48 Menurut Yudosodo 1991:347–348 dalam membangun rusunawa perlu
memperhatikan aspek–aspek seperti : aspek ekonomi, aspek lingkungan, aspek tanah perkotaan, aspek investasi, aspek keterjangkauan. Aspek ekonomi berkaitan
dengan lokasi yang dekat dengan tempat kerja atau aktivitas sehari–hari sehingga menghemat pengeluaran rumah tangga. Sedangkan aspek keterjangkauan
berkaitan dengan penetapan tarif sewa yang mampu dibayar oleh masyarakat penghuni rumah susun sederhana.
Rusunami dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara, atau hak pengelolaan PP No.401996 tentang HGU,
HGB dan HP atas Tanah Negara. Rusunawa dibangun di atas tanah instansi pemerintahpemerintah daerah baik yang sudah berstatus hak pakai maupun yang
belum berstatus hak pakai. Rusunawa dapat juga dibangun langsung di atas hak pengelolaan seperti pada instansi pemerintahpemda, BUMN, BUMD, PT.Persero,
Badan Otorita, Badan Hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk PMNAKBPN No.91999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara
dan HPL. Standar perencanaan teknis pembangunan rusun sesuai Jakstra Rusun,
2007 adalah sebagai berikut :
a. Kepadatan Bangunan
Kepadatan intensitas bangunan diatur dengan perbandingan yang tepat meliputi luas lahan peruntukan, kepadatan bangunan, Koefisien Dasar Bangunan
KDB dan Koefisien Lantai Bangunan KLB. Koefisien dasar bangunan KDB adalah perbandingan antara luas dasar bangunan dengan luas lahanpersil yang
tidak melebihi dari 0.4. Sedangkan Koefisien lantai bangunan KLB adalah perbandingan antara luas lantai bangunan dengan luas tanah yang tidak kurang
dari 1,5, dan koefisien bagian bersama KB adalah perbandingan bagian bersama dengan dengan luas bangunan, tidak kurang dari 0,2.
b. Tata Letak
Tata letak rusun harus mempertimbangkan keterpaduan bangunan, lingkungan, kawasan dan ruang, serta dengan memperhatikan faktor-faktor
kemanfaatan, keselamatan, keseimbangan, dan keserasian.
49
c. Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian
Jarak antar bangunan dan ketinggian ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya kebakaran, pencahayaan dan pertukaran udara secara alami,
kenyamanan, serta kepadatan bangunan sesuai tata ruang kota.
d. Jenis Fungsi Rumah Susun
Jenis fungsi peruntukkan Rusun adalah untuk hunian dan dimungkinkan dalam satu Rusunkawasan Rusun memiliki jenis kombinasi fungsi hunian dan
fungsi usaha.
e. Luasan Satuan Rumah Susun
Luas sarusun minimum 21 m
2
, dengan fungsi utama sebagai ruang tidurruang serbaguna dan dilengkapi dengan kamar mandi dan dapur.
f. Kelengkapan Rumah Susun
Rusun harus dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang menunjang kesejahteraan, kelancaran dan kemudahan penghuni dalam menjalankan kegiatan
sehari-hari.
g. Transportasi Vertikal
Rusun bertingkat rendah dengan jumlah lantai maksimum 6 lantai, menggunakan tangga sebagai transportasi vertikal. Sedang rusun bertingkat tinggi
dengan jumlah lantai lebih dari 6 lantai, menggunakan lift sebagai transportasi vertikal.
Perencanaan teknis ditunjang oleh penerapan teknologi bahan bangunan dan konstruksi dari potensi SDA lokal, yang memenuhi standar pelayanan
minimal keamanan konstruksi, kesehatan, dan kenyamanan supaya harga sewa jual rusun tidak terlalu mahal. Beban biaya sosial yang terjadi pada saat persiapan,
pelaksanaan pembangunan, serta biaya operasi dan pemeliharaan rusun dapat dikurangi. Perencanaan teknis juga menyangkut penyiapan perijinan, skema
pembiayaan, rencana kelompok sasaran, rencana tarifsewa dan harga jual, dan rencana subsidi. Subsidi untuk rusunami oleh MBR diatur dalam Permenpera
No.7PermenM2007, dengan batasan penghasilan Rp.1.200.000,- sd Rp.4.500.000,- per bulan. Sedangkan untuk MBR yang berpenghasilan per bulan
di bawah Rp.1.200.000,- dilayani dengan penyediaan rusunawa.
50 2.4.3 Penyelenggaraan Rumah Susun Sederhana Sewa
Penyelenggaraan rumah susun sederhana meliputi pemilihan lokasi berdasarkan kriteria dan persyaratan, penyediaan dan pematangan lahan,
perencanaan teknis, sosialisasi terhadap rencana, implementasikonstruksi, manajemen operasionalpengelolaan, pemantauan dan evaluasi.
Sumber : Laporan Perencanaan Umum Pembangungan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan, 2007.
GAMBAR 2.2 PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN SEDERHANA
Pengelolaan dan manajemen operasional merupakan tahapan setelah masa konstruksi. Pengelolaan dilanjutkan dengan tahapan pemantauan dan
evaluasi untuk menghasilkan hal–hal yang bisa dijadikan umpan balik bagi tahapan awal penyelenggaraan tumah susun sederhana. Dengan demikian
keberhasilan penyelenggaraan rumah susun sederhana dapat didekati dari keberhasilan manajemen operasionalisasipengelolaan. Skema pengelolaan yang
baik dapat memberi manfaat pada penghuni rusunawa sekaligus keuntungan bagi penyelenggara sehingga dana bergulir untuk membangun rusunawa baru
Bappenas, 2003:464–465.
Pemilihan Lokasi
Penyediaan Lahan
Matang Perencanaan
Teknis
Sosialisasi Rencana
Implementasi Konstruksi
Manajemen Operasional
Pengelolaan Pemantauan
dan Evaluasi “Masa Pra-KonstruksiPra-rencana dan Rencana”
“Masa Konstruksi”
“Masa Pasca- Konstruksi”
“Umpan Balik”
51
2.5 Pengelolaan Rumah Susun Sederhana 2.5.1 Konsep Sistem Pengelolaan
