Sistem Kelembagaan yang Mengatur Mekanisme Perubahan Pemilikan Lahan

75 Untuk melihat foreward linkage, sektor pertanian ternyata mempunyai foreward linkage yang lebih besar dari sektor bangunan yaitu 0.214 dan 0.086. Hal ini terjadi karena sektor pertanian merupakan sektor hulu yang banyak dibutuhkan oleh berbagai industri. Sementara sektor bangunan pada umumnya adalah fix asset. Tabel 13 : Tabel Pengganda dan Keterkaitan 9 Sektor Produk Domestik Bruto No. Output Multiplier Income Multiplier PAD Multiplier PDRB Multiplier Backward Linkage Foreward Linkage Indirect Foreward Pertanian 1 1.350 1.316 1.616 1.217 0.178 0.214 1.599 Pertambangan 2 1.428 2.513 5.790 1.339 0.253 0.263 1.412 Industri Pengolahan 3 2.306 2.619 2.352 2.912 0.657 1.649 4.358 Listrik, Gas Air 4 2.176 2.358 45.521 2.527 0.604 0.119 1.210 Bangunan 5 2.196 1.667 1.945 2.402 0.584 0.086 1.131 Perdagangan 6 1.531 1.463 1.219 1.397 0.284 0.344 1.680 Pengangkutan 7 1.842 2.213 2.208 1.849 0.459 0.254 1.476 Keuangan 8 1.544 1.670 1.350 1.418 0.295 0.349 1.547 Jasa-jasa 9 1.385 1.088 7.975 1.229 0.186 0.222 1.345

6.5 Sistem Kelembagaan yang Mengatur Mekanisme Perubahan Pemilikan Lahan

6.5.1 Peranan Perantara dalam Jual – Beli Lahan

Pada dasarnya desa Tegalwaru dan Bojong Rangkas sudah termasuk “kota” artinya jika dilihat dari segi jarak ke ibukota kotamadya – kota Bogor – hanya 2 – 3 kilometer dengan jumlah angkutan kota yang banyak dan tersedia selama 24 jam. Dari segi penduduk, kedua desa ini banyak yang merupakan pendatang. Mereka berasal dari warga kota Bogor yang semakin terdesak di tengah kota dan akhirnya 76 memilih bertempat tinggal di lokasi kedua desa, karena struktur harga yang lebih murah. Untuk kasus desa Tegalwaru sendiri, dikarenakan jaraknya yang sangat dekat dengan kampus IPB Darmaga, maka tidak sedikit terdapat rumah kos tempat mahasiswa. Alasan mereka memilih tempat kos di desa ini adalah selain harga yang masih cukup murah, pengangkutan cukup banyak dan tanpa harus melewati titik macet yang banyak tersebar di sepanjang perjalanan menuju kampus IPB Darmaga dari kota Bogor. Ada dua cara yang biasa terjadi dalam kasus jual – beli lahan di desa tegalwaru dan Bojong Rangkas, yaitu : 1. Secara langsung; disini pembeli dan penjual langsung mengadakan transaksi jual – beli tanah. Adakalanya penjual mencari sendiri pembeli ataupun sebaliknya. Tetapi adakalanya ada pihak ketiga yang ikut membantu mempertemukan kedua belah pihak tersebut. Pihak ketiga tersebut biasanya disebut perantara atau calo. Perantara atau calo ini bisa jadi teman, saudara atau orang lain yang dikenalkan oleh kerabat penjual pembeli. Ini bukan suatu pekerjaan khusus hanya sambilan yang mampu menghasilkan tambahan pendapatan. Dari suatu transaksi jual – beli yang terjadi, perantara atau calo biasanya mendapatkan “uang dengar” sebesar 2.5 dari total nilai transaksi yang diberikan oleh penjual, ditambah ia juga mendapat “uang rokok” dari pembeli yang besarnya tergantung kemurahan hati si pembeli. 2. Secara tidak langsung; cara ini menarik karena melibatkan banyak pihak seperti penjual, investor, kepala desa dan pembeli. Pada awalnya penjual menjual lahannya kepada investor, kemudian investor bekerja sama dengan 77 kepala desa membagi lahan yang telah dibeli menjadi beberapa kavling dengan luas minimal 100 m2 per kavling. Selanjutnya kepala desa yang mengurus masalah administratifnya. Kemudian lahan yang telah dikavling tersebut tersebut ditawarkan kepada masyarakat dengan harga Rp 50,000 m2 dan dibayarkan dengan cicilan selama 10 bulan. Keuntungan yang didapat selanjutnya dibagi dua antara kepala desa dan investor tersebut. Untuk lebih jelasnya, diagram berikut akan menjelaskan proses jual – beli tersebut. Gambar 11 : Proses transaksi jual beli secara tidak langsung Dari kedua cara diatas terlihat perantara atau calo memang memegang peranan penting. Perantara atau calo dan pemberian uang jasa adalah dua nilai mata Seorang warga bertindak sebagai investor pemilik modal untuk membuka daerah baru di tanah desa Warga tersebut mengajak kepala desa untuk bekerja sama untuk memperoleh kemudahan administratif Mereka bekerja sama melakukan pengkaplingan lahan pertanian yang luasnya 100 m2 kapling . Lahan yang telah dikapling ditawarkan kepada masyarakat setelah sebelumnya kepala desa mengeluarkan surat tanahnya Dengan sistem cicilan yang sangat murah Rp 50.000 bulan dan dibayarkan selama 10 bulan, lahan yang ditawarkan sangat diminati masyarakat Masyarakat membayar cicilan bulanan kepada investor tersebut setiap bulannya I nvestor tersebut membagi keuntungan dengan kepala desa Pada cicilan terakhir, surat tanda kepemilikan lahan diberikan kepada masyarakat 78 uang yang tidak dapat dipisahkan lagi. Hal ini dapat dibuktikan dari jawaban responden seperti yang tertera di bawah. Proses transaksi Jual - Beli 70 30 Melaui perantara Tidak melalui perantara Gambar 12 : Peranan Perantara Pemberian Uang Jasa 70 30 ya tidak Gambar 13 : Pemberian Uang Jasa Sumber: Data diolah dari lampiran 1 Berdasarkan kenyataan yang ada, terlihat bahwa calo atau perantara memang memegang peranan yang cukup penting dalam transaksi jual – beli yang terjadi di masyarakat. Sekitar 70 responden menyatakan bahwa perantara berperan dalam proses jual – beli dan 70 juga menyatakan bahwa mereka memberikan uang jasa kepada perantara tersebut. 79

6.5.2 Kepemilikan dan Penguasaan Lahan Property Right

Ada beberapa jenis hak atas tanah, yaitu : 1. Hak Milik adalah hak turun – temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan yang menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. 2. Hak Guna Usaha adalah bagian hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang selama 25 tahun. 3. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan – bangunan dia atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 25 tahun. 4. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan lahan, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang – Undang Pokok Agraria. Berdasarkan hasil wawancara, 100 responden memiliki lahannya dengan status hak milik. Untuk kasus desa Tegalwaru, surat tanah dengan status hak milik mereka peroleh ketika mereka melakukan cicilan terakhir hutangnya. Sedangkan untuk desa Bojong Rangkas, pada umumnya mereka mengurus sendiri surat tanah tanda kepemilikan tersebut di Badan Pertanahan Nasional BPN. 80

6.5.3 Biaya Transaksi Transaction Cost

Jika diperhatikan lebih lanjut tentang biaya transaksi, baik penjual ataupun pembeli mengeluarkan biaya ini untuk menyelesaikan proses transaksi jual – beli. Biaya transaksi yang dikeluarkan itu bermacam – macam, bisa berupa materi dalam bentuk uang, waktu, kesempatan dan lain – lain. Dalam proses jual – beli lahan, biaya transaksi dapat diklasifikasikan : Tabel 14 : Jenis Biaya Transaksi, Kegiatan dan Pelakunya di Desa Tegalwaru dan Bojong Rangkas Tahun 2000 Jenis Biaya Kegiatan Pelaku Pembayar Keterangan Uang 1. Mencari dan meninjau lahan yang sesuai 2. Mencari penjual 3. Mencari pembeli 4. Pengurusan surat kepemilikan di lembaga – lembaga terkait 5. Memberi uang jasa kepada perantara Pembeli Pembeli Penjual Pembeli Pembeli - Penjual Biaya transaksi uang adalah yang paling besar dikeluarkan dan merupakan urutan pertama Informasi Berusaha mengetahui kepastian tentang luas, kepemilikan, batas, surat – surat, sengketa atau tidak dan lain – lain Pembeli Pada urutan ketiga biaya informasi juga cukup besar Bargaining Negoisasi Tawar – menawar atau mencari kesepakatan harga Pembeli – Penjual Setelah uang, biaya informasi menempati urutan kedua yang besar Legal Jika terjadi pelanggaran pada perjanjian proses jual – beli yang disepakati Pembeli - Penjual Resiko Kebohongan yang dilakukan oleh kedua belah pihak apabila proses transaksi jual – beli telah selesai Pembeli – Penjual 81 Di daerah penelitian, yaitu desa Tegalwaru dan Bojongrangkas, biaya transaksi biasanya dibayarkan oleh pihak yang berkepentingan. Untuk transaksi jual – beli langsung, biaya transaksi pada umumnya dibebankan kepada pembeli, seperti biaya pengurusan surat – surat tanah di badan – badan terkait seperti kepala desa, kecamatan sampai Badan Pertanahan Nasional. Sedangkan untuk proses transaksi tidak langsung biaya transaksi dibebankan kepada penjual yaitu berupa biaya negoisasi, pembebasan lokasi sampai pengurusan ke lembaga terkait tetapi nantinya pembeli mengkonversikan biaya transaksi tersebut dalam bentuk uang yang ditambahkan ke nilai harga lahan. 82

BAB VII PEMBAHASAN