c. Pembersihan Hak Tanggungan yang bersangkutan berdasarkan
penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pembeli tanah yang dijadikan jaminan.
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan.
Hapusnya Hak Tanggungan karena hapusnya Hak atas tanah yang dijadikan jaminan, tidak menyebabkan hapusnya piutang kreditur tetap ada,
tetapi tidak lagi mendapat jaminan secara preferent.
17
B. Objek Hak Tanggungan
Pada tanggal 24 September 1960 disahkan oleh Presiden Republik Indonesia Soekarno dan diundangkan dalam Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 104 Tahun 1960 Undang – Undang No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria, yang dikenal dengan nama singkatan
resminyPeraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, disingkat UUPA.
18
1. Hak Milik
Maka dengan adanya Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria diketahui tentang Objek
Hak Tanggungan menurut Pasal 4, disesuaikan terbatas dengan pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria
No. 5 Tahun 1960. Sehubungan dengan itu, bertitik tolak dan merujuk kepada Pasal 16 Peraturan Dasar Pokok - Pokok Agraria tersebut, Hak yang dapat
dijadikan Objek Hak Tanggungan terdiri dari :
2. Hak Guna Usaha
17
Kelompok Studi Hukum Bisnis Fakultas Hukum UNPAD,Seminar Hak Tanggungan atas tanah benda – benda yang berkaitan dengan tanah, Bandung, Citra Adytya
Bakti, 1996. h. 32.
18
Varia Peradilan No. 312 Tahun 2011, November 2011. h. 6.
Universitas Sumatera Utara
3. Hak Guna Bangunan
4. Hak Pakai
19
Subjek Objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu hutang. Objek Hak
Tanggungan telah dikembangkan oleh Undang – Undang No. 4 Tahun 1996 jika dibandingkan dengan Undang – Undang Pokok Agraria, baik objek hak atas
tanah maupun dimungkinkannya berikut benda – benda lain seperti bangunan, tanaman, hasil karya dan lain – lain yang ada di atasnya.
20
Dan apabila suatu Objek Hak Tanggungan dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan,
peringkat masing – masing Hak Tanggungan ditentukan menurut tanggal pendaftarannya Kantor Pertanahan. Hak Tanggungan tetap mengikuti objeknya
dalam tangan siapapun objek tersebut berada.
21
Dalam Hak Tanggungan dikenal adanya Syarat Objek Hak Tanggungan antara
lain :
1. Asas publisitas
a. Tanah Objek Hak Tanggungan telah terdaftar pada Kantor pertanahan b. Tanah besertifikat
2. Asas transferability
a. Dapat dipindahtangankan b. Oleh karena itu, dapat segera direalisasikan pemenuhan pembayaran
utang dengan jalan menjual objek Hak Tanggungan
19
Kartini Muljadi Gunawan Widjaja,Hukum Harta Kekayaan Hak Tanggungan, Jakarta,Kencana,2006.h.78.
20
Tampil Anshari Siregar,Undang – Undang Pokok Agraria dalam bagan,Medan, KSHM, 2001. h. 253.
21
M. Yahya Harahap, Op. Cit. h. 192
Universitas Sumatera Utara
3. Asas certainability atau asas spesialitas khusus.
22
Dalam Objek Hak Tanggungan dikenal adanya tanah adat. Hal ini diatur dalam Pasal 10 ayat 3 dengan syarat :
.
1. Dokumen administrasi konversinya dari tanah adat :
a. Sudah lengkap
b. Proses administrasi konversinya belum selesai dilaksanakan.
2. Semua syarat pendaftaran untuk memperoleh hak telah terpenuhi
3. Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan bersamaan dengan
permohonan pendaftaran.
23
Dalam Objek Hak Tanggungan, dikenal pembeli Objek Hak Tangungan ,baik dalam suatu pelelangan umum atas perintah Ketua Pengadilan Negeri
maupun dalam jual beli sukarela, dapat meminta kepada pemegang Hak Tanggungan agar benda yang dibelinya itu dapat dibersihkan dari segala beban
Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban Hak Tanggungan dilakukan dengan pernyataan tertulis
dari pemegang Hak Tanggungan yang berisi dilepaskannya Hak Tanggungan yang membebani objek Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian.
Apabila objek Hak Tanggungan dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan
tersebut mengenai pembersihan Objek Hak Tanggungan dari beban yang melebihi pembeliannya. Pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan
kepada Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi letak objek
22
Boedi Harsono. Op.Cit. h. 422.
23
M.Yahya Harahap, Op.Cit. h. 192.
Universitas Sumatera Utara
Hak Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus menetapkan ketentuan mengenai pembagian hasil penjualan lelang
diantara para yang berpiutang dan peringkat mereka menurut Peraturan Perundang – Undangan yang berlaku.
Permohonan pembersihan Objek Hak Tanggungan dari Hak Tanggungan yang membebaninya tidak dapat dilakukan oleh pembeli benda tersebut, Apabila
pembelian demikian itu dilakukan dengan jual – beli suka rela dan dalam akta pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan para pihak telah dengan tegas
memperjanjikan bahwa objek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban Hak Tanggungan.
Dalam Objek Hak Tanggungan berkaitan erat juga dengan Penjualan objek Hak Tanggungan. Objek Hak Tanggungan harus melalui prosedur
penjualan objek Hak Tanggungan melalui lelang dilaksanakan, pendaftaran hak atas tanah yang berasal dari lelang, dan juga hambatan-hambatan dalam
pelaksanaannya. Penjualan objek hak tanggungan melalui lelang dilakukan oleh pihak KPKNL secara parate eksekusi menurut ketentuan Peraturan Menteri
Keuangan No. 40PMK.072006 tentang petunjuk pelaksanaan lelang, serta dari hasil pelaksanaan lelang tersebut dibuat Risalah Lelang sebagai alat bukti otentik
mengenai berita acara pelaksanaan lelang. Dengan adanya lelang tersebut secara otomatis terjadi perubahan atau peralihan hak objek lelang yaitu berupa hak atas
tanah kepada pemenang lelang. Menurut Pasal 36 ayat 1 dan 2 PP No. 24 Tahun 1997 pemegang hak
yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor Pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
Pemindahan hak melalui lelang menurut Pasal 41 1 PP No. 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa peralihan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika
dibuktikan dengan adanya Risalah Lelang yang dibuat oleh pejabat lelang. Dalam Objek Hak Tanggungan juga dikenal Hak Pakai atas tanah
Negara.Hak Pakai Atas Tanah Negara yang dimaksudkan adalah hak pakai yang diberikan kepada perseorangan dan badan – badan hukum selama jangka waktu
tertentu, untuk keperluan pribadi dan usaha. Yang tidak termasuk hak pakai yang dapat dijadikan Objek Hak Tanggungan adalah Hak Pakai Instansi –
Instansi Pemerintah, PEMDA, Badan – Badan Keagamaan, dan Sosial, serta Perwakilan Negara Asing, yang peruntukkannya tertentu dan menurut sifatnya
tidak dapat dipindahtangankan. Selain objek yang disebut diatas Undang – Undang Hak Tanggungan juga
membuka kemungkinan untuk membebankan tanah berikut atau tidak berikut bangunan dan tanaman diatasnya. Hukum tanah nasional kita didasarkan pada
hukum adat yang dalam hubungannya bangunan dan tanaman diatas sebidang tanah, menggunakan asas pemisahan horizontal. Menurut asas tersebut bangunan
dan tanaman yang ada diatas tanah bukan merupakan bagian atas tanah yang bersangkutan. Oleh karena itu perbuatan hukum mengenai tanah tidak dengan
sendirinya meliputi bangunan dan atau tanaman yang ada di atasnya. Dalam praktik tampak sering kali perbuatan hukum mengenai tanah dilakukan dengan
mengikut sertakan bangunan diatasnya. Praktek tersebut dibenarkan oleh hukum, dengan syarat bahwa bangunan dan tanaman yang bersangkutan
merupakan satu kesatuan dengan tanahnya Bangunannya permanen dan
Universitas Sumatera Utara
tanamannya tanaman keras dan maksud mengikutsertakan bangunan dan atas tanaman tersebut diatas dinyatakan secara tegas oleh pihak – pihak yang
bersangkutan. Dalam praktek dikemukakan oleh Undang – Undang Hak Tanggungan
dalam Pasal 4 ayat 3, tanpa mengganti asas pemisahan horizontal dengan asas perlekatan atau asas accessie. Diikutsertakannya bangunan dan atau tanaman
tersebut tidak terjadi dengan sendirinya. Melainkan harus secara tegas dinyatakan oleh para pihak dalam akta pemberian hak tanggungan atas nama
yang bersangkutan. Bangunan dan atau tanaman tersebut tidak terbatas pada yang sudah ada pada waktu hak tanggungan diperjanjikan, namun juga terhadap
bangunan dan atau tanaman yang masih akan dibangun atau ditanam kemudian. Perluasan ini penting umtuk menjamin pelunasan kredit pembangunan, yang
justru diperlukan untuk membangun bangunan atau menanam tanam – tanaman yang akan dijadikan jaminan.
Kemudian berdasarkan Pasal 4 ayat 5 Undang – Undang Hak Tanggungan dapat diikutsertakan juga bangunan dan atau tanaman milik pihak
yang lain yang berada diatas tanah tersebut. Dalam hal demikian, pembebanannya dengan hak tanggungan hanya dapat dilakukan dengan
penandatanganan pada akta pemberian hak tanggungan oleh pemiliknya atau yang diberikan kuasa untuk itu olehnya dengan otentik.
24
24
Pengadilan Tinggi Sumatera Selatan, Op. Cit. h. 4.
Universitas Sumatera Utara
Dari uraian mengenai Objek Hak Tanggungan sebagaimana hak tersebut diatas, dapat diketahui bahwa hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah
dan benda – benda yang berkaitan dengan tanah.
C. Sertifikat Hak Tanggungan Dan Surat Kuasa
