Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara

Tabel 5.4. Persentase Penduduk Menurut Golongan Penghasilan Per Rumah Tangga Setiap Bulan Penghasilan Per Rumah Tangga Persentase 999.999 3,54 1.000.000 – 1.499.999 8,74 1.500.000 – 1.999.999 13,28 2.000.000 – 2.499.999 14,07 2.500.000 – 2.999.999 19,09 3.000.000 – 3.999.999 18,91 4.000.000 – 4.999.999 9,53 5.000.000 12,84 Sumber : BPS Sumatera Utara

5.1.2.3. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara

Terus membaiknya kondisi perekonomian nasional memberikan pengaruh positif terhadap kinerja pasar perumahan di Sumatera Utara. Dari sisi pasokan, bergairahnya kembali pasar perumahan dapat dilihat dari mulai membaiknya aktivitas konstruksi setelah mengalami peningkatan sejak awal krisis ekonomi hingga tahun 2000. Hal ini dapat dilihat dari adanya pembangunan infrastruktur dan unit rumah baru di beberapa proyek perumahan dan condominium, seperti perumahan Citra Setiabudi, Villa Setiabudi Flamboyan, Royal Sumatera, Cemara Asri, The Prime Business and Residence, Stella Residence II, Graha Anggrek, Puri Zahara II, Medan Bussines Centre, dan beberapa perumahan skala kecil. Perumahan yang aktif melaksanakan pembangunan adalah perumahan Citra Setiabudi, Villa Setiabudi Flamboyan, Stella Residence II, Graha Anggrek, The Prime Business and Residence yang merupakan kompleks perumahan Menengah di Sumatera Utara. Seiring dengan semakin terbatasnya lahan di Kota, maka terdapat kecenderungan lokasi proyek perumahan mengarah ke pinggir Kota Universitas Sumatera Utara sejak 10 tahun terakhir. Hasil pengamatan di lapangan memperlihatkan bahwa kecenderungan perkembangan perumahan terjadi ke arah Utara dan Selatan Kota Medan. Pembangunan rumah di Sumatera Utara dapat dilihat pada Tabel 5.5. Tabel 5.5. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara Tahun Jumlah Pembangunan Satuan 2006 1.968 Unit 2007 2.094 Unit 2008 4.008 Unit 2009 6.923 Unit 2010 6.658 Unit Sumber : REI Sumut Grafik perkembangan pembangunan perumahan Sumatera Utara dapat dilihat pada Gambar 5.1. Gambar 5.1. Perkembangan Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara Peluang pasar untuk Greatland Setiabudi yang dibangun PT. Darmatama Indonesia dilakukan dengan melihat kecenderungan permintaan tempat tinggal serta kecenderungan pembangunan perumahan pada masa yang akan datang yaitu di daerah Kota Medan karena letak proyek pembangunan Greatland Setiabudi termasuk wilayah Kota Medan. Universitas Sumatera Utara Peluang pasar dengan melihat daerah Kota Medan disebabkan oleh sifat pasar perumahan sangat tergantung pada lokasi pembangunan. Berdasarkan hal tersebut pasar dari usaha perumahan biasanya bersifat setempat. Disamping itu konsumen juga memperhatikan kualitas fisik dan fasilitas pendukungnya. Pendekatan terhadap permintaan perumahan dilakukan dengan melihat pertambahan jumlah penduduk dan selanjutnya dihitung pertambahan jumlah rumah tangga di daerah tersebut. Berdasarkan pertambahan jumlah rumah tangga didapatkan estimasi permintaan akan perumahan. Berdasarkan pertambahan jumlah penduduk tahun 2010 dan pertumbuhan penduduk Kota Medan setiap tahunnya sekitar 1,14. Pada tingkat pertumbuhan tetap 1,14 pertahun, maka jumlah penduduk dan rumah tangga Kota Medan antara tahun 2011 - 2015 diproyeksikan seperti yang disajikan pada Tabel 5.6. Tabel 5.6. Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan Tahun Jumlah Penduduk Kota Medan Jumlah Rumah Tangga Kota Medan Pertumbuhan Penduduk dan Rumah Tangga Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan Proyeksi Jumlah Rumah Tangga Kota Medan 2010 2.097.610 477.851 1.14 2.121.523 483.299 2011 2.121.523 483.299 1.14 2.145.708 488.808 2012 2.145.708 488.808 1.14 2.170.169 494.381 2013 2.170.169 494.381 1.14 2.194.909 500.016 2014 2.194.909 500.016 1.14 2.219.931 505.717 2015 2.219.931 505.717 1.14 2.245.238 511.482 Sumber : Data BPS diolah Dengan angka perkiraan sebesar 30 dari jumlah rumah tangga tersebut yang membutuhkan rumah, maka diperoleh jumlah rumah tangga yang membutuhkan tempat tinggal pada tahun 2011 - 2015 yang dapat dilihat pada Tabel 5.7. Universitas Sumatera Utara Tabel 5.7. Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan Rumah Tinggal Tahun Total Rumah Tangga Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan Rumah Tinggal 2011 483.299 144.990 2012 488.808 146.642 2013 494.381 148.314 2014 500.016 150.005 2015 505.717 151.715 Sumber : Data diolah Dari perkiraan diatas dapat diketahui bahwa kebutuhan tempat tinggal di Kota Medan masih sangat besar. Sehingga sangat membuka peluang baik bagi PT. Darmatama Indonesia untuk membangun perumahan di daerah ini. Sasaran pasar bagi pemasaran Greatland Setiabudi adalah rumah tangga yang berdomisili di Kota Medan dan masyarakat umum lainnya yang ingin berinvestasi memiliki beberapa kapling tempat tinggal, dan mempunyai penghasilan di atas Rp. 5.000.000,- per bulan. Potensi pasar untuk golongan ini ternyata mencapai 12,84 dari jumlah rumah tangga di Kota Medan. Proyeksi jumlah penduduk di Kota Medan pada tahun 2011 adalah sebesar 2.121.523 jiwa, dan proyeksi jumlah rumah tangga di Kota Medan tahun 2011 adalah sebanyak 483.299 rumah tangga. Dan dari jumlah rumah tangga tersebut bila diasumsikan 30 dari jumlah rumah tangga di Kota Medan membutuhkan tempat tinggal, maka kebutuhan akan tempat tinggal tahun 2011 sebesar 144.990 unit. Dengan demikian berdasarkan perkiraan tingkat penghasilan rumah tangga diatas Rp. 5.000.000,- sebesar 12,84, maka kebutuhan tempat tinggal untuk golongan menengah pada tahun 2011 adalah sebesar 18.617 unit, dan Universitas Sumatera Utara diperkirakan dari total kebutuhan tempat tinggal golongan menengah terdapat 60 yang telah memiliki tempat tinggal yaitu 11.170 unit. Proyeksi kebutuhan tempat tinggal menengah didapat dari total kebutuhan tempat tinggal golongan menengah dikurang rumah tangga yang telah memiliki tempat tinggal golongan menengah yaitu 7.447 unit pada tahun 2011. Tabel 5.8. Proyeksi Kebutuhan Rumah Menengah Tahun Jumlah Rumah Tangga RT yang Membutuhkan Tempat Tinggal RT Menengah yang Membutuhkan Tempat Tinggal RT Menengah yang telah Memiliki Tempat Tinggal Proyeksi Kebutuhan Tempat Tinggal Menengah 2011 483.299 144.990 18.617 11.170 7.447 2012 488.808 146.642 18.829 11.297 7.532 2013 494.381 148.314 19.044 11.426 7.617 2014 500.016 150.005 19.261 11.556 7.704 2015 505.717 151.715 19.480 11.688 7.792 Sumber : Data diolah Dari perkiraan tersebut dapat terlihat bahwa kebutuhan akan tempat tinggal menengah masih sangat besar, dimana penyediaan tempat tinggal untuk golongan kelas menengah pada umumnya dilakukan oleh Developer swasta maupun REI masih belum memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal untuk golongan kelas menengah. Sehingga potensi pasar pembangunan Greatland Setiabudi masih sangat terbuka lebar. Selain hal tersebut di atas, tidak menutup kemungkinan untuk konsumen di luar Kota Medan, megingat saat ini kebutuhan akan tempat tinggal, khususnya tempat tinggal tipe menengah bukan hanya sebagai tempat tinggal semata tetapi sudah merupakan sarana investasi jangka panjang, mengingat pertumbuhan harga rumah dari tahun ketahun terus Universitas Sumatera Utara mengalami peningkatan yang cukup besar terutama di Kota besar hampir diseluruh wilayah Indonesia. Untuk mengetahui ketersediaan jumlah rumah tinggal pada tahun 2011- 2015 di Kota Medan, maka dilakukan peramalan jumlah rumah tinggal berdasarkan dari data Developer swasta dan pihak REI pada tahun-tahun sebelumnya. Langkah-langkah peramalan yang dilakukan yaitu: 1. Menentukan tujuan peramalan Tujuan peramalan adalah untuk menentukan jumlah ketersedian rumah tinggal menengah tahun 2011, 2012, 2013,2014 dan 2015. 2. Pembuatan scatter diagram Scatter diagram jumlah rumah tinggal menengah di Kota Medan pada Gambar 5.2. Gambar 5.2. Scatter Diagram Jumlah Rumah Tinggal Menengah di Kota Medan 3. Memilih metode peramalan Metode peramalan yang digunakan adalah sebagai berikut: a. Metode kuadratis Universitas Sumatera Utara b. Metode siklis 4. Perhitungan parameter peramalan a. Metode Kuadratis Fungsi peramalan : Y = a + bx + cx Tabel 5.9. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Kuadratis 2 X Y X 2 X 3 X 4 XY X 2 Y 1 1968 1 1 1 1968 1968 2 2094 4 8 16 4188 8376 3 4008 9 27 81 12024 36072 4 6923 16 64 256 27692 110768 5 6658 25 125 625 33290 166450 15 21651 55 225 979 79162 323634 α = ∑ ∑ ∑ − 3 2 X n X X = 1555-5225 = -300 β = ∑ ∑ − 2 2 X n X = 15 2 γ = – 555 = -50 ∑ ∑ − 4 2 2 X n X = 55 2 δ = – 5979 = -1870 ∑ ∑ ∑ − XY n Y X = 15 21651 – 579162 = -71045 θ = ∑ ∑ ∑ − Y X n Y X 2 2 = 5521651 – 5323634 = -427365 b = 2 . . . α β γ α θ δ γ − − = -427365 - 2 300 50 1870 300 71045 1870 − − − − − − − = -1327,04 Universitas Sumatera Utara c = γ α θ b − = 1870 − -300 -1327,04 - 427365 - = 15,6429 a = n X c X b Y ∑ ∑ ∑ − − 2 = 5 55 15 -15,6429 -1327,04 21651 − − =177 Fungsi peramalannya adalah : Y = 177 – 1327,04x + 15,6429 x b. Metode Siklis 2 Fungsi peramalan : Y = a + b sin       n X π 2 + c cos       n t π 2 Tabel 5.10. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Siklis Tahun X Y 2πxn Sin Y. Sin Cos Y. Cos Sin . Cos Sin2 Cos2 2006 1 1968 72 0.9511 1871.6792 0.3090 608.1454 0.2939 0.9045 0.0955 2007 2 2094 144 0.5878 1230.8223 -0.8090 -1694.0816 -0.4755 0.3455 0.6545 2008 3 4008 216 -0.5878 -2355.8433 -0.8090 -3242.5401 0.4755 0.3455 0.6545 2009 4 6923 288 -0.9511 -6584.1643 0.3090 2139.3247 -0.2939 0.9045 0.0955 2010 5 6658 360 0.0000 0.0000 1.0000 6658.0000 0.0000 0.0000 1.0000 Total 15 21651 1080 0.0000 -5837.5060 0.0000 4468.8484 0.0000 2.5000 2.5000 ∑ Y = na + b ∑       n X π 2 sin + c ∑       n X π 2 cos 21651 = 5a + b0,00 + c0,00 a = 4330,20 ∑ ∑ ∑ ∑       +       +       =       n X n X c n X b n X a n X Y π π π π π 2 cos 2 sin 2 sin 2 sin 2 sin 2 5837,5060 = a 0,00 + b 2,50 + c 0,00 b = -2335,002 Universitas Sumatera Utara ∑ ∑ ∑ ∑       +       +       =       n X n X b n X c n X a n X Y π π π π π 2 cos 2 sin 2 cos 2 cos 2 cos 2 4468,8484 = a 0,00 + c 2,50 + b 0,00 c = 1787,53 Fungsi peramalannya adalah : Y = 4330,20 – 2335,002 sin       n X π 2 + 1787,53 cos       n t π 2 5. Menghitung SEE Perhitungan kesalahan menggunakan metode SEE Standard Error of Estimation dengan menggunakan rumus sebagai berikut: f N Y Y SEE − − = ∑ 2 Adapun keterangan rumus diatas adalah: Y = Data aktual Y’= Data peramalan N = Banyaknya periode f = Derajat kebebasan a. Metode kuadratis Derajat kebebasan f = 3 Universitas Sumatera Utara Perhitungan SEE untuk metode kuadratis dapat dilihat pada Tabel 5.11. Tabel 5.11. Perhitungan SEE untuk Metode Kuadratis X Y Y e e 2 1 1968 1519.6857 448 200985.6988 2 2094 2893.6571 -800 639451.5461 3 4008 4298.9143 -291 84631.1216 4 6923 5735.4571 1.188 1410258.0376 5 6658 7203.2857 -545 297336.5102 Total 21651 2632662.9143 1147.3149 3 5 43 2632662.91 = − = kuadratis SEE b. Metode siklis Derajat kebebasan f = 3 Perhitungan SEE untuk metode siklis dapat dilihat pada Tabel 5.12. Tabel 5.12. Perhitungan SEE untuk Metode Siklis X Y Y e e 2 1 1968 2661.8608 -694 481442.7927 2 2094 1511.5703 582 339224.3518 3 4008 4256.5303 -249 61767.2891 4 6923 7103.2993 -180 32507.8348 5 6658 6117.7394 540 291881.5603 Total 21651 1206823.8287 491,2889 = 3 5 87 1206823.82 − = siklis SEE 6. Pengujian Hipotesa Pengujian hipotesa dilakukan dengan mencari SEE yang terkecil yaitu metode peramalan kuadratis dan siklis. H H : SEE siklis ≤ SEE kuadratis i : SEE siklis SEE kuadratis Universitas Sumatera Utara α = 0.05 Uji statistik : 2 2 1147.3149 2889 . 491       =       = kuadratis siklis hitung SEE SEE F = 0.1834 = = 2 , 4 , 05 . F F tabel 6.94 tabel hitung F F ≤ maka H 7. Verifikasi peramalan diterima Tujuan dilakukannya proses verifikasi adalah untuk mengetahui apakah fungsi yang telah ditentukan dapat mewakili data yang akan diramalkan. Tabel 5.13. Perhitungan Hasil Verifikasi X Y Y’ E MR 1 1968 2661.86 -693.86 - 2 2094 1511.57 582.43 693.861 3 4008 4256.53 -248.53 1276.29 4 6923 7103.3 -180.3 68.231 5 6658 6117.74 540.261 720.56 Total 2758.94 689.736 1 5 2758.94 1 = − = − = ∑ n MR MR BKA = 2.66 x MR = 2.66 x 689.736 = 1834.7 13 BKA = 13 x 1834.7 = 611.566 23 BKA = 23 x 1834.7 = 1223.13 BKB = -2.66 x MR = -2.66 x 689.736 = -1834.7 13 BKB = 13 x -1834.7 = 611.566 23 BKB = 23 x -1834.7 = -1223.13 Universitas Sumatera Utara Gambar 5.3. Moving Range Chart Jumlah Ketersediaan Rumah Tinggal di Sumatera Utara Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa tidak ada data yang out of control sehingga disimpulkan data sudah representatif terhadap model peramalan fungsi yang digunakan telah dapat mewakili data yang telah diramalkan. Hasil peramalan jumlah rumah tinggal tahun 2011 t=6, tahun 2012 t=7, 2013 t=8, tahun 2014 t=9 dan 2015 t=10 adalah sebagai berikut: Fungsi peramalannya adalah: Y = 4330,20 – 2335,002 sin       n X π 2 + 1787,53 cos       n t π 2 2011 : Y = 4257 2012 : Y = 5999 2013 : Y = 7103 2014 : Y = 7149 2015 : Y = 6188 Universitas Sumatera Utara Tabel 5.14. Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara Tahun Demand Supplay Market Potencial 2011 7.447 4.257 3.190 2012 7.532 5.999 1.533 2013 7.617 7.103 514 2014 7.704 7.149 555 2015 7.792 6.118 1.674 Berdasarkan ketersediaan rumah tinggal dari data Developer swasta dan pihak REI pada tahun-tahun sebelumnya diperoleh peramalan untuk ketersediaan rumah tinggal yang dibangun oleh Developer Swasta dan Pihak REI di Sumatera Utara pada tahun 2011 sampai tahun 2015. Sementara proyeksi kebutuhan rumah tinggal di Sumatera Utara pada tahun 2011 sebanyak 7.447 dan ketersediaan rumah tinggal yang akan dibangun Develover Swasta dan pihak REI sebanyak 4.257 pada tahun 2011. Hal ini memberikan peluang pasar market potencial bagi PT. Darmatama Indonesia dan Devolever lain yang ingin membangun perumahan mengingat masih adanya peluang pasar market potencial pada tahun 2011 sebanyak 3.190 dan pada tahun-tahun berikutnya. 5.1.3. Aspek Pemasaran 5.1.3.1 Produk