Dalam penulisan karya ilmiah data adalah merupakan dasar utama, karenanya metode penelitian sangat diperlukan dalam penyusunan tesis. Oleh karena itu dalam
penelitian ini penulis menyusun data dengan menghimpun dari data yang ada relevansinya dengan masalah yang diajukan.
Adapun metode penelitian yang dilakukan adalah: a.
Library Research Penelitian Kepustakaan. Dalam hal metode pengumpulan data melalui library research ini maka penulis
melakukannya dari berbagai sumber bacaan yang berhubungan dengan judul pembahasan, baik itu dari literatur-literatur ilmiah, majalah maupun mass media dan
perundang-undangan, b.
Field Research Penelitian Lapangan. Metode pengumpulan data dengan cara penelitian lapangan ini dilakukan penulis
dengan mengunjungi langsung objek yang diteliti, untuk selanjutnya dilakukan wawancara dengan sumber yang dianggap representatif memberikan informasi
tentang topik penelitian ini yaitu legal office PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Kampung Lalang Bapak Zol Khairi Alfani dan Notaris yang melakukan pengikatan
jaminan pada bank tersebut Bapak Rudi Aroha Sitepu.
3. Lokasi Penelitian
Sesuai dengan judul penelitian ini berada di di kota Medan, tepatnya pada Bank Sumut Cabang Pembantu Kampung Lalang, Desa Lalang, Kecamatan Sunggal, kota
Medan Sumatera Utara.
4. Alat Pengumpul Data
Universitas Sumatera Utara
Alat pengumpulan data akan sangat menentukan hasil penelitian sehingga apa yang menjadi tujuan penelitian ini dapat tercapai. Untuk mendapatkan hasil penelitian
yang objektif dan dapat dibuktikan kebenarannya serta dapat dipertanggung jawabkan hasilnya maka dalam penelitian akan dipergunakan alat pengumpulan data yakni dengan
wawancara dan studi dokumen. Alat pengumpulan data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah studi dokumen.
Studi dokumen yang dilakukan dalam penelitian ini adalah menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan-bahan kepustakaan yang meliputi bahan hukum
primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tertier. “Langkah-langkah ditempuh untuk melakukan studi dokumen di maksud di mulai dari studi dokumen terhadap bahan
hukum primer, baru kemudian bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier
.”
45
a. Bahan hukum primer dalam penelitian ini meliputi seluruh peraturan yang mengatur
tentang ketentuan pemberian kredit dengan jaminan tanah, yaitu : Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 jo Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan,
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2008 dan KUH Perdata serta undang-undang lainnya.
b. Bahan hukum sekunder yang akan dijadikan obyek studi ini adalah buku-buku
bacaan yang berhubungan langsung dengan pemberian kredit dan jaminan tanah.
c. Bahan hukum tertier, berupa Kamus Bahasa Indonesia dan Kamus Hukum.
5. Analisis Data
Analisis data yang dipakai adalah analisis data deskripstif kualitatif, yaitu data yang diperoleh disajikan secara deskriptif dan dianalisis secara kualitatif yaitu dengan
45
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta, Tahun 1995, hal. 13-14.
Universitas Sumatera Utara
langkah-langkah data diklasifikasikan sesuai dengan permasalahan penelitian, hasilnya disistematisasikan, kemudian ditarik kesimpulannya untuk dijadikan dasar dalam melihat
kebenaran dari masalah yang ditetapkan dengan menggunakan metode deduktif yaitu mengamati hal-hal yang umum untuk kemudian menarik kesimpulan pada hal-hal yang
khusus.
Universitas Sumatera Utara
BAB II KEDUDUKAN JAMINAN TANAH DALAM PEMBERIAN KREDIT
KEPADA USAHA KECIL
A. Kedudukan Jaminan Tanah
Pada dewasa ini hak atas tanah merupakan objek jaminan kredit yang paling disukai oleh bank, sebab tanah dianggap lebih bernilai secara ekonomis. Lembaga
jaminan yang dibebankan atas tanah dan bangunan oleh bank adalah hak tanggungan. Patut dikemukakan, bahwa kreditur selalu harus waspada, agar ia dikemudian hari tidak
mendapatkan kesulitan dalam mengeksekusi atau menjual tanah dan bangunan tersebut. Sertifikat sebagai bukti yang kuat, karena dalam sertifikat itulis mengenai jenis hak
pemegang hak serta peristiwa hukum yang penting sehubungan dengan tanah tertentu, dan karena semuanya itu diisi oleh pejabat yang berwenang, maka apa yang dibaca dalam
sertifikat harus dianggap benar. Alat pembuktian yang kuat berarti bahwa sertifikat bukanlah satu-satunya
pembuktian yang ada tentang sahnya peralihan hak serta lahirya hakitu. Bukti sertifikat belum berlaku sempuma bagi pihak ketiga, hal ini dikarenakan pihak ketiga masih dapat
melihat dengan bebas mengenai kepemilikan hak atas tanah pada daftar-daftar umum di Kantor Pertanahan setempat. Ini memungkinkan mengingat adanya azas keterbukaan
publiciteit dalam Hukum Agraria. Jadi daftar umum tersebut ini mempunyai kekuatan
sebagai bukti juga, selain sertifikat. Dengan kenyataan tersebut maka apabila di atas sebuah tanah belum bersertifikat,
maka jelasnya maka keberadaan hak seseorang atas tanah tersebut belum begitu kuat. Namun, berdasarkan kenyataan tersebut maka kedudukan jaminan tanah yang belum
bersertifikat dalam dunia perbankan yang dibatasi pada PT. Bank Sumut Cabang
Universitas Sumatera Utara
Pembantu Kampung Lalang- Sunggal, dapat dijadikan jaminan kredit, tetapi meskipun demikian dibutuhkan alas hak lainnya yang ditanda tangani oleh Camat dimana tanah
tersebut berada. Jadi praktek perbankan khususnya dalam hal menjadikan sebuah tanah belum
bersertifikat sebagai jaminan kredit dapat diajukan ke PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Kampung Lalang-Sunggal, dengan turut menyertakan sebagai bahan lampiran tentang
Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah tersebut. Jika tidak ada PBB-nya maka dapat diajukan dalam bentuk surat keterangan dari pihak kelurahandesa dimana tanah tersebut
tentang PBB atas tanah tersebut belum diterbitkan. Selain PBB syarat lainnya yang dibutuhkan adalah surat keterangan dari pihak kelurahandesa tentang tidak adanya
sengketa atas tanah tersebut dan riwayat tanah.
46
Keberadaan jaminan tanah yang belum bersertifikat dapat diajukan sebagai jaminan kredit, tetapi nilai kredit yang dimohonkan dengan hak atas tanah yang belum
bersertifikat menjadi turun dan kurang memiliki harga apabila dibandingkan dengan tanah yang telah bersertifikat.
Beberapa aspek yuridis yang merupakan kondisi dari kekuatan pendaftaran dan penerbitan sertifikat hak tanggungan sebagai jaminan kredit kepada usaha kecil dalam
menerima hak atas tanah sebagai objek jaminan kredit adalah : 1.
Segi kepemilikan tanah yang dijadikan objek jaminan. 2.
Pemeriksaan sertifikat tanah dan kebenaran letak tanah yang dijadikan objek jaminan.
3. Segi kewenangan untuk membebankan hak tanggungan atas tanah yang dijadikan
46
Hasil wawancara dengan Zol Alfani Khairi, Legal Office PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Kampung Lalang, tanggal 7 Juli 2010.
Universitas Sumatera Utara
objek jaminan. 4.
Segi kemudahan untuk melakukan eksekusi atau penjualan tanah yang dijadikan objek jaminan.
5. Segi kedudukan bank sebagai kreditor yang preferen
Walaupun kedudukan tanah yang belum bertifikat dapat dijadikan jaminan collateral
kredit khususnya kredit untuk usaha kecil, namun, pihak bank dalam hal ini PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Kampung Lalang-Sunggal tetap mengutamakan tanah
yang sudah bersertifikat sebagai objek jaminan kredit,
47
karena memiliki beberapa keuntungan dan diuraikan di bawah ini.
1. Kepemilikan tanah yang dijadikan objek jaminan
Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan UUHT bahwa hak tanggungan tidak dapat diletakkan, melainkan oleh siapa yang berkuasa memindah tangankan benda
yang akan dibebani dengan hak tanggungan itu.
48
Jelaslah, bahwa dalam menerima tanah, tanah dan bangunan sebagai objek. Bank harus yakin betul, bahwa yang bersangkutan,
adalah pemilik atau pemegang hak atas tanah tersebut. Bukti kepemilikan tanah adalah sertifikat tanah yang bersangkutan. Dalam praktek, sering terjadi, bahwa serfitikat tanah
sudah tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, misalnya oleh karena tanah, tanah dan bangunan tersebut, telah dijual dengan membuat akta PPAT, namun balik nama
belum dilakukan oleh Kantor Pertanahan. Sehubungan dengan harta benda perkawinan dan ketentuan yang terdapat dalam
Pasal 36 Undang-Undang Perkawinan, bahwa mengenai harta bersama, suami isteri dapat bertindak atas persetujuan bersama, yang juga harus dianggap berlaku bagi orang-orang
47
Hasil wawancara dengan Zol Alfani Khairi, Legal Office PT. Bank Sumut Cabang Pembantu Kampung Lalang-Sunggal.
48
Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
yang menikah sebelum Undang-Undang Perkawinan berlaku, misalnya yang menikah berdasarkan Huwelijksordonan tie Christen-Indonesier Java HOCI atau Burgerlijk
Wetboek BW, maka seandainya seorang suamiisteri akan mengagunkan tanah, tanah
dan rumah, yang sertifikat tanahnya, tercatat atas namanya, sebaiknya bank minta agar isterisuami calon debitur datang dan memberi persetujuannya yaitu, bahwa tanah
tersebut, dijadikan objek jaminan kredit yang dibebani dengan hak tanggungan. Apabila sertifikat menyebutkan nama orang yang sudah wafat, maka jika tanah
tersebut, akan dijadikan objek jaminan kredit, hendaknya tanah, dibalik namakan terlebih dahulu atas nama ahli waris yang bersangkutan. Apabila tidak dilakukan balik nama
terlebih dahulu, bisa terjadi bahwa bank dikemudian hari akan kesulitan dengan munculnya pihak ketiga yang mengaku ikut berhak atas tanah tersebut.
49
Apabila belum mempunyai sertifikat, maka akta pembebanan hak tanggungan bisa dibuat, namun hak tanggungan tersebut baru akan didaftarkan, bersama-sama dengan
keluarya sertifikat tersebut. Jadi hak tanggungan baru ada, apabila atas tanah tersebut telah didaftarkan.
Pentingnya sertifikat bagi bank, selain untuk mengetahui jenis hak atas tanah tersebut, apakah tanah itu tanah hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha atau hak
pakai, seperti diketahui dewasa ini hak pakai atas tanah negara yang terdaftar di kantor pertanahan, dapat menjadi hak tanggungan.
2. Pemeriksaan dokumen tanah dan kebenaran letak tanah
