani sisa objek hak tanggungan untuk menjamin sisa
hutang yang belum di lunasi.
Universitas Sumatera Utara
8. Hak Tanggungan dapat dibebankan selain atas tanahnya juga berikut benda – benda yang berkaitan dengan tanah tersebut
Berdasarkan Pasal 4 ayat 4 Undang – Undang Hak Tanggungan, Hak Tanggungan dapat dibebankan bukan saja pada hak atas tanah yang menjadi
Objek Hak Tanggungan tetapi juga berikut Hak Bangunan, tanaman dari hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut. Bangunan, Tanaman
dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut adalah yang dimaksudkan oleh Undang – Undang Hak Tanggungan sebagai “benda – benda
yang berkaitan dengan tanah”.
9. Hak Tanggungan dapat dibebankan juga benda – benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan ada dikemudian hari.
Hak Tanggungan dapat dibebankan pula atas benda – benda yang berkaitan dengan tanah sekalipun benda – benda tersebut belum ada tetapi baru
akan nada dikemudian hari. Dalam pengertian “yang baru akan ada” ialah
benda – benda yang pada saat hak tanggungan di bebankan belum ada sebagai bagian dari tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut. Misalnya karena
benda – benda tersebut baru ditanam atau baru dibangun kemudian setelah hak tanggungan itu dibebankan atas tanah tersebut. Berbeda dengan hipotik
sebagaimana diatur dalam Pasal 1165 KUHPerdata bahwa setiap hipotik mengikuti juga segala apa yang menjadi satu dengan benda itu karena
pertumbuhan atau pembangunan. Dengan kata lain tanpa harus diperjanjikan terlebih dahulu segala benda yang berkaitan dengan tanah yang baru akan nada
Universitas Sumatera Utara
dikemudian hari demi hukum dan terbebani pula dengan hipotik yang telah dibebankan sebelumnya diatas hak atas tanah yang menjadi objek hipotik.
10. Perjanjian Hak Tanggungan adalah perjanjian Accessoir.
