1
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Dalam dunia modern sekarang ini, peranan perbankan dalam memajukan perekonomian suatu negara sangatlah besar, hampir semua sektor yang berhubungan
dengan berbagai kegiatan keuangan selalu membutuhkan jasa bank. Oleh sebab itu saat ini dan dimasa yang akan datang kita tidak akan dapat lepas dari dunia
perbankan, jika hendak menjalankan aktivitas keuangan, baik perorangan maupun lembaga baik sosial maupun perusahaan.
1
Dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan maka peranan Perbankan sangat dibutuhkan dalam menyediakan dana dan memberikan
prakarsa dalam usaha pembangunan perumahan. Kehadiran sistem Kredit Pemilikan Rumah KPR sangat dibutuhkan oleh masyarakat yang penghasilan ekonominya
dalam level kecil dan menengah. Berbagai upaya yang dilakukan pemerintah untuk pembangunan perumahan yang layak huni antara lain pembangunan Rumah
Sederhana RS dan Rumah Sangat Sederhana RSS. Peranan Perbankan Sesuai Pasal 1 angka 2 UU Nomor 10 tahun 1998
tentang Perbankan : “ bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam
1
Kasmir, Dasar-Dasar Perbankan, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2002, hal.2
Universitas Sumatera Utara
2
bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
2
Pembangunan yang dibiayai melalui fasilitas kredit merupakan program dari bank untuk memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan untuk tempat tinggal,
baik itu masyarakat berpenghasilan rendah, menengah, maupun penghasilan tinggi. Tingkat ketergantungan dari para pembeli rumah sekarang ini sangat terkait
dengan tingkat kebutuhan akan rumah, meningkatnya suku bunga bank akan sangat berpengaruh terhadap permintaan rumah. Berbagai usaha yang dilakukan lembaga
perbankan untuk berkompetitif dalam persaingan suku bunga KPR. Hal ini memberikan peluang untuk bisa memaksimalkan Kredit Pemilikan Rumah yang
dikucurkan oleh sektor perbankan untuk pembelian rumah bagi keluarga.
3
Kredit Pemilikan Rumah pada bank umumnya diminati oleh para konsumen yang tidak mampu untuk membeli rumah secara tunai dan hanya mempunyai
kemampuan sampai dengan pembayaran uang muka, sehingga mereka perlu dibantu dengan Kredit Pemilikan Rumah.
Bank juga dalam hal ini mempunyai kewajiban dan tanggung jawab dalam pengembalian dana yang telah dipercayakan oleh nasabah kepadanya, untuk itu perlu
diadakan suatu sistem dan prosedur pemberian kredit yang menunjang dunia usaha untuk lebih dikembangkan dan disempurnakan demi tercapainya tujuan tersebut.
2
Pasal 1 angka 2 Undang-Undang Perbankan Nomor 10 tahun 1998.
3
C.Djemabut Blaang, Perumahan dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan Pokok, Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986, hal.108-109.
Universitas Sumatera Utara
3
Bank diberi tugas untuk menyediakan fasilitas kredit kepemilikan rumah bagi masyarakat dalam rangka pelaksanaan program pemerintah khusus dibidang
perumahan, sebagai sasaran yang hendak dicapai dalam pemberian kredit
kepemilikan rumah dengan pembayaran secara angsuran. Selain itu sesuai Pasal 11 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10
tahun 1998 tentang Perbankan :“Bank Indonesia menetapkan ketentuan mengenai batas maksimum pemberian kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah,
pemberian jaminan, penempatan investasi surat berharga atau hal lain yang serupa, yang dapat dilakukan oleh bank kepada peminjam atau sekelompok peminjam yang
terkait, termasuk kepada perusahaan-perusahaan dalam kelompok yang sama dengan bank yang bersangkutan”.
Guna memberikan perlindungan kepada pihak krediturbank dan untuk menjamin pelunasan hutang debitur, biasanya bank meminta debitur untuk
menyerahkan jaminan berupa tanahbangunan. Hal ini merupakan unsur yang sangat penting, karena kredit yang tidak memiliki jaminan yang cukup mengandung resiko
yang cukup tinggi, bila debitur wanprestasi. Aspek jaminan seringkali dihadapi dengan permasalahan pada saat pengajuan
permohonan kredit karena tidak semua nasabahmasyarakat memiliki jaminan berupa tanahbangunan dan tidak semua jaminan yang ada pada nasabah sudah bersertifikat
SHMSHGB sehingga hal-hal ini yang selalu menjadi hambatankendala dalam pengajuan fasilitas kredit ke bank.
Disamping itu jaminan yang akan diserahkan saat permohonan kredit diajukan
Universitas Sumatera Utara
4
tidak semuanya telah memenuhi persyaratan yang diinginkan oleh pihak bank, seperti : lokasi jaminan yang tidak marketable, bukti pemilikan jaminan pihak ketiga, kondisi
bangunan yang tidak memiliki IMB Ijin Mendirikan Bangunan dan lainnya, hal tersebut bisa disebabkan kurangnya pemahaman dari calon debitur tentang ketentuan
perbankan khususnya kredit maupun belum pernahnya calon debitur berhubungan dengan bank, sehingga proses kredit menjadi tertunda atau batal.
Hal lain yang masih perlu diketahui calon debitur mengenai pengaturan tentang pengajuan permohonan kredit baik dari segi persyaratan administrasi maupun
persyaratan lain yang secara bank tekhnis layak untuk diberikan harus benar-benar terpenuhi, sehingga proses pemberian kredit dapat terlaksana, seperti: KTP, Kartu
Keluarga, copy rekening koran 6 bulan terakhir, NPWP, penghasilan, slip gajipenghasilan dan lainya perihal tekhnis bank berupa verifikasi yang dilakukan
oleh petugas dari data yang disajikan dan dilapangan. Didalam praktek perbankan, juga dapat disimpulkan bahwa untuk penyerahan
uang dibutuhkan persesuaian kehendak. Ditandatanganinya perjanjian kredit tidak berarti, tentu diiringi dengan penyerahan uang kredit dari pihak bank maupun
penerimaan uang kredit oleh pemohon kredit.
4
Perjanjian kredit merupakan sarana untuk mendapat kredit, penerima kredit terikat pada syarat-syarat tertentu. Setelah perjanjian kredit ditandatangani tetap ada
kemungkinan kredit itu tidak dicairkan, karena pertimbangan-pertimbangan tertentu.
4
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, Alumni, Bandung, 1978, hal. 29.
Universitas Sumatera Utara
5
Jika hal ini terjadi, maka berarti tidak tercapai kesesuaian kehendak baru untuk realisasi kredit tersebut, dan dalam hal ini penerima kredit tidak berhak untuk
menuntut ganti rugi. Sehingga jika masing-masing pihak tidak memenuhi kewajibannya. Bank tidak akan mencairkan kredit dan pemohon kredit tidak
menggunakan kredit. Maka keduanya saling tidak mengadakan tuntutan. Pada umumnya perjanjian kredit telah disiapkan bank baik berupa perjanjian
standard yang isinya telah dituangkan dalam konsep janji-janji tertulis yang disusun, kemudian diformulasikan dalam bentuk formulir perjanjian dan sejumlah aturan
addendum atau aturan tambahan, sehingga yang terjadi adalah kreditur menyodorkan bentuk perjanjian yang berwujud perihal perjanjian KPR dengan klausul yang telah
ditetapkan, terkecuali mengenai judul perjanjian KPR, komparasi atau identitas, dasar hukum, dan kedudukan para pihak yang akan mengadakan perjanjian kredit bank.
Memang tidak sedikit nasabah yang belum atau tidak mengetahui hukum perjanjian dan hukum perkreditan, sehingga pada waktu menghadapi kontrak yang
demikian dan setelah dibacakan isinya dan apabila sesuai langsung menyetujui dan menandatanganinya. Kata sepakat sebagai salah satu syarat sahnya perjanjian,dalam
Pasal 1320 KUHPerdata dipandang telah terpenuhi. Dengan adanya perjanjian baku standard contract, dalam perjanjian KPR
tersebut, masih ada menimbulkan beberapa klausul yang tidak diduga nasabah pada saat melaksanakan kesepakatan. Dalam mengajukan KPR sering kali debitur hanya
terfokus untuk mempersiapkan uang muka yang harus dikeluarkan. Padahal biaya- biaya lainnya masih ada. Dalam proses mendapatkan kredit atau mengajukan kredit
Universitas Sumatera Utara
6
ada beberapa biaya yang harus dipertimbangkan, antara lain biaya asuransi, biaya pengikatan jaminan kredit dan biaya penilaian jaminan, serta biaya provisi kredit
saat pencairan kredit sekitar 1 dari plafond kredit. Besarnya provisi ini relatif sama dari satu bank dengan bank yang lain.
Bahkan seorang nasabah dikenakan pula biaya administrasi kredit yaitu biaya yang berkaitan dengan administrasi bank.
Tanah yang dijadikan sebagai jaminan kredit tidak ada gunanya kalau tanah itu tidak dapat diperjualbelikan. Sebab tujuan utama memegang sebidang tanah
sebagai jaminan ialah menjual tanah itu apabila debitur tidak membayar utangnya.
5
Perkataan tanah dalam kalimat “tanah sebagai jaminan kredit” yang menjadi jaminan kredit ialah hak atas tanah, bukan tanah secara fisik, UUPA menyatakan hak
milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan dapat dibebani hak tanggungan untuk menjamin pelunasan suatu hutang. Karena sifatnya yang istimewa, untuk dapat
dibebani hak tanggungan, suatu benda harus ditunjuk oleh suatu undang-undang sebagai objek hak tanggungan yaitu UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
atas Tanah beserta Benda–benda yang Berkaitan dengan Tanah. Dalam undang- undang tersebut kekhawatiran dan keberadaan hak tanggungan ditentukan oleh
adanya piutang yang dijamin pelunasannya.
6
Jaminan yang diberikan debitur untuk menjamin pengembalian kredit harus
5
Effendy Perangin-angin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Rajawali Pers, Jakarta 1987, hal. 3.
6
Effendy Perangin-angin, Praktek Penggunaan Tanah Sebagai Jaminan Kredit, Ibid., hal.1.
Universitas Sumatera Utara
7
disebutkan dalam Pasal perjanjian kredit yang nantinya diikuti pengikatan jaminan dengan akta tersendiri. Sebelum melakukan pengikatan jaminan maka harus dibuat
secara jelas dan tegas benda yang dijaminkan dalam perjanjian kredit. Misalnya tanah hal milik atau hak guna bangunan. Perlu disebutkan luasnya, haknya, letaknya, nomor
nya dan tanggal sertifikat, yang memperjelas benda yang menjadi jaminan tersebut. Jaminan-jaminan yang disebut tadi harus diikuti dengan pengikatan jaminan
sesuai dengan jenis bendanya. Misalnya tanah dan bangunan pengikatannya dengan Hak Tanggungan.
Apabila jaminan kredit tersebut telah dipasang Hak Tanggungan, maka hak kreditur terus melekat pada benda jaminan, dan tanah tersebut tidak lagi menjadi
milik yang menjaminkan, sehingga kreditur tetap dapat menjual barang-barang jaminan dan mengambil hasil penjualan untuk pelunasan hutangnya.
KPR pada prinsipnya juga sama dengan kredit pada umumnya yang obyeknya adalah dana uang yang kemudian dibelikan rumah. KPR demikian juga sama halnya
dengan perjanjian kredit yang lain, dalam KPR pun diperlukan jaminancollateral demi untuk mengamankan dana yang telah dikeluarkan oleh bank. Jaminan yang
dimaksud dalam hal ini adalah tanahrumah yang dibeli dengan fasilitas KPR tersebut, maka saya tertarik untuk melakukan penelitian tentang “Aspek Jaminan
Dalam Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah KPR pada PT. Bank XYZ.
Universitas Sumatera Utara
8
B. Perumusan Masalah
Kategori