18
Ibid., hlm.89.
yang bersifat sekunder adalah hak atas tanah yang berasal dari pihak lain mencakup: a hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan,
b hak guna bangunan atas tanah hak milik, c hak pakai atas tanah hak pengelolaan, d hak pakai atas tanah hak milik, e hak sewa
untuk bangunan, f hak gadai, g hak usaha bagi hasil, i hak menumpang, dan j hak sewa tanah pertanian.
18
C. HAK-HAK ATAS TANAH
Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 196o tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria ditetapkan mengenai hak-hak yang
berkenaan dengan tanah, yaitu hak milk hak guna usaha HGU, hak guna bangunan HGB, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, dan
19
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, Pasal 16, ayat 1.
20
Maksud turun-temurun adalah hak milik atas tanah terus berlangsung selama pemilik masih hidup, dan diwariskan kepada ahli warisnya jika pemilik meninggal dunia selama pemilik masih memenuhi syarat sebagai
subjek hak milik. Santoso, Hukum Agraria, hlm. 90.
21
Maksud terkuat adalah hak milik atas tanah plaing kuat disbanding dengan hak-hak lainnya atas tanah. Kepemilikan tersebut tidak mempunyai batas waktu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak
mudah hapus. Santoso, Hukum Agraria, hlm. 90.
22
Maksud terpenuh adalah hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas bila dibandingkan dengan hak-hak lainnya atas tanah. Hak milik dapat dijadikan induk bagi hak lainnya atas tanah.
Santoso, Hukum Agraria, hlm. 90-91.
23
Undang- U da g No o 5 Tahu
, pasal , ayat . Fu gsi sosial ta ah adalah bahwa pe dayagu aan tanah tidak boleh menimbulkan kerugian bagi orang lain, terdapat keseimbangan antara kepentingan pribadi
dengan kepentingan umum, dan tanah harus dipelihara dengan baik agar kesuburannya bertambah dan kerusakannya dapat dicehak. Santoso, Hukum Agraria, hlm. 91.
24
Perpindahan hak milik karena kejadian alami, seperti kematian. Pemilik dapat melahirkan pembagian waris di antara pihak-pihak yang berhak menerimanya. Santoso, Hukum Agraria, hlm. 91.
25
Perpindahan hak milik dari pemilik kepada pihak lain karena perbuatan hukum seperti dijual. Santoso, Hukum Agraria, hlm. 92.
26
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 20, ayat 2.
27
Ha ya o a g I do esia ya g dapat e pu yai hak ilik. Lihat U da g-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 21, ayat 1.
28
Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 21, ayat 2 ditetapkan bahwa pemerintah menetapkan badan-badan huhum yang dapat mempunyai hak milik dan syarat-syaratnya.
29
Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan Badan-Badan Hukum yang Dapat Mempunyai Tanah, Pasal 1; dan Peraturan Menteri Agraria Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Ha katas Tanah dan Hak Pengelolaa, pasal 8, ayat 1.
hakmemungut hasil hutan.
19
Pertama, hak milik, yaitu hak turun-temurun,
20
terkuat
21
dan terpenuh
22
yang dipunyai orang atas tanah dengan memperhatikan fungsi sosial tanah.
23
Hak milik dapat beralih
24
dan dialihkan
25
kepada pihak lain.
26
Subjek hak milik atas tanah adalah orang
27
dan badan-badan hukum.
28
Badan-badan hukum yang berhak memunyai hak milik atas tanah adalah 1 bank-bank yang didirikan oleh pemerintah Bank
Negara, 2 koperasi pertanian, 3 badan keagamaan, dan. 4 badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah.
29
Hak milik terjadi karena salah satu dari dua cara: Pertama, secara
30
Santoso, Hukum Agraria, hlm. 96.
31
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 27.
32
Secara umum, jangka waktu HGU adalah 25 tahun maksimal. UNtuk usaha tertentu yang memerlukan waktu lebih lama jangka waktunya paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang hak, HGU dapat
diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 29, ayat 1, 2, dan 3.
33
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 28, ayat 1.
34
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 28, ayat 3.
35
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 28, ayat 2.
36
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 28, ayat 1.
37
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 34.
38
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 35. Lihat PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah, pasal 25, ayat 1 dan 2.
39
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 35.
40
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 36, ayat 1.
originair, yaitu terjadinya hak milik atas tanah untuk pertama kalinya menurut hukum adat, penetapan pemerintah, dan undang-undang.
Kedua, secara derivatif, yaitu perpindahan hak milik dari subjek hukum kepada subjek hukum yang lain karena jual-beli, tukar-menukar, hibah,
dan waris.
30
Hak milik berakhir karena: 1 tanahnya jatuh kepada negara karena: a pencabutan hak, b penyerahan dengan sukarela oleh
penulilmya, c diterlantarkan, atau d beralih dan atau dialihkan sesuai dengan peraturan penuidang-undangan; 2 tanahnya musnah.
31
Kedua, hak guna usaha HGU, yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dengan jangka waktu
tertentu
32
untuk usaha pertanian, pertkanan, atau peternakan.
33
HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
34
HGU hanya ditentukan batas minimalnya, yaitu 5 hektar.
35
Subjek hukum HGU adalah warga negara Indonesia dan badan hukum yang didirikan menurut hukum
Indonesia dan berkedudukan d
l
Indonesia.
36
HGU dapat dijadikan jaminan utang dan dibebani hak tanggungan. HGU berakhir karena: 1 jangka waktunya berakhir, 2 dihentkan
sebelum jangka waktunya berakhir karena syaratnya tidak terpenuhi, 3 dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir, 4
dicabut untuk kepentingan umum, 5 diterlantarkan, atau 6 tanahnya musnah.
37
Ketiga, hak guna bangunan HGB, yaitu hak untuk mendirikan dan memilila bangunan di atas tanah yang bukan mihlmya dengan jangka
waktu 30 tahun, dapat diperpanjang paling lama 20 tahun,
38
dan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
39
Subjek hukum HGB adalah 1 warga negara Indonesia, dan 2 badan hukum yang didirikan menurut
hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
40
41
Santoso, Hukum Agraria, hlm. 106-107.
42
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, pasal 32.
43
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 40.
44
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, pasal 36.
45
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 41, ayat 1.
Berdasarkan asal-usul tanah, HGB dibedakan menjadi tiga: 1 HGB atas tanah negara yang terjadi setelah Kantor Badan Pertanahan
Nasional BPN kotakabupaten yang bersangkutan mengeluarkan keputusan HGB atau permohonan pihak-pihak dan dicatat dalam Buku
Tanah, 2 HGB atas tanah hak pengelolaan yang terjadi setelah Kantor Badan Pertanahan Nasional BPN KotaKabupaten yang bersangkutan
mengeluarkan keputusan HGB atau permohonan pihak-pihak dan dicatat dalam Buku Tanah, dan 3 HGB atas tanah hak milik. HGB terjadi,
dengan pelepasan oleh pemegang hak milik yang dinyatakan dalam akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT yang
didaftarkan ke BPN untuk didaftar dalam Buku Tanah.
41
Hak-hak pemegang HGB adalah 1 menguasai dan mengeunakan tanah dalam jangka waktu yang telah ditetapkan dalam peraturan, 2
mendirikan dan memunyai bangunan untuk keperluan pribadi dan usahanya, 3 mengalihkan hak tersebut kepada pihak lain, dan 4
membebani dengan hak tanggungan.
42
HGB berakhir karena: 1 jangka waktunya beakhir, 2 dihentikan sebelum jangka waktunya bemkhir karena syarataya tidak terpenuhi, 3
dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir, 4 dicabut untuk kepentmgan umum; 5 diterlantarkan, atau 6 tanahnya
musnah.
43
Sebab-sebab berakhimya HGB sama dengan sebab-sebab bemkhimya HGU.
Akibat berakhirnya HGB bergantung pada asal-usul tanah: 1 HGB atas tanah negara mengakibatkan tanah tersebut kembali menjadi tanah
negara, 2 HGB atas tanah hak pengelolaan mengakibatkan tanah tersebut kembali ke dalam penguasaan hak pengelolaan, dan 3 HGB
atas tanah hak milik mengakibatkan tanah tersebut kembali dalam penguasaan hak milik.
44
Keempat, hak pakai, yaitu hak untuk menggunakan danatau memungut hasil tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah
milik orang lain. Yang memberi wewenang dan kewajiban ditentukan oleh pejabat yang berwenang atau perjanjian dengan pemiliknya yang
bukan perjanjian sewa atau pengolahan tanah.
45
Berkenaan dengan pengertian hak pakai, Santoso menjelaskan dua
46
Santoso, Hukum Agraria, hlm. 115.
47
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, pasal 45.
48
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, pasal 39; lihat Santoso, Hukum Agraria, hlm. 115.
49
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, pasal 41.
kata penting: 1 kata menggunakan dalam hak pakai menunjuk pada pengertian bahwa hak pakai digunakan untuk kepentingan mendirikan
bangunan; dan 2 kata memungut hasil dalam hak pakai menunjuk pada pengertian bahwa hak pakai digunakan untuk kepentngan selam
mendirikan bangunan, seperti untuk kepentingan usaha pertanian, perikanan, petemakan, dan perkebunan.
46
Dua peraturan perundang-undangan yang menjelaskan mengenai subjek hak pakai adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 dan
Peraturan Pemerintah Nomor 4o Tahun 1996. Dalam Undang-Undang ditetapkan bahwa subjek hak pakai adalah 1 warga negara Indonesia,
2 orang asing yang berkedudukan di Indonesia, 3 badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, dan
4 badan hukum asing yang memunyai perwakilan di Indonesia.
47
Subjek hak pakai yang lebih perinci terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4o Tahun 1996. Subjek hak pakai menurut Peraturan
Pemerintah Nomor 4o Tahun 1996 adalah 1 warga negara Indonesia; 2 badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedu-
dukan di Indonesia; 3 departemen, lembaga pemerintah non-depar- temen, dan pemerintah daerah; 4 badan-badan keagamaan dan sosial;
5 orang asing yang berkedudukan di Indonesia; 6 badan hukum asing yang memunyai perwakilan di Indonesia; 7 perwakilan negara asing dan
perwakilan badan internasional.
48
Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 6o Tahun 1996 ditetapkan bahwa jangka waktu hak pakai disesuaikan dengan asal tanah: 1 hak
pakai atas tanah negara, 2 hak pakai atas tanah hak pengelolaan, dan 3 hak pakai atas tanah hak milik.
49
Hak pakai atas tanah negara adalah hak pakai yang diberikan oleh Badan Pertanahan Nasional. Dalam Peraturan Menteri AgrariaKepala
BPN Nomor 3 Tahun 1999, pasal 5, ditetapkan bahwa yang berwenang menerbitkan keputusan pemberian hak pakai adalah Kepala Kantor BPN
KabupatenKota; sedangkan dalam Keputusan Menteri yang sama pasal 10 ditetapkan bahwa yang berwenang menerbitkan keputusan
50
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, pasal 45, ayat 1 dan 2. Hak pakai diberikan dengan jangka waktu yang tidak terbatas selama digunakan sesuai dengan peruntukannya diberikan kepada : 1 departemen,
lembaga pemerintah non-departemen, dan pemerintah daerah, 2 perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasiona, serta 3 badan keagamaan dan badan sosial. Lihat PP Nomor 40 Tahun 1996, pasal 45, ayat
3.
51
Santoso, Hukum Agraria, hlm. 120-121.
52
Ibid., hlm. 129.
53
Ibid.
pemberian hak pakai adalah Kepala BPN Provinsi. Jangka waktu hak pakai menurut Peraturan Pemerintah Nomor 60
Tahun 1996 adalah 25 tahun paling lama dan dapat diperpanjang, serta dapat diperbaharui dengan tenggang waktu yang tidak ditentukan.
50
Hak pakai atas tanah hak pengelolaan adalah pengelolaan yang diberikan dengan keputusan Badan Pertanahan Nasional berdasarkan
usul pemegang hak pengelolaan. Hak pakai dapat beralih dan dialihkan serta dapat dijadikan jaminan.
51
Kelima, hak sewa untuk bangunan HSUB. Hak yang dimiliki oleh seseorang atau badan hukum untuk mendirikan bangunan di atas tanah
hak milik orang lain dengan membayar uang sewa dalam jangka waktu tertentu
sesuai kesepakatan.
Pemeganghaksewauntukbangunantidakdibenarkan mengalihkan haknya kepada pihak lain tanpa izin dari pemilik tanah.
52
Hak atas tanah juga dapat dibedakan dari segi sifatnya: 1 hak yang dapat beralih dan dialihkan, serta 2 hak yang tidak dapat beralih
dan dialihkan. Hak-hak atas tanah yang tidak dapat beralih dan dialihkan bersifat sementara, yaitu 1 hak sewa termasuk HSUB, 2 hak gadai
tanah, 3 hak usaha bagi hasil perjanjian bagi hasil, 4 hak menumpang, dan 5 hak sewa tanah pertanian.
53
D. HAK ATAS TANAH DAN WAKAF TANAH
