Tabel 5.4. Persentase Penduduk Menurut Golongan Penghasilan Per Rumah Tangga Setiap Bulan
Penghasilan Per Rumah Tangga
Persentase
999.999 3,54
1.000.000 – 1.499.999 8,74
1.500.000 – 1.999.999 13,28
2.000.000 – 2.499.999 14,07
2.500.000 – 2.999.999 19,09
3.000.000 – 3.999.999 18,91
4.000.000 – 4.999.999 9,53
5.000.000 12,84
Sumber : BPS Sumatera Utara
5.1.2.3. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara
Terus membaiknya kondisi perekonomian nasional memberikan pengaruh positif terhadap kinerja pasar perumahan di Sumatera Utara. Dari sisi pasokan,
bergairahnya kembali pasar perumahan dapat dilihat dari mulai membaiknya aktivitas konstruksi setelah mengalami peningkatan sejak awal krisis ekonomi
hingga tahun 2000. Hal ini dapat dilihat dari adanya pembangunan infrastruktur dan unit rumah baru di beberapa proyek perumahan dan condominium, seperti
perumahan Citra Setiabudi, Villa Setiabudi Flamboyan, Royal Sumatera, Cemara Asri, The Prime Business and Residence, Stella Residence II, Graha Anggrek, Puri
Zahara II, Medan Bussines Centre, dan beberapa perumahan skala kecil. Perumahan yang aktif melaksanakan pembangunan adalah perumahan
Citra Setiabudi, Villa Setiabudi Flamboyan, Stella Residence II, Graha Anggrek, The Prime Business and Residence yang merupakan kompleks perumahan
Menengah di Sumatera Utara. Seiring dengan semakin terbatasnya lahan di Kota, maka terdapat kecenderungan lokasi proyek perumahan mengarah ke pinggir Kota
Universitas Sumatera Utara
sejak 10 tahun terakhir. Hasil pengamatan di lapangan memperlihatkan bahwa kecenderungan perkembangan perumahan terjadi ke arah Utara dan Selatan Kota
Medan. Pembangunan rumah di Sumatera Utara dapat dilihat pada Tabel 5.5.
Tabel 5.5. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara Tahun
Jumlah Pembangunan
Satuan
2006 1.968
Unit 2007
2.094 Unit
2008 4.008
Unit 2009
6.923 Unit
2010 6.658
Unit
Sumber : REI Sumut
Grafik perkembangan pembangunan perumahan Sumatera Utara dapat dilihat pada Gambar 5.1.
Gambar 5.1. Perkembangan Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara
Peluang pasar untuk Greatland Setiabudi yang dibangun PT. Darmatama Indonesia dilakukan dengan melihat kecenderungan permintaan tempat tinggal
serta kecenderungan pembangunan perumahan pada masa yang akan datang yaitu di daerah Kota Medan karena letak proyek pembangunan Greatland Setiabudi
termasuk wilayah Kota Medan.
Universitas Sumatera Utara
Peluang pasar dengan melihat daerah Kota Medan disebabkan oleh sifat pasar perumahan sangat tergantung pada lokasi pembangunan. Berdasarkan hal
tersebut pasar dari usaha perumahan biasanya bersifat setempat. Disamping itu konsumen juga memperhatikan kualitas fisik dan fasilitas pendukungnya.
Pendekatan terhadap permintaan perumahan dilakukan dengan melihat pertambahan jumlah penduduk dan selanjutnya dihitung pertambahan jumlah
rumah tangga di daerah tersebut. Berdasarkan pertambahan jumlah rumah tangga didapatkan estimasi permintaan akan perumahan.
Berdasarkan pertambahan jumlah penduduk tahun 2010 dan pertumbuhan penduduk Kota Medan setiap tahunnya sekitar 1,14. Pada tingkat pertumbuhan
tetap 1,14 pertahun, maka jumlah penduduk dan rumah tangga Kota Medan antara tahun 2011 - 2015 diproyeksikan seperti yang disajikan pada Tabel 5.6.
Tabel 5.6. Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan Tahun
Jumlah Penduduk
Kota Medan Jumlah Rumah
Tangga Kota Medan
Pertumbuhan Penduduk dan
Rumah Tangga Proyeksi Jumlah
Penduduk Kota Medan
Proyeksi Jumlah Rumah Tangga
Kota Medan
2010 2.097.610
477.851 1.14
2.121.523 483.299
2011 2.121.523
483.299 1.14
2.145.708 488.808
2012 2.145.708
488.808 1.14
2.170.169 494.381
2013 2.170.169
494.381 1.14
2.194.909 500.016
2014 2.194.909
500.016 1.14
2.219.931 505.717
2015 2.219.931
505.717 1.14
2.245.238 511.482
Sumber : Data BPS diolah
Dengan angka perkiraan sebesar 30 dari jumlah rumah tangga tersebut yang membutuhkan rumah, maka diperoleh jumlah rumah tangga yang
membutuhkan tempat tinggal pada tahun 2011 - 2015 yang dapat dilihat pada Tabel 5.7.
Universitas Sumatera Utara
Tabel 5.7. Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan Rumah Tinggal
Tahun Total Rumah
Tangga Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang
Membutuhkan Rumah Tinggal
2011 483.299
144.990 2012
488.808 146.642
2013 494.381
148.314 2014
500.016 150.005
2015 505.717
151.715
Sumber : Data diolah
Dari perkiraan diatas dapat diketahui bahwa kebutuhan tempat tinggal di Kota Medan masih sangat besar. Sehingga sangat membuka peluang baik bagi PT.
Darmatama Indonesia untuk membangun perumahan di daerah ini. Sasaran pasar bagi pemasaran Greatland Setiabudi adalah rumah tangga
yang berdomisili di Kota Medan dan masyarakat umum lainnya yang ingin berinvestasi memiliki beberapa kapling tempat tinggal, dan mempunyai
penghasilan di atas Rp. 5.000.000,- per bulan. Potensi pasar untuk golongan ini ternyata mencapai 12,84 dari jumlah rumah tangga di Kota Medan.
Proyeksi jumlah penduduk di Kota Medan pada tahun 2011 adalah sebesar 2.121.523 jiwa, dan proyeksi jumlah rumah tangga di Kota Medan tahun
2011 adalah sebanyak 483.299 rumah tangga. Dan dari jumlah rumah tangga tersebut bila diasumsikan 30 dari jumlah rumah tangga di Kota Medan
membutuhkan tempat tinggal, maka kebutuhan akan tempat tinggal tahun 2011 sebesar 144.990 unit.
Dengan demikian berdasarkan perkiraan tingkat penghasilan rumah tangga diatas Rp.
5.000.000,- sebesar 12,84, maka kebutuhan tempat tinggal untuk golongan menengah pada tahun 2011 adalah sebesar 18.617 unit, dan
Universitas Sumatera Utara
diperkirakan dari total kebutuhan tempat tinggal golongan menengah terdapat 60 yang telah memiliki tempat tinggal yaitu 11.170 unit. Proyeksi kebutuhan
tempat tinggal menengah didapat dari total kebutuhan tempat tinggal golongan menengah dikurang rumah tangga yang telah memiliki tempat tinggal golongan
menengah yaitu 7.447 unit pada tahun 2011.
Tabel 5.8. Proyeksi Kebutuhan Rumah Menengah
Tahun Jumlah
Rumah Tangga
RT yang Membutuhkan
Tempat Tinggal RT Menengah
yang Membutuhkan
Tempat Tinggal RT Menengah
yang telah Memiliki Tempat
Tinggal Proyeksi
Kebutuhan Tempat Tinggal
Menengah
2011 483.299
144.990 18.617
11.170 7.447
2012 488.808
146.642 18.829
11.297 7.532
2013 494.381
148.314 19.044
11.426 7.617
2014 500.016
150.005 19.261
11.556 7.704
2015 505.717
151.715 19.480
11.688 7.792
Sumber : Data diolah
Dari perkiraan tersebut dapat terlihat bahwa kebutuhan akan tempat tinggal menengah masih sangat besar, dimana penyediaan tempat tinggal untuk
golongan kelas menengah pada umumnya dilakukan oleh Developer swasta maupun REI masih belum memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal untuk
golongan kelas menengah. Sehingga potensi pasar pembangunan Greatland Setiabudi masih sangat terbuka lebar. Selain hal tersebut di atas, tidak menutup
kemungkinan untuk konsumen di luar Kota Medan, megingat saat ini kebutuhan akan tempat tinggal, khususnya tempat tinggal tipe menengah bukan hanya
sebagai tempat tinggal semata tetapi sudah merupakan sarana investasi jangka panjang, mengingat pertumbuhan harga rumah dari tahun ketahun terus
Universitas Sumatera Utara
mengalami peningkatan yang cukup besar terutama di Kota besar hampir diseluruh wilayah Indonesia.
Untuk mengetahui ketersediaan jumlah rumah tinggal pada tahun 2011- 2015 di Kota Medan, maka dilakukan peramalan jumlah rumah tinggal
berdasarkan dari data Developer swasta dan pihak REI pada tahun-tahun sebelumnya. Langkah-langkah peramalan yang dilakukan yaitu:
1. Menentukan tujuan peramalan
Tujuan peramalan adalah untuk menentukan jumlah ketersedian rumah tinggal menengah tahun 2011, 2012, 2013,2014 dan 2015.
2. Pembuatan scatter diagram
Scatter diagram jumlah rumah tinggal menengah di Kota Medan pada Gambar 5.2.
Gambar 5.2. Scatter Diagram Jumlah Rumah Tinggal Menengah di Kota
Medan
3. Memilih metode peramalan
Metode peramalan yang digunakan adalah sebagai berikut: a.
Metode kuadratis
Universitas Sumatera Utara
b. Metode siklis
4. Perhitungan parameter peramalan
a. Metode Kuadratis Fungsi peramalan : Y = a + bx + cx
Tabel 5.9. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Kuadratis
2
X Y
X
2
X
3
X
4
XY X
2
Y
1 1968
1 1
1 1968
1968 2
2094 4
8 16
4188 8376
3 4008
9 27
81 12024
36072 4
6923 16
64 256
27692 110768
5 6658
25 125
625 33290
166450
15 21651
55 225
979 79162
323634
α =
∑ ∑ ∑
−
3 2
X n
X X
= 1555-5225 = -300 β =
∑ ∑
−
2 2
X n
X
= 15
2
γ = – 555 = -50
∑ ∑
−
4 2
2
X n
X = 55
2
δ = – 5979 = -1870
∑ ∑ ∑
− XY
n Y
X = 15 21651 – 579162
= -71045 θ =
∑ ∑ ∑
− Y
X n
Y X
2 2
= 5521651 – 5323634 = -427365
b =
2
. .
.
α β
γ α
θ δ
γ
− −
=
-427365 -
2
300 50
1870 300
71045 1870
− −
− −
− −
−
= -1327,04
Universitas Sumatera Utara
c = γ
α θ
b −
=
1870 −
-300 -1327,04
- 427365
-
= 15,6429 a =
n X
c X
b Y
∑ ∑
∑
− −
2
=
5 55
15 -15,6429
-1327,04 21651
− −
=177
Fungsi peramalannya adalah :
Y = 177 – 1327,04x + 15,6429 x b. Metode Siklis
2
Fungsi peramalan : Y = a + b sin
n X
π
2
+ c cos
n t
π
2
Tabel 5.10. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Siklis Tahun X
Y 2πxn
Sin Y. Sin
Cos Y. Cos
Sin . Cos Sin2 Cos2
2006 1
1968 72
0.9511 1871.6792
0.3090 608.1454
0.2939 0.9045 0.0955
2007 2
2094 144
0.5878 1230.8223
-0.8090 -1694.0816 -0.4755
0.3455 0.6545 2008
3 4008
216 -0.5878 -2355.8433 -0.8090 -3242.5401
0.4755 0.3455 0.6545
2009 4
6923 288
-0.9511 -6584.1643 0.3090
2139.3247 -0.2939
0.9045 0.0955 2010
5 6658
360 0.0000
0.0000 1.0000
6658.0000 0.0000
0.0000 1.0000
Total 15 21651
1080 0.0000
-5837.5060 0.0000
4468.8484 0.0000
2.5000 2.5000
∑
Y =
na + b
∑
n X
π
2 sin
+ c
∑
n X
π
2 cos
21651 =
5a + b0,00 + c0,00 a = 4330,20
∑ ∑
∑ ∑
+
+
=
n
X n
X c
n X
b n
X a
n X
Y
π π
π π
π
2 cos
2 sin
2 sin
2 sin
2 sin
2
5837,5060 =
a 0,00 + b 2,50 + c 0,00
b = -2335,002
Universitas Sumatera Utara
∑ ∑
∑ ∑
+
+
=
n
X n
X b
n X
c n
X a
n X
Y
π π
π π
π
2 cos
2 sin
2 cos
2 cos
2 cos
2
4468,8484 = a 0,00 + c 2,50 + b 0,00
c = 1787,53 Fungsi peramalannya adalah :
Y = 4330,20 – 2335,002 sin
n X
π
2
+ 1787,53 cos
n t
π
2
5. Menghitung SEE
Perhitungan kesalahan menggunakan metode SEE Standard Error of Estimation dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
f N
Y Y
SEE −
− =
∑
2
Adapun keterangan rumus diatas adalah: Y = Data aktual
Y’= Data peramalan N = Banyaknya periode
f = Derajat kebebasan a.
Metode kuadratis Derajat kebebasan f = 3
Universitas Sumatera Utara
Perhitungan SEE untuk metode kuadratis dapat dilihat pada Tabel 5.11.
Tabel 5.11. Perhitungan SEE untuk Metode Kuadratis X
Y Y
e e
2
1 1968
1519.6857 448
200985.6988 2
2094 2893.6571
-800 639451.5461
3 4008
4298.9143 -291
84631.1216 4
6923 5735.4571
1.188 1410258.0376
5 6658
7203.2857 -545
297336.5102
Total 21651
2632662.9143
1147.3149 3
5 43
2632662.91 =
− =
kuadratis
SEE b.
Metode siklis Derajat kebebasan f = 3
Perhitungan SEE untuk metode siklis dapat dilihat pada Tabel 5.12.
Tabel 5.12. Perhitungan SEE untuk Metode Siklis X
Y Y
e e
2
1 1968
2661.8608 -694
481442.7927 2
2094 1511.5703
582 339224.3518
3 4008
4256.5303 -249
61767.2891 4
6923 7103.2993
-180 32507.8348
5 6658
6117.7394 540
291881.5603
Total 21651
1206823.8287
491,2889 =
3 5
87 1206823.82
− =
siklis
SEE 6.
Pengujian Hipotesa Pengujian hipotesa dilakukan dengan mencari SEE yang terkecil yaitu
metode peramalan kuadratis dan siklis. H
H : SEE siklis
≤ SEE kuadratis
i
: SEE siklis SEE kuadratis
Universitas Sumatera Utara
α = 0.05
Uji statistik :
2 2
1147.3149 2889
. 491
=
=
kuadratis siklis
hitung
SEE SEE
F = 0.1834
= =
2 ,
4 ,
05 .
F F
tabel
6.94
tabel hitung
F F
≤ maka H
7. Verifikasi peramalan
diterima
Tujuan dilakukannya proses verifikasi adalah untuk mengetahui apakah fungsi yang telah ditentukan dapat mewakili data yang akan diramalkan.
Tabel 5.13. Perhitungan Hasil Verifikasi X
Y Y’
E MR
1 1968
2661.86 -693.86 -
2 2094
1511.57 582.43 693.861
3 4008
4256.53 -248.53 1276.29 4
6923 7103.3
-180.3 68.231
5 6658
6117.74 540.261 720.56
Total 2758.94
689.736 1
5 2758.94
1 =
− =
− =
∑
n MR
MR
BKA = 2.66 x
MR
= 2.66 x 689.736 = 1834.7 13 BKA
= 13 x 1834.7 = 611.566 23 BKA
= 23 x 1834.7 = 1223.13 BKB
= -2.66 x
MR
= -2.66 x 689.736 = -1834.7 13 BKB
= 13 x -1834.7 = 611.566 23 BKB
= 23 x -1834.7 = -1223.13
Universitas Sumatera Utara
Gambar 5.3. Moving Range Chart Jumlah Ketersediaan Rumah Tinggal di
Sumatera Utara
Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa tidak ada data yang out of control sehingga disimpulkan data sudah representatif terhadap model peramalan fungsi
yang digunakan telah dapat mewakili data yang telah diramalkan.
Hasil peramalan jumlah rumah tinggal tahun 2011 t=6, tahun 2012 t=7, 2013 t=8, tahun 2014 t=9 dan 2015 t=10 adalah sebagai berikut:
Fungsi peramalannya adalah: Y = 4330,20 – 2335,002 sin
n X
π
2
+ 1787,53 cos
n t
π
2
2011 : Y = 4257 2012 : Y = 5999
2013 : Y = 7103 2014 : Y = 7149
2015 : Y = 6188
Universitas Sumatera Utara
Tabel 5.14. Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara Tahun
Demand Supplay
Market Potencial
2011 7.447
4.257 3.190
2012 7.532
5.999 1.533
2013 7.617
7.103 514
2014 7.704
7.149 555
2015 7.792
6.118 1.674
Berdasarkan ketersediaan rumah tinggal dari data Developer swasta dan pihak REI pada tahun-tahun sebelumnya diperoleh peramalan untuk ketersediaan
rumah tinggal yang dibangun oleh Developer Swasta dan Pihak REI di Sumatera Utara pada tahun 2011 sampai tahun 2015. Sementara proyeksi kebutuhan rumah
tinggal di Sumatera Utara pada tahun 2011 sebanyak 7.447 dan ketersediaan rumah tinggal yang akan dibangun Develover Swasta dan pihak REI sebanyak
4.257 pada tahun 2011. Hal ini memberikan peluang pasar market potencial bagi PT. Darmatama Indonesia dan Devolever lain yang ingin membangun perumahan
mengingat masih adanya peluang pasar market potencial pada tahun 2011 sebanyak 3.190 dan pada tahun-tahun berikutnya.
5.1.3. Aspek Pemasaran 5.1.3.1 Produk