Teori Analisis Sewa Yang Ditawarkan Bid-Rent Analysis

36 atau lahan pertanian. Ini berkaitan dengan tingkat aksesibilitas di pusat kota yang memberikan keuntungan bagi kawasan perdagangan dalam penarik pelanggan costumer lebih banyak. Namun demikian, tesis Alonso ini tidak memperhitungkan kondisi topografi setiap daerah yang berbeda-beda. Secara umum lahan kota yang datar akan lebih tinggi harganya jika dibandingkan dengan lahan yang miring atau curam, tetapi berkaitan dengan pemilihan lokasi permukiman, maka ada tingkat kepuasan penduduk yang berbeda-beda dari setiap individu. Ada kecenderungan penduduk yang berpenghasilan tinggi memilih lahan permukiman berkaitan dengan view dan kenyamanan yang lokasinya jauh dari pusat kota. Ini berarti, harga lahan di lokasi tersebut juga akan tinggi. Tesis Alonso ini dapat diterapkan untuk kota kecil dengan satu pusat kota, sehingga dapat juga diterapkan pada wilayah studi penelitian.

2.4.2. Teori Analisis Sewa Yang Ditawarkan Bid-Rent Analysis

Pola tata guna lahan di perkotaan merupakan hasil dari motivasi ekonomi, sehingga ada persaingan dalam pemanfaatan lahan. Persaingan yang paling kuat terjadi di pusat kota, karena kawasan pusat kota tersedia faktor-faktor yang menguntungkan, seperti aksesibilitas yang tinggi, kelengkapan infrastruktur dan lain- lain. Karena alasan itulah, harga lahan kawasan pusat kota amat mahal. Semakin jauh dari lokasi pusat kota, semakin menurun permintaan akan tanah, maka harga lahan merosot. Dengan demikian, harga yang ditawarkan untuk membayar harga lahan per meter perseginya akan terus menurun mengikuti jaraknya dari pusat kota Gambar 2.3. 37 Permintaan lahan di pusat kota tinggi, karena memiliki tingkat aksesibilitas yang tinggi dan biaya transportasi yang rendah, khususnya lahan komersil. Sebaliknya, permintaan lahan menjadi turun untuk lokasi yang berada di daerah pinggiran suburban dengan aksesibilitas yang rendah dan biaya transportasi yang tinggi Balchin, 1977: 17. Dengan kata lain, ketika permintaan lahan menjadi tinggi akan mengakibatkan harga lahan menjadi tinggi dan ketika permintaan lahan menurun akan mengakibatkan harga lahan juga turun. Sumber: Whynne Hammond, dalam Daldjoeni, 1992: 166 GAMBAR 2.3 HUBUNGAN HARGA LAHAN DENGAN TATA GUNA LAHAN Dari Gambar 2.3 di atas, bahwa harga lahan dipengaruhi oleh jarak, sehingga harga lahan semakin tinggi ketika mendekati pusat kota. Oleh sebab itu, lahan area perdagangan mempunyai harga yang tinggi, karena terletak di dekat pusat kota 38 dengan aksesibilitas keterjangkauan yang tinggi. Semakin jauh dari pusat kota semakin menurun harga lahan. Sehingga area perkantoran berada di luar area perdagangan, sedangkan area permukiman semakin jauh dari pusat kota. Dengan demikian, kurva bid-rent kawasan perdagangan akan mempunyai bid-rent curve yang lebih runcing karena mempunyai derajad aksesibilitas yang paling tinggi. Sebaliknya, bid-rent curve lahan permukiman paling landai. Kenyataannya, lahan permukiman ini banyak dipengaruhi oleh beberapa faktor yang tidak terkaitan dengan faktor ekonomi, antara lain kenyamanan, polusi, berdekatan dengan tetangga, pemandangan. Dalam arti kata, penduduk memilih lahan permukiman sangat tergantung dari tingkat kepuasan setiap individu. Untuk penduduk yang berpenghasilan tinggi, cenderung memilih lahan yang jauh dari pusat kota, walaupun ongkos transportasi lebih tinggi, tetapi mendapatkan kenyamanan, pemandangan view yang bagus, tidak polusi dan sebagainya. Sebaliknya, penduduk dengan penghasilan yang rendah akan memilih lahan dekat pusat kota, karena akan menghemat biaya transportasi. Lebih lanjut Sullivan menyatakan, bahwa penggunaan lahan untuk kota yang monosentris, kawasan perdagangan dan perkantoran akan berorientasi menuju ke arah kawasan pusat kota CBD. Kawasan perdagangan akan mendekat pada titik pusat ekspor dan kawasan perkantoran mengelompok di sekeliling sekitar kawasan pusat kota untuk memudahkan kontak, sedangkan kawasan permukiman berada di lingkaran luar area perdagangan Gambar 2.4 Sullivan, 2000: 211. 39 Sumber: O’Sulivan, 2000: 250 GAMBAR 2.4. BENTUK TATA GUNA LAHAN PADA KOTA MONOCENTRIS Tinggi rendahnya harga lahan ditentukan oleh besar kecilnya nilai produktifitas lahan tersebut, yang dinyatakan oleh besarnya pendapatan yang diperoleh secara ekonomis economic return. Analisis bid-rent dipengaruhi oleh jarak ke pusat kota, dimana ongkos produksi tergantung oleh ongkos transportasi. Biaya produksi dan transportasi ini dapat diasumsikan sebagai biaya lokasi location cost. Pada pusat kota biaya transportasi semakin kecil, sehingga biaya lokasi sama dengan biaya sewa lahan. Biaya lokasi ini dapat diasumsikan sebagai biaya pengeluaran, sehingga ketika biaya transportasi semakin menurun, maka semakin tinggi biaya lokasi atau semakin tinggi juga biaya sewa lahan. Semakin menjauh dari pusat kota, maka biaya lokasi sama dengan nilai maksimun biaya transportasi dan biaya sewa lahan akan semakin kecil Gambar 2.5. 40 Biaya Transportasi Biaya sewa lahan Pusat kota Biaya lokasi Jarak Sumber: Yeates, 1990 GAMBAR 2.5. HUBUNGAN BIAYA LOKASI DENGAN BIAYA TRANSPORTASI DAN SEWA LAHAN

2.4.3. Teori Tata Guna Lahan Untuk Permukiman