C. Proses Penjualan Objek Agunan Melalui Lelang Tanpa Persetujuan
Pemberi Hak Tanggungan Dapat Diajukan Sebagai Perbuatan Melawan Hukum.
Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin dengan Hak Tanggungan mengatur perjanjian dan hubungan hutang - piutang tertentu antara
kreditur dan Debitur, yang meliputi hak Kreditur untuk menjual lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan dan mengambil
pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut, jika debitur cidera janji. Dalam mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut Kreditur
pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mendahului daripada Kreditur - Kreditur lain droit de preference.
Hak Tanggungan juga tetap membebani Objek Hak Tanggungan di tangan siapapun benda tersebut berada. Ketentuan ini berarti bahwa Kreditur
pemegang Hak Tanggungan tetap berhak menjual objek lelang tersebut walaupun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain droit de suite.
Pasal 21 Undang – Undang Hak Tanggungan memberikan jaminan terhadap hak dari pemegang Hak Tanggungan apabila pemberi Hak Tanggungan
dinyatakan pailit artinya apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hak yang
diperolehnya menurut ketentuan Undang-Undang Hak Tanggungan. Dengan demikian, Objek Hak Tanggungan tidak akan disatukan dengan
harta kepailitan untuk dibagi kepada Kreditur - kreditur lain dari pemberi Hak Tanggungan. Ketentuan Pasal ini memberikan penegasan mengenai kedudukan
Universitas Sumatera Utara
yang preferen dari pemegang Hak Tanggungan terhadap Objek Hak Tanggungan terhadap Kreditur - Kreditur lain.
Apabila Debitur cidera janji, objek Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegang Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang
ditentukan dalam Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku dan Kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasil
pelelangan tersebut untuk pelunasan piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan tersebut, dengan hak mendahului daripada Kreditur - Kreditur yang
lain. Inilah yang disebut eksekusi Hak Tanggungan. Kreditur berhak mengambil pelunasan piutang yang dijamin dari hasil
penjualan Objek Hak Tanggungan, dengan hak mendahului daripada Kreditur lain yang mempunyai peringkat yang lebih rendah atau yang bukan Kreditur
pemegang Hak Tanggungan. dalam hal hasil penjualan itu lebih besar daripada piutang tersebut yang setinggi-tingginya sebesar nilai tanggungan, sisanya
menjadi hak pemberi Hak Tanggungan untuk memenuhi kewajibannya yang lain.
Hak Tanggungan bertujuan untuk menjamin utang yang diberikan pemegang Hak Tanggungan kepada Debitur. Apabila Debitur cidera janji, tanah
hak atas tanah yang dibebani dengan Hak Tanggungan itu berhak dijual oleh pemegang Hak Tanggungan tanpa persetujuan dari pemberi Hak Tanggungan
dan pemberi Hak Tanggungan tidak dapat menyatakan keberatan atas penjualan tersebut.
Universitas Sumatera Utara
Agar pelaksanaan penjualan itu dapat dilakukan secara jujur fair, Undang – Undang Hak Tanggungan mengharuskan agar penjualan itu dilakukan
melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukan dalam peraturan perUndang-Undangan yang berlaku. Dengan ditentukannya oleh Pasal 20 ayat
1 Undang – Undang Hak Tanggungan. Pasal 6 Undang – Undang Hak Tanggungan memberikan kewenangan
kepada pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual Objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri. Dengan demikian pemegang Hak
Tanggungan pertama tidak perlu meminta persetujuan terlebih dahulu dari pemberi Hak Tanggungan dan tidak perlu pula meminta Penetapan Ketua
Pengadilan Negeri Setempat untuk melakukan eksekusi tersebut. Pada prinsipnya setiap eksekusi harus dilakukan melalui pelelangan
umum, karena dengan cara demikian diharapkan dapat diperoleh harga yang paling tinggi untuk Objek Hak Tanggungan yang dijual. Dalam keadaan tertentu
apabila melalui pelelangan umum diperkirakan tidak menghasilkan harga tertinggi, atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dan
dipenuhinya syarat-syarat tertentu, dimungkinkan eksekusi dilakukan dengan cara penjualan Objek Hak Tanggungan oleh Kreditur pemegang Hak
Tanggungan di bawah tangan, jika dengan cara demikian itu akan dapat diperolah haraga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini ditentukan
dalam Pasal 20 ayat 2 Undang – Undang Hak Tanggungan. Penjualan Objek Hak Tanggungan “di bawah tangan” artinya penjualan
yang tidak melalui pelelangan umum. Namun penjualan tersebut tetap wajib
Universitas Sumatera Utara
dilakukan menurut ketentuan PP No. 241997 tentang Pendaftaran tanah. Yaitu dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akte Tanah yang membuat aktanya dan
diikuti dengan pendaftarannya di Kantor Pertanahan. Dengan ketentuan seperti ini berarti Bank tidak mungkin melakukan
penjualan di bawah tangan terhadap Objek Hak Tanggungan atau agunan kredit itu apabila Debitur tidak menyetujuinya karena penjualan di bawah tangan
seperti ini hanya dapat dilakukan bila ada kesepakatan antara Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan. Dikuatirkan jual beli di bawah tangan dianggap
merupakan transaksi yang melanggar hukum sehingga dapat terancam batal demi hukum atau dapat dibatalkan oleh Hakim atas permintaan pihak-pihak tertentu,
termasuk atas permintaan pemberi hipotik itu sendiri, karena di dalam ketentuan Hipotik tidak secara tegas menentukan boleh atau tidak dilakukan penjualan
dibawah tangan atas objek hipotik. Hal inilah yang menimbulkan banyak keraguan didalam masyarakat.
Berdasarkan surat kuasa untuk menjual dibawah tangan dari pemberi Hak Tanggungan sebenarnya jual-beli itu sah saja akan tetapi apabila ternyata
penjualan itu terjadi dengan harga yang jauh di bawah harga wajar, pemberi hak tanggungan dan Debitur itu sendiri dalam hal ini Debitur bukan pemilik objek
hak tanggungan dapat mengajukan gugatan terhadap bank. Gugatan itu sendiri bukan diajukan terhadap pelaksanaan penjualannya, tetapi berdasarkan dalil
bahwa penjualan Objek Hak Tanggungan harus dilakukan melalui pelelangan umum. Harga penjualan itu yang dinilai tidak wajar, dan dalil dapat diajukan
oleh penggugat adalah bahwa bank telah melakukan perbuatan melawan hukum
Universitas Sumatera Utara
atau bertentangan dengan kepatutan atau bertentangan dengan keadilan atau bertentangan dengan asas itikad baik.
Sesuai dengan asas kepatutan dan Itikad baik, bank tidak menentukan sendiri harga jual atas objek agunan dalam rangka penyelesaian kredit macet
nasabah Debitur. Penaksiran harga dilakukan oleh suatu perusahaan penilai yang independen dan telah mempunyai reputasi baik. Dalam hal penjualan dilakukan
dibawah tangan, dan harga tidak ditetapkan sendiri oleh bank, tetapi berdasarkan kesepakatan antara pemegang dan pemberi Hak Tanggungan atau berdasarkan
penilaian harga oleh suatu perusahaan penilai yang independen. Menurut Pasal 20 ayat 3 Undang – Undang Hak Tanggungan,
pelaksanaan penjualan di bawah tangan hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan
pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit - sedikitnya dalam 2 dua surat kabar yang beredar di daerah
yang bersangkutan atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Maksud dari ketentuan Pasal tersebut adalah untuk
melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya Pemegang Hak Tanggungan kedua, ketiga, dan kreditur lain dari Pemberi Hak Tanggungan.
Pengumuman melalui media cetak selain surat kabar, dapat dilakukan misalnya melalui radio atau televisi.
Apabila pemberi Hak Tanggungan atau Debitur dalam hal Debitur bukan pemilik Objek Hak Tanggungan ingin menghindari penjualan umum
pelelangan atas Objek Hak Tanggungan, hal itu hanya dapat dilakukan apabila
Universitas Sumatera Utara
pemberi Hak Tanggungan atau debitur melakukan pelunasan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beserta biaya-biaya eksekusi yang telah
dikeluarkan. Pelunasan itu masih tetap dapat dilakukan sampai saat pengumuman untuk lelang dikeluarkan.
Untuk menjamin kepastian hukum serta memberikan perlindungan kapada pihak-pihak yang berkepentingan, ditetapkan sanksi administratif yang
dapat dikenakan kepada para pelaksana yang bersangkutan, atas pelanggaran atau kelalaian dalam memenuhi berbagai ketentuan pelaksanaan tugasnya
masing-masing. Selain itu apabila memenuhi syarat yang diperlukan, yang bersangkutan masih dapat digugat secara perdata danatau dituntut pidana.
Sanksi administratif itu dapat berupa teguran lisan, teguran tertulis, pemberhentian sementara dari jabatan atau pemberhentian tetap dari jabatan,
disesuaikan dengan berat ringannya pelanggaran atau kelalaian. Sanksi ini tertuju kepada PPAT dan notaris.
Kemudahan dalam pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan dan diberikannya kepada Kreditur pemegang Hak Tanggungan kedudukan istimewa
dalam bentuk “droit de preference dan droit de suite” merupakan ciri Hak Tanggungan sebagai suatu lembaga hak jaminan atas tanah yang khas dan kuat.
Dalam hubungan dengan itu seluruh tata cara pembebanan Hak Tanggungan tersebut ketentuannya harus diatur secara rinci, yang perlu benar-benar
diperhatikan agar keistimewaan yang disediakan dapat dinikmati oleh Kreditur yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
Menurut hukum, apabila Debitur cidera janji, baik Kreditur pemegang Hak Tanggungan maupun Kreditur biasa dapat mengajukan permohonan
eksekusi kepada Pengadilan melalui gugatan perdata. Tetapi kita mengetahui penyelesaian utang-piutang melalui acara tersebut memakan waktu dan biaya.
Maka dengan diadakannya Lembaga Hak Tanggungan disediakan cara penyelesaian yang khusus tersebut.
Apabila pemberi Hak Tanggungan dinyatakan pailit, maka Kreditur Pemegang Hak Tanggungan tetap berwenang melakukan segala hal yang
diperolehnya menurut Undang – Undang Hak Tanggungan. Dalam jangka waktu 90 hari terhitung sejak diputuskan bahwa pemberi Hak Tanggungan dinyatakan
pailit, seluruh harta kekayaan Pemberi Hak Tanggungan yang dijaminkan akan dikuasai oleh Kurator sampai masalah pelunasan hutang antara pemberi dan
penerima Hak Tanggungan selesai dan penyelesaian masalah ini ditangani oleh Pengadilan Niaga.
47
D. Kasus Posisi Atas Putusan Pengadilan Negeri Nomor : 348PDT.
Kategori