Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan PT. Darmatama Indonesia

(1)

STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

PT. DARMATAMA INDONESIA

TUGAS SARJANA

Diajukan untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik

Oleh :

INDRA MULYADI

080403155

D E P A R T E M E N T E K N I K I N D U S T R I

F A K U L T A S T E K N I K

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

M E D A N

(2)

(3)

(4)

KATA PENGANTAR

Syukur Alhamdulillah yang tak terhingga penulis ucapkan kepada Allah SWT yang senantiasa memberikan rahmat-Nya kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan laporan Tugas Sarjana ini dengan baik.

Laporan Tugas Sarjana ini.merupakan salah satu syarat yang harus ditempuh oleh mahasiswa untuk dapat memperoleh gelar Sarjana Teknik di Departemen Teknik Industri, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

Judul Tugas Sarjana ini adalah “STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PT. DARMATAMA INDONESIA”.

Penulis menyadari bahwa Tugas Sarjana ini belum sepenuhnya sempurna dan masih terdapat kekurangan. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari pembaca untuk kesempurnaan Tugas Sarjana ini dan penulis berharap agar laporan ini bermanfaat bagi semua pihak yang memerlukannya.

Medan, November 2011

(5)

UCAPAN TERIMA KASIH

Alhamdulillah yang tak hentinya terucap atas selesainya Tugas Sarjana ini, banyak pihak yang telah membantu baik itu berupa bimbingan ataupun berupa bantuan moril dan materil, sehingga Tugas Sarjana ini dapat diselesaikan. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

Pada kesempatan ini pula, penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Orang tua yang sangat penulis cintai Ayahanda Mukayat Imam Safii dan

Ibunda Halimatusa’diah yang selalu memberikan dukungan dalam segala bentuk.

2. Ibu Ir. Khawarita Siregar, MT, selaku Ketua Departemen Teknik Industri. 3. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE selaku koordinator bidang

Manajemen Rekayasa Produksi.

4. Ibu Ir. Rosnani Ginting, MT, selaku koordinator Tugas Sarjana.

5. Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM, selaku Dosen Pembimbing I atas kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan, dan masukan serta ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

6. Bapak Ikhsan Siregar, ST, M. Eng, selaku Dosen Pembimbing II atas kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

7. Ibu Ir. Dini Wahyuni, MT, selaku Dosen Wali penulis atas bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan selama studi penulis.

(6)

8. Bapak Ir. A. Jabbar M. Rambe, M. Eng, selaku penasehat penulis atas bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan selama studi penulis.

9. Pimpinan PT. Darmatama Indonesia, Bapak Surya Darma, SE selaku Manajer, Bapak Juanda Iqbal, Amd selaku Supervisor, Bapak Lilik, ST selaku Instruktur Lapangan yang telah membantu memberikan informasi dan bimbingan dalam penyelesaian Tugas Sarjana penulis.

10.Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM selaku pimpinan Satyatama Graha Tara, Bapak Jefferson Simamora, ST, MBA selaku staf teknik Satyatama Graha Tara yang telah membantu penulis untuk bisa melakukan penelitian pada PT. Darmatama Indonesia.

11.Kakak dan Abang yang penulis cintai Helika Yanti, SE, Sukarno, SE, Andi Haryanto, SE dan Herimayani yang selalu memberikan dukungan dan motivasi.

12.Khairun Nissa, SE yang selalu memberikan motivasi dan perhatian pada penulis selama pengerjaan Tugas Sarjana.

13.Pegawai administrasi Departemen Teknik Industri, Kak Dina, Bang Mijo, Bang Nur, Bang Ridho, dan Bu Ani yang telah membantu penulis dalam melakukan urusan administrasi di Departemen Teknik Industri USU. Bang Kumis dan Kak Rahma atas kebaikan hatinya meminjamkan buku demi kelancaran penyelesaian laporan Tugas Sarjana ini.

14.Seluruh teman-teman se-angkatan (Mangara, Chalis, Abeeb Tanjung, Evan Bo, Mamam, Diky, Qiboo, Anas, Zoen, Lae Sub, Robeco, Culo, Ayah, Atun,

(7)

Racun, Star, Pesal, Namnung, Tyung, Fera, Ilfil, Adhytree, Mala, Bukke dan Kenzo) yang akan selalu penulis rindukan kebersamaannya.

15.Seluruh rekan-rekan Staf Teknik di Satyatama Graha Tara (Bapak Adit, Bapak Lutfie, Bapak Zul Rahman, Bapak Mudi, Bapak Jefferson, Bapak Ansyari, Bapak Syafril, Bapak Falti dan Bapak Tua) yang telah memberikan masukan, arahan dan motivasi bagi penulis dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini.

Kepada semua pihak yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan Tugas Sarjana ini dan tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, penulis ucapkan terima kasih. Semoga laporan ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin.

(8)

D A F T A R I S I

BAB HALAMAN

LEMBAR JUDUL ... i

LEMBAR PENGESAHAN ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

UCAPAN TERIMA KASIH ... iv

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR TABEL ... xiv

DAFTAR GAMBAR ... xvii

DAFTAR LAMPIRAN ... xviii

ABSTRAK... xx

I PENDAHULUAN ... I-1

1.1. Latar Belakang Masalah ... I-1 1.2. Perumusan Masalah ... I-3 1.3. Tujuan Penelitian ... I-3 1.4. Asumsi dan Batasan Penelitian ... I-3 1.5. Manfaat Penelitian ... I-4 1.6. Sistematika Laporan ... I-5

(9)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

2.2. Struktur Organisasi ... II-3 2.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... II-5 2.4. Proses Produksi ... II-5 2.4.1. Standar Mutu Bahan/Produk ... II-5 2.4.2. Bahan yang Digunakan ... II-6 2.4.2.1. Bahan Baku ... II-6 2.4.2.2. Bahan Tambahan ... II-7 2.4.2.3. Bahan Penolong ... II-7 2.5. Utility ... II-8

III LANDASAN TEORI ... III-1

3.1. Studi Kelayakan ... III-1 3.2. Tujuan Studi Kelayakan ... III-2 3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan ... III-4 3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran ... III-4 3.3.1.1. Konsep Inti Pemasaran ... III-5 3.3.1.2. Ruang Pasar (Market Space) dan

Pangsa Pasar (Market Share) ... III-8 3.3.1.3. Penetapan Harga. ... III-9 3.3.2. Aspek Teknis dan Teknologi ... III-9

(10)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

3.3.3. Aspek Organisasi dan Manajemen ... III-11 3.3.3.1. Struktur Organisasi ... III-12 3.3.3.2. Deskripsi Tugas ... III-14 3.3.3.3. Kebutuhan Tenaga Kerja ... III-15 3.3.3.4. Sistem Penggajian dan Pengupahan ... III-16 3.3.4. Aspek Ekonomi ... III-17 3.4. Pengertian Investasi ... III-20 3.5. Pemasaran ... III-26 3.6. Perumahan ... III-27

IV METODOLOGI PENELITIAN ... IV-1

4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian ... IV-1 4.2. Jenis Penelitian ... IV-1 4.3. Kerangka Konseptual ... IV-1 4.4. Prosedur Penelitian ... IV-2 4.4.1. Studi Pendahuluan ... IV-3

4.4.3. Pengumpulan Data ... IV-4 4.4.2. Identifikasi Masalah dan Penetapan Tujuan ... IV-4

(11)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

4.4.4. Pengolahan Data ... IV-5 4.4.5. Tahap Analisis dan Pemecahan Masalah ... IV-6 4.4.6. Kesimpulan dan Saran ... IV-6

V PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA ... V-1

5.1. Pengumpulan dan Pengolahan data ... V-1 5.1.1. Aspek Legalitas ... V-1 5.1.1.1. Pendirian Perusahaan ... V-1 5.1.1.2. Kegiatan Usaha ... V-2 5.1.1.3. Modal Dasar dan Kepemilikan Saham... V-2 5.1.1.4. Surat Ijin Perusahaan ... V-3 5.1.1.5. Perjanjian Kredit ... V-4 5.1.2. Aspek Pasar ... V-5 5.1.2.1. Survey/Statistik ... V-5 5.1.2.2. Jumlah Penduduk Kota Medan ... V-6 5.1.2.3. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-10 5.1.3. Aspek Pemasaran ... V-22 5.1.3.1. Produk ... V-22 5.1.3.2. Harga Jual ... V-23 5.1.3.3. Perencanaan Pemasaran ... V-24

(12)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

5.1.3.4. Perbandingan Dengan Produk Lain ... V-24 5.1.3.5. Kelemahan dan Kekuatan Pesaing Utama ... V-25 5.1.3.6. Kekuatan dan Kelemahan Perumahan

Greatland Setiabudi ... V-26 5.1.3.7. Proyeksi Penjualan Perumahan ... V-28 5.1.3.8. Strategi Pemasaran ... V-28 5.1.3.8.1. Segmentasi ... V-29 5.1.3.8.2. Targetting ... V-30 5.1.3.8.3. Positioning ... V-30 5.1.4. Aspek Teknik... V-35 5.1.4.1. Lokasi dan Identifikasi Perumahan ... V-35 5.1.4.2. Spesifikasi Teknik... V-37 5.1.4.3. Rencana Pembangunan ... V-38 5.1.5. Aspek Organisasi dan Manajemen ... V-39 5.1.5.1. Struktur Organisasi ... V-39 5.1.5.2. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... V-43 5.1.5.3. Jumlah Tenaga Kerja ... V-50 5.1.5.4. Fungsi Manajemen ... V-51 5.1.5.4.1. Manajemen Bahan ... V-51

(13)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN

5.1.5.4.3. Manajemen Tenaga Kerja ... V-52 5.1.5.4.4. Manajemen Pemasaran ... V-53 5.1.5.4.5. Manajemen Proyek ... V-54 5.1.5.5. Sistem Penggajian ... V-57 5.1.6. Aspek Finansial ... V-59 5.1.6.1. Rencana Anggaran Biaya ... V-59 5.1.6.2. Penjualan ... V-60 5.1.6.3. Sumber Dana ... V-61 5.1.6.4. Asumsi-asumsi Proyeksi Keuangan ... V-62 5.1.6.5. Proyeksi Keuangan ... V-63 5.1.6.5.1. Penarikan dan Pembayaran Kredit ... V-63 5.1.6.5.2. Proyeksi Neraca ... V-64 5.1.6.5.3. Proyeksi Cash Flow ... V-64 5.1.6.5.4. Proyeksi Laba Rugi ... V-66 5.1.6.6. Kelayakan Proyek ... V-67 5.1.6.6.1. Net Present Value (NPV) ... V-67 5.1.6.6.2. Internal Rate of Return (IRR) ... V-68 5.1.6.6.3. Payback Period (PP) ... V-69 5.1.6.6.4. Benefit Cost Ratio (BCR) ... V-70 5.1.6.6.5. Profitability Ratio ... V-71

(14)

D A F T A R I S I ( L A N J U T A N )

BAB HALAMAN VI ANALISIS PEMECAHAN MASALAH ... VI-1

6.1. Aspek Legalitas ... VI-1 6.2. Aspek Pasar ... VI-1 6.3. Aspek Pemasaran ... VI-2 6.4. Aspek Teknik ... VI-2 6.5. Aspek Organisasi dan Manajemen ... VI-4 6.6. Aspek Finansial ... VI-4 6.6.1. Analisis Kriteria Ekonomis ... VI-5

VII KESIMPULAN DAN SARAN ... VII-1

7.1. Kesimpulan ... VII-1 7.2. Saran ... VII-2

(15)

D A F T A R T A B E L

TABEL HALAMAN

4.1. Narasumber dan Alasan Pemilihan ... IV-5 5.1. BI Rate ... V-6 5.2. Jumlah Penduduk Kota Medan Tahun 2010 ... V-8 5.3. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut

Kabupaten/Kota Tahun 2010 ... V-8 5.4. Persentase Penduduk Menurut Golongan Penghasilan

Per Rumah Tangga Setiap Bulan ... V-10 5.5. Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-11 5.6. Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan ... V-12 5.7. Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan

Rumah Tinggal ... V-13 5.8. Proyeksi Kebutuhan Rumah Menengah ... V-14 5.9. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Kuadratis ... V-16 5.10. Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Siklis ... V-17 5.11. Perhitungan SEE untuk Metode Kuadratis ... V-18 5.12. Perhitungan SEE untuk Metode Siklis ... V-19 5.13. Perhitungan Hasil Verifikasi ... V-20 5.14. Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara ... V-22 5.15. Produk PT. Darmatama Indonesia ... V-22 5.16. Harga Perumahan Menengah di Kota Medan ... V-24

(16)

D A F T A R T A B E L (LANJUTAN)

TABEL HALAMAN

5.17. Tipe dan Harga Jual Rumah Greatland Setiabudi ... V-24 5.18. SWOT Perumahan Greatland Setiabudi ... V-26 5.19. Strategi dalam SWOT ... V-27 5.20. Proyeksi Penjualan Rumah ... V-28 5.21. Hadiah Yang Diberikan Untuk 20 Pembeli ... V-34 5.22. Rencana Pembangunan Greatland Setiabudi... V-39 5.23. Jumlah Tenaga Kerja PT. Darmatama Indonesia ... V-51 5.24. Estimasi Gaji Karyawan PT. Darmatama Indonesia ... V-59 5.25. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Investasi ... V-59 5.26. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... V-60 5.27. Perhitungan Depresiasi ... V-60 5.28. Proyeksi Pendapatan (‘000) ... V-61 5.29. Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... V-61 5.30. Struktur Pembiayaan ... V-62 5.31. Asumsi Proyeksi Keuangan ... V-62 5.32. Jadwal Penarikan dan Pembayaran Kredit Modal Kerja ... V-63 5.33. Proyeksi Cash Flow... V-65 5.34. Proyeksi Laba Rugi (‘000) ... V-66 5.35. Perhitungan Net Present Value (‘000) ... V-67 5.36. Perhitungan Internal Rate of Return (‘000) ... V-68

(17)

D A F T A R T A B E L (LANJUTAN)

TABEL HALAMAN

5.37. Payback Period (‘000)... V-69 5.38. Benefit Cost Ratio (‘000) ... V-70 6.1. Peluang Pasar Perumahandi Sumatera Utara ... VI-2

(18)

D A F T A R G A M B A R

GAMBAR HALAMAN

2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia... II-4 3.1. Aliran Proses Pemasaran ... III-26 4.1. Kerangka Konseptual Penelitian ... IV-2 4.2. Blok Diagram Metodologi Penelitian ... IV-3 5.1. Perkembangan Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara ... V-11 5.2. Scatter Diagram Jumlah Rumah Tinggal Menengah

di Kota Medan ... V-15 5.3. Moving Range Chart Jumlah Ketersediaan Rumah Tinggal

di Sumatera Utara ... V-21 5.4. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia... V-42

(19)

DAFTAR LAMPIRAN

LAMPIRAN HALAMAN

1. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab ... L-1 2. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut Kabupaten/

Kota Tahun 2010 ... L-9 3. Kepadatan Penduduk Medan Menurut Kecamatan ... L-10 4. Rencana Anggaran Biaya Investasi ... L-11 5. Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja ... L-12 6. Jadwal Investasi ... L-13 7. Proyeksi Penjualan dan Pendapatan ... L-15 8. Harga Pokok Penjualan ... L-17 9. Cash Flow ... L-19 10. Laba Rugi ... L-21 11. Neraca ... L-23 12. Neraca Modal Kerja ... L-25 13. Kredit Modal Kerja Konstruksi ... L-27 14. Kelayakan Proyek ... L-29 15. Profitability Index ... L-30 16. BAR CHART Perumahan Greatland Setiabudi ... L-34 17. Surat Permohonan Tugas Sarjana ... L-35 18. Formulir Penetapan Tugas Sarjana ... L-36 19. Surat Penjajakan ke Perusahaan ... L-37

(20)

DAFTAR LAMPIRAN (LANJUTAN)

LAMPIRAN HALAMAN

20. Surat Balasan Perusahaan ... L-38 21. Surat Keputusan Tugas Sarjana ... L-39 22. Lembar Asistensi Dosen Pembimbing 1 ... L-41 23. Lembar Asistensi Dosen Pembimbing 2 ... L-42

(21)

ABSTRAK

Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2010-2014. Untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan rumah terutama di daerah perkotaan PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Kotamadya Medan. Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan. Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT. Darmatama secara umum telah melengkapi dokumen legal sebagaimana yang diwajibkan didalam menjalankan kegiatan usahanya. Perseroan dapat berlaku efektif sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia. Peluang pasar pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sangat menjanjikan mengingat masih besarnya peluang pasar (market potencial) di Kota Medan yaitu 3.190 unit pada tahun 2011. Biaya Investasi dan Modal Kerja untuk merealisasi pembangunan Greatland Setiabudi sebesar Rp. 17.302.060.000,-. Net Present Value (NPV) yang diperoleh yaitu sebesar 2.054.261.000,-. Nilai IRR dari pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sebesar 22,90%. Payback period (PP) pembangunan perumahan Greatland Setiabudi selama 2 tahun 3 bulan 29 hari. Benefit Cost Ratio yang diperoleh 1,10. Profitability Ratio yang diperoleh sebesar 54% untuk Rate of Return on Investment (ROI) dan 67% untuk Rate of Return on Equity (ROE). Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi yang dilakukan oleh PT. Darmatama Indonesia dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.

(22)

ABSTRAK

(23)

BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang Masalah

Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Rumah merupakan tempat istirahat, dan melakukan berbagai aktivitas setiap orang atau keluarga sehari-hari, sehingga impian setiap orang apakah pasangan muda, tua, yang mau menikah, semuanya menginginkan hidup nyaman dirumah sendiri. Karena rumah saat ini selain sarana hunian atau tempat tinggal, tapi juga merupakan investasi di masa depan.

Pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya merupakan tanggung jawab masyarakat. Peranan pemerintah terutama diarahkan untuk menciptakan iklim usaha dan iklim pembangunan, mendorong dan menggerakkan peran serta masyarakat dan perusahaan swasta dalam pembangunan perumahan.

Dalam rangka memberikan dorongan kepada perusahaan swasta dan masyarakat, belakangan ini berbagai kemudahan telah diberikan pemerintah. Kemudahan tersebut berupa penyederhanaan prosedur, pemberian keringanan dalam angsuran kredit pemilikan rumah (KPR) dan pemberian dorongan kepada lembaga-lembaga keuangan untuk turut serta menyalurkan KPR kepada masyarakat.

(24)

Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) 2010-2014.

Dengan latar belakang diatas dan untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan perumahan di daerah perkotaan, maka PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Jl. Bunga Rinte Kelurahan Medan Selayang Kecamatan Medan Tuntungan provinsi Sumatera Utara.

Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan.

Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi.

(25)

1.2. Perumusan Masalah

Apakah proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi oleh PT. Darmatama Indonesia layak untuk direalisasikan?

1.3. Tujuan Penelitian

Tujuan umum dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kelayakan pembangunan perumahan Greatland Setiabudi oleh PT. Darmatama Indonesia yang berlokasi di Jl. Bunga Rinte Kelurahan Medan Selayang Kecamatan Medan Tuntungan Provinsi Sumatera Utara.

Tujuan khusus dari penelitian ini adalah:

1. Menganalisis aspek pasar untuk mendapatkan peluang pasar.

2. Menganalisis aspek teknik, untuk mengetahui proses operasional perumahan

Greatland Setiabudi.

3. Menganalisis aspek organisasi dan manajemen, untuk mengetahui rencana anggaran biaya gaji karyawan.

4. Menganalisis aspek finansial, untuk mengetahui nilai Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan Benefit Cost Ratio (BCR).

1.4. Asumsi dan Batasan Penelitian

Asumsi-asumsi yang digunakan dalam penelitian ini adalah: 1. Harga tanah dan bahan berdasarkan pada hasil survei tahun 2011.

(26)

2. Data yang diperoleh dari perusahaan dan instansi lain dianggap benar setelah diteliti kewajarannya.

Batasan-batasan masalah yang digunakan dalam penelitian ini antara lain: 1. Pengamatan dilakukan pada perumahan Greatland Setiabudi milik PT.

Darmatama Indonesia.

2. Aspek yang diteliti hanya aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.

1.5. Manfaat Penelitian

Manfaat dari penelitian ini adalah:

1. Penelitian ini diharapkan menjadi bahan informasi bagi Perusahaan dalam membuat suatu keputusan investasi pada pembangunan perumahan.

2. Untuk meyakinkan pihak kreditor, khususnya perbankan untuk memberikan kredit pada pembangunan perumahan PT. Darmatama Indonesia.

3. Meningkatkan kemampuan mahasiswa dalam menerapkan teori yang diperoleh di masa perkuliahan dengan mengaplikasikan teori tersebut di lapangan, sehingga menambah keterampilan dan pengalaman dalam memecahkan masalah dan menjadi salah satu langkah karir sebelum masuk ke dunia kerja.

4. Sebagai tambahan referensi dan sumbangan pemikiran bagi para peneliti yang ingin mengembangkan penelitian mengenai Studi Kelayakan terutama di Departemen Teknik Industri.

(27)

1.6. Sistematika Laporan

Sistematika penulisan laporan Tugas Sarjana adalah sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

Pada bab ini diuraikan latar belakang penelitian tentang alasan melakukan penelitian studi kelayakan, rumusan masalah yang berkenaan dengan tingkat kelayakan investasi pada proyek pembangunan perumahan, asumsi dan batasan masalah penelitian, manfaat penelitian untuk perusahaan, mahasiswa serta Departemen Tekknik Industri, dan sistematika penulisan laporan Tugas Sarjana.

BAB II GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

Pada bab ini berisikan sejarah industri (perusahaan), ruang lingkup bidang usaha, tenaga kerja, proses produksi, beberapa hal yang mendukung informasi mengenai PT. Darmatama Indonesia.

BAB III LANDASAN TEORI

Pada bab ini diuraikan teori-teori yang berkaitan dengan pokok permasalahan yang dikaji dalam Tugas Sarjana ini, rumus, metode dan pendekatan yang digunakan sebagai dasar pemecahan masalah. Landasan teori ini mencakup tentang teori studi kelayakan, aspek-aspek studi kelayakan dan tahapan studi kelayakan.

BAB IV METODOLOGI PENELITIAN

Pada bab ini berisikan mengenai jenis penelitian, lokasi dan waktu penelitian, kerangka konseptual, tahapan penelitian, variabel

(28)

penelitian, langkah-langkah pengumpulan dan pengolahan data, analisis dan pemecahan masalah, serta kesimpulan dan saran.

BAB IV PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

Pada bab pengumpulan dan pengolahan data ini berisi tentang pengumpulan data, yaitu data survei, rencana anggaran biaya, legalitas perusahaan, peluang pasar, perhitungan aspek finansial.

BAB V ANALISIS PEMECAHAN MASALAH

Pada bab ini diuraikan mengenai analisis aspek-aspek studi kelayakan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen, aspek finansial dan mengevaluasi semua aspek studi kelayakan.

BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN

Bab ini berisi kesimpulan dan saran mengenai penelitian studi kelayakan.

(29)

BAB II

GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

2.1. Sejarah Perusahaan

PT. Darmatama Indonesia didirikan pada tanggal 23 Februari tahun 2010 berkedudukan di Medan dan berkantor di Jalan jermal XI berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas No. 25 yang dibuat oleh Notaris Darmansyah Nasution, SH, notaris di Medan. Untuk pengembangan usaha PT. Darmatama membuka kantor perwakilan di Jalan Sisingamaraja No. 160 A Medan.

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia No. 25 tanggal 23 Februari 2010, maka Modal Dasar Perusahaan berjumlah Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah) terbagi atas 1000 (seribu) saham, masing-masing saham bernilai Rp. 1.000.000 (satu juta rupiah).

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia No. 25 tanggal 23 Februari 2010, dari modal tersebut telah ditempatkan dan disetor 100% (seratus persen) atau sejumlah saham dengan nilai nominal seluruhnya Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah), dengan susunan pemegang saham sebagai berikut:

1. Surya Darma, SE, sebanyak 950 (sembilan ratus lima puluh) saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp. 950.000.000 (sembilan ratus lima puluh juta rupiah).

2. Welly Andry Lubis, sebanyak 50 (lima puluh) saham dengan nominal seluruhnya sebesar Rp. 50.000.000 (lima puluh juta rupiah).

(30)

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia No. 25 tanggal 23 Februari 2010, susunan pengurus perusahaan adalah sebagai berikut:

Direktur : Surya Darma, SE

Direktur

Komisaris : Welly Andry Lubis

Komisaris

Perseroan ini didirikan untuk masa waktu yang tidak ditentukan lamanya. Maksud dan tujuan didirikannya perseroan adalah berusaha dalam bidang pembangunan/properti, perdagangan umum, industri, agrobisnis, pengadaan barang, jasa, transportasi, komoditi eksport, import, desain interior, restoran, informatika dan teknologi, advertising, event organization dan production house, periklanan, leveransir dan supplier.

Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut diatas. Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut:

a. Menjalankan usaha dalam bidang import, eksport antar pulau dan lokal baik untuk perhitungan sendiri maupun secara komisi atas perhitungan pihak lain.

b. Mendirikan pabrik-pabrik dari berbagai macam industri, serta memasarkan hasil-hasil industrinya.

c. Menjalankan usaha dalam bidang perkebunan, perikanan, pertanian dan eksploitasi hutan serta pengolahan hasil-hasilnya.

(31)

d. Menjalankan usaha dalam bidang leveransir, supplier, distributor, grosir, komisioner, wakil atau agen baik dari perusahaan-perusahaan dalam dan luar negeri.

e. Sebagai pemborong, kontraktor, pelaksana pengawas dari pekerjaan pembuatan bangunan-bangunan, gedung-gedung, bangunan rumah/properti, jalanan, lapangan, pengairan/irigasi, installasi listrik, air, gas dan telekomunikasi.

f. Menjalankan usaha dalam bidang advertising serta percetakan. g. Menjalankan usaha dalam bidang event organization.

h. Menjalankan usaha dalam bidang informatika dan teknologi, baik pengadaan barang-barangnya maupun perakitannya.

i. Menjalankan usaha dalam bidang periklanan dan promosi.

j. Menjalankan usaha dalam bidang jasa atas design dan jasa lainnya.

2.2. Struktur Organisasi

Struktur organisasi yang digunakan oleh PT. Darmatama Indonesia adalah struktur organisasi garis dan staff. Pimpinan tertinggi dipegang oleh seorang Manajer dibantu oleh supervisor dan beberapa staff yang didalamnya telah terlihat batasan-batasan pertanggungjawaban dari setiap bidang pekerjaan tersebut. Adapun Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia dapat dilihat pada Gambar 2.1.

(32)

Gambar 2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia MANAGER

SUPERVISOR

TEAM LEADER MARKETING HEAD OF TECHNIC

HEAD OF LEGAL HEAD OF FINANCE

DRIVER SECURITY

OFFICE BOY

ADMINISTRASI KASIR TEAM

MARKETING

DRAFTER INS.

LAPANGAN

LOGISTIC KOMISARIS

(33)

2.3. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab

Dalam menjalankan organisasi dibutuhkan orang yang memegang jabatan tertentu dalam struktur organisasi, dimana masing-masing orang mempunyai tugas dan wewenang yang jelas. Tanggung jawab yang diberikan pada masing-masing orang seimbang dengan wewenang yang diterima.

Pembagian tugas dan tanggung jawab pada PT. Darmatama Indonesia dapat dilihat pada Lampiran.

2.4. Proses Produksi

Proses produksi adalah cara, metode dan teknik untuk menciptakan atau menambah kegunaan suatu barang atau jasa dengan menggunakan sumber-sumber yang ada seperti tenaga kerja, mesin, bahan dan dana. PT. Darmatama Indonesia merupakan salah satu perusahaan swasta yang bergerak di bidang properti. Dalam kegiatan operasinya, akan dilakukan pengawasan pembangunan perumahan oleh

head of technic dengan suatu sistem pengendalian mutu yang baik dari manajemen.

2.4.1. Standar Mutu Bahan/Produk

PT. Darmatama Indonesia mempunyai standarisasi dalam menghasilkan produk. Pengawasan mutu dilakukan terhadap proses produksi yang ditujukan untuk menjaga konsistensi dari mutu produk. Produk yang bermutu dan pelayanan yang baik merupakan usaha perusahaan dalam menjual produk pada konsumen.

(34)

Keberhasilan perusahaan sangat bergantung dari seberapa jauh perusahaan dapat mengetahui, mengerti dan memahami permintaan konsumen.

2.4.2. Bahan Yang Digunakan 2.4.2.1. Bahan Baku

Bahan baku merupakan bahan utama yang digunakan dalam proses produksi untuk menghasilkan sebuah produk. Bahan ini memiliki persentase yang relatif besar dalam produk dibandingkan bahan-bahan lainnya. Kualitas bahan baku yang digunakan sangat menentukan kualitas produk yang dihasilkan. Semua bahan baku yang digunakan dibeli di toko bangunan (panglong) yang berada di Jl. Sisingamaraja Medan. Dalam pembuatan rumah bahan baku yang digunakan yaitu:

1. Batubata

Batu yang terbuat dari tanah liat berguna sebagai bahan untuk mendirikan bangunan.

2. Batu koral

Batu koral merupakan batu gunung yang berguna sebagai bahan untuk mengecor pondasi bangunan.

3. Semen

Semen merupakan tepung yang berguna untuk membentuk bangunan. 4. Pasir

(35)

5. Besi Cor

Besi cor merupakan besi yang digunakan dalam pembuatan pondasi untuk memperkokoh bangunan.

6. Kayu

Kayu meranti yang digunakan sebagai kusen pintu dan jendela. 7. Genteng Metal

Merupakan penutup atap yang terbuat dari metal.

2.4.2.2. Bahan Tambahan

Bahan tambahan adalah suatu bahan yang ditambahkan dalam proses pembuatan suatu produk dimana komponen-komponennya tidak terlihat jelas pada produk yang dihasilkan. Bahan tambahan yang digunakan dalam memproduks i rumah adalah sebagai berikut :

1. Aluminium

Merupakan bahan yang digunakan sebagai rangka atap. 2. Air

Bahan yang digunakan untuk mencapur semen dengan pasir. 3. Kawat

Bahan yang digunakan untuk mengikat besi cor.

2.4.2.3. Bahan Penolong

Bahan penolong adalah bahan yang dibutuhkan guna menyelesaikan suatu produk atau bahan yang ditambahkan pada produk dimana keberadaannya

(36)

tidak mengurangi nilai dari produk tersebut melainkan menambah nilai dari produk. Adapun bahan penolong yang digunakan dalam pembuatan rumah yaitu : 1. Cat

Merupakan bahan untuk mewarnai bangunan rumah. 2. Besi jerjak

Besi jerjak digunakan sebagai jerjak pada kusen jendela. 3. Gypsun

Gypsun digunakan sebagai penutup/ batas antara lantai rumah dengan atap rumah.

4. Keramik

Keramik yang terbuat dari tanah liat dan memiliki motif yang digunakan sebagai lantai dari bangunan rumah.

5. Kaca Pentin

Kaca pentin merupakan kaca yang memiliki corak dan warna yang indah untuk mempercantik bangunan rumah.

2.5. Utility

Fungsi sarana utilities merupakan sarana pembantu yang di gunakan untuk rnelangsungkan operasional (proses produksi), sarana ini sangat penting atau mutlak di perlukan. Sarana utilitas yang terdapat pada lokasi perumahan adalah sebagai berikut:

(37)

a. Air

Untuk kegiatan produksi pada pembuatan rumah sangatlah penting, pemakaian air pada proses pembuatan rumah untuk mencampurkan semen dengan pasir. Sumber air dalam proses pembuatan rumah yang digunakan PT. Darmatama Indonesia bersumber dari PDAM Tirtanadi.

b. Gudang

Gudang sangat dibutuhkan di lokasi perumahan karena dalam kegiatan produksi banyak menggunakan bahan-bahan yang di supplay sebagai persediaan proses pembangunan.

c. Kantor Pemasaran

Dengan adanya kantor pemasaran di lokasi perumahan, maka proses penjualan rumah lebih mudah dilakukan oleh perusahaan.

(38)

BAB III

LANDASAN TEORI

3.1. Studi Kelayakan1

Pada umumnya proyek-proyek yang dinilai dari segi social benefit adalah proyek-proyek yang dilaksanakan oleh pemerintah dan organisasi-organisasi Studi kelayakan pada akhir-akhir ini telah banyak dikenal oleh masyarakat, terutama masyarakat yang bergerak dalam bidang dunia usaha. Bermacam-macam peluang dan kesempatan yang ada dalam kegiatan dunia usaha, telah menuntut perlu adanya penilaian sejauh mana kegiatan/kesempatan tersebut dapat memberikan manfaat (benefit) bila suatu usaha dijalankan atau dikembangkan. Kegiatan untuk menilai sejauh mana manfaat yang dapat diperoleh dalam melaksanakan suatu kegiatan usaha/proyek bisnis.

Studi kelayakan atau sering disebut “feasibility study” adalah penelitian yang mendalam terhadap suatu gagasan usaha atau bisnis tentang layak atau tidaknya gagasan usaha tersebut untuk dilaksanakan. Pengertian layak dalam penilaian ini adalah kemungkinan dari gagasan usaha yang akan dilaksanakan memberikan manfaat (benefit), baik dalam arti financial benefit maupun dalam arti social benefit. Layaknya suatu gagasan usaha dalam arti social benefit tidak selalu menggambarkan layak dalam arti financial benefit, hal ini tergantung dari segi penilaian yang dilakukan.

(39)

sosial, seperti pembuatan jalan, rumah sakit, taman hiburan, sekolah dan lain sebagainya yang memberikan dampak positif terhadap perekonomian masyarakat secara keseluruhan. Proyek-proyek yang dinilai dari segi analisis financial benefit

pada umumnya adalah proyek-proyek yang dilaksanakan oleh pengusaha secara individu yang menanamkan modalnya dalam proyek atau yang berkepentingan langsung dalam proyek. Sasaran yang ingin dicapai dalam analisis financial benefit adalah hasil dari modal saham (equity capital) yang ditanam dalam usaha/proyek tersebut, seperti mendirikan industri, pembukaan usaha pertaniaan, pengembangan usaha dan lain sebagainya.

3.2. Tujuan Studi Kelayakan2

Tujuan dilakukannya studi kelayakan adalah untuk menghindari penanaman modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang ternyata tidak menguntungkan. Ada lima tujuan, pentingnya melakukan studi kelayakan usaha yaitu:

1. Menghindari resiko kerugian

Studi kelayakan bertujuan untuk menghindari risiko kerugian keuangan di masa datang yang penuh ketidakpastian. Kondisi ini ada yang dapat diramalkan akan terjadi atau terjadi tanpa dapat diramalkan. Dalam hal ini fungsi studi kelayakan adalah untuk meminimalkan risiko yang tidak diinginkan, baik risiko yang dapat dikendalikan maupun yang tidak dapat dikendalikan.

(40)

2. Memudahkan perencanaan

Ramalan tentang apa yang akan terjadi di masa yang akan datang, dapat mempermudah dalam melakukan perencanaan. Perencanaan tersebut, meliputi:

a. Berapa jumlah dana yang dibutuhkan. b. Kapan usaha akan dijalankan.

c. Dimana lokasi usaha akan dibangun. d. Siapa yang akan melaksanakan. e. Bagaimana cara melaksanakannya.

f. Berapa besar keuntungan yang akan diperoleh.

g. Bagaimana cara mengawasinya jika terjadi penyimpangan

Dengan adanya perencanaan yang baik, maka suatu usaha akan mempunyai jadwal pelaksanaan usaha, mulai dari usaha dijalankan sampai pada waktu tertentu.

3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Bagaimana rencana yang sudah disusun akan memudahkan dalam pelaksanaan usaha. Rencana yang sudah disusun akan dijadikan acuan dalam mengerjakan setiap tahap usaha, sehingga suatu pekerjaan dapat dilakukan secara sistematis dan dapat tepat sasaran serta sesuai rencana.

4. Memudahkan pengawasan

Pelaksanaan usaha yang sesuai rencana akan memudahkan untuk melakukan pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini perlu dilakukan agar tidak terjadi penyimpangan dari rencana yang telah disusun. Disamping itu,

(41)

pelaksanaan usaha dapat dilakukan secara sungguh-sungguh, karena ada yang mengawasi.

5. Memudahkan pengendalian

Adanya pengawasan dalam pelaksanaan pekerjaan dapat terdeteksi terjadinya suatu penyimpangan, sehingga dapat dilakukan pengendalian atas penyimpangan tersebut. Tujuan dari pengendalian ini adalah untuk mengendalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng, sehingga tujuan perusahaan akan tercapai.

3.3. Aspek-aspek Studi Kelayakan Bisnis 3.3.1. Aspek Pasar dan Pemasaran

Evaluasi aspek pasar dan pemasaran sangat penting dilakukan karena tidak ada usaha yang berhasil tanpa adanya permintaan atas barang atau jasa yang dihasilkan oleh usaha tersebut. Pada dasarnya, aspek pasar dan pemasaran bertujuan untuk mengetahui berapa besar luas pasar, pertumbuhan permintaan dan pangsa pasar produk atau jasa yang bersangkutan. Aspek pasar adalah inti dari penyusunan studi kelayakan, karena Permintan pasar dari produk yang dihasilkan, merupakan dasar dalam penyusunan produksi, jumlah produksi itu sendiri merupakan dasar dalam rencana pembelian bahan baku, jumlah tenaga kerja yang diperlukan, serta fasilitas lainnya yang dibutuhkan.

Pasar terdiri dari semua pelanggan potensial yang memiliki kebutuhan atau keinginan tertentu yang sama, yang mungkin bersedia dan mampu melaksanakan pertukaran untuk memuaskan kebutuhan dan keinginan itu. Sedangkan pemasaran

(42)

adalah suatu proses dan manajeral yang membuat individu atau kelompok mendapatkan apa yang mereka butuhkan dan inginkan dengan menciptakan, menawarkan dan mempertukarkan produk yang bernilai kepada pihak lain atau segala kegiatan yang menyangkut penyampaian produk atau jasa mulai dari produsen sampai konsumen Peranan pemasaran saat ini tidak hanya menyampaikan produk atau jasa hingga tangan konsumen tetapi juga bagaimana produk atau jasa tersebut dapat memberikan kepuasan kepada pelanggan dengan menghasilkan laba. Sasaran dari pemasaran adalah menarik pelanggan baru dengan menjanjikan nilai superior, menetapkan harga menarik, mendistribusikan produk dengan mudah, mempromosikan secara efektif serta mempertahankan pelanggan yang sudah ada dengan tetap memegang prisip kepuasan pelanggan.

3.3.1.1. Konsep Inti Pemasaran

1. Kebutuhan

Konsep dasar yang melandasi pemasaran adalah kebutuhan manusia. Kebutuhan manusia adalah pernyataan dari rasa kahilangan, dan manusia mempunyai banyak kebutuhan yang kompleks. Kebutuhan manusia yang kompleks tersebut karena bukan hanya fisik (makanan, pakaian, perumahan), tetapi juga rasa aman, aktualisasi diri, sosialisasi, penghargaan, kepemilikan. Semua kebutuhan berasal dari masyarakat konsumen, bila tidak puas consumen akan mencari produk atau jasa yang dapat memuaskan kebutuhan tersebut.

(43)

2. Keinginan

Bentuk kebutuhan manusia yang dihasilkan oleh budaya dan kepribadian individual dinamakan keinginan. Keinginan digambarkan dalam bentuk obyek yang akan memuaskan kebutuhan mereka atau keinginan adalah hasrat akan penawar kebutuhan yang spesifik. Masyarakat yang semakin berkembang, keinginannya juga semakin luas, tetapi ada keterbatasan dana, waktu, tenaga dan ruang, sehingga dibutuhkan perusahaan yang bisa memuaskan keinginan sekaligus memenuhi kebutuhan manusia dengan menenbus keterbatasan tersebut, paling tidak meminimalisasi keterbatasan sumber daya.

3. Permintaan

Dengan keinginan dan kebutuhan serta keterbatasan sumber daya tersebut, akhirnya manusia menciptakan permintaan akan produk atau jasa dengan manfaat yang paling memuaskan. Sehingga muncullah istilah permintaan, yaitu keinginan manusia akan produk spesifik yang didukung oleh kemampuan dan ketersediaan untuk membelinya.

4. Produk

Sejalan dengan munculnya kebutuhan, keinginan dan permintaan, perusahaan berusaha keras untuk mempelajarinya, mereka melakukan riset pemasaran, mengamati perilaku konsumen, menganalisis keluhan yang dialami konsumen, mencari jawaban produk atau jasa apa yang sedang disukai atau bahkan produk apa yang tidak disukai, dan lain-lain. Dengan kegiatan diatas akhirnya perusahaan dapat menawarkan segala sesuatu kepada pasar untuk diperhatikan, untuk dimiliki atau dikonsumsi sehingga konsumen dapat

(44)

memuaskan kebutuhan sekaligus keinginannya, sesuatu itu disebut produk. Produk tidak hanya mencakup obyek fisik, tetapi juga jasa, orang, tempat, organisasi ataupun gagasan.

5. Nilai Pelanggan

Karena semua perusahaan berusaha menwarkan produk dan jasa yang superior, maka konsumen dihadapkan pada pilihan yang beraneka ragam. Konsumen membuat pilihan pembeli berdasarkan pada persepsi mereka mengenai nilai yang melekat pada berbagai produk dan jasa ini. Nilai bagi pelanggan adalah selisih antara nilai total yang dinikmati pelanggan karena memiliki serta menggunakan suatu produk dan biaya total yang menyertai produk tersebut. Nilai total antara lain nilai dari produk, jasa, personil pemasar, biaya waktu, biaya energi yang dikeluarkan, biaya psikis. Setelah pemberian nialai, konsumen akan mengevaluasi dan hasil evaluasi ini akan mempengaruhi kepuasan dan peluang untuk membeli ulang produk tersebut. 6. Kepuasan Pelanggan

Kepuasan pelanggan tergantung pada anggapan kinerja produk dalam menyerahkan nilai relative terhadap harapan pembeli. Bila kinerja atau prestasi sesuai atau bahkan melebihi harapan, pembelinya merasa puas. Perusahaan yang cerdik mempunyai tujuan membuat gembira pelanggan dengan hanya menjanjikan apa yang dapat mereka serahkan, kemudian menyerahkan lebih banyak dari yang mereka janjikan.

(45)

7. Mutu

Kepuasan pelanggan berkaitan erat dengan mutu, yang saat ini ada istilah Total Quality Management (TQM) yaitu program yang dirancang untuk memperbaiki mutu produk, jasa dan proses pemasaran secara terus menerus. TQM memiliki komitmen antara lain :

a. Fokus terhadap pelanggan.

b. Memiliki obsesi yang tinggi terhadap kualitas.

c. Menggunakan pendekatan ilmiah dalam pengambilan keputusan dan pemecahan masalah.

d. Memiliki komitmen jangka panjang, membutuhkan kerja sama tim, memperbaiki proses.

e. Memperbaiki proses secara kesinambungan.

f. Menyelenggarakan pendidikan dan pelatihan untuk karyawan.

3.3.1.2. Ruang Pasar (Market Space) dan Pangsa Pasar (Market Share)

Market space adalah peluang pasar (market potencial) yang dapat dimanfaatkan oleh berbagai perusahaan dan market space terjadi apabila permintaan lebih besar dari penawaran. Selisih yang terjadi ini merupakan ruang gerak bagi perusahan untuk dapat masuk pasar. Sedangkan market share merupakan bagian yang dapat diambil oleh gagasan usaha yang direncanakan. Dengan demikian, apabila market space tidak tersedia, tidak mungkin terdapat market share. Kesempatan untuk mendapatkan market share sangat tergantung pada masing-masing perusahaan dalam melakukan kompetisi perusahan dalam

(46)

harga, kualitas, kuantitas, teknis produksi, penggunan teknologi dan lain sebagainya.

3.3.1.3. Penetapan Harga

Kesalahan dalam penetapan harga akan menyebabkan kesalahan dalam kelayakan usaha, oleh karenanya kebijakan dalam penetapan harga harus diperhitungkan secara tepat dan benar.

Kebijakan dalam penetapan harga adalah kegiatan yang sangat penting, karena harga yang terlalu tinggi akan menyebabkan produk tersebut mengalami kesulitan dalam memasuki pasar, demikian pula sebaliknya dengan harga yang terlalu rendah menyebabkan kerugian terhadap kegiatan usaha. Penetapan harga dapat dilakukan dengan dua cara yaitu:

a. Penetapan harga dengan cara menentukan persentase keuntungan.

b. Penetapan harga dengan cara menghitung biaya produksi secara keseluruhan. Penetapan harga melalui perhitungan komponen biaya dihitung melalui seluruh biaya (total cost) yang dibeban untuk produksi tersebut. Untuk menentukan biaya per unit dari produk yang dihasilkan dapat dihitung dari 3 jenis biaya yaitu biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung, dan biaya overhead

pabrik.

3.3.2. Aspek Teknis dan Teknologi

Evaluasi aspek teknis adalah suatu aspek yang mempelajari kebutuhan-kebutuhan teknis proyek sebelum dan sesudah proyek dibangun. Berdasarkan

(47)

pada analisis ini dapat diketahui rancangan awal penaksiran biaya investasi termasuk biaya ekploitasinya. Pelaksanaan dari evaluasi aspek ini sering tidak dapat memberikan suatu keputusan yang baku sehingga perlu diperhatikan suatu atau beberepa pengalaman pada proyek lain yang serupa dan menggunakan teknologi dan alat yang sama. Aspek teknis dan teknologi dibahas setelah usaha/proyek tesebut dinilai layak dalam aspek pemasaran. Pada evaluasi aspek ini ada beberpa informasi data yang diperlukan seperti penentuan kapasitas produksi, jenis teknologi yang digunakan, pemakaian peralatan dan mesin, serta lokasi usaha yang paling menguntungkan. Apabila studi kelayakan yang disusun adalah dalam bidang usaha produksi atau kegiatan yang melakukan pengolahan, faktor utama yang perlu dimuat adalah lokasi usaha/pabrik yang dikembangkan. Faktor-faktor yang perlu dijelaskan antara lain, dilihat dari segi bahan baku, keadaan pasar, penyediaan tenaga kerja, transportasi dan fasilitas tenaga listrik, serta penanganan limbah bila diperlukan.

Pemilihan terhadap jenis teknologi yang digunakan juga perlu dijelaskan baik mengenai jenis, jumlah, dan ukuran biaya diperlukan serta alasan-alasan dalam pemilihan, dihubungkan dengan masalah yang dihadapi disamping investasi lainnya. Dalam aspek teknis produksi, perlu juga dibuat rencana produk

pada setiap tahun selama umur ekonomis proyek yang didasarkan pada peluang pasar, kapasitas produksi, serta penyusunan keperluan kegiatan secara teknis.

(48)

3.3.3. Aspek Organisasi dan Manajemen

Setelah aspek pasar dan aspek teknis dibahas, maka salah satu aspek di dalam studi kelayakan yang akan dibahas selanjutnya adalah aspek organisasi dan manajemen. Perlu disadari, bahwa adanya pasar yang potensial tidak selalu berarti perusahaan dapat memanfaatkannya. Kemampuan untuk memperoleh peluang pasar tersebut tergantung juga kepada sistem manajemen yang digunakan. Hal lain yang memberikan gambaran peranan manejemen dalam kelancaran suatu perusahaan adalah kemampuannya dalam mencegah atau memperkecil pemborosan-pemborosan keuangan.

Pengalaman dan penelitian yang lebih seksama mengenai keadaan perusahaan sangat diperlukan untuk membuat kebijakan dalam menetapkan tugas, wewenang dan tanggung jawab untuk setiap anggota organisasi. Dengan adanya sistem yang sudah terencana dengan baik, akan menjamin lancarnya komunikasi dan informasi di dalam organisasi sehingga akan dapat diperoleh kebijakan-kebijakan yang tepat dalam keadaan yang dibutuhkan.

Pemberian tugas, wewenang dan tanggung jawab yang tidak tepat dengan bagian kerja yang telah dikuasai akan dapat menimbulkan hambatan dalam pelaksanaan tugas, wewenang dan tanggung jawab jalannya informasi ke pihak atasan, dan akhirnya akan dapat menghambat kelancaran produksi, karena tiap – tiap bagian dalam perusahaan berkaitan erat satu sama lainnya.

(49)

3.3.3.1. Struktur Organisasi

Untuk mendukung kontinuitas perusahaan, maka system organisasi yang tepat adalah merupakan suatu keharusan. Penyusunan organisasi manajemen haruslah dapat disesuaikan dengan kondisi perusahaan, karena sistem yang baik pada suatu perusahaan belum tentu baik pula bagi perusahaan lain.

Para manajer yang progresif sering mencari beberapa tingkatan partisipasi karyawan dalam keputusan yang mempengaruhi proses kerja dan personalia. Dalam banyak kasus, para manajer membawa pendekatan kepemimpinan ini pada sebuah tingkat yang disebut penguasaan. Manajer yang menggunakan penguasaan berada di luar permintaan pendapat dan ide para karyawan dengan meningkatkan otoritas mereka untuk bertindak sendiri dan membuat keputusan mengenai proses yang melibatkan mereka.

Beberapa perusahaan membawa partisipasi karyawan selangkah lebih maju dengan menciptakan kelompok keja yang dikelola oleh diri sendiri. Tiap kelompok kerja diberi tugas atau operasional tertentu, para anggotanya mengelola tugas tanpa pengawasan langsung dan menerima tanggung jawab dari hasil – hasilnya. Kunci lain menuju organisasi yang sehat adalah komunikasi yang efektif yaitu membuat para manejer dan karyawan untuk berbicara satu sama lain dan secara terbuka berbagi permasalahan dan ide. Pada tingkatan tertentu, hirarki manajemen harus dirancang sedemikian rupa sehingga karyawan pada semua tingkat dapat berbicara dengan bebas dengan karyawan yang lebih tinggi. Hasilnya, terjadinya komunikasi dua arah yang akan membangun perusahaan menuju keberhasilan.

(50)

Ada beberapa macam struktur organisasi, yaitu : 1. Organisasi garis

2. Organisasi garis dan staf 3. Organisasi fungsional

4. Kombinasi orgaisasi garis dan fungsional

5. Kombinasi organisasi garis dan staf dengan organisasi fungsional

Masing-masing struktur organisasi di atas cocok untuk tugas-tugas tertentu saja dan masing-masing mempunyai kelebihan dan kekurangannya. Pada suatu kondisi, hanya ada sebuah struktur organisasi yang paling cocok mencapai tujuan.

Dalam merancang dan membentuk struktur organisasi maka sebaiknya mengikuti prinsip-prinsip berikut ini:

1. Adanya tujuan yang jelas.

2. Tujuan organisasi harus dipahami oleh setiap orang di dalam organisasi. 3. Tujuan organisasi harus diterima oleh setiap orang di dalam organisasi. 4. Adanya perumusan tugas pokok yang jelas.

5. Prinsip pembagian habis tugas. 6. Prinsip fungsionalisasi.

7. Prinsip koordinasi. 8. Prinsip kontinuitas. 9. Prinsip kesederhanaan.

10.Prinsip fleksibilitas (mudah menyesuaikan diri dengan perubahan). 11. Pinsip pendelegasian wewenang secara jelas.

(51)

13. Adanya kesatuan arah dalam mencapai tujuan.

14. Adanya keseimbangan antara wewenang dan tanggung jawab. 15. Adanya distribusi tugas pekerjaan.

16. Pola dasar organisasi.

Prinsip-prinsip tersebut jika diikuti dan diterapkan dengan baik, akan membantu dan memperlancar usaha untuk mencapai tujuan.

3.3.3.2. Deskripsi Tugas

Setelah ditentukan struktur organisasi yang akan digunakan, maka langkah selanjutnya adalah menentukan tugas apa saja yang harus dilaksanakan oleh orang-orang yang akan melaksanakan tugas/ pekerjaan tersebut. Umumnya suatu tugas atau pekerjaan dapat digolongkan dalam :

1. Tugas utama, yaitu semua tugas yang sifatnya rutin sehari-hari.

2. Tugas periodik, yaitu tugas yang pelaksanaannya bersifat atau berjangka waktu.

3. Tugas insidentil, yaitu tugas-tugas yang bersifat insidentil sehingga sukar ditetapkan waktu terjadinya tugas.

Penetapan deskripsi tugas tersebut dimaksudkan untuk terlaksananya tugas secepat mungkin dimana masing-masing petugas tahu batas-batas wewenang dan tanggung jawabnya.

(52)

3.3.3.3. Kebutuhan Tenaga Kerja

Pembentukan struktur organisasi yang dibuat tentu telah didasarkan pada bentuk kegiatan dan cara pengelolaan dari kegiatan uasaha yang direncanakan. Dan berdasarkan struktur organisasi ini pula baru ditentukan jumlah tenaga kerja serta keahlian yang diperlukan. Berapa jumlah tenaga kerja yang diperlukan disesuaikan dengan jenis pekerjaan, struktur yang telah dibentuk, dan jenis keahlian apa saja yang diperlukan, atau kemungkinan akan diadakan pendidikan ulang dengan dasar pengetahuan yang ditentukan. Apabila gagal dalam pengadaan tenaga kerja yang sesuai dengan pekerjaan yang tersedia, karyawan akan mengalami kesukaran dalam pelaksanaan pekerjaan. Suatu jabatan memerlukan kualifikasi minimal dari orang-orang yang menjabatnya, agar tugas-tugas tersebut dapat dilaksanakan dengan baik.

Penentuan orang – orang yang meaksanakan tugas tersebut didasarkan atas persyaratan jabatan yaitu untuk orang yang diduga akan sanggup melaksanakan tugas-tugas dari sebuah deskripsi kerja. Di dalam memenuhi kebutuhan akan tenaga kerja maka penjelasan haruslah meliputi:

1. Jabatan yang akan diisi.

2. Jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan.

3. Kualifikasi jabatan/ pekerjaan yang penting, misalnya latar belakang pendidikan dan pengalaman.

(53)

3.3.3.4. Sistem Penggajian dan Pengupahan

Secara umum, pengertian gaji/upah adalah imbalan yang telah diserahkan oleh pekerja kepada pihak lain atau majikan. Ditambah berbagai faktor yang penting yang mempengaruhi tinggi rendahnya tingkat gaji/ upah adalah:

1. Penawaran dan permintaan tenaga kerja

Meskipun hukum ekonomi tidak bisa diterapkan secara mutlak pada masalah tenaga kerja, tetapi tidak dapat diingkari bahwa hukum penawaran dan permintaan tetap mempengaruhi. Untuk pekerjaan yang membutuhkan keterampilan (skill) yang tinggi, dan jumlah tenaga kerja langka, maka upah cenderung tinggi. Sedang untuk jabatan – jabatan yang mempunyai penawaran yang melimpah, cenderung turun.

2. Organisasi buruh

Ada tidaknya organisasi, serta kuat lemahnya organisasi buruh akan ikut mempengaruhi terbentuknya tingkat upah. Adanya serikat buruh yang kuat, berarti posisi bargaining karyawan juga kuat, dan akan menaikkan tingkat upah.

3. Kemampuan untuk membayar

Meskipun mungkin serikat buruh menuntut upah yang tinggi, tetapi akhirnya realisasi pemberian upah akan tergantung juga kepada kemampuan membayar dari perusahaan. Bagi perusahaan, upah merupakan salah satu komponen biaya produksi. Tingginya upah akan menaikkan biaya produksi, dan akhirnya akan mengurangi keuntungan. Kalau biaya produksi sampai mengakibatkan

(54)

kerugian perusahaan, maka jelas perusahaan tidak akan mampu memenuhi fasilitas karyawan.

4. Produktivitas

Gaji/ upah sebenarnya merupakan imbalan atas prestasi karyawan. Semakin tinggi prestasi karyawan, seharusnya makin besar pula gaji/ upah yang akan diterima. Prestasi ini biasanya dinyatakan dengan produktivitas. Untuk masa sekarang ini nampaknya yang menjadi masalah adalah belum ada kesepakatan dalam menghitung produktivitas.

5. Biaya Hidup

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan juga adalah biaya hidup. Pada kota – kota besar dimana biaya hidup tinggi, maka upah juga cenderung tinggi. Bagaimanapun juga biaya hidup merupakan batas penerimaan upah dari karyawan.

6. Pemerintah

Pemerintah dengan peraturan-peraturan juga mempengaruhi tinggi rendahnya upah. Peraturan tentang upah minimum merupakan batas bawah dari tingkat upah yang harus dibayarkan.

3.3.4. Aspek Ekonomi

Perhitungan ekonomi diperlukan untuk melihat kelayakan dari suatu usaha. Untuk setiap aspek dalam studi kelayakan terdapat sejenis analisa yang menitikberatkan aspek tersebut. Umumnya terbagi atas 2 macam analisis, yaitu:

(55)

a. Analisis finansial, dimana proyek dilihat dari sudut badan-badan atau orang-orang yang menanam modalnya dalam proyek atau orang-orang yang berkepentingan langsung dalam proyek.

b. Analisis ekonomis, dimana proyek dilihat dari sudut perekonomian sebagai keseluruhan.

Dalam analisis finansial yang diperhatikan adalah hasil untuk modal saham (equity capital) yang ditanam dalam usaha. Hasil finansial sering disebut

private return. Yang perlu diperhatikan dalam analisis finansial adalah waktu didapatkannya returns.

Dalam analisis ekonomis yang diperhatikan adalah hasil total, atau produktivitas, atau keuntungan yang didapat dari semua sumber yang dipakai dalam proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara keseluruhan, tanpa melihat siapa yang menyediakan sumber-sumber tersebut dan siapa dalam masyarakat yang menerima hasil proyek tersebut. Hasil itu disebut social returns

atau the economic returns dari proyek. Ada dua unsur yang berlainan dalam analisa tersebut yaitu:

a. Harga, dalam analisis ekonomis selalu dipakai shadow prices yang menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis yang sesungguhnya dari unsur-unsur biaya maupun hasil.

b. Pembayaran transfer, termasuk pajak, subsidi dan bunga.

Masalah yang sering timbul adalah bagaimana cara membandingkan biaya yang harus dikeluarkan saat ini (investasi) dengan benefit yang baru akan diterima beberapa tahun kemudian. Dengan menentukan tingkat bunga (Interest rate) uang

(56)

tertentu, sejumlah uang dapat ditentukan kesetaraan nilainya pada berbagai kondisi, yaitu:

a. Berapa nilainya saat ini (Present value) : P

b. Berapa nilainya pada masa yang akan datang (Future value) : F

c. Berapa nilainya kalau disebar dalam jumlah yang sama setiap tahun (Average Value) : A

Untuk memudahkan konversi ini ketiga unsur dalam penelitian waktu adalah P, F, dan A adalah:

a. Compounding factor (F/P), adalah untuk mencari F bila diketahui P, i dan n, dengan rumus:

F = P (1 + i)n atau F = P (F/P, i , n) ;dimana i = Tingkat Bunga n = Tahun

b. Compounding factor for 1 per annum (F/A), adalah untuk mencari F bila diketahuiA, i, dan n, dengan rumus:

F = A

i i)n 1 1

( + −

atau F = A (F/A, i, n)

c. Sinking fund factor (A/F), adalah untuk mencari A bila diketahui F, i, dan n, dengan rumus:

A = F

1 ) 1 ( +i n −

atau A = F (A/F, i, n)

d. Discount factor (P/F), adalah untuk mencari P bila diketahui F, i, dan n, dengan rumus:

P = F

n i i

) 1

(57)

e. Present Worth (value) of an annuity factor (P/A), adalah untuk mencari P bila diketahui A, i, dan n, dengan rumus:

P = A _n

n i i i ) 1 ( 1 ) 1 ( + − +

atau P = A (P/A, i, n)

f. Capital rcovery factor (A/P), adalah untuk mencari A bila diketahui P, i, dan n, dengan rumus:

A = P

1 ) 1 ( ) 1 ( − + + n n i i i

atau A = P (A/P, i, n)

3.3.5. Pengertian Investasi3

Banyak manfaat yang bisa diperoleh dari kegiatan berinvestasi diantaranya adalah penyerapan tenaga kerja, peningkatan output yang dihasilkan, peningkatan pendapatan, penghematan devisa maupun penambahan devisa, dalam menggunakan pengertian proyek investasi sebagai suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya yang bisa dinilai secara cukup

independent.

Ada beberapa cara dalam menggolongkan usulan investasi, salah satunya penggolongan usulan yang didasarkan menurut kategori, sebagai berikut:

1. Investasi penggantian, adalah penggantian aktiva lama dengan yang baru. 2. Investasi dengan penambahan kapasitas, sering juga berrsifat penggantian. 3. Investasi penambahan jenis produk baru, yaitu investasi untuk menghasilkan

produk baru disamping tetap memproduksi yang lama.

(58)

4. Investasi lain-lain, yaitu investasi yang tidak termasuk dalam ketiga golongan di atas.

a. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan selisih antara Present value dari benefit dan Present value

dari biaya. Suatu proyek dikatakan layak bila NPV ≥ 0. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut akan mengembalikan persis sebesar Social Opportunity Cost of Capital. Jika NPV < 0, proyek ditolak.

NPV =

∑

= +

−

n t

t i

Ct Bt

1 (1 )

Keterangan:

Bt = Benefit sosial kotor sehubungan dengan suatu proyek pada tahun t. Ct = Biaya sosial kotor sehubungan dengan proyek pada tahun t, tidak dilihat

apakah biaya tersebut dianggap bersifat modal (pembelian peralatan, tanah, konstruksi, dan sebagainya).

n = Umur ekonomis dari suatu proyek.

i = Social Opportunity Cost of Capital yang ditunjukkan sebagai Social Discount Rate.

b. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah tingkat pertumbuhan rata-rata uang yang diinvestasikan dimana

net cash flow dari hasil investasi, diinvestasikan kembali untuk usaha tersebut. IRR adalah nilai discount rate i yang membuat NPV dari proyek sama dengan nol. IRR dapat dianggap sebagai tingkat keuntungan atas investasi bersih dari suatu proyek asal setiap benefit bersih yang diwujudkan bernilai positif.

(59)

∑

= +

−

n t

t IRR

Ct Bt

1 (1 )

= 0

c. Periode Batas (Cut off)

Priode batas adalah jangka waktu tertentu dimana investasi yang ditanam pada suatu proyek sudah harus kembali. Panjang priode batas ini berbeda dari satu proyek ke proyek yang lain dan dari satu waktu ke waktu yang lain, tergantung pada situasi yang mungkin bersifat ekonomis atau non-ekonomis. d. Periode Kembali Modal (Pay- off period)

Periode kembali modal adalah jangka waktu yang diperlukan untuk dapat kembalinya modal investasi. Pilihan jatuh pada proyek yang periode kembalinya paling pendek.

e. Keuntungan rata-rata

Pertimbangan kelayakan berdasarkan pada besarnya keuntungan rata-rata pertahun. Kriteria keuntungan rata-rata sangat dipengaruhi oleh umur proyek. Dalam perhitungan keuntungan rata-rata perlu dipertimbangkan biaya tahunan rata-rata terkecil.

f. Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio (BCR) adalah suatu ukuran kriteria ekonomis dari suatu perusahaan. Benefit proyek dapat dibagi kedalam 3 jenis yaitu:

1. Direct Benefits, dapat berupa kenaikan output fisik, atau kenaikan nilai

output yang disebabkan adanya perbaikan kualitas, perubahan lokasi, perubahan dalam waktu penjualan, penurunan biaya dan kerugian. Manfaat langsung dari suatu proyek adalah kenaikan nilai hasil produksi barang atau jasa atau penurunan biaya sebagai akibat langsung dari suatu

(60)

proyek. Kenaikan nilai hasil produksi tersebut dapat berupa meningkatnya jumlah hasil (kuantitas) atau meningkatnya mutu produksi (kualitas). Contohnya :

a) Kenaikan produksi padi karena adanya irigasi adalah contoh manfaat langsung dari proyek tersebut.

b) Contoh penurunan biaya adalah berkurangnya biaya transportasi karena adanya proyek perbaikan jalan.

2. Indirect Benefits, merupakan benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi suatu proyek, merupakan multiplier effects

dari proyek. Misalnya pemerintah bermaksud untuk mendirikan proyek pembangkit tenaga listrik. Proyek pembangkit tenaga listrik ini akan memberikan manfaat tak langsung seperti:

a) Mendorong tumbuhnya industri-industri lain yang dapat memanfaatkan listrik tersebut.

b) Pertambahan nilai hasil produksi dari industri-industri tersebut di atas adalah manfaat tak langsung sebagai multiplier efects dari proyek pembangkit tenaga listrik.

c) Berkembangnya pertanian, pertambangan dan usaha lain disekitar daerah pembangunan proyek

Disamping itu, manfaat langsung dari proyek pembangkit listrik tersebut adalah jumlah kapasitas listrik (kilowatt) dikalikan harga (tarif) listrik tersebut.

(61)

3. Intangible Benefits, merupakan benefit yang sulit dinilai dengan uang, contoh-contoh Intangible Benefits dari pendirian suatu proyek adalah: a) Perbaikan lingkungan hidup

b) Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman c) Perbaikan distribusi pendapatan

d) Integrasi nasional dan pertahanan nasional e) Berkurangnya pengangguran, dan sebagainya

Melihat 3 macam manfaat seperti yang diuraikan di atas, maka manfaat langsung relatif lebih mudah untuk diidentifikasikan dan dihitung jumlahnya dibandingkan manfaat tak langsung. Disamping itu, manfaat langsung dapat direalisir, manfaat tidak langsung tidak akan otomatis terwujud. Misalnya, kalau proyek bendungan sudah berhasil meningkatkan tenaga listrik sebagai akibat langsung dari proyek tersebut maka pertumbuhan industri sebagai manfaat tak langsung belum tentu akan terwujud, karena banyak faktor-faktor lain yang ikut menentukan.

Untuk perbandingan BCR, biaya suatu proyek dapat jaga diklasifikasikan atas biaya langsung dan biaya tak langsung.

1. Biaya Langsung

Adalah semua pengeluaran yang langsung untuk keperluan proyek, misalnya biaya investasi, biaya operasi dan biaya pemeliharaan proyek.

2. Biaya Tak Langsung

Biaya tak langsung umumnya berupa biaya tak kentara seperti polusi udara, bising, perubahan nilai-nilai (norma) dalam masyarakat.

(62)

Seperti halnya manfaat langsung, maka biaya langsung lebih mudah diidentifikasikan dan dihitung. Karena itu dalam evaluasi proyek, biaya langsung sering mendapat bobot yang lebih besar dibandingkan biaya tak langsung. Akan tetapi, perlu diingat bahwa semakin besar masarakat yang menanggung biaya tak langsung (misalnya polusi udara) maka semakin perlu dipertimbangkan untuk mengevaluasi kelayakan suatu proyek.

BCR merupakan nisbah manfaat biaya yang sering digunakan untuk mengukur kelayakan suatu proyek. Pada BCR yang dilihat adalah perbandingan antara nilai tunai penerimaan dengan nilai tunai pengeluaran atau biaya.

BCR =

PC PV

Oleh karena NPV adalah selisih antara PV dan PC, maka antara NPV dan BCR terdapat hubungan sebagai berikut:

NPV > 0, maka BCR >1 NPV < 0, maka BCR < 1 NPV = 0, maka BCR = 1

Proyek dikatakan layak bila BCR ≥ 1, atau 1 <BCR< 2 karena bila BCR<1 maka usaha tersebut dikatakan rugi, dan bila BCR>2 dikenal dengan situasi

overheating yang berbahaya bagi perekonomian karena dapat menyebabkan inflasi.

g. Weighted Average Cost of Capital (WACC)

Weighted Average Cost of Capital (WACC) atau biaya investasi rata-rata tertimbang adalah biaya keseimbangan keseluruhan investasi dari suatu usaha

(63)

WACC = (Cdebt x Debt percentage) + (Cequity x Equity percentage) Dimana :

Cost of debt : Suku bunga Pinjaman

Debt percentage : Persentase pinjaman Investasi

Cost of equity : Suku bunga deposito

Equity percentage : Persentase Investasi modal sendiri

3.4. Pemasaran4

Pandangan umum mengenai pemasaran biasanya didasarkan atas asumsi bahwa kegiatan ekonomi itu secara luas dapat dibagi menjadi ke tiga kategori primer yaitu produksi, pemasaran dan konsumsi. Mula-mula harus diciptakan barang-barang dan jasa-jasa sebelum bisa terjadi konsumsi oleh konsumen. Menyediakan barang-barang ini dianggap merupakan peranan dari pemasaran. Jika peranan pemasaran dipandang demikian, maka pemasaran itu dapat didefinisikan sebagai kegiatan menyampaikan barang-barang dan jasa-jasa dari produsen kepada konsumen.

Gambar 3.1. Aliran Proses Pemasaran

Rewoldt, Stewart H. Perencanaan dan Strategi Pemasaran, Penerbit Rineka Cipta, Jakarta, 1991.

(64)

Pemasaran adalah proses dalam masyarakat, dengan mana struktur permintaan akan barang ekonomis dan jasa-jasa diantisipasi, diluaskan dan dipenuhi melalui konsepsi, promosi, pertukaran, dan distribusi fisik dari barang-barang dan jasa-jasa tersebut. Fungsi pemasaran adalah mempelajari dan menafsirkan kebutuhan dan perilaku konsumen dan menuntun semua kegiatan perusahaan untuk mencapai kepuasan konsumen.

Sekali kebutuhan dan kesukaan konsumen telah diketahui, maka pemasaran berperan membimbing pengembangan suatu produk atau jasa-jasa sesuai dengan permintaan konsumen tersebut. Tujuan pokok dari proses pengembangan produk adalah menterjemahkan kebutuhan konsumen itu menjadi produk fisik atau jasa-jasa yang berguna. Fungsi-fungsi yang lain dari perusahaan juga berperan dalam pengembangan produk. Akan tetapi ada peranan khusus dari pemasaran untuk menjamin sesuainya produk atau jasa-jasa itu dengan kebutuhan dan kesukaan (preference) konsumen.

3.5. Perumahan5

Pada hakikatnya manusia tidak pernah lepas dari segala masalah yang berhubungan dengan tempat di mana manusia itu bernaung dan tinggal dalam kehidupannya sehari-hari. Bagi manusia, tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar (basic need) disamping kebutuhannya akan pangan dan sandang.

Sastra M, Suparno dan Endy Marlina. Perencanaan dan Pengembangan Perumahan, Penerbit ANDI, Yogyakarta, 2006.

(65)

Pembangunan di bidang yang berhubungan dengan tempat tinggal beserta saran dan prasarananya memang perlu mendapatkan prioritas mengingat tempat tinggal merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic need) manusia. Sudah selayaknya apabila untuk pembangunan perumahan dan pemukiman itu pemerintah mengeluarkan peraturan perundang-undangan tentang perumahan dan permukiman yang dimaksudkan untuk memberikan arahan (guide line) bagi pembangunan sektor perumahan dan permukiman. Undang-undang ini menyebutkan bahwa perumahan berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup diluar kawasan hutan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.

Dalam lingkup pembangunan, masyarakat merupakan pelaku utama pembangunan tersebut. Mengarahkan, membimbing dan menciptakan suasana yang menunjang pembangunan adalah kewajiban pemerintah. Untuk mewujudkan kondisi yang betul-betul kondusif diperlukan satu kesatuan langkah antar kegiatan masyarakat dan kegiatan pemerintah sehingga dapat saling menunjang, salaing mengisi, serta saling melengkapi satu dengan yang lain.

(66)

BAB IV

METODOLOGI PENELITIAN

4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian

Penelitian dilakukan di PT. Darmatama Indonesia yang beralamat di Jalan Sisingamaraja No. 160 A Medan, Sumatera Utara. Sedangkan waktu penelitian dilaksanakan pada bulan Agustus 2011.

4.2. Jenis Penelitian

Penelitian yang dilakukan berdasarkan sifatnya termasuk penelitian tindakan (actionresearch) dimana penelitian dikembangkan bersama-sama antara peneliti dan pengambil keputusan operasional yang diteliti tentang variabel-variabel yang digunakan untuk menentukan kebijakan dan pengembangan6

Kerangka berpikir dalam penelitian adalah dasar pemikiran dari penelitian yang disintesiskan dari fakta, observasi dan telaah kepustakaan. Uraian dalam kerangka berpikir menjelaskan hubungan dan keterkaitan antar variabel penelitian secara logis. Kerangka pemikiran yang baik yaitu apabila mengidentifikasi

. Kemudian peneliti dan pengambilan keputusan bersama-sama menentukan masalah dan membuat desain pelaksanaannya.

4.3. Kerangka Konseptual Penelitian

(67)

variabel-variabel penting yang sesuai dengan permasalahan penelitian, dan secara logis mampu menjelaskan keterkaitan antar variabel tersebut.

Berdasarkan uraian diatas kerangka konseptual penelitian ini dapat dilihat pada Gambar 4.1.

Gambar 4.1. Kerangka Konseptual Penelitian

4.4. Prosedur Penelitian

Tahapan-tahapan dalam penelitian disebut juga dengan prosedur penelitian. Prosedur penelitian tersebut dapat dilihat pada Gambar 4.2.

Pembangunan Perumahan Greatland

Setiabudi

Penyusunan Studi Kelayakan

Layak

Analisis Aspek Studi Kelayakan - Aspek Legalitas

- Aspek Pasar - Aspek Pemasaran - Aspek Teknik

- Aspek Organisasi dan Manajemen - Aspek Finansial

Kaji Ulang Berhenti

Tidak

Beberapa Rekomendasi

(68)

Gambar 4.2. Blok Diagram Metodologi Penelitian

4.4.1. Studi Pendahuluan

Studi pendahuluan dilaksanakan untuk memperoleh masukan mengenai objek yang akan diteliti. Melalui studi ini, diharapkan dapat diperoleh informasi mengenai permasalahan yang diangkat dalam penelitian dan variabel-variabel yang terkait dengan masalah tersebut.

Studi Pendahuluan

Pengamatan Langsung ketempat Penelitian

Identifikasi Masalah/Tujuan Penelitian

Landasan Teori

Pengumpulan dan Pengolahan Data : - Aspek Legalitas

- Aspek Pasar - Aspek Pemasaran - Aspek Teknik

- Aspek Organisasi dan Manajemen - Aspek Finansial

Analisis Pemecahan Masalah

(69)

4.4.2. Identifikasi Masalah dan Penetapan Tujuan

Indentifikasi masalah dilakukan berdasarkan studi pendahuluan terhadap objek penelitian dan studi literatur tentang permasalahan yang dihadapi. Pengamatan dilapangan dan wawancara dengan pihak perusahaan akan diperoleh kondisi-kondisi dan hal-hal yang menjadi permasalahan. Langkah selanjutnya adalah mendefenisikan permasalahan yaitu menentukan batasan dan asumsi masalah. Dari studi literatur akan dipilih metode yang mungkin untuk memecahakan masalah dan dipilih yang sesuai.

4.4.3. Pengumpulan Data 4.4.3.1. Sumber Data

Adapun sumber data yang dibutuhkan dalam penelitian ini adalah : 1. Data Primer

Data primer yang dibutuhkan dalam penelitian ini adalah data survei pasar, data statistik, data teknis, biaya investasi, data harga dan data pendukung lainnya. 2. Data Sekunder

Data sekunder yang dibutuhkan pada penelitian ini adalah sejarah berdirinya perusahaan, legalitas perusahaan, struktur organisasi, proses produksi dan data pendukung lainnya.

(70)

4.5.3.2. Metode Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data dalam penelitian ini adalah :

1. Metode wawancara, teknik pengumpulan data yang dilakukan dengan cara melakukan wawancara secara langsung kepada pihak perusahaan dalam hal ini yaitu narasumber yang telah dipilih untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk penyelesaian masalah. Narasumber yang dipilih dapat dilihat pada Tabel 4.1.

Tabel 4.1. Narasumber dan Alasan Pemilihan

Jabatan Alasan Pemilihan

1. Supervisor Bertanggung jawab dalam pengawasan

kegiatan sehari-hari

2. Head of Technic Bertanggung jawab dalam perencanaan dan

pengawasan lapangan

2. Observasi, teknik pengumpulan data yang dilakukan dengan cara melakukan pengamatan dan pengukuran langsung di lapangan, sesuai dengan objek data yang dipilih.

3. Dokumentasi perusahaan, yaitu dengan mengumpulkan data yang telah didokumentasikan oleh perusahaan yang berkaitan dengan penyusunan studi kelayakan.

4.5.4. Pengolahan Data

Langkah- langkah Pengolahan data adalah sebagai berikut :

1. Melakukan pengolahan data aspek pasar dan aspek pemasaran untuk mendapatkan peluang pasar.

(71)

2. Melakukan pengolahan data teknik untuk proses operasional pembangunan perumahan Greatland Setiabudi.

3. Melakukan penyusunan rencana modal kerja berdasarkan data organisasi dan manajemen.

4. Melakukan pengolahan data finansial berdasarkan Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk mengetahui nilai Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP) dan Benefit Cost Ratio (BCR).

4.5.5. Tahap Analisis dan Pemecahan Masalah

Analisis ini meliputi analisis mengenai aspek-aspek studi kelayakan seperti aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknis, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial.

4.5.6. Kesimpulan dan Saran

Tahap kesimpulan berisi butir-butir penting dalam penelitian ini. Kesimpulan merupakan perumusan dari tahap analisis sebelumnya. Saran-saran yang diberikan mengenai sasaran bagi kelayakan pembangunan perumahan PT. Darmatama Indonesia.

(72)

BAB V

PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA

5.1. Pengumpulan dan Pengolahan Data

Sebelum dilakukan pengolahan data terlebih dahulu dilakukan pengumpulan data yang diperlukan pada penelitian, data yang diperlukan di dalam penelitian ini adalah legaliatas, survei pasar, statistik, rencana investasi dan teknis. Setelah dilakukan pengumpulan data, selanjutnya dilakukan pengolahan terhadap data tersebut, langkah pengolahan data di dalam penelitian ini adalah sebagai berikut.

5.1.1. Aspek Legalitas 5.1.1.1. Pendirian Perusahaan

(73)

informatika dan teknologi, advertising, event organization dan production house, periklanan, leveransir dan supplier.

5.1.1.2. Kegiatan Usaha

Maksud dan tujuan pendirian perusahaan sesuai dengan akta pendirian perusahaan adalah secara umum berusaha dalam bidang properti serta jasa konstruksi. Bidang usaha yang dapat dilakukan adalah mendirikan dan mengusahakan fasilitas perumahan berupa properti serta jasa konstruksi. Kegiatan usaha Greatland Setiabudi milik PT. Darmatama Indonesia yang akan dilaksanakan terkait dalam penelitian studi kelayakan ini adalah rencana pembangunan Greatland Setiabudi yang berlokasi di kawasan yang sama dengan lokasi pembangunan perumahan dalam studi kelayakan ini.

5.1.1.3. Modal Dasar dan Kepemilikan Saham

Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia No. 25 tanggal 23 Februari 2010 yang menerangkan Modal Dasar Perusahaan berjumlah Rp. 1.000.000.000 (satu milyar rupiah) terbagi atas 1000 (seribu) saham, masing-masing saham bernilai Rp. 1.000.000 (satu juta rupiah).

(74)

3. Surya Darma, SE, sebanyak 950 (sembilan ratus lima puluh) saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp. 950.000.000 (sembilan ratus lima puluh juta rupiah).

4. Welly Andry Lubis, sebanyak 50 (lima puluh) saham dengan nominal seluruhnya sebesar Rp. 50.000.000 (lima puluh juta rupiah).

Berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Darmatama Indonesia No. 25 tanggal 23 Februari 2010, susunan pengurus perusahaan adalah sebagai berikut:

Komisaris : Welly Andry Lubis

Komisaris

Direktur : Surya Darma, SE

Direktur

5.1.1.4. Surat Ijin Perusahaan

Surat-surat izin yang telah dimiliki PT. Darmatama Indonesia yang dibutuhkan untuk menjalankan usaha properti adalah sebagai berikut:

1. Akte pendirian Perusahaan : No. 25, tanggal 23-02-2010 oleh Darmansyah Nasution Notaris di Medan.

2. Pengesahan oleh Menkeh RI : No. AHU-14782.AH.01.01.Tahun 2010 tanggal 23 Maret 2010.

3. Surat Ijin Usaha Perdagangan (SIUP) Besar, No.

2365/2364/2325/1.01/1702/06/2010 dikeluarkan oleh Badan Pelayanan Perijinan Terpadu pada tanggal 18 Juni 2010.

(75)

4. Surat Tanda Daftar Perusahaan Perseroan Terbatas, No. 02.12.1.51.18724 oleh Dinas Perindustrian dan Perdagangan pada tanggal 24 Juni 2010.

5. Surat Ijin Gangguan Tempat Usaha Bukan Perusahaan Industri, No.503/2904/BI/WAS/VI/2010 dikeluarkan oleh Dinas Perindustrian dan Perdagangan pada tanggal 03 Juni 2010.

6. Surat Ijin Mendirikan Bangunan No. 648/552.K dikeluarkan oleh Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan pada tanggal 29 Juni 2011.

7. NPWP : 31.194 886.3-122.000.

5.1.1.5. Perjanjian Kredit

Kredit investasi adalah kredit jangka menengah/panjang yang diberikan kepada (calon) debitur untuk membiayai barang-barang modal dalam rangka rehabilitasi, modernisasi, perluasan ataupun pendirian proyek baru, misalnya untuk pembelian mesin-mesin, bangunan dan tanah untuk pabrik, yang pelunasannya dari hasil usaha dengan barang-barang modal yang dibiayai.

Kredit Modal Kerja (KMK) adalah fasilitas kredit modal kerja yang diberikan baik dalam rupiah maupun valuta asing untuk memenuhi modal kerja yang habis dalam satu siklus usaha.

Ketentuan :

a. Mempunyai Feasibility Study.

b. Mempunyai izin-izin usaha, misalnya SIUP, TDP, dll.

c. Maksimum jangka waktu kredit 15 tahun dan masa tenggang waktu (Grace Period) maksimum 4 tahun.

(76)

d. Agunan utama adalah usaha yang dibiayai. Debitur menyerahkan agunan tambahan jika menurut penilaian Bank diperlukan.

e. Maksimum pembiayaan bank 65% dan Self Financing (SF) 35%. Bunga :

Suku bunga kredit 13,5 % Manfaat :

a. Pencairan langsung dipindahbukukan ke rekening giro.

b. Rencana angsuran telah ditetapkan atas dasar cash flow yang disusun. c. Pelunasan sesuai dengan jangka waktu yang telah ditetapkan/jatuh tempo. d. Penarikan atas dasar prestasi proyek.

e. f.

Bagian yg belum ditarik tidak dikenakan bunga. Pelunasan pada saat jatuh tempo kredit.

5.1.2. Aspek Pasar 5.1.2.1. Survey/Statistik

BI Rate adalah suku bunga kebijakan yang mencerminkan sikap atau

stance kebijakan moneter yang ditetapkan oleh bank Indonesia dan diumumkan kepada publik. BI Rate diumumkan oleh Dewan Gubernur Bank Indonesia setiap yang dilakukan Bank Indonesia melalui pengelolaan likuiditas

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

Studi Kelayakan Pembangunan Perumahan PT. Darmatama Indonesia