142 mengatur proses atau cara-cara melakukan eksekusi parate atas objek hak
tanggungan sebagaiman ditunjuk dalam Pasal 26 UUHT belum terbentuk.
3. Eksekusi Jual-beli Dibawah Tangan
Eksekusi sertifikat hak tanggungan dengan cara penjualan dibawah tangan sebagaimana diatur dalam Pasal 20 Ayat 2 disebutkan:
Atas kesepakatan pemeberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan objek hak tanggungan dapat dilaksanakan dibawah tangan
jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak,
Kesepakatan disini dituangkan dalam janji-janji atau klausul di APHT yang menyebutkan bahwa kreditor pemegang hak tanggungan diberi
kekuasaan untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri, atau dengan kata lain pihak debitor selalu menyetujui penjualan objek hak
tanggungan tersebut akan tetapi jika penjualan dibawah tangan dilakukan hanya jika dengan cara ini akan dapat diperoleh harga tertinggi yang
menguntungkan semua pihak. Rendahnya harga penjualan lelang itu kadangkala terjadi akibat
kemerosotan nilai barang jaminan, terutama jika barang bergerak seperti tagihan-tagihan, barang persediaan, bahan baku dan lain sebagainya.
Kendati sebelum telah dilakukan pengecekan secara fisik maupun penelitian terhadap berkas, namun karena fluktuasi harga barang sering terjadi begitu
cepat dan susah untuk di monitor, maka bank kesulitan menentukan
143 kepastian harga. Persoalan akan timbul ketika debitur wanprestasi karena
harga barang jaminan merosot sehingga harga murah saat dilelang.
164
Penjualan dibawah tangan dari obyek hak tanggungan hanya dapat dilaksanakan bila ada kesepakatan antara pemberi hak tanggungan dengan
pemegang hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 Ayat 2 UUHT, jadi bank sebagai pemegang hak tanggungan tidak mungkin
melakukan penjualan dibawah tangan apabila debitor tidak menyetujuinya. Persetujuan dari debitor sangat diperlukan dalam pelaksanaan
mengenai eksekusi hak tanggungan secara dibawah tangan, dan menjadi kendala apabila debitor benar-benar wanprestasi dan tidak mau memberikan
persetujuan atas eksekusi hak atnggungan terse but, oleh karena itu biasanya dalam APHT biasanya bank mencantumkan klausul dimana
pemegang hak tanggungan diberi kewenangan untuk dapat menjual sendiri agunan tersebut secara dibawah tangan atau meminta kepada debitor untuk
memberikan surat kuasa khusus yang memberikan kekuasaan kepada pemegang hak tanggungan untuk dapat menjual sendiri agunan tersebut
secara dibawah tangan. Eksekusi hak tanggungan dengan cara penjualan dibawah tangan
jika dengan cara ini akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Apabila permasalahan yang perlu dipecahkan
164
Rizki Juniadi, 2000, Beberapa Permasalahan Hak Jaminan, Makalah Seminar UU No.421999 Tentang Jaminan Fidusia, kerjasama BPHN dan Bank Mandiri di Jakrta dalam: Majalah Hukum
NAsional, BPHN Departemen Kehakiman dan HAM, Jakarta, No. 1 Th 2001 hal. 100
144 mengenai keabsahan penjualan obyek hak tanggungan apabila ternyata
penjualan tersebut dibawah harga wajar. Maka pemberi hak tanggungan dapat mengajukan gugatan secara perdata. Gugatan itu sendiri bukan
diajukan terhadap pelaksanaan penjualanya berdasarkan dalih bahwa penjualan obyek hak tanggungan harus dilakukan melalui pelelangan umum
tetapi terhadap penjualan itu yag dinilai tidak wajar. Dalil yang dapat diajukan dengan mengatakan bahwa pemegang hak
tanggungan telah melakukan perbuatan melawan hukum atau bertentangan dengan kepatutan, kesusilaan atau bertentangan dengan keadialan ataupun
bertentangan dengan iktikad baik. Kekhususan dalam pelaksanaan eksekusi sertifikat hak tanggungan
secara penjualan dibawah tangan diperkenankan apabila objek jaminan diletakan danatau dipasang hak tanggungan tingkat pertama bila terdapat
lebih dari satu pemegang hak tanggungan. Pemegang hak tanggungan dapat melakukan penjualan dibawah tangan tanpa harus melalui proses gugatan
perdata biasa sampai dengan memperoleh kekuatan hukum yang pasti, ataupun melalui pengajuan permohonan pada Ketua Pengadilan Negeri
yang berwenang, serta tidak pula melalui permohonan eksekusi kepada Kantor Lelang Negara tetapi kreditor langsung menjual obyek hak
tanggungan secara dibawah tangan tetapi dengan ketentuan bahwa harga penjualan harus lebih baik dibanding dengan penjualan melalui lelang dan
harus berdasarkan kesepakatan para pihak.
145 Dengan demikian dapat disimpulkan menurut Pasal 20 Ayat 2
UUHT, kebolehan melaksanakan eksekusi objek hak tanggungan dibawah tangan oleh pemegang hak tanggungan yaitu:
- Pertama harus berdasarkan kesepakatan antara pemberi dan pemegang hak tanggungan agar dapat mempercepat penjualan objek hak
tanggungan dan juga mengurangi pengeluaran biaya eksekusi yang harus dipikul oleh debitor
- Kedua kesepakatan baru dapat dibuat setelah terjadi cidera janji atau wanprestasi, dengan demikian, tidak boleh disepakati dan dituangkan
dalam APHT, tetapi harus lebih dahulu terjadi cidera janji baru boleh disepakati penjualan di bawah tangan. Diman disini dilakukan untuk
melindungi debitor dari kesewenang-wenangan pemegang hak tanggungan.
Proses seperti ini tentu sangat menguntungkan baik dari sisi debitor atapun kreditor, tetapi sayangnya belum ada peraturan undang-undang
sebagaimana ditunjuk oleh Pasal 26 UUHT, sehingga masih belum dapat dilaksanakan dalam praktek sehari-hari.
145
BAB III HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS
A. HASIL PENELITIAN 1.
Syarat Untuk Ekseksusi Sertifikat Hak Tanggungan Dalam Hal Pemegang Hak Tanggungan Perseorangan
Mengenai syarat eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan selama ini belum ada ketentuan yang mengaturnya secara pasti, didalam HIR hanya mengatur mengenai
syarat eksekusi Sertifikat hak tanggungan harus memenuhi ketentuan Pasal 224 HIR.
Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitur wanpresatasi.
197
Dengan kata lain syarat yang mndahului adanya permohonan ekseksusi hak tangungan adalah adanya perjanjian
hutang piutang dan hutang tersebut telah jatuh tempo dan belum dibayar atau debitor wanprestasi.
Apabila debitor cidera janji objek Hak Tangunga dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundangan yang berlaku
dan pemegang hak tangungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengn hak mendahului daripada kreditor-
kreditor yang lain, inilah yang disebut denga eksekusi hak tanggungan.
198
197
Makalah sambutan dari menteri Negara Agraria pada acara seminar nasioanl tentang hak tanggungan kerjasama BPN dan Universitas Padjadjaran, Bandung 27 Mei 1996
198
Kelompok Studi Hukum Fakultas Hukum UNPAD, Seminar Hak Tanggungan atas Tanah dan benda- benda yang berkaitan dengan Tanah, 1996, Citra Aditya, Bandung, hal. 33
