Terminologi Judul Studi Kelayakan Proyek

BAB III TINJAUAN KHUSUS

3.1 Terminologi Judul

Pengertian Kantor Sewa Diponegoro Untuk dapat mengartikan Kantor Sewa Diponegoro, diambil pendekatan definisi secara terminologi, yaitu sebagai berikut. Kantor 15 Sewa adalah 1 balai gedung, rumah, ruang tempat mengurus suatu pekerjaan perusahaan dsb; 2 tempat bekerja. 16 Diponegoro adalah 1 pemakaian sesuatu dng membayar uang; 2 uang yg dibayarkan krn memakai atau meminjam sesuatu; ongkos; biaya pengangkutan transpor; 3 yg boleh dipakai setelah dibayar dng uang. Dari pengertian kantor dan sewa, diambil kesimpulan bahwa kantor sewa adalah tempat bekerja yang dipakai dengan membayar sejumlah uang. 17

3.2 Lokasi Proyek

adalah nama salah seorang pahlawan nasional Republik Indonesia. Tetapi dalam proyek ini, Diponegoro mengacu pada nama jalan tempat site ini berada. Jadi dapat diartikan Kantor Sewa Diponegoro adalah tempat bekerja yang dipakai dengan membayar sejumlah uang yang terletak di Jalan Diponegoro.

3.1.1. Kriteria Pemilihan Site

Bangunan kantor sewa yang akan direncanakan tentunya bersifat komersil yang mengharapkan keuntungan yang besar. Oleh karena itu diperlukan kriteria lokasi sebagai berikut: 1. Berada di pusat kota atau dekat dengan pusat kota dan tentunya daerah perkantoran yang berpotensi dan iklim bisnisnya lebih besar sehingga cepat mendapatkan untung. 15 Kamus Besar Bahasa Indonesia Online http:pusatbahasa.diknas.go.id 16 Kamus Besar Bahasa Indonesia Online http:pusatbahasa.diknas.go.id 17 http:id.wikipedia.org Universitas Sumatera Utara 2. Karena melibatkan banyak pekerja, diharapkan berada di lokasi yang banyak kendaran umum dan sirkulasi yang mudah dan lancar. 3. Bangunan diharapkan dapat menjadi landmark kawasan. Karena itu baiknya site berada di daerah perkantoran dan memperkuat citra daerah perkantoran tersebut. 4. Bangunan direncanakan akan menggunakan struktur bangunan tinggi. Keberadaan bangunan tinggi diharapkan dapat terintegrasi dengan bangunan sekitarnya. Beberapa kriteria dalam pemilihan site: RUTRK Kajian utama dalam penilaian site yaitu kesesuaian dengan RUTRK Medan, di mana bangunan dengan fungsi perkantoran sesuai dengan RUTRK Medan yaitu Wilayah Pusat Pengembangan WPP B, D, dan E. Lingkungan Lingkungan yang diharapkan untuk mendukung perencanaan proyek ini adalah lokasi yang strategis dalam dunia bisnis. Tidak hanya dalam mencari keuntungan yang sebesar-besarnya, tetapi juga diharapkan mampu memperkuat citra kawasan perkantoran dan bisnis ini. Fungsi Sekitar Fungsi bangunan sekitar tapak akan mempengaruhi citra kawasan. Penempatan bangunan dengan fungsi seragam di suatu kawasan tentu akan memperkuat citra fungsi tersebut, dalam hal ini bangunan perkantoran. Fungsi Lahan Sekarang Fungsi lahan eksisting mempengaruhi kemudahan pembangunan suatu bangunan, di mana bila lahan eksisting berupa lahan kosong, maka tidak diperlukan proses pembebasan lahan, ganti rugi, penghancuran bangunan, sampai pada proses pengangkutan sampah konstruksi. Pencapaian Pegawai adalah salah satu pengguna bangunan perkantoran yang lebih aktif dan mengharapkan pencapaian ke lokasi yang relatif singkat. Universitas Sumatera Utara Di samping jarak pencapaian ke site, sirkulasi jalan raya juga mempengaruhi waktu dalam pencapaian ke lokasi. Ukuran Lahan Lahan yang menjadi tempat gedung yang direncanakan diharapkan memiliki kapasitas untuk dapat menampung program fungsional dan pengembangannya di kemudian hari. Dalam proyek ini lahan yang diperkirakan kurang lebih 1 ha. Potensi Fasilitas Lingkungan Fasilitas umum yang terdapat pada sutu kawasan perkantoran juga memiliki pengaruh dalam perancangan, yang memungkinkan pemanfaatan fasilitas lebih maksimal. View View salah satu hal yang diperhatikan dalam proyek ini. View yang diharapkan mampu mendukung fungsi gedung sebagai perkantoran. Pelayanan dan Service Dalam kasus ini diharapkan pelayanan dan service mudah masuk dan keluar site. Entrance Suatu bangunan kantor yang menampung banyak pekerja akan memiliki nilai tambah bila memiliki pintu masukkeluar alternatif ke tapak. Dengan demikian, pencapaian dari berbagai arah jalan dapat disebar sehingga tidak menimbulkan kemacetan pada saat jam-jam masukpulang kerja. Aktivitas kantor dengan lingkungan Berbagai aktivitas dalam lingkungan perkantoran dapat mencerminkan fungsi site. Pegawai sebagai pelaku utama dalam limgkungan perkantoran, dengan sendirinya membentuk citra dunia perkantoran. Karena itu juga perlu lingkungan yang mendukung. Salah satunya lapangan terbuka. Menurut Almat 1980 bahwa faktor-faktor psikologis ruang sangat mempengaruhi kinerja pegawai dan karyawan kantor, seperti depresi, kebisingan, view, dan lain-lain. Tekanan-tekanan tersebut dapat dihilangkan dengan merubah suasana ruang sejenak untuk mengembalikan kinerja. Universitas Sumatera Utara

3.2.2. Analisis Pemilihan Lokasi

Dari gambar pembagian WPP di Kotamadya Medan di atas, dapat disimpulkan bahwa WPP D merupakan WPP yang paling sesuai dengan perkantoran bila dibandingkan dengan WPP B dan E, sebab WPP D diperuntukkan bagi kawasan perkantoran dan CBD Central Business DistrictKawasan Bisnis Terpadu sehingga menjadi daerah strategis dalam pengembangan Kantor Sewa Diponegoro. Dengan demikian, dipilih beberapa lokasi yang termasuk WPP D untuk kemudian dibandingkan potensinya. WPP E Permukiman, Perkantoran , Perdagangan, Konservasi, Rekreasi, Lapangan Golf, Hutan Kota WPP D CBD , Pusat Pemerintahan, Hutan Kota, Pusat Pendidikan, Perkantoran , Rekreasi Indoor, Permukiman WPP A Pelabuhan, Industri, Permukiman, Rekreasi, Maritim WPP B Perkantoran , Perdagangan, Rekreasi Indoor, Permukiman WPP C Permukiman, Perdagangan, Rekreasi Gambar 3.1 Pembagian WPP di Kotamadya Medan Universitas Sumatera Utara

A. Alternatif Lokasi

Alternatif A Luas lahan : 1 ha Lokasi : Jln. Brigjend Katamso Eks. Kebun Binatang Medan Batas-batas : Utara : Deretan Ruko Timur : Jln. Brigjend Katamso Selatan : Deretan Ruko Barat : Perumahan Penduduk Keterangan`: Berada pada Kecamatan Medan Johor, yang termasuk dalam WPP D. Kelebihan : • Berada di tepi jalan arteri primer, yaitu Jalan Brigjend Katamso. • Pencapaian ke site mudah karena banyak angkutan umum yang melewati site. • Kawasan ini merupakan kawasan yang lalu lintasnya tidak padat. Kekurangan: • Site kurang strategis karena terletak jauh dari pusat Kota Medan. • Daerah sekitar site didominasi oleh komersial dan hunian. Peta : Gambar 3.2 Peta Alternatif Tapak A Universitas Sumatera Utara Alternatif B Luas lahan : 1,9 ha Lokasi : Jln. Pangkalan Mansyur – Jln. Karya Budi Samping Asrama Haji Medan Batas-batas : Utara : Jalan Pangkalan Mansyur Timur : Asrama Haji Medan Selatan : Jalan Karya Budi Barat : Perumahan Penduduk Keterangan : Berada pada Kecamatan Medan Johor, yang termasuk dalam WPP D. Kelebihan : • Berada di tepi jalan arteri primer, yaitu Jalan Pangkalan Mansyur. • Pencapaian site mudah karena banyak angkutan umum yang melewati site. • Kawasan sudah dikenal baik oleh penduduk Kota Medan karena terletak di samping Asrama Haji Medan. Kekurangan: • Site kurang strategis karena terletak jauh dari pusat Kota Medan. • Kawasan sekitar site bukanlah kawasan perkantoran. Peta : ² Gambar 3.3 Peta Alternatif Tapak B Universitas Sumatera Utara Alternatif C Luas lahan : 1,27 ha Lokasi : Jln. Diponegoro – Jln. H.Z.Arifin Batas-batas: Utara : Jln. H.Z. Arifin, Gedung BCA, Bank Mestika Timur : Perumahan Penduduk dan Restoran Sushi Tei Selatan : Jln. T. Daud, Gedung Bina Graha, Wisma Tamu Pemprovsu Barat : Jln. Diponegoro, Gedung BII Keterangan : Berada pada Kecamatan Medan Baru, yang termasuk dalam WPP D. Kelebihan : • Berada di kawasan perkantoran. • Pencapaian site mudah karena banyak angkutan umum yang melewati site. • Site amat strategis karena dekat dengan pusat kota Medan. Kekurangan: • Kawasan ini macet pada jam-jam sibuk. Peta : Gambar 3.4 Peta Alternatif Tapak C Universitas Sumatera Utara

B. Penilaian Alternatif Lokasi

Berdasarkan kriteria pemilihan lokasi dibuat suatu tabel penilaian potensi site dalam perancangan gedung perkantoran. No Kriteria penilaian Site A Jln. B.Katamso Eks Kebun Binatang Medan Site B Jln. Pangkalan Mansyur Jln. Karya Budi Site C Jl. Diponegoro Jln. H.Z.Arifin 1 RUTRK 10 WPP-D 10 WPP-D 10 WPP-D 2 Lingkungan 7 cukup strategis 8 strategis 10 sangat strategis 3 Fungsi sekitar 7 Perbankan, perumahan, sekolah 8 Kantor Pemerintah, Asrama Haji, perumahan 10 Gubernur, Pusat Perkantoran dan Perbelanjaan 4 Fungsi lahan sekarang 10 lahan kosong 10 lahan kosong 9 rumah tinggal dengan fungsi kantor 5 Kondisi lahan sekarang 9 sedikit berkontur 10 relatif datar 10 relatif datar 6 Pencapaian 10 akses mudah dan lancar 10 akses mudah dan lancar 9 akses mudah dan cukup lancar 7 Ukuran lahan 10 1 Ha 8 1,9 Ha 10 1,2 Ha 8 Potensi fasilitas lingkungan 10 memadai dan baik 9 memadai dan cukup baik 10 memadai dan baik 9 View 9 9 10 10 Pelayanan dan service 8 9 10 11 Entrance 7 hanya di satu sisi 8 dua sisi 10 tiga sisi 12 Aktivitas kantor dengan lingkungan 7 tidak begitu mendukung 8 cukup mendukung 10 sangat mendukung 13 Total 104 107 118 Keterangan: penilaian terhadap potensi yang diharapkan dengan nilai tertinggi 10 Tabel 3.1 Penilaian Terhadap Site

C. Analisis dan Penetapan Lokasi

Dari hasil penilaian dapat diambil kesimpulan, bahwa Site C, Jln. Diponegoro dan Jln. Z. Arifin, adalah site yang paling berpotensi dan akan digunakan sebagai lahansite dalam proyek ini. Universitas Sumatera Utara

3.2.3. Deskripsi Kondisi Eksisting

Lokasi lahan terletak di simpang Jalan Diponegoro dengan Jalan H. Zainul Arifin, Medan. Batas-batas site: Sebelah Timur : Perumahan Penduduk dan Restoran Sushi Tei Sebelah Selatan : Jl. Teuku Daud, Gedung Bina Graha, Wisma Tamu Pemprovsu Sebelah Barat : Jl. Diponegoro, Gedung BII Sebelah Utara : Jl. Zaenal Arifin, Gedung BCA dan Bank Mestika Gambar 3.5 Peta Lokasi P E T A M E DAN Gedung Bank SUMUT SUN Plaza Gedung Bank Permata Restoran Sushi Tei Gedung Bina Graha Pemprovsu Wisma Tamu Pemprovsu Gedung BAPPEDA Masjid Agung Medan Kantor Gubernur Gedung BII Gedung ANZ Gedung BCA Gedung Mestika Museum TNI Gedung Mandiri U Peta Provinsi Sumatera Utara Universitas Sumatera Utara

A. Wilayah dan Potensi

Lokasi yang direncanakan berada di wilayah Kecamatan Medan Baru. Lokasi ini dinilai berpotensi karena peruntukan lahan sebagai daerah pusat bisnis dan perkantoran. Kecamatan Medan Baru terletak di Pusat Kota Medan WPP-D dengan batas-batas sebagai berikut : o Sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Medan Sunggal dan Kecamatan Medan Selayang. o Sebelah Timur berbatasan dengan Kecamatan Medan Polonia. o Sebelah Selatan berbatasan dengan Kecamatan Medan Johor. o Sebelah Utara berbatasan dengan Kecamatan Medan Petisah Kecamatan Medan Baru dengan luas wilayahnya 4,94 Km². Kecamatan ini adalah daerah pusat perdagangan Kota Medan, dengan penduduknya berjumlah: 43.524 jiwa 2006. Di Kecamatan Medan Baru banyak terdapat pusat perbelanjaan, pasar, pertokoan, perbankan, perkantoran dan show room. Data Umum Wilayah N o Da t a u m u m Ke t e ra n ga n 1 Luas 4,94 k m ² 2 Jum lah Kelurahan 6 k elurahan 3 Jum lah Penduduk 43.524 j iw a 4 Tingk at Kepadat an Penduduk 8810 j iw a k m 2 5 Panj ang Jalan Aspal 63,4 k m 6 Volum e Sam pah Harian 25,67 t on Je n is Pe n did ik a n 1 SD Sederaj at 26 unit 2 SLTP Sederaj at 8 unit 3 SMU Sederaj at 6 unit 4 Ak adem i 5 unit 5 Univ ersit as 2 unit Je n is Pe la ya n a n 1 Air Bersih 64,3 2 List r ik 96 3 Telepon 75,90 4 Gas 45 5 Lapangan Olahraga 14 persil 6 Pant i Asuhan 3 unit 7 Rum ah Sak it 6 unit 8 Pusk esm as 1 unit 9 Balai Pengobat an Um um 16 unit 10 Rum ah Bersalin 3 unit 11 Posy andu 30 unit Universitas Sumatera Utara Je n is Pe rd a ga n ga n 1 Pasar Tradisional 3 unit 2 Plaza Mall 1 unit 3 Pasar Grosir - Je n is Pe riba d a t a n 1 Masj id 14 unit 2 Musholla 17 unit 3 Gerej a 15 unit 4 Kuil 5 Vihara La in - la in 1 Kebak aran 8 k asus 2 Banj ir 1 k asus Sumber : Olah Data Medan Dalam Angka Tabel 3.2 Data Umum Kecamatan Medan Baru Tahun 2006 Jarak Tempuh Antara Pusat Kota Dengan Kecamatan Dari Pusat Kota ke Kecam atan Jarak Km Medan Tunt ungan 12 Medan Johor 5 Medan Am plas 10 Medan Denai 9 Medan Area 5 Medan Kota 5 Medan Maim un 2 Medan Polonia 3,5 Medan Baru 10 Medan Selayang 6 Medan Sunggal 8,5 Medan Helvetia 6,4 Medan Petisah 3 Medan Barat 4 Medan Timur 1,5 Medan Perj uangan 6 Medan Tem bung 5,2 Medan Deli 10 Medan Labuhan 16 Medan Marelan 22 Medan Belaw an 23 Sumber: BPS Kota Medan 2007 Tabel 3.3 Jarak tempuh antara pusat kota dengan kecamatan Figure Ground Kawasan Pada sisi barat site, terdapat susunan bangunan atau figure yang cukup padat di mana daerah tersebut merupakan wilayah padat bangunan komersil yang kebanyakan berupa ruko dan gedung kantor, sedangkan di sisi timur site tidak terlalu padat. Di sisi ini terdapat pusat perkantoran dan jasa. Universitas Sumatera Utara Daerah di sekitar site didominasi oleh bangunan perkantoran swasta 6-10 lantai, perumahan 2 lantai yang dialihfungsikan menjadi perkantoran, ruko, dan bangunan kantor pemerintah. Beberapa ikon Kota Medan juga terletak di sekitar kawasan site, yaitu Kantor Gubernur Sumatera Utara, Masjid Agung, dan Sun Plaza. Gambar 3.6 Figure Ground Kawasan Site

2. Data Umum Site

Luas lahan : 1,27 ha 12.715m 2 Kontur : Relatif rata GSB : 15 m dari Jln Diponegoro dan Jln. Zaenal Arifin Jarak dari pusat kota : ± 10 Km Pemilik : Swasta site Universitas Sumatera Utara

3.3 Studi Kelayakan Proyek

Statistik Penduduk dan Tenaga Kerja Kota Medan Tahun Penduduk Laki-Laki Penduduk Perempuan Total Penduduk Jumlah Tenaga Kerja Pengangguran Terbuka Jumlah Pekerja Bidang Jasa 96 942427 952888 1895315 1246357 136850 1109507 159991 97 943594 955434 1899028 1248799 137118 1111681 160304 98 944379 956688 1901067 1250140 137265 1112875 160477 99 944891 957609 1902500 1251082 137369 1113713 160597 00 945847 958426 1904273 1252248 137497 1114751 160747 01 960477 966043 1926520 1266877 139103 1127774 162625 02 979106 984776 1963882 1291447 141801 1149646 165779 03 990216 1003386 1993602 1310991 143947 1167044 168288 04 995968 1010174 2006142 1319237 144852 1174385 169346 05 1012040 1024145 2036185 1338993 147021 1191972 171882 06 1027607 1039681 2067288 1359446 149267 1210179 174508 07 1036595 1048775 2085370 1371337 150573 1220764 176034 08 1045662 1057949 2103610 1383332 151890 1231442 177574 09 1054808 1067203 2122010 1395431 153218 1242213 179127 10 1064034 1076538 2140571 1407637 154559 1253078 180694 11 1073341 1085954 2159294 1419949 155910 1264039 182274 12 1082729 1095453 2178181 1432369 157274 1275095 183869 13 1092199 1105035 2197233 1444898 158650 1286248 185477 14 1101752 1114701 2216452 1457536 160037 1297499 187099 15 1111389 1124451 2235839 1470285 161437 1308848 188736 16 1121110 1134286 2255396 1483146 162849 1320297 190387 17 1130916 1144207 2275124 1496119 164274 1331845 192052 18 1140808 1154215 2295024 1509205 165711 1343494 193732 19 1150787 1164311 2315098 1522406 167160 1355246 195426 angka prediksi dari rata-rata laju pertumbuhan penduduk tahun 1996-2006 Sumber : Medan Dalam Angka 2007 dan Olah Data Tabel 3.4 Prediksi Jumlah Tenaga Kerja di Kota Medan Adapun rincian luas gedung perkantoran eksisting dan prediksi ke depannya di Kota Medan dapat dilihat dalam tabel berikut. Luas Gedung Perkantoran di Kota Medan Nama Gedung Fungsi Gedung Keterangan Jumlah Lantai Luas Lantai m 2 Jumlah Eksisting BG Tower Disewakan sebagian besar 13 2400 31200 Bank Sumut Disewakan sebagian kecil 8 2400 19200 Wisma BII Disewakan sebagian besar 8 2000 16000 uniland Disewakan sebagian besar 6 2400 14400 BCA Disewakan sebagian kecil 8 1200 9600 HSBC Disewakan sebagian kecil 6 900 5400 Mestika Disewakan sebagian kecil 8 900 7200 Mandiri Jl.I. Bonjol Disewakan sebagian besar 6 2400 14400 Universitas Sumatera Utara Nama Gedung Fungsi Gedung Keterangan Jumlah Lantai Luas Lantai m 2 Jumlah Mandiri Jl. Z. Arifin Disewakan sebagian besar 6 1800 10800 Bank Danamon Disewakan sebagian kecil 9 1050 9450 City Bank Disewakan sebagian besar 6 450 2700 Graha Niaga Disewakan sebagian besar 6 750 4500 Capital Building Disewakan sebagian besar 10 750 7500 PT. Indosat Disewakan sebagian kecil 7 900 6300 total 158650 Prediksi Tambahan Crystal Square Sedang dibangun 16 1200 19200 Medan Fair Tahap perencanaan 11 900 9900 Deli Grand City Tahap perencanaan 27 2400 64800 GRAND TOTAL 252550 Sumber: Survey Lapangan dan Literatur Luas Perkantoran di Kota Medan Tabel 3.5 Luas Gedung Perkantoran di Kota Medan Pada tahun 2006, jumlah pekerja di sektor Keuangan, Persewaan, dan Jasa mencapai 14,42 dari keseluruhan pekerja. Dengan demikian, diprediksi pada tahun 2019 jumlah pekerja di bidang jasa akan mencapai 195.426 orang. Bila diperhitungkan luas bruto setiap pekerja sebesar 10 m 2 , maka luas perkantoran yang diperlukan tahun 2019 mencapai 1.954.260 m 2 . Karena di Medan sebagian besar ruang kantor berupa perumahan yang beralih fungsi menjadi perkantoran yang diasumsikan sebesar 70, maka perhitungan area gedung kantor yang diperlukan sebesar 586.278 m 2 . Pada tahun 2008 jumlah gedung perkantoran sebagai wadah bekerja bagi para pekerja ini baru mencapai 158.650 m 2 . Bila diperhitungkan gedung perkantoran yang sedang dalam masa pembangunan dan perencanaan saat ini, didapat tambahan luas sebesar 93.900 m 2 . Dengan demikian, masih dibutuhkan luasan perkantoran sebesar 333.728 m 2 . Diasumsikan Kantor Sewa Diponegoro ini akan menyediakan 10 kekurangan perkantoran yang diperlukan sampai tahun 2019. Dengan demikian, Kantor Sewa Diponegoro ini akan memiliki luasan ± 33.000 m 2 , termasuk luas fasilitas tambahan bank, pasar swalayan, restoran, cafe, ruang serba guna, servis, dsb. Universitas Sumatera Utara

Bab IV ELABORASI TEMA

4.1. Definisi Tema

Tema yang diangkat dalam Proyek Kantor Sewa Diponegoro ini adalah Arsitektur Hemat Energi. Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, Arsitektur berarti seni dan ilmu merancang serta membuat konstruksi bangunan, metode dan gaya rancangan suatu konstruksi. Sedangkan hemat berarti berhati-hati; tidak boros; cermat, dan energi berarti daya kekuatan yang dapat digunakan untuk melakukan berbagai proses kegiatan, misal dapat merupakan bagian suatu bahan atau tidak terikat pada bahan seperti sinar matahari; tenaga. Jadi Arsitektur Hemat Energi berarti suatu seni merancang bangunan dengan berhati-hati dan cermat dalam menggunakan energi. Menurut Jimmy Priatman, staf pengajar Fakultas Teknik dan Perencanaan, Jurusan Arsitektur, Universitas Kristen Petra, Arsitektur Hemat Energi adalah “Arsitektur yang berlandaskan pada pemikiran ‘meminimalkan penggunaan energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun produktivitas penghuninya’ dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir secara aktif..”

4.2. Latar Belakang Pemilihan Tema

Efisiensi energi sebenarnya bukanlah merupakan kriteria baru dalam desain arsitektur. Konteks keberadaan suatu bangunan selalu ditentukan oleh batasan-batasan iklim dan material bangunan. Sepanjang sejarah, iklim, energi dan kebutuhan sumber daya merupakan hal-hal fundamental dalam seni dan tatanan arsitektur. Bahkan dalam kondisi iklim yang ekstrim sekalipun tidak menghalangi para perancangnya untuk menghadirkan karya arsitektur anggun yang merupakan solusi atas permasalahan lingkungannya. Pengaruh konteks energi dalam arsitektur sebenarnya sudah dipahami oleh para arsitek pada awal abad keduapuluh melalui kontribusi karya-karyanya dalam gerakan arsitektur modern, di mana sebagai para perancang Bauhaus Universitas Sumatera Utara