peraturan pelaksanaannya, Peraturan Menteri AgrariaKepala BPN Nomor 31977 serta Surat Menteri AgrariaKepala BPN tanggal 26 Juni 1996 Nomor 630.1-1826.
144
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh kantor pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas
tanah yang menjadi objek hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan. Dengan dibuatkannya buku tanah
tersebut, hak tanggungan yang bersangkutan lahir dan kreditor menjadi kreditor pemegang hak tanggungan dengan kedudukan mendahului dari kreditor kreditor lain.
Semua perikatan hak tanggungan dan hipotek yang sudah dalam proses pemasangan yang belum didaftarkan dianggap belum ada dan tidak dapat dimintakan eksekusi
penjualan lelang berdasarkan pasal 224 Het Herziene Indonesisch Reglement.
145
5. Sertipikat Hak Tanggungan
Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan yang sudah didaftarkan oleh kepala kantor pertanahan yaitu dengan diterbitkan sertipikat hak tanggungan yang
bentuk dan isinya juga ditetapkan oleh kepala badan pertanahan nasional berdasarkan ketentuan yang disebutkan dalam pasal 14 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan.
Didalam Undang-Undang Hak Tanggungan dualisme title eksekutorial tidak lagi terjadi sebagaimana disebutkan dalam pasal 14 ayat 2 bahwa sertipikat hak
tanggungan sebagaimana yang dimaksud pada ayat 1 memuat irah-irah dengan kata” demi keadilan berdasarkan ketuhanan yang maha Esa” dan irah-irah ini mempunyai
144
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta: Djembatan, 1996, hal. 404 selanjutnya disebut Boedi Harsono 2
145
Ibid
Universitas Sumatera Utara
kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap. Dengan demikian untuk melakukan eksekusi terhadap hak
tanggungan yang telah dibebankan atas tanah dapat dilakukan tanpa melalui proses gugat-menggugat proses litigasi apabila debitor cidera janji.
6. Janji Janji Dalam Hak Tanggungan
Menurut pasal 11 Ayat 2 Undang-Undang Hak Tanggungan, dalam akta pemberian hak tanggungan APHT dapat dicantumkan janji-janji tertentu yang
diberikan oleh kedua belah pihak, janji-janji tersebut antara lain: 1.
Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan objek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan terlebih dahulu dari pemegang
hak tanggungan. 2.
Janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk mengubah bentuk danatau tata susunan objek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan
terlebih dahulu dari pemegang hak tanggungan. 3.
Janji yang memberikan wewenang kepada pemegang hak tanggungan untuk mengelola objek hak tanggungan berdasarkan penetapan ketua pengadilan negeri
setempat agar kepentingan pemberi hak tanggungan tidak dirugikan. 4.
Janji yang memberikan kewenangan pemegang hak tanggungan untuk menyelamatkan objek hak tanggungan atas biaya pemberi hak tanggungan jika
diperlukan untuk pelaksanaan eksekusi atau untuk mencegah hapusnya atau dibatalkannya hak yang menjadi objek hak tanggungan karena tidak dipenuhinya
atau dilanggarnya ketentuan undang-undang.
5. Janji-janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual atas kekuasaanya sendiri objek hak tanggungan apabila debitur cidera janji. Janji ini dapat pula diperjanjikan oleh pemegang hak tanggungan kedua dan
seterusnya.
6. Janji yang diberikan kepada pemegang hak tanggungan pertama bahwa objek hak
tanggungan tidak akan dibersihkan dari beban hak tanggungan. 7.
Janji bahwa pemberi hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas objek hak tanggungan tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak
tanggungan. 8.
Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh dan sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan
piutangnya, apabila objek hak tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi hak tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentingan umum.
Universitas Sumatera Utara
9. Janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperoleh seluruh atau sebagian
dari uang asuransi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya jika objek hak tanggungan diasuransikan.
10. Janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan objek hak tanggungan
pada waktu eksekusi hak tanggungan. 11.
Janji yang dimaksud dalam pasal 14 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan yaitu bahwa sertipikat hak tanah atas tanah hak yang menjadi objek hak
tanggungan akan diserahkan kepada pemegang hak tanggungan jika tidak diperjanjikan maka sertipikat hak tanah atas tanah hak yang dibebani hak
tanggungan akan diserahkan kepada pemberi hak tanggungan.
Janji-janji ini ada yang bersifat limitatif dan pada umumnya dibuat oleh kreditor. Janji- janji ini biasanya melindungi kreditur saja dan pencantuman janji-janji
ini tidak boleh merugikan salah satu pihak baik debitor ataupun kreditor. 7. Hapusnya Hak Tanggungan
Hapusnya hak tanggungan menurut Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan :
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan.
b. Dilepaskannya hak tanggungan oleh kreditur pemegangnya yang dibuktikan
dengan pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan yang bersangkutan kepada pemberi hak tanggungan
c. Pemberian hak tanggungan yang bersangkutan berdasarkan penetapan peringkat
oleh ketua pengadilan negeri atas permohonan pembeli tanah yang dijadikan jaminan.
d. Hapusnya hak tanah yang dibebani hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
Tidak adanya penjelasan lebih lanjut mengenai proses apa yang harus dilakukan setelah pemberi hak tanggungan menerima pernyataan tertulis sebagaimana
disebutkan pada poin 2 tersebut, sehingga menurut Sutan Remy Sjahdeini.
146
Karena pemberian hak tangungan wajib didaftarkan pada kantor pertanahan dan lahirnya hak tanggungan pada hari tanggal didaftarkannya hak
tanggungan itu pada buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan tersebut serta dengan pendaftaran hak tanggungan itu, setelah
pemberi hak tanggungan itu berlaku terhadap pihak ketiga dan setelah pemberian hak tanggungan menerima pernyataan tertulis dari pemegang hak
tanggungan sebagaimana disebutkan diatas pemberi hak tanggungan harus segera mengajukan surat permohonan kepada kantor pertanahan dengan
dilampiri surat pernyataan tertulis tersebut agar hak tanggungan tersebut dicatat pada buku tanah hak tanah yang menjadi objek hak tanggungan bahwa
hak tanggungan itu telah dilepaskan oleh pemegangnya. Hanya dengan demikian hak tanggungan itu menjadi hapus dan tidak mengikat lagi bagi
pihak ketiga. Penghapusan hak tanggungan ini dilakukan dengan adanya surat pengantar
dari kreditur yang berupa surat roya. Dalam melakukan roya hapusnya hak tanggungan pada bagian objek yang bersangkutan dicatat pada buku tanah dan
sertipikat hak tanggungan serta pada buku tanah dan sertipikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang telah bebas dari hak tanggungan yang semula
membebaninya.
147
8. Beralihnya Hak Tanggungan
