75 Untuk melihat foreward linkage, sektor pertanian ternyata mempunyai
foreward linkage yang lebih besar dari sektor bangunan yaitu 0.214 dan 0.086. Hal ini terjadi karena sektor pertanian merupakan sektor hulu yang banyak dibutuhkan
oleh berbagai industri. Sementara sektor bangunan pada umumnya adalah fix asset.
Tabel 13 : Tabel Pengganda dan Keterkaitan 9 Sektor Produk Domestik Bruto
No. Output
Multiplier Income
Multiplier PAD
Multiplier PDRB
Multiplier Backward
Linkage Foreward
Linkage Indirect
Foreward
Pertanian 1
1.350 1.316
1.616 1.217 0.178 0.214 1.599
Pertambangan 2 1.428
2.513 5.790
1.339 0.253 0.263 1.412
Industri Pengolahan 3
2.306 2.619
2.352 2.912 0.657 1.649 4.358
Listrik, Gas Air 4
2.176 2.358
45.521 2.527 0.604 0.119 1.210
Bangunan 5
2.196 1.667
1.945 2.402 0.584 0.086 1.131
Perdagangan 6
1.531 1.463
1.219 1.397 0.284 0.344 1.680
Pengangkutan 7
1.842 2.213
2.208 1.849 0.459 0.254 1.476
Keuangan 8 1.544
1.670 1.350
1.418 0.295 0.349 1.547
Jasa-jasa 9 1.385
1.088 7.975
1.229 0.186 0.222 1.345
6.5 Sistem Kelembagaan yang Mengatur Mekanisme Perubahan Pemilikan Lahan
6.5.1 Peranan Perantara dalam Jual – Beli Lahan
Pada dasarnya desa Tegalwaru dan Bojong Rangkas sudah termasuk “kota” artinya jika dilihat dari segi jarak ke ibukota kotamadya – kota Bogor – hanya 2 – 3
kilometer dengan jumlah angkutan kota yang banyak dan tersedia selama 24 jam. Dari segi penduduk, kedua desa ini banyak yang merupakan pendatang. Mereka
berasal dari warga kota Bogor yang semakin terdesak di tengah kota dan akhirnya
76 memilih bertempat tinggal di lokasi kedua desa, karena struktur harga yang lebih
murah. Untuk kasus desa Tegalwaru sendiri, dikarenakan jaraknya yang sangat dekat dengan kampus IPB Darmaga, maka tidak sedikit terdapat rumah kos tempat
mahasiswa. Alasan mereka memilih tempat kos di desa ini adalah selain harga yang masih cukup murah, pengangkutan cukup banyak dan tanpa harus melewati titik
macet yang banyak tersebar di sepanjang perjalanan menuju kampus IPB Darmaga dari kota Bogor.
Ada dua cara yang biasa terjadi dalam kasus jual – beli lahan di desa tegalwaru dan Bojong Rangkas, yaitu :
1. Secara langsung; disini pembeli dan penjual langsung mengadakan transaksi jual – beli tanah. Adakalanya penjual mencari sendiri pembeli ataupun
sebaliknya. Tetapi adakalanya ada pihak ketiga yang ikut membantu mempertemukan kedua belah pihak tersebut. Pihak ketiga tersebut biasanya
disebut perantara atau calo. Perantara atau calo ini bisa jadi teman, saudara atau orang lain yang dikenalkan oleh kerabat penjual pembeli. Ini bukan
suatu pekerjaan khusus hanya sambilan yang mampu menghasilkan tambahan pendapatan. Dari suatu transaksi jual – beli yang terjadi, perantara atau calo
biasanya mendapatkan “uang dengar” sebesar 2.5 dari total nilai transaksi yang diberikan oleh penjual, ditambah ia juga mendapat “uang rokok” dari
pembeli yang besarnya tergantung kemurahan hati si pembeli. 2. Secara tidak langsung; cara ini menarik karena melibatkan banyak pihak
seperti penjual, investor, kepala desa dan pembeli. Pada awalnya penjual menjual lahannya kepada investor, kemudian investor bekerja sama dengan
77 kepala desa membagi lahan yang telah dibeli menjadi beberapa kavling
dengan luas minimal 100 m2 per kavling. Selanjutnya kepala desa yang mengurus masalah administratifnya. Kemudian lahan yang telah dikavling
tersebut tersebut ditawarkan kepada masyarakat dengan harga Rp 50,000 m2 dan dibayarkan dengan cicilan selama 10 bulan. Keuntungan yang didapat
selanjutnya dibagi dua antara kepala desa dan investor tersebut. Untuk lebih jelasnya, diagram berikut akan menjelaskan proses jual – beli tersebut.
Gambar 11 : Proses transaksi jual beli secara tidak langsung
Dari kedua cara diatas terlihat perantara atau calo memang memegang peranan penting. Perantara atau calo dan pemberian uang jasa adalah dua nilai mata
Seorang warga bertindak sebagai investor pemilik
modal untuk membuka daerah baru di tanah desa
Warga tersebut mengajak kepala desa untuk bekerja sama untuk
memperoleh kemudahan administratif
Mereka bekerja sama melakukan
pengkaplingan lahan pertanian yang luasnya
100 m2 kapling
.
Lahan yang telah dikapling ditawarkan kepada
masyarakat setelah sebelumnya kepala desa
mengeluarkan surat tanahnya Dengan sistem cicilan yang
sangat murah Rp 50.000 bulan dan dibayarkan selama 10
bulan, lahan yang ditawarkan sangat diminati masyarakat
Masyarakat membayar cicilan bulanan kepada
investor tersebut setiap bulannya
I
nvestor tersebut membagi keuntungan dengan kepala desa
Pada cicilan terakhir, surat tanda kepemilikan lahan diberikan kepada
masyarakat
78 uang yang tidak dapat dipisahkan lagi. Hal ini dapat dibuktikan dari jawaban
responden seperti yang tertera di bawah.
Proses transaksi Jual - Beli
70 30
Melaui perantara
Tidak melalui perantara
Gambar 12 : Peranan Perantara
Pemberian Uang Jasa
70 30
ya tidak
Gambar 13 : Pemberian Uang Jasa Sumber: Data diolah dari lampiran 1
Berdasarkan kenyataan yang ada, terlihat bahwa calo atau perantara memang memegang peranan yang cukup penting dalam transaksi jual – beli yang terjadi di
masyarakat. Sekitar 70 responden menyatakan bahwa perantara berperan dalam proses jual – beli dan 70 juga menyatakan bahwa mereka memberikan uang jasa
kepada perantara tersebut.
79
6.5.2 Kepemilikan dan Penguasaan Lahan Property Right
Ada beberapa jenis hak atas tanah, yaitu : 1. Hak Milik adalah hak turun – temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah dengan mengingat ketentuan yang menyatakan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.
2. Hak Guna Usaha adalah bagian hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat
diperpanjang selama 25 tahun. 3. Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan
– bangunan dia atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang selama 25 tahun.
4. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang
memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan
perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan lahan, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan Undang – Undang Pokok
Agraria. Berdasarkan hasil wawancara, 100 responden memiliki lahannya dengan status
hak milik. Untuk kasus desa Tegalwaru, surat tanah dengan status hak milik mereka peroleh ketika mereka melakukan cicilan terakhir hutangnya. Sedangkan untuk desa
Bojong Rangkas, pada umumnya mereka mengurus sendiri surat tanah tanda kepemilikan tersebut di Badan Pertanahan Nasional BPN.
80
6.5.3 Biaya Transaksi Transaction Cost
Jika diperhatikan lebih lanjut tentang biaya transaksi, baik penjual ataupun pembeli mengeluarkan biaya ini untuk menyelesaikan proses transaksi jual – beli.
Biaya transaksi yang dikeluarkan itu bermacam – macam, bisa berupa materi dalam bentuk uang, waktu, kesempatan dan lain – lain.
Dalam proses jual – beli lahan, biaya transaksi dapat diklasifikasikan : Tabel 14 : Jenis Biaya Transaksi, Kegiatan dan Pelakunya di Desa Tegalwaru dan
Bojong Rangkas Tahun 2000
Jenis Biaya
Kegiatan Pelaku
Pembayar Keterangan
Uang 1.
Mencari dan meninjau lahan yang sesuai
2. Mencari penjual
3. Mencari pembeli
4. Pengurusan surat
kepemilikan di lembaga – lembaga terkait
5. Memberi uang jasa kepada
perantara Pembeli
Pembeli Penjual
Pembeli Pembeli -
Penjual Biaya
transaksi uang adalah
yang paling besar
dikeluarkan dan
merupakan urutan
pertama
Informasi Berusaha mengetahui kepastian
tentang luas, kepemilikan, batas, surat – surat, sengketa atau tidak dan
lain – lain Pembeli
Pada urutan ketiga biaya
informasi juga cukup
besar
Bargaining Negoisasi
Tawar – menawar atau mencari kesepakatan harga
Pembeli – Penjual
Setelah uang, biaya
informasi menempati
urutan kedua yang besar
Legal Jika terjadi pelanggaran pada
perjanjian proses jual – beli yang disepakati
Pembeli - Penjual
Resiko Kebohongan yang dilakukan oleh
kedua belah pihak apabila proses transaksi jual – beli telah selesai
Pembeli – Penjual
81 Di daerah penelitian, yaitu desa Tegalwaru dan Bojongrangkas, biaya
transaksi biasanya dibayarkan oleh pihak yang berkepentingan. Untuk transaksi jual – beli langsung, biaya transaksi pada umumnya dibebankan kepada pembeli, seperti
biaya pengurusan surat – surat tanah di badan – badan terkait seperti kepala desa, kecamatan sampai Badan Pertanahan Nasional. Sedangkan untuk proses transaksi
tidak langsung biaya transaksi dibebankan kepada penjual yaitu berupa biaya negoisasi, pembebasan lokasi sampai pengurusan ke lembaga terkait tetapi nantinya
pembeli mengkonversikan biaya transaksi tersebut dalam bentuk uang yang ditambahkan ke nilai harga lahan.
82
BAB VII PEMBAHASAN