41
tinggi dengan biaya pengeluaran untuk transportasi semakin kecil, maka nilai U semakin tinggi. Implikasinya, hargasewa tanah akan semakin mahal di pusat kota
dan akan menurun ketika menjauhi pusat kota menuju pinggiran kota. Oleh karena itu, untuk memperoleh kepuasan yang sama, maka rumah tangga di pinggiran kota
akan mengkonsumsi lahan yang lebih luas. Apabila ada dua buah lokasi tanah untuk permukiman, maka tawaran sewa
dari tanah akan berbeda yang disebabkan oleh dua faktor yaitu, adanya keuntungan lapangan site advantage dan keuntungan lokasi location advantagae Sinulingga,
2005: 118-119. Keuntungan lapangan kaitannya dengan bidang tanah yaitu berhubungan dengan kondisi internal tanah tersebut, seperti biaya penimbunan tanah
apabila terlalu rendah, biaya kompensasi pembuatan pondasi bangunan untuk tanah yang lembek, biaya pembuatan drainase untuk menghindari banjir. Apabila makin
tinggi biaya keuntungan ini, maka akan semakin rendah sewa tanah, karena biaya pengeluaran rumah tangga semakin tinggi.
Keuntungan lokasi sebidang tanah berkaitan dengan letak atau lokasi, yang dipengaruhi oleh kondisi aksesibilitas atau kemudahan untuk mencapai pasar,
mencapai fasilitas transportasi, dan kelengkapan sarana dan prasarana suatu lokasi. Untuk lokasi permukiman dengan semakin tinggi keuntungan lokasi ini akan
semakin tinggi tingkat kepuasan, karena dapat menekan biaya-biaya pengeluaran rumah tangga.
2.5. Harga Lahan
Menurut Darin-Drabkin 1977 harga lahan adalah penilaian atas lahan yang diukur berdasarkan harga nominal dalam satuan uang untuk satuan luas pada pasaran
42
lahan. Nilai lahan dan harga lahan mempunyai kaitan yang erat. Semakin tinggi harga lahan disebabkan karena semakin meningkatnya kualitas dan nilai strategis
suatu lahan. Sehingga harga lahan dapat diformulakan sebagai berikut harga lahan = nilai lahan + f X1 + X2 + X3 + ... Xn
Perubahan penggunaan dan pemanfaatan lahan akan memberikan konsekuensi pada kenaikan harga lahan. Suatu lahan yang dimanfaatkan menjadi
kawasan produktif akan menaikan harga lahan. Pada pembangunan kota baru yang secara lengkap terdapat komponen-komponen kegiatan fungsional yang bersifat
produktif, memerlukan suatu yang sangat peka terhadap kemungkinan kenaikan harga lahan Budiharjo, 2005: 164.
Menurut Soesilo dikatakan bahwa faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah pada suatu lokasi, adalah jarak dan kualitas lingkungan. Jarak yang dimaksud
yaitu kemudahan menuju tempat kerja, pusat perdagangan, lokasi terminal terdekat, tempat-tempat aktivitas lainnya seperti sekolah, klinik pengobatan. Sedangkan
kualitas lingkungan yaitu kondisi permukiman, kepadatan perumahan dan kualitas lingkungan lainnya Soesilo, 2000: 8-3.
Penelitian yang dilakukan Iwan Rudiarto 1989 di Kota Semarang menunjukkan bahwa, penggunaan lahan permukiman yang mempunyai harga lahan
tertinggi terletak pada pusat kota dan sekitarnya, serta di sepanjang jalan-jalan utama kota. Ini berarti, faktor utama dalam penentuan tinggi rendahnya harga lahan adalah
faktor lokasi dari lahan tersebut, sehingga lokasi-lokasi di pusat kota dan sepanjang jalur jalan utama akan mempunyai harga lahan yang lebih tinggi, walaupun
penggunaannya bukan lahan produktif.
43
Nilai dan harga lahan di perkotaan dan pedesaan berbeda, karena adanya perbedaan faktor-faktor penentu peningkatan harga lahan. Pemanfaatan lahan
perkotaan banyak ditentukan oleh faktor-faktor untuk kegiatan perdagangan dan jasa, sedangkan lahan pertanian faktor penentunya sangat ditentukan oleh tingkat
kesuburan lahan untuk usaha pertanian. Selain itu, jika di perkotaan terjadi perubahan dalam penyediaan sarana dan
prasarana, serta adanya investasi pemerintah dan swasta di kawasan tersebut, menjadi faktor-faktor penentu atas peningkatan harga lahan. Dengan demikian, harga
lahan akan menunjukkan suatu pola, dimana harga lahan suatu kawasan akan semakin tinggi apabila semakin mendekati lokasi kegiatan fungsional perkotaan.
Oleh karena ketersediaan lahan terbatas sedangkan aktivitas penduduk terus meningkat dan harga lahan cenderung terus menaik, maka seringkali penduduk
melakukan investasi atas lahan. Lahan kemudian dijual ketika meningkatnya permintaan lahan yang mengakibatkan harga lahan melambung tinggi. Untuk itu,
dalam pengendalian tata guna lahan perlu kiranya menerapkan pajak atas tanah kosong terhadap tanah yang tidak dimanfaatkan tersebut selama jangka waktu
tertentu, sebelum tanah tersebut kemungkinan dinyatakan sebagai tanah telantar dan menjadi tanah negara Maria SW Sumardjono, 2005: 180.
2.6. Aksesibilitas
