24
berbagai aktivitas atau kegiatan proyek dan penggunaan sumber daya agar secara fisik proyek dapat diselesaikan tepat pada waktunya. Hal-hal yang
perlu diperhatikan dalam manajemen masa pembangunan proyek, yaitu pelaksanaan proyek tersebut, jadwal penyelesaian proyek, dan pihak yang
melakukan studi masing-masing aspek. 2
Manajemen dan Operasi Manajemen ini meliputi bentuk organisasi atau badan usaha yang dipilih,
struktur organisasi, deskripsi dan spesifikasi jabatan, anggota direksi, serta tenaga kunci serta jumlah tenaga kerja yang akan digunakan.
3.1.2.4. Aspek Hukum
Aspek hukum terdiri dari bentuk badan usaha yang akan digunakan, jaminan-jaminan yang dapat diberikan apabila hendak meminjam dana, serta akta,
sertifikat, dan izin yang diperlukan dalam menjalankan usaha.
3.1.2.5. Aspek Sosial dan Lingkungan
Analisis terhadap aspek sosial dan lingkungan merupakan suatu analisis yang berkenaan dengan implikasi sosial yang lebih luas dari investasi yang
diusulkan, dimana pertimbangan-pertimbangan sosial tersebut harus dipikirkan secara cermat agar dapat menentukan ketanggapan suatu proyek terhadap keadaan
sosial yang terjadi Gittinger, 1986. Contoh pengaruh proyek terhadap kondisi sosial dan lingkungan diantaranya adalah perluasan kesempatan kerja,
peningkatan pendapatan petani, serta dampak limbah proyek terhadap lingkungan sekitar.
3.1.2.6. Aspek Finansial
Aspek keuangan mempelajari kebutuhan dan sumber dana meliputi bagaimana menghitung kebutuhan dana, baik dana untuk aktiva tetap maupun
dana untuk modal kerja Husnan dan Muhammad, 2000. Kemudian juga diteliti seberapa besar pendapatan yang akan diterima jika proyek dijalankan, lama
pengembalian investasi yang ditanamkan, sumber pembiayaan proyek, dan tingkat suku bunga yang berlaku. Hal-hal yang mendapat perhatian dalam penelitian
aspek ini antara lain:
25
1 Biaya Kebutuhan Investasi
Investasi dilakukan dalam berbagai bentuk yang digunakan untuk membeli aset-aset proyek. Aset-aset ini biasanya berupa aset tetap yang dibutuhkan
oleh perusahaan mulai dari pendirian hingga dapat dioperasikan. Secara umum kompnen biaya investasi terdiri atas biaya pra investasi dan biaya
pembelian aktiva tetap Husnan dan Muhammad, 2000. Aktiva tetap atau aktiva jangka panjang terdiri dari tanah dan pengembangan lokasi, bangunan
dan perlengkapannya, pabrik dan mesin, dan aktiva tetap lainnya. 2
Sumber-Sumber Dana Husnan dan Muhammad 2000 menyatakan bahwa dana yang dibutuhkan
dalam investasi dapat diperoleh dari berbagai sumber dana yang ada, yaitu modal milik sendiri maupun modal pinjaman. Pada dasarnya pemilihan
sumber dana bertujuan untuk memilih sumber dana yang pada akhirnya dapat memberikan kontribusi dengan biaya yang terendah dan tidak
menimbulkan kesulitan likuiditas bagi proyek atau perusahaan yang mensponsori proyek tersebut artinya jangka waktu pengembalian sesuai
dengan jangka waktu penggunaan dana. Sumber-sumber dana yang utama terdiri dari modal sendiri yang disetor oleh pemilik perusahaan, penerbit
saham biasa atau saham preferen di pasar modal, obligasi yang diterbitkan oleh perusahaan dan dijual di pasar modal, kredit bank, leasing sewa guna
dari lembaga non bank dan project finance. 3
Aliran Kas Cash flow Cash flow
merupakan arus kas yang ada di perusahaan, baik arus kas masuk in flow maupun arus kas keluar out flow. Aliran kas penting digunakan
dalam akuntansi karena laba dalam pengertian akuntasi tidak sama dengan kas masuk bersih, dan yang relevan bagi para investor adalah kas bukan laba.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat dikelompokkan dalam tiga bagian, yaitu aliran kas permulaan initial cash flow, aliran kas
operasinal operational cash flow, dan aliran kas terminal terminal cash flow
. Pengeluaran-pengeluaran untuk investasi pada awal periode merupakan initial cash flow. Aliran kas yang timbul selama proyek disebut
operational cash flow . Sedangkan aliran kas yang diperoleh pada waktu
26
proyek berakhir disebut terminal cash flow. Pada umumnya initial cash flow bernilai negative, sedangkan operational dan terminal cash flow benilai
positif. Aliran-aliran kas ini harus dinyatakan dengan dasar setelah pajak Husnan dan Muhammad, 2000.
Menurut Kadariah et al. 1999, dalam mencari ukuran menyeluruh tentang baik tidaknya suatu proyek diperlukan pengukuran menggunakan
beberapa kriteria. Kriteria ini tergantung dari kebutuhan akan keadaan masing- masing proyek. Setiap kriteria memiliki kebaikan serta kelemahan masing-
masing, sehingga dalam penilaian kelayakan suatu proyek hendaknya digunakan beberapa metode sekaligus. Hal ini bertujuan untuk memberikan hasil yang lebih
sempurna. Kriteria yang biasa digunakan antara lain: a
Nilai Bersih Sekarang Net Present Value Net Present Value
NPV merupakan nilai sekarang dari selisih antara manfaat benefit dengan biaya cost pada tingkat suka bunga tertentu.
b Tingkat Pengembalian Investasi Internal Rate of Return
Internal Rate of Return IRR merupakan discount rate yang dapat
membuat arus penerimaan bersih sekarang dari suatu proyek NPV sama dengan nol.
c Rasio Manfaat-Biaya Bersih Net Benefit-Cost Ratio
Net Benefit-Cost Ratio Net BC merupakan angka perbandingan
antara jumlah net present value NPV yang positif dengan jumlah net present value
NPV yang negatif. d
Pengembalian Investasi Payback Period Payback Period
PP merupakan suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi yang didanai dengan aliran kas.
3.1.3. Analisis Nilai Pengganti Switching Value
