Duduk Perkara Analisis Hukum Terhadap Permohonan Pailit Atas Developer Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen ( Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung No. 331 K/PDT. SUS/2012 Tanggal 12 Juni 2012)

95

BAB IV ANALISIS HUKUM TERHADAP PERMOHONAN PAILIT ATAS

DEVELOPER DALAM PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI APARTEMEN

A. Kasus Kepailitan Developer PT. Graha Permata Properindo

1. Duduk Perkara

Kasus kepailitan atas developer ini berawal dari ketiga orang pembeli dari Apartemen Graha Setia Budi atau yang dikenal juga dengan nama Graha Permata Seibu Mansion, yang nama-namanya terlampir dalam Putusan Mahkamah Agung No. 331 KPdt. Sus2012, belum menerima penyerahan atas unit Apartemen yang dipesan dan dibeli dari Developer. Padahal mereka telah memesan dan mencicil pembayaran atas satuan rumah susun atau atas unit Apartemen yang direncanakan untuk dibangun oleh Developer PT. GRAHA PERMATA PROPERINDO . Pembeli pertama telah membayar secara angsuran dengan jumlah cicilan yaitu Rp.58.100.000,-,. Pembeli kedua juga telah mengeluarkan uang sejumlah Rp. 37.400.000,-,. Pembeli ketiga juga telah membayar secara angsuran sejumlah Rp.64.695.000,-. Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB antara Developer dengan para pembeli maka pihak Developer seharusnya melakukan penyerahan fisik dari Rumah SusunApartemen yang dibeli oleh Para Pembeli pada bulan Desember 2008. Akan tetapi sampai batas waktu yang telah disepakati sesuai dengan PPJB yang mengikat secara hukum antara Developer dengan pembeli, pihak Developer telah lalai dalam melaksanakan kewajiban penyerahan fisik dari Rumah 95 Universitas Sumatera Utara 96 SusunApartemen kepada para Pembeli sesuai tenggang waktu yakni, Bulan Desember 2008. Karena mereka masih tetap belum menerima penyerahan atas unit Apartemen yang mereka pesan dan beli itu dari Developer, maka ketiga orang Pembeli ini kemudian mengirimkan beberapa kali Surat Peringatan atau Somasi kepada pihak Developer bahkan menaruh pengumuman di koran atau surat kabar akan tetapi pihak Developer sama sekali tidak menanggapi Surat Somasi tersebut. Berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB yang mereka buat dengan pihak Developer disebutkan bahwa Pihak Developer akan mengembalikan seluruh uang pembayaran atas unit Apartemen yang dibeli itu tanpa bunga dan potongan – potongan apapun dalam hal jika perjanjian itu dibatalkan. Ketiga pembeli Apartemen ini pun akhirnya memutuskan untuk membatalkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB yang mereka buat dengan pihak Developer karena mereka menganggap pihak Developer telah wanprestasi.Kemudian mereka meminta uang mereka untuk dikembalikan oleh pihak Developer tanpa bunga dan potongan apapun, karena tidak adanya itikad baik dari pihak Developer untuk mengembalikan seluruh uang pembayaran mereka, maka ketiga pembeli tersebut memasukkan gugatan permohonan Kepailitan ke Pengadilan Niaga Jakarta Pusat dengan berlandaskan keyakinan bahwa pihak Developer telah berhutang kepada mereka dikarenakan pihak Developer tidak mengembalikan seluruh uang pembayaran mereka padahal Perjanjian Pengikatan Jual Beli PPJB antara mereka dengan pihak Developer telah batal. Universitas Sumatera Utara 97 2 . Pertimbangan Hukum Majelis Hakim Pengadilan Niaga Memutuskan Pailit Dari keseluruhan uraian para Pemohon Pailit dalam hal ini adalah para pembeli Apartemen Graha Setia Budi atau yang dikenal juga dengan nama Graha Permata Seibu Mansion, yaitu Nancy Lucia Rumnevur, Widyawati, dan Hj. Gustati, serta tanggapan dari pihak Termohon Pailit PT. Graha Permata Properindo sebagai Developer, maka judex factie memberikan pertimbangan hukum sebagai berikut : Di dalam permohonannya tersebut para Pembeli Apartemen pada intinya menuntut agar Developer dinyatakan pailit, dengan alasan bahwa sampai dengan batas waktu yang telah disepakati sesuai PPJB yang mengikat secara hukum bagi pembeli dan Developer, Developer telah lalai dalam melaksanakan kewajiban penyerahan fisik dari Rumah SusunApartemen yang dibeli oleh Para Pembeli sesuai tenggang waktu yakni, Bulan Desember 2008. Atas kelalaian melaksanakan penyerahan fisik dari Rumah SusunApartemen oleh Developer, Pembeli I telah melayangkan Surat tertanggal 26 September 2008, 13 April 2009 dan 20 April 2009 kepada Developer agar segera melaksanakan kewajibannya, namun Developer tetap tidak melaksanakan kewajibannya sesuai dengan PPJB yang telah disepakati bersama. Setelah beberapa kali pengiriman surat, Developer belum juga dapat menyelesaikan kewajibannya bahkan Developer sama sekali tidak menanggapi Surat Somasi bahkan pembatalan dan pengembalian uang, yang telah dilayangkan oleh Para Pembeli kepada Developer tersebut di atas tidak ditanggapi sedangkan beberapa bukti Universitas Sumatera Utara 98 Para Pembeli diambil oleh Developer sebagai syarat atas Pembatalan PPJBPembelian atas Unit dimaksud. Ketentuan Pasal 13 angka 13.1 Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hunian Vertikal Graha Setia Budi berbunyi sebagai berikut : “Apabila Pihak Kedua mengakhiri perjanjian ini secara sepihak karena alasan-alasan yang disebutkan dalam pasal 12 angka 12.1 Perjanjian ini, maka Pihak Pertama harus mengembalikan kepada Pihak kedua seluruh uang yang telah diterima oleh Pihak Pertama tanpa bunga dengan ketentuan bahwa Pihak Kedua telah memenuhi kewajibannya terhadap Pihak Pertama menurut Perjanjian ini”. Sehingga berdasarkan ketentuan diatas pengakhiran perjanjian yang dilakukan oleh Para Pembeli membawa kewajiban bagi Developer agar mengembalikan seluruh pembayaran yang telah dilakukan oleh Para Pembeli tanpa syarat apapun.Dengan diberikannya peringatan beberapa kali serta peringatan Perihal Pembatalan dan Pengembalian Uang, Developer berkewajiban mengembalikan uang yang telah dibayarkan oleh Pembeli. Kewajiban Developer merupakan utang sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 1 angka 6 Undang-Undang No. 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang, karena Jual Beli yang timbul wajib dipenuhi oleh Developer dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada para Pembeli untuk mendapatkan pemenuhannya dari harta kekayaan Developer. Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Kepailitan mengatur sebagai berikut : “Utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam jumlah uang baik dalam mata uang Indonesia maupun mata uang asing, baik secara langsung maupun yang akan timbul di kemudian hari atau kontijen, yang timbul karena perjanjian atau Undang-Undang dan yang wajib dipenuhi oleh Debitur dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada Kreditor untuk mendapat pemenuhannya dari harta kekayaan Debitor”; Universitas Sumatera Utara 99 Dari uraian tersebut di atas nyata bahwa Developer mempunyai utang kepada Para Pembeli Apartemen, di mana utang tersebut telah jatuh tempo dan dapat ditagih.Kewajiban danatau utang Termohon atau Developer kepada Para Pemohon atau pembeli, yaitu : b. Kepada Pemohon I sebesar Rp. 58.100.000,- lima puluh delapan juta seratus ribu Rupiah ; c. Kepada Pemohon II sebesar Rp. Rp. 37.400.000,- tiga puluh tujuh juta empat ratus ribu Rupiah ; d. Kepada Pemohon III sebesar Rp. 64.695.000,- enam puluh empat juta enam ratus sembilan puluh lima ribu Rupiah ; Kewajiban tersebut sesuai ketentuan pasal 13 angka 13.1 Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hunian Vertikal Graha Setia Budi harus dibayar secara penuh tanpa syarat ; Menurut ketentuan Pasal 2 ayat 1 UUK dan PKPU, menentukan syarat Debitor untuk dinyatakan pailit adalah debitor yang mempunyai dua atau lebih Kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih. Atas alasan-alasan dan dasar permohonan pailit dari pemohon atau para Pembeli tersebut Majelis hakim Pengadilan Niaga berpendapat bahwa unsur utang yang telah jatuh tempo dan dapat ditagih, berdasarkan Pasal 2 UUK dan PKPU telah terpenuhi, dengan pertimbangan hukum sebagai berikut : Universitas Sumatera Utara 100 1 Di dalam permohonannya tersebut para Pemohonpembeli pada intinya menuntut agar Termohon atau Developer dinyatakan pailit, dengan alasan bahwa Developer tidak dapat melaksanakan kewajiban pembayaran utang kepada Pemohon Pailit IPembeli I sebesar Rp. 58.100.000,- lima puluh delapan juta seratus ribu Rupiah, kepada Pemohon IIPembeli II sebesar Rp. 37.400.000,- tiga puluh tujuh juta empat ratus ribu Rupiah, kepada Pemohon IIIPembeli III sebesar Rp. 64.695.000,- enam puluh empat juta enam ratus sembilan puluh lima ribu Rupiah, dimana utang tersebut telah jatuh tempo dan dapat ditagih, tetapi tidak dibayar oleh Termohon Developer. 2 Dengan mengacu pada ketentuan Pasal 2 ayat 1 UUK dan PKPU tersebut, maka harus dipenuhi 2 dua syarat agar Debitor dinyatakan pailit, yaitu : a. Mempunyai 2 dua atau lebih Kreditor. Bahwa Termohon Developer mempunyai 2 dua Kreditor terbukti dengan adanya Para PemohonPembeli yang lebih dari 1 Kreditor yaitu Pemohon IPembeli I sampai dengan Pemohon IIIPembeli III, disamping itu ternyata Termohon Developer mempunyai Kreditor lain yaitu kepada : Nama : PT. Bank Tabungan Negara Persero ; Cabang : Jakarta Harmoni ; Alamat : Menara Bank BTN Lt. 1 2, Jalan Gajah Mada No.1, Jakarta Pusat, 10130 ; Universitas Sumatera Utara 101 b. Tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih. Bahwa Para Pembeli telah beberapa kali memberikan PeringatanSomasi kepada Developer untuk segera mengembalikan seluruh uang yang telah diserahkan oleh Para Pembeli kepada Developer sesuai ketentuan Pasal 13 angka 13.1 Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hunian Vertikal Graha Setia Budi, akan tetapi Developer tidak segera menyelesaikan kewajibannya kemudian Para Pembeli selanjutnya membatalkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli antara Para Pembeli dengan Developer sebagaimana tercantum dalam PPJB pasal 13 angka 13.1 Perjanjian Pengikatan Jual Beli Hunian Vertikal Graha Setia Budi, dan Para Pembeli menuntut pengembalian seluruh uang yang telah dibayarkan kepada Developer. Bahwa Developer tidak menunjukkan itikad baik dengan tidak menanggapi seluruh peringatan dari Para Pembeli, dan tidak juga mengembalikan uang pembayaran dari Para Pembeli. Bahwa Developer memiliki utang kepada Para Pembeli berupa pengembalian uang yang telah dibayarkan oleh Para Pembeli kepada Developer yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih. Terhadap gugatan tersebut Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah mengambil putusan, yaitu putusan tanggal 4 April 2012 Nomor: 10Pailit2012PN.Niaga.JKT.PST, yang amarnya berbunyi sebagai berikut : Universitas Sumatera Utara 102 DALAM EKSEPSI :  Menolak Eksepsi dari Termohon ; DALAM POKOK PERKARA : 1. Mengabulkan Permohonan Pernyataan Pailit dari PemohonPara Pembeli Apartemen. 2. Menyatakan Termohon atau Developer PT.GRAHA PERMATA PROPERINDO, berkedudukan di Jalan Dr. Makaliwe Raya No.42 A Grogol, Jakarta Barat, PAILIT dengan segala akibat hukumnya ; 3. Menunjuk Sdr. NOER ALI, S.H., Hakim Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat sebagai Hakim Pengawas ; 4. Mengangkat : a. Sdr. WAHYUDI DEWANTARA, SH., Nomor AHU.AH.04.03- 39,tanggal 2 Maret 2011 ; b. dr. INDRA NURCAHYA, SH. Nomor AHU.AH.04.03-53, tertanggal 16 Nopember 2009 dan c. Sdr. Dr M. Achsin, S.E., S.H., M.M., M.Ec.Dev, Ak. CPA., Nomor AHU.AH.04.03-71, tertanggal 16 Nopember 2009, sebagai Tim Kurator dalam perkara ini ; Seluruhnya berkantor di The Belleza Permata Hijau, GP Office Tower 17th Floor 06, Jalan Letjen Soepeno No.34, Arteri Permata Hijau, Jakarta Selatan. Universitas Sumatera Utara 103 5. Menetapkan imbalan jasa fee Kurator akan ditetapkan kemudian setelah Kurator selesai melaksanakan tugasnya. 6. Membebankan biaya perkara kepada TermohonDeveloper sebesar Rp 816.000,- delapan ratus enambelas ribu Rupiah.

B. Permohonan Kasasi Developer PT. Graha Permata Properindo Dan PT.

Bank Tabungan Negara Persero Kepada Mahkamah Agung Sesudah putusan Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat tersebut diucapkan dihadapan Kuasa Pemohon dalam hal ini para pembeli Apartemen dan Kuasa Termohon, yaitu PT. Graha Permata Properindo pada tanggal 4 April 2012 kemudian terhadapnya oleh Termohon PT. Graha Permata Properindo dengan perantaraan kuasanya berdasarkan Surat Kuasa khusus tanggal 5 Maret 2012 diajukan permohonan kasasi I secara lisan pada tanggal 11 April 2012 sebagaimana ternyata dari akte permohonan kasasi Nomor : 24 KasPailit2012PN.Niaga.Jkt.Pst jo Nomor: 10Pailit2012 PN.Niaga.Jkt.Pst yang dibuat oleh Panitera Pengadilan NegeriNiaga Jakarta Pusat permohonan mana disertai dengan memori kasasi yang memuat alasan alasan yang diterima di kepaniteraan Pengadilan NegeriNiaga Jakarta Pusat pada tanggal 11 April 2012 hari itu juga. Setelah itu PT. Bank Tabungan Negara Persero sebagai salah satu Kreditor dari Developer PT. Graha Permata Properindo dengan perantaraan kuasa hukumnya berdasarkan Surat Kuasa khusus tanggal 11 April 2012 juga mengajukan permohonan kasasi II secara lisan pada tanggal 12 April 2012 sebagaimana ternyata dari akte permohonan kasasi Nomor : 26 KasPailit2012PN.Niaga.Jkt.Pst jo Nomor: Universitas Sumatera Utara 104 10Pailit2012 PN.Niaga.JKT.PST yang dibuat oleh Panitera Pengadilan NegeriNiaga Jakarta Pusat permohonan mana disertai dengan memori kasasi yang memuat alasan alasan yang diterima dikepaniteraan Pengadilan NegeriNiaga Jakarta Pusat pada tanggal 12 April 2012 hari itu juga.

1. Dasar Permohonan Kasasi