33
Permintaan atas lahan tergantung pada preferensi masing-masing individu, sehingga lahan yang memiliki nilai ekonomis dan bernilai tinggi akan dimanfaatkan
oleh penduduk yang berani membayar tinggi. Sebaliknya, penduduk yang tidak mampu membayar tinggi akan menempati lahan yang mempunyai nilai ekonomis
rendah. Dengan demikian, nilai ekonomis lahan menjadi berbeda-beda sesuai dengan jenis pemanfaatan lahan itu sendiri. Pemanfaatan lahan yang berbeda-beda ini
menyebabkan harga lahan itu bervariasi.
2.4. Teori Ekonomi Lahan Perkotaan Urban Land Economic
Lokasi memberikan gambaran tentang posisi suatu tempat atau daerah yang bersangkutan. Lokasi suatu wilayah sangat dipengaruhi oleh faktor eksternal, maka
nilai lahan suatu wilayah akan berbeda dengan nilai lahan di wilayah lain. Nilai lahan relatif akan selalu berubah dan akan sangat tergantung pada tiga faktor yaitu jarak,
keterkaitan dan gerakan Bintarto dan Surastopo, 1982: 74. Salah satu yang banyak dibahas dalam teori lokasi adalah pengaruh jarak
terhadap intensitas orang berpergian dari satu lokasi ke lokasi lainnya. Analisis ini dapat dikembangkan untuk melihat bagaimana suatu lokasi yang memiliki
potensidaya tarik terhadap batas wilayah pengaruhnya dimana orang masih ingin mendatangi pusat yang memiliki potensi tersebut Tarigan, 2003: 116.
2.4.1. Teori Von Thunen
Dasar teori Von Thunen adalah prinsip economic rent, di mana tipe-tipe tata guna lahan yang berlainan akan menghasilkan hasil bersih per unit areal yang
34
berlainan pula Gambar 2.2 Daldjoeni, 1992: 35. Von Thunen menjelaskan teori ini dengan produksi pertanian, bahwa sewa tanah sangat mempengaruhi jenis
kegiatan yang mengambil tempat pada lokasi tertentu. Selanjutnya oleh Von Thunen, bahwa kentang dan susu dengan biaya produksi dan ongkos angkut tinggi akan
berlokasi di sekeliling pusat kota. Sedangkan gandum sebagai hasil pertanian yang tidak lekas busuk dan ongkos angkut yang paling murah dapat ditanam pada jarak
yang paling jauh dari kota.
Sumber: Johnston dalam Daldjoeni, 1992: 36
GAMBAR 2.2. ECONOMIC RENT MODEL VON THUNEN
Menurut Von Thunen, bahwa perbedaan lokasi dari berbagai kegiatan pertanian atas dasar perbedaan sewa lahan. Pada pusat pasar mempunyai harga lahan
yang tertinggi dan semakin rendah apabila jauh dari pusat pasar. Berdasarkan
35
perbandingan antara harga jual dengan biaya produksi, masing-masing produksi memiliki kemampuan yang berbeda untuk membayar sewa tanah. Makin tinggi
kemampuannya untuk membayar sewa tanah, main besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Walaupun teori Von Thunen menjelaskan sewa tanah
dengan produksi pertanian, tetapi masih relevan untuk sewa tanah di perkotaan dengan menambahkan aspek tertentu, misalnya aspek kenyamanan dan penggunaan
tanah dimasa lalu Tarigan, 2005: 95. Selanjutnya, tesis Von Thunen ini didukung oleh William Alonso 1964
yang mengemukakan 4 asumsi Yunus: 2000: 74-75, yaitu: a Kota hanya memiliki satu pusat pasar. Aktivitas penduduk baik aktivitas jual beli
atau semua bidang pekerjaan hanya dilakukan di pusat kota CBD; b Kota terletak pada daerah yang datar. Semua lokasi dalam kota mempunyai
derajad keuntungan yang sama; c Ongkos transportasi merupakan fungsi dengan jarak dari segala arah. Ongkos
transportasi meningkat ketika menjauhi pusat kota dan pusat kota merupakan lokasi yang mempunyai derajad aksesibilitas yang paling tinggi;
d Lahan hanya dijual kepada penawar tertinggi. Tidak ada monopoli dalam land market, semua pihak mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh lahan
Tesis Allonso menunjukkan bahwa, setiap penduduk memperoleh peluang yang sama untuk mendapatkan sejengkal lahan dan hanya penawar tertinggi yang
akan mendapatkan lahan. Ini berarti, di pusat kota, kawasan perdagangan akan mendapatkan kesempatan yang lebih besar memiliki lahan di pusat kota, karena
sanggup menawar lahan lebih tinggi jika dibandingkan dengan lahan permukiman
36
atau lahan pertanian. Ini berkaitan dengan tingkat aksesibilitas di pusat kota yang memberikan keuntungan bagi kawasan perdagangan dalam penarik pelanggan
costumer lebih banyak. Namun demikian, tesis Alonso ini tidak memperhitungkan kondisi topografi
setiap daerah yang berbeda-beda. Secara umum lahan kota yang datar akan lebih tinggi harganya jika dibandingkan dengan lahan yang miring atau curam, tetapi
berkaitan dengan pemilihan lokasi permukiman, maka ada tingkat kepuasan penduduk yang berbeda-beda dari setiap individu. Ada kecenderungan penduduk
yang berpenghasilan tinggi memilih lahan permukiman berkaitan dengan view dan kenyamanan yang lokasinya jauh dari pusat kota. Ini berarti, harga lahan di lokasi
tersebut juga akan tinggi. Tesis Alonso ini dapat diterapkan untuk kota kecil dengan satu pusat kota, sehingga dapat juga diterapkan pada wilayah studi penelitian.
2.4.2. Teori Analisis Sewa Yang Ditawarkan Bid-Rent Analysis
