Ilustrasi hubungan land rent dengan jarak ke pusat kegiatan menurut Barlowe dapat dilihat pada gambar 4.
Sewa Ekonomi
Industri dan Perdagangan Pemukiman
Pertanian Hutan
Lahan Tandus
Jarak Ke Pusat Kegiatan
Sumber: Barlowe 1978
Gambar 4 Ilustrasi Hubungan antara Land Rent dengan Jarak ke Pusat Kegiatan Menurut Barlowe 1978, pengaruh besarnya sewa ekonomi lahan terletak
pada perbedaan lokasi lahan. Semakin dekat lokasi lahan dari pusat kegiatan pasar atau aksesibilitas maka lahan memiliki sewa ekonomi lahan yang semakin
besar. Semakin jauh lahan dari pusat kegiatan maka semakin kecil sewa lahan yang dimiliki. Dikarenakan semakin jauh jarak lahan dari pusat kegiatan maka
biaya transportasi yang dikeluarkan akan semakin besar. Perubahan penerimaan sewa sebanding dengan perubahan biaya transportasi antara kedua lokasi ke pusat
pasar.
2.1.4 Teori Harga Lahan
William Alonso 1964 mencetuskan Teori Bid Rent. Alonso mengemukakan empat asumsi yaitu: 1 one center; 2 flat, features less plain:
3 biaya transportasi sebanding dengan jarak; dan 4 highest bidder sehingga dimungkinkan terjadinya free market competition. Teori ini menggunakan konsep
dasar sewa ekonomi economic rent, yang isinya hampir sama dengan Von Thunen, jika Von Thunen dititikberatkan pada suatu kota atau daerah pertanian,
sedangkan Alonso mendeskripsikan secara umum. Alonso mendefinisikan harga lahan sebagai sejumlah uang yang dibayar kepada pemilik lahan atas hak
menggunakan suatu unit lahan pada periode waktu tertentu. Definisi tersebut
belum secara jelas membedakan antara harga lahan dengan nilai lahan. Tetapi harga lahan sudah mengaitkan dengan dimensi pasar sebagai wahana transaksi
dan merupakan kumulatif nilai dari beberapa jenis rente lahan seperti rente ricardian, rente lokasi atau rente sosial. Kekurangan teori Alonso adalah bahwa
suatu kota tidak hanya memiliki satu pusat saja. Hal ini dikarenakan aktivitas kota sangat kompleks, dan tidak mungkin semua berada di pusat kota, misalnya
aktivitas industri. Kedua adalah pada suatu kota pasti ada pihak atau badan yang memiliki hak monopoli atas sewa tanah sehingga asumsi Alonso tidak berlaku
untuk keadaan seperti ini. Harga lahan juga tidak terlepas dari faktor lingkungan, perbedaan lokasi
lahan dengan atribut lingkungan yang bervariasi mempunyai pengaruh dalam nilai atau harga lahan yang bersangkutan atau secara nyata harga lahan akan semakin
meningkat jika kualitas lingkungan bertambah baik. Meningkatnya harga lahan sesungguhnya sangat berkaitan dengan banyaknya fasilitas terutama oleh investasi
pemerintah yang bersifat pekerjaan umum seperti pembangunan jalan, fasilitas listrik, lapangan terbang, saluran irigasi, pengolahan limbah, dan sebagainya.
Semua fasilitas umum menimbulkan kemudahan dan meningkatkan kepuasan serta kepuasan akan menambah kesediaan bagi orang untuk membayar.
Menurut Daniel 2002 ada dua faktor dalam menentukan harga lahan yaitu dilihat dari penawaran lahan dan faktor permintaan lahan tersebut.
Berdasarkan faktor penawaran yaitu kualitas dan lokasi lahan tersebut. Kualitas lahan dilihat dari segi kualitas air atau fasilitas air, kesuburan dan kandungan
mineral di dalam lahan tersebut. Berdasarkan perbedaan lokasi lahan, dapat dilihat aksesibilitas lahan tersebut seperti tersedianya sarana angkutan umum, lembaga
perkreditan, pasar, kondisi jalan, dan keamanan dari bahaya banjir. Permintaan lahan juga mempengaruhi harga lahan. Penentuan permintaan
lahan tersebut adalah selera dan preferensi konsumen, jumlah penduduk, pendapatan, dan ekspektasi konsumsi terhadap harga dan pendapatan di masa
yang akan datang. Keempat penentu permintaan lahan tersebut berhubungan positif dengan harga lahan. Semakin meningkat penentu permintaan lahan tersebut
maka harga lahan juga semakin mahal Halcrow, 1992.
