Palang Merah Square: Variety in Responsive Environment

(VARIETY in RESPONSIVE ENVIRONMENT)

LAPORAN PERANCANGAN

TGA 490 – STUDIO TUGAS AKHIR

SEMESTER B TAHUN AJARAN 2009/2010

Sebagai Persyaratan Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Arsitektur

Oleh:

VERA 06 0406 030

DEPARTEMEN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2010

(VARIETY in RESPONSIVE ENVIRONMENT)

LAPORAN PERANCANGAN

TGA 490 – STUDIO TUGAS AKHIR

SEMESTER B TAHUN AJARAN 2009/2010

Sebagai Persyaratan Untuk Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Arsitektur

Oleh:

VERA 06 0406 030

DEPARTEMEN ARSITEKTUR FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA 2010

(VARIETY in RESPONSIVE ENVIRONMENT)

Oleh:

VERA 06 0406 030

Medan, 18 Juni 2010

Disetujui Oleh:

Pembimbing I Pembimbing II

Beny O.Y. Marpaung, ST, MT, Ph.D Ir. Basaria T., MT NIP. 19711022 200212 2001 NIP. 19650109 199501 2001

Ketua Departemen Arsitektur

Ir. Dwi Lindarto Hadinugroho, MT NIP. 19630716 199802 1001

Nama : Vera

NIM : 06 0406 030

Judul Proyek Akhir : Palang Merah Square

Tema Proyek Akhir : Variety in Responsive Environment Rekapitulasi Nilai :

Nilai A B+ B C+ C D E

Dengan ini mahasiswa bersangkutan dinyatakan :

No Status

Waktu Pengumpulan

Laporan

Paraf Pembimbing I

Paraf Pembimbing

II

Koordinator TGA - 490

1 Lulus Langsung

2 Lulus Melengkapi

3 Perbaikan Tanpa Sidang 4 Perbaikan Dengan

Sidang

5 Tidak Lulus

Medan ,18 Juni 2010

Ketua Departemen Arsitektur Koordinator TGA – 490

Ir. Dwi Lindarto Hadinugroho , MT Ir. Dwi Lindarto Hadinugroho , MT NIP. 19630716 199802 1001 NIP. 19630716 199802 1001

Puji dan syukur penulis panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Esa, atas berkat dan rahmat karuniaNya sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan ini dengan baik dan tepat pada waktunya.

Laporan ini berisikan penjelasan mengenai proyek Tugas Akhir dari penulis yang berjudul “Palang Merah Square”, bangunan multifungsi yang terdiri dari shopping mall, kantor dan hotel. Pada tahapan ini terdapat latar belakang , deskripsi proyek , elaborasi tema , analisa dan konsep dari perancangan bangunan ini.

Pada kesempatan ini penulis ingin menyampaikan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

 Ibu Beny O.Y. Marpaung, ST, MT, Ph.D dan Ibu Ir. Basaria Talarosha, MT selaku dosen pembimbing I dan II atas kesabaran dan perhatiannya dalam proses asistensi dan masukan-masukan bermanfaat yang telah diberikan kepada penulis.

 Bapak Ir. Rudolf Sitorus, MLA dan Ibu Salmina Wati Ginting , ST , MT selaku dosen penguji yang memberikan masukan-masukan yang membangun dan kritikan-kritikan yang bermanfaat.

 Keluarga yang banyak memberikan semangat dan dukungan selama proses pengerjaan Tugas Akhir ini.

 Gappy (Putrisia, Suwanti, Ivana, Dian), Indra, Juandy, Ricardo, Renalto, Edy, teman – teman stambuk 2006 , dan teman-teman Tugas Akhir, terima kasih atas dukungan , pendapat, bantuan, masukan, waktu dan dorongan yang diberikan kepada penulis selama proses pengerjaan Tugas Akhir ini.

Penulis menyadari bahwa laporan yang disusun ini tidaklah sempurna. Untuk itu, penulis mengharapkan saran dan kritik yang membangun demi penyempurnaan laporan ini. Semoga laporan ini berguna bagi pihak yang membutuhkan. Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih.

Medan, 18 Juni 2010

KATA PENGANTAR ... i

DAFTAR ISI... ii

DAFTAR GAMBAR ... vi

DAFTAR TABEL ... xi

DAFTAR DIAGRAM ... xii

BAB I. PENDAHULUAN ... 1

1.1. Latar Belakang ... 1

1.2. Maksud dan Tujuan Proyek ... 2

1.3. Perumusan Masalah ... 3

1.4. Pendekatan ... 3

1.5. Lingkup Batas ... 4

1.6. Kerangka Berpikir ... 4

1.7. Sistematika Laporan ... 5

BAB II. TINJAUAN UMUM ... 6

2.1 Tinjauan Umum Kota Medan ... 6

2.1.1 Kondisi Geografis, Demografis, dan Ekonomi Kota Medan ... 6

2.1.2 Perkembangan Perekonomian Kota Medan ... 7

2.1.3 Potensi Bidang Usaha Potensial Kota Medan ... 8

2.2 Tinjauan Fungsi ... 8

2.2.1 Tinjauan Bangunan Multifungsi ... 9

2.2.1.1 Pengertian Bangunan Multifungsi ... 9

2.2.1.2 Perkembangan Bangunan Multifungsi secara Umum ... 9

2.2.1.3 Perkembangan Bangunan Multifungsi di Medan ... 11

2.2.2 Tinjauan Hotel ... 12

2.2.2.1 Pengertian Hotel ... 12

2.2.2.2 Klasifikasi Hotel ... 13

2.2.2.3 Perkembangan Hotel di Indonesia ... 16

2.2.2.4 Perkembangan Hotel di Medan ... 18

2.2.2.5 Organisasi Fungsional Hotel ... 19

2.2.2.6 Karakter Pengunjung Hotel ... 23

2.2.3.3 Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum ... 26

2.2.3.4 Perkembangan Hotel Bisnis di Medan ... 27

2.2.3.5 Karakteristik Hotel Bisnis ... 27

2.2.3.6 Karakteristik Tamu Hotel Bisnis ... 27

2.2.3.7 Kriteria Fasilitas Hotel Bintang 3 ... 28

2.2.3.8 Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu ... 30

2.2.4 Tinjauan Kantor ... 31

2.2.4.1 Pengertian Kantor ... 32

2.2.4.2 Tipe Bangunan ... 32

2.2.4.3 Klasifikasi Kantor ... 32

2.2.4.4 Karakteristik Gedung Perkantoran ... 33

2.2.4.5 Kriteria Kantor ... 34

2.2.4.6 Kantor Sewa ... 34

2.2.4.7 Klasifikasi Kantor Sewa ... 35

2.2.4.8 Pengguna Kantor Sewa ... 37

2.2.4.9 Fasilitas Fungsional Kantor ... 37

2.2.5 Tinjauan Shopping Mall ... 38

2.2.5.1 Pengertian Mall ... 38

2.2.5.2 Pengertian Shopping Mall ... 38

2.2.5.3 Kriteria Mall ... 39

2.3 Studi Banding Proyek Sejenis ... 42

2.3.1 Four Seasons Hotel and Tower ... 42

2.3.2 Riverchase Galleria ... 50

2.3.3 Raffles City ... 55

2.3.4 Solo Center Point ... 60

BAB III. TINJAUAN KHUSUS ... 64

3.1 Terminologi Judul ... 64

3.2 Lokasi Proyek ... 64

3.2.1 Data umum Lokasi Proyek ... 64

3.2.2 Kriteria Pemilihan Lokasi ... 64

3.2.3 Deskripsi Lokasi Proyek ... 67

3.5.1 Data Bangunan Bersejarah ... 69

3.5.2 Intensitas Pembangunan ... 70

3.5.3 Gaya Bangunan ... 70

3.6 Kondisi Eksisting ... 70

3.6.1 Sistem Vegetasi ... 70

3.6.2 Ruang Terbuka ... 70

3.6.3 Perabot Jalan ... 70

3.7 Studi Kelayakan ... 71

BAB IV. ELABORASI TEMA ... 75

4.1 Pengertian ... 75

4.2 Intepretasi Tema ... 75

4.3 Keterkaitan Tema dengan Judul ... 79

4.4 Studi Banding Tema Sejenis ... 79

4.4.1 Braga City Walk ... 80

4.4.2 Orchard Turn ... 81

BAB V. ANALISIS ... 82

5.1 Analisa Kondisi Tapak dan Lingkungan ... 83

5.1.1 Analisa Lokasi ... 83

5.1.2 Analisa Tata Guna Lahan ... 84

5.1.3 Analisa Bangunan Sekitar ... 86

5.1.3.1 Berdasarkan Tinjauan Fungsi Kantor ... 86

5.1.3.2 Berdasarkan Tinjauan Fungsi Hotel dan Apartemen . 87 5.1.3.3 Berdasarkan Tinjauan Fungsi Perdagangan dan Jasa . 87 5.1.3.4 Berdasarkan Tinjauan Fungsi Pemukiman ... 89

5.1.3.5 Berdasarkan Tinjauan Fungsi Hotel dan Apartemen . 90 5.1.4 Analisa Prasarana ... 90

5.1.5 Analisa Skyline ... 92

5.1.6 Analisa Sirkulasi ... 93

5.1.6.1 Sirkulasi Kendaraan ... 93

5.1.6.2 Sirkulasi Pejalan Kaki ... 93

5.1.7 Analisa Pencapaian ... 95

5.1.9 Analisa Matahari ... 98

5.1.10 Analisa Kebisingan ... 98

5.1.11 Analisa Vegetasi... 99

5.2 Analisa Fungsional... 99

5.2.1 Analisa Pola Kegiatan ... 99

5.2.2 Analisa Jumlah Pengunjung ... 99

5.2.3 Analisa Kebutuhan Ruang... 102

5.2.4 Hubungan Antar Ruang ... 109

5.2.5 Program Ruang ... 111

5.2.6 Analisa Pola dan Massa Bangunan ... 125

5.2.7 Analisa Bentuk ... 126

5.2.8 Analisa Utilitas Bangunan ... 126

5.2.8.1 Sanitasi ... 127

5.2.8.2 Pencegahan dan Penanggulangan Kebakaran ... 128

5.2.8.3 Elektrikal ... 129

5.2.8.4 Pembuangan Sampah ... 130

BAB VI. KONSEP PERANCANGAN ... 131

6.1 Konsep Perancangan Tapak ... 131

6.1.1 Konsep Pencapaian Site ... 131

6.1.2 Konsep Sirkulasi Ruang Luar ... 131

6.1.3 Konsep Sirkulasi Ruang Dalam ... 132

6.1.4 Konsep Parkir ... 134

6.2 Konsep Bangunan ... 135

6.2.1 Konsep Massa Bangunan ... 135

6.2.2 Konsep Zoning Bangunan ... 136

6.2.3 Konsep Desain ... 137

BAB VII. PERANCANGAN ARSITEKTUR... 139

7.1 Gambar Perancangan ... 139

7.2 Foto Maket ... 174

Gambar 2.1 Tipe Kamar Berdasarkan Jenis Tempat Tidur pada Hotel ... 30

Gambar 2.2 Four Seasons Hotel and Tower ... 42

Gambar 2.3 Four Seasons Tower dari Udara ... 43

Gambar 2.4 Perspektif Four Seasons Tower ... 43

Gambar 2.5 Entrance dari Brickkel Ave ... 43

Gambar 2.6 Suasana di depan Bangunan... 43

Gambar 2.7 Entrance dari SE 14 th Terrace ... 43

Gambar 2.8 Entrance dari SE 14th Ln ... 43

Gambar 2.9 Entrance ke Gedung Parkir ... 43

Gambar 2.10 Perletakan Fungsi Hotel pada Bangunan ... 44

Gambar 2.11 Lobby Hotel di Lantai 7 ... 44

Gambar 2.12 Ruang Pertemuan pada Hotel ... 45

Gambar 2.13 Layout Kamar pada Hotel Four Seasons Miami ... 48

Gambar 2.14 View ke Area Duduk ... 49

Gambar 2.15 Pohon Palem pada Kolam Renang ... 49

Gambar 2.16 Perletakan Fungsi Kondominium pada Bangunan ... 49

Gambar 2.17 Eksterior Riverchase ... 50

Gambar 2.18 Riverchase Galleria dari Arah Jalan ... 50

Gambar 2.19 Penempatan Fungsi pada Riverchase Galleria ... 51

Gambar 2.20 Penempatan Anchor pada Mall di Lantai 1 dan 2 ... 51

Gambar 2.21 Skylight padaMall ... 51

Gambar 2.22 Interior Suasana Mall ... 52

Gambar 2.23 Foodcourt pada Mall ... 52

Gambar 2.24 Wynfrey Hotel ... 53

Gambar 2.25 Lobby Wynfrey Hotel ... 53

Gambar 2.26 Interior Kamar pada Wynfrey Hotel ... 53

Gambar 2.27 Ballroom Tempat Duduk Teater ... 53

Gambar 2.28 Ballroom untuk Resepsi ... 53

Gambar 2.29 Foto Udara Riverchase ... 54

Gambar 2.30 Galleria Tower ... 54

Gambar 2.34 Fasilitas Pendukung pada Raffles City ... 57

Gambar 2.35 Raffles City Convention Center ... 58

Gambar 2.36 Interior Raffles Ballroom ... 58

Gambar 2.37 Executive Conference Center ... 58

Gambar 2.38 Eksterior Shopping Mall ... 59

Gambar 2.39 Interior Shopping Mall ... 59

Gambar 2.40 Atrium Shopping Mall ... 59

Gambar 2.41 Perspektif Solo Center Point ... 60

Gambar 2.42 Tipe Hunian Apartemen ... 61

Gambar 2.43 Lobby Apartemen ... 61

Gambar 2.44 Potongan Solo Center Point ... 62

Gambar 2.45 Denah Ground Floor Solo Center Point ... 62

Gambar 2.46 Perspektif Suasana Depan SCP ... 63

Gambar 3.1 Wilayah Pengembangan Pembangunan ... 65

Gambar 3.2 Lokasi Site ... 67

Gambar 3.3 Tata Guna Lahan ... 68

Gambar 4.1 Pengaruh Pedestrian Terhadap Fungsi Bangunan ... 77

Gambar 4.2 Eksterior Bandung City ... 80

Gambar 4.3 Entrance BCW ... 80

Gambar 4.4 Foto Udara BCW ... 81

Gambar 4.5 Pedestrian Mall BCW ... 81

Gambar 4.6 Plaza Terbuka BCW ... 81

Gambar 4.7 Suasana Luar Ion Orchard ... 82

Gambar 4.8 Suasana Pedestrian di Ion Orchard ... 82

Gambar 5.1 Peta Lokasi Site... 83

Gambar 5.2 Foto Jalan di Sekeliling Site ... 84

Gambar 5.3 Tata Guna Lahan ... 84

Gambar 5.4 Analisa Batas-batas Site ... 85

Gambar 5.5 Analisa Fungsi Bangunan Kantor ... 86

Gambar 5.6 Analisa Fungsi Bangunan Hotel dan Apartemen ... 87

Gambar 5.7 Analisa Fungsi Perdagangan dan Jasa ... 88

Gambar 5.11 Keadaan Jalan Mangkubumi ... 91

Gambar 5.12 Skyline Bangunan di Sekitar Site ... 92

Gambar 5.13 Analisa Sirkulasi Kendaraan ... 93

Gambar 5.14 Analisa Sirkulasi Pejalan Kaki ... 94

Gambar 5.15 Analisa Pencapaian ... 96

Gambar 5.16 Analisa View ke Luar ... 97

Gambar 5.17 Analisa View ke Dalam ... 97

Gambar 5.18 Analisa Matahari ... 98

Gambar 5.19 Analisa Kebisingan ... 98

Gambar 5.20 Analisa Vegetasi ... 99

Gambar 5.21 Pembagian Fungsi Bangunan ... 125

Gambar 6.1 Konsep Pencapaian ... 131

Gambar 6.2 Konsep Sirkulasi Ruang Luar ... 132

Gambar 6.3 Konsep Sirkulasi Ruang Dalam Lt.1 ... 133

Gambar 6.4 Sirkulasi Vertikal ... 133

Gambar 6.5 Konsep Sirkulasi Lt.2 ... 133

Gambar 6.6 Konsep Sirkulasi Lt.3 ... 133

Gambar 6.7 Konsep Sirkulasi Kantor dan Hotel ... 134

Gambar 6.8 Konsep Parkir Basement 1 ... 135

Gambar 6.9 Konsep Parkir Basement 2 ... 135

Gambar 6.10 Konsep Massa Bangunan dari Jalan Mangkubumi ... 135

Gambar 6.11 Konsep Massa Bangunan dari Jalan Kolonel Sugiono ... 136

Gambar 6.12 Penzoningan Bangunan ... 136

Gambar 6.13 Kolom Vertikal pada Podium ... 137

Gambar 6.14 Konsep Transtion Building ... 137

Gambar 6.15 Area Makan Outdoor ... 138

Gambar 7.1 Site Plan dan Block Plan ... 140

Gambar 7.2 Ground Plan ... 141

Gambar 7.3 Denah Basement 1 ... 142

Gambar 7.4 Denah Basement 2 ... 143

Gambar 7.5 Denah Lantai 2 ... 144

Gambar 7.9 Denah Lantai 8 ... 148

Gambar 7.10 Denah Lantai 9 ... 149

Gambar 7.11 Denah Lantai 10, 11-12, 13, Rooftop, dan Tipe Kamar ... 150

Gambar 7.12 Tampak Mangkubumi ... 151

Gambar 7.13 Tampak Palang Merah dan Cakrawati ... 152

Gambar 7.14 Tampak Kolonel Sugiono ... 153

Gambar 7.15 Potongan A-A dan B-B ... 154

Gambar 7.16 Rencana Pondasi dan Pembalokan Basement 1 ... 155

Gambar 7.17 Rencana Pembalokan Lantai Dasar dan Lantai 2 ... 156

Gambar 7.18 Rencana Pembalokan Lantai 3 dan Lantai 4 ... 157

Gambar 7.19 Rencana Pembalokan Lantai 5-7, Lantai 8 dan Lantai 9 ... 158

Gambar 7.20 Rencana Pembalokan Lantai 10-13, Rooftop, dan Detail Pondasi ... 159

Gambar 7.21 Rencana Sanitasi Basement 1 dan 2 ... 160

Gambar 7.22 Rencana Sanitasi Lantai Dasar dan Lantai 2 ... 161

Gambar 7.23 Rencana Sanitasi Lantai 3 dan 4 ... 162

Gambar 7.24 Rencana Sanitasi Lantai 5-7 dan Lantai 8 ... 163

Gambar 7.25 Rencana Sanitasi Lantai 9, 10, 11-12, 13,dan Rooftop ... 164

Gambar 7.26 Rencana Tata Udara Basement 1 dan 2 ... 165

Gambar 7.27 Rencana Tata Udara Lantai Dasar dan Lantai 2 ... 166

Gambar 7.28 Rencana Tata Udara Lantai 3 dan Lantai 4 ... 167

Gambar 7.29 Rencana Tata Udara Lantai 5-7 dan Lantai 8 ... 168

Gambar 7.30 Rencana Tata Udara Lantai 9,10, 11-12,13 dan Rooftop ... 169

Gambar 7.31 Eksterior Suasana Palang Merah Square ... 170

Gambar 7.32 Eksterior Suasana dari Jalan Mangkubumi ... 170

Gambar 7.33 Perspektif Palang Merah Square ... 171

Gambar 7.34 Perspektif View dari Jalan Mangkubumi ... 171

Gambar 7.35 Suasana Mall di Podium ... 172

Gambar 7.36 Pedestrian di Sekeliling Bangunan ... 172

Gambar 7.37 Suasana Area Makan Outdoor ... 172

Gambar 7.38 Interior Kamar Standard ... 172

Gambar 7.39 Interior Kamar Deluxe ... 172

Gambar 7.43 Foto Maket View 2 ... 174 Gambar 7.44 Foto Maket View 3 ... 175

Tabel 2.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2005 – 2007……….……... 7

Tabel 2.2 Daftar Hotel Berbintang di Medan ………... 18

Tabel 2.3 Karakter Pengunjung Hotel ………... 24

Tabel 2.4 Ukuran Fasilitas Ruang Pertemuan Hotel Four Seasons Miami……… 46

Tabel 2.5 Tipe Kamar Hotel ………. 47

Tabel 2.6 Luas Ruang pada Raffles City Convention Center ………... 58

Tabel 3.1 Kriteria Pemilihan Lokasi ………... 65

Tabel 3.2 Pembagian Wilayah Pengembangan Pembangunan Medan ………. 66

Tabel 3.3 Data Kecamatan Penduduk Medan Maimoon Tahun 2008…..………... 71

Tabel 3.4 Statistik Penduduk dan Tenaga Kerja Kota Medan………... 71

Tabel 3.5 Luas Gedung Perkantoran di Medan ……….……… 72

Tabel 3.6 Tingkat Penghunian Kamar Hotel ……… 73

Tabel 3.7 Jumlah Hotel, Kamar dan Tempat Tidur ……….. 74

Tabel 3.8 Rata-rata Inap Tamu Hotel ……….... 74

Tabel 3.9 Jumlah Wisatawan Mancanegara ……….. 74

Tabel 5.1 Pencapaian Inti Kota……….. 95

Tabel 5.2 Jumlah Wisatawan Mancanegara Berdasarkan Pintu Masuk………...100

Tabel 5.3 Proyeksi Jumlah Wisatawan Mancanegara……….100

Tabel 5.4 Analisa Kebutuhan Ruang………..102

Tabel 5.5 Program Ruang Hotel……….111

Tabel 5.6 Program Ruang Kantor………..118

Tabel 5.7 Total Luas Kantor………..120

Tabel 5.8 Program Ruang Shopping Mall………120

Tabel 5.9 Total Luas Shopping Mall………125

Diagram 1.1 Kerangka Berpikir ... 4

Diagram 2.1 Penzoningan Area Privat, Publik dan Semipublik pada Hotel ... 23

Diagram 2.2 Penzoningan Area Servis pada Hotel ... 23

Diagram 2.3 Persentase Penggunaan Fungsi ... 60

Diagram 4.1 Penerapan Variety ... 76

Diagram 5.1 Kedekatan Ruang pada Hotel ... 109

Diagram 5.2 Hubungan Ruang Publik pada Hotel... 109

Diagram 5.3 Hubungan Ruang Servis pada Back of the House ... 109

Diagram 5.4 Perletakan Area yang dilalui Servis dan Tamu ... 110

Diagram 5.5 Sistem Penyaluran Air Bersih ... 127

Diagram 5.6 Sistem Penyaluran Air Kotor ... 128

Diagram 5.7 Sistem Deteksi Kebakaran ... 128

Diagram 5.8 Sistem Listrik ... 130

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Kegiatan perekonomian dan pembangunan di Indonesia yang didukung kegiatan di sektor industri sebagian besar terkonsentrasi di daerah perkotaan yang struktur dan infrastrukturnya telah siap mendukung kegiatan tersebut. Oleh karenanya, pusat kota akan menjadi semakin padat dan perlu diupayakan optimalisasi lahan. Pembangunan juga diprioritaskan untuk bangunan yang bersifat vertikal.

Kota Medan yang merupakan kota ketiga terbesar di Indonesia, yakni setelah Jakarta dan Surabaya, juga berupaya mengoptimalkan penggunaan lahan di pusat kotanya. Apalagi mengingat pertumbuhan penduduk kota Medan yang semakin tahun semakin meningkat, tentunya perlu diimbangi dengan penyediaan fasilitas untuk melayani kebutuhan kota. Selain itu, gaya hidup masyarakat yang modern dengan segala aktivitasnya menuntut adanya kemudahan, terutama dalam pencapaian, sehingga kebanyakan terpusat di kota. Akan tetapi, kendala yang dihadapi adalah keterbatasan dan tingginya harga lahan di perkotaan, sedangkan kebutuhan akan berbagai fungsi bangunan di kota semakin meningkat.

Untuk mengatasi hal tersebut, maka perlu suatu usaha untuk mengurangi kecenderungan penggunaan lahan yang tidak efisien dan efektif. Hal tersebut dapat diwujudkan melalui pembangunan yang mencakup berbagai fungsi dan kegiatan di dalamnya atau yang disebut multifungsi.

Proyek multifungsi juga menjadi tren di kalangan pengembang besar seperti di Jakarta. Mereka menawarkan beberapa proyek sekaligus dalam satu lokasi yang umumnya berupa kawasan hunian yang dipadukan dengan pusat bisnis, kantor, dan pusat belanja. Hal ini tentunya sesuai dengan kebutuhan masyarakat zaman sekarang yang tinggal, bekerja dan berbelanja di satu tempat saja.

Untuk mewujudkan konsep one stop business di pusat kota Medan, serta meningkatkan kegunaan lahan maka muncul gagasan untuk mewujudkan bangunan yang bersifat multifungsi di kawasan pusat kota, yaitu di jalan Palang Merah Medan.

Dilihat dari bidang usaha potensial untuk perekonomian kota Medan, kegiatan perdagangan, hotel dan restoran mendominasi. Apalagi Medan yang kini merupakan pintu gerbang masuknya wisatawan, para investor tidak ragu untuk menginvestasikan modal mereka, salah satunya untuk pembangunan akomodasi berupa hotel. Di samping merupakan akomodasi untuk menampung wisatawan baik mancanegara maupun lokal, hotel juga menjadi suatu kebutuhan di era global ini. Bisnis perhotelan diyakini mampu mendatangkan banyak devisa bagi negara.

Selain hotel, investasi di Medan juga mendorong munculnya kebutuhan terhadap fungsi komersial lain, yaitu perkantoran. Keinginan perusahaan untuk memiliki ruang perkantoran di pusat kota sekarang agak sulit. Untuk mewadahi kebutuhan tersebut, fungsi kantor sewa sangatlah cocok untuk ditempatkan di pusat kota. Kantor sewa yang dibangun tentunya harus memiliki efisiensi dan efektivitas dalam berbagai hal. Semakin banyak keunggulan yang dimiliki dan ditawarkan sebuah perkantoran, maka persentase luas kantor yang disewa juga akan meningkat.

Selain itu, kedua fungsi tersebut harus didukung fungsi lainnya yaitu fasilitas perbelanjaan seperti shopping mall yang menjadi generator aktivitas di kawasan tersebut. Dengan adanya bangunan multifungsi, diharapkan kota Medan mampu memenuhi kebutuhan masyarakat dan wisatawan serta menuju ke arah yang lebih baik. Proyek ini juga menyerap banyak tenaga kerja sehingga akan mengurangi jumlah pengangguran di kota Medan ini. Selain itu, proyek multfungsi juga berfungsi untuk menyiasati suasana sepi pada waktu tertentu akibat single

land use yang terdapat di kota selama ini. Keuntungan lainnya dari konsep multifungsi ini

adalah mampu memenuhi gaya hidup masyarakat zaman sekarang yang melakukan aktivitas beragam dalam satu lokasi sehingga dapat mencapai aksesibilitas yang cepat dan meningkatkan efisiensi waktu.

1.2 Maksud dan Tujuan Proyek

Adapun maksud dan tujuan dari perancangan ini adalah:

 Mengoptimalkan dan meningkatkan kegunaan lahan, khususnya di area perkotaan.

 Menyediakan efektivitas bagi masyarakat melalui kemudahan pencapaian dalam melakukan aktivitas yang terintegrasi dalam satu lokasi.

 Menghidupkan kawasan kota untuk meningkatkan kualitas dan karakter visual kota baik secara tatanan fisik maupun fungsional dengan memanfaatkan potensi yang ada.

 Menyediakan akomodasi bagi para pengunjung yang melakukan kegiatan bisnis, berdagang, menginap di kota Medan dengan berbagai fasilitas dan pelayanan yang menarik dan nyaman sesuai kebutuhan pengguna.

 Meningkatkan pertumbuhan perekonomian di kota Medan melalui peningkatan di bidang komersil.

 Menyerap tenaga kerja sehingga mampu mengurangi tingkat pengangguran di kota.

1.3 Perumusan Masalah

Permasalahan yang dihadapi dalam kasus ini adalah:

 Bagaimana mewujudkan bangunan yang mampu menampung berbagai fungsi kegiatan yang terintegrasi pada satu lokasi di pusat kota.

 Bagaimana mengatasi permasalahan pada desain seperti aksesibilitas, sirkulasi, aktivitas, fungsi, kenyamanan, utilitas, pencahayaan, keamanan, dan dimensi ruang.

 Bagaimana mengatasi terbatasnya lahan yang berada pada pusat kota.

 Bagaimana menerapkan prinsip-prinsip tema terhadap desain agar tercipta bangunan yang sesuai dan tanggap terhadap lingkungan di sekitarnya.

 Bagaimana menciptakan ruang luar dan ruang dalam yang nyaman untuk kegiatan dan harmonis sehingga dapat menunjang interaksi manusia dengan lingkungan di sekitarnya, serta tidak merusak kualitas ruang kota.

1.4 Pendekatan

Pendekatan dalam penyelesaian masalah pada perancangan dilakukan dengan:

 Studi literatur untuk memahami persyaratan mengenai bangunan multifungsi, mendapatkan data awal dan landasan teori tentang proyek, referensi mengenai standar perancangan hotel, kantor dan shopping mall serta syarat-syarat yang dibutuhkan dalam perancangannya, yang diperoleh melalui buku dan berbagai standar.

 Studi lokasi yang berkaitan dengan karakteristik, aktivitas, fungsi eksisting, potensi kawasan, serta permasalahan yang terdapat pada kawasan tersebut.

 Studi banding untuk mengetahui program ruang, konsep rancangan, data tentang proyek sejenis, fasilitas pendukung dalam bangunan, melakukan pendekatan terhadap

permasalahan yang terjadi pada proyek sejenis yang diperoleh melalui berbagai sumber seperti buku, internet, dan sumber penting lainnya.

1.5 Lingkup Batas

Lingkup atau batasan proyek ini meliputi:

 Perancangan bangunan multifungsi berupa hotel bisnis, kantor sewa yang didukung oleh

shopping mall dengan memperhatikan potensi yang terdapat pada kawasan tersebut.  Perancangan memperhatikan aspek fisik dan non fisik, seperti perancangan tapak, massa

bangunan, estetika, pemakai, pengunjung, struktur, kebutuhan ruang, sirkulasi dalam dan luar, fungsi bangunan di sekitar, gaya bangunan, intensitas pembangunan di sekitarnya, dll.

1.6 Kerangka Berpikir

Adapun kerangka berpikir dalam penyusunan laporan ini dapat dilihat pada Diagram 1.1 yaitu:

Feedback 

1.7 Sistematika Laporan

Adapun sistematika dalam penulisan laporan ini adalah:  BAB I PENDAHULUAN

Berisi tentang latar belakang pemilihan, maksud dan tujuan, perumusan masalah, pendekatan, lingkup batas, kerangka berpikir dan sistematika laporan.

 BAB II TINJAUAN UMUM

Berisi tentang pengertian dan kriteria bangunan multifungsi secara umum, serta kriteria hotel, kantor dan shopping mall.

 BAB III TINJAUAN KHUSUS

Berisi tentang penjelasan proyek, potensi daerah, lokasi, kriteria pemilihan site dan studi banding proyek sejenis.

 BAB IV ELABORASI TEMA

Berisi tentang pengertian, latar belakang pemilihan tema, keterkaitan tema dengan judul, tinjauan tema dan studi banding bangunan dengan tema sejenis.

 BAB V ANALISIS

Berisi tentang analisa kondisi tapak dan bangunan, masalah, potensi, pemecahan masalah, pemakai dan aktivitas, kebutuhan ruang, organisasi ruang, penzoningan, dan program ruang.

 BAB VI KONSEP PERANCANGAN

Berisi tentang konsep tapak, bangunan, struktur, dan sistem utilitas bangunan yang akan dipakai.

 BAB VII PERANCANGAN ARSITEKTUR

BAB II

TINJAUAN UMUM

2.1 Tinjauan Umum Kota Medan

Medan merupakan ibukota propinsi Sumatera Utara. Letak geografis kota Medan berada antara 2º27' - 2º47' Lintang Utara dan 98º.35' - 98º.44' Bujur Timur. Kota Medan berada di bagian Utara propinsi Sumatera Utara dengan topografi miring ke arah Utara. Beriklim tropis, dengan suhu minimum antara 23.3ºC-24.4ºC dan suhu maksimum antara 30.7ºC-33.2ºC. Kota Medan berada 2,5 – 37,5 meter di atas permukaan laut dan memiliki luas wilayah 265,10 km². Sebagian besar wilayah Kota Medan merupakan dataran rendah yang merupakan tempat pertemuan dua sungai penting, yaitu Sungai Babura dan Sungai Deli.1

2.1.1 Kondisi Geografis, Demografis, dan Ekonomi Kota Medan

Secara umum ada tiga faktor utama yang mempengaruhi kinerja pembangunan kota, yaitu faktor geografis, demografis dan sosial ekonomi. Ketiga faktor tersebut biasanya terkait satu dengan lainnya, yang secara simultan mempengaruhi daya guna dan hasil guna pembangunan kota termasuk pilihan investasi.

Secara geografis, Kota Medan memiliki kedudukan strategis sebab bagian utara berbatasan langsung dengan Selat Malaka, sehingga relatif dekat dengan kota-kota ataupun negara yang lebih maju seperti Pulau Penang, Malaysia, Singapura, dll. Sebagai daerah yang pada pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka, maka kota Medan menjadi pintu masuk kegiatan perdagangan barang dan jasa, baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Posisi geografis Kota Medan ini telah mendorong perkembangan kota dalam dua daerah pertumbuhan, yaitu daerah terbangun Belawan dan pusat kota Medan.

Secara demografis, jumlah penduduk kota Medan relatif besar, di mana pada tahun 2007, jumlah penduduk mencapai 2.083.156 jiwa. Penduduk kota Medan terdiri dari berbagai suku, agama, ras, budaya dan keragaman adat istiadat yang memperkaya kota dari berbagai segi.

       1

Secara ekonomi, struktur ekonomi kota Medan yang didominasi sektor tertier dan sekunder sangat potensial berkembang menjadi pusat perdagangan dan keuangan regional ataupun nasional. Pembangunan ekonomi daerah dalam periode jangka panjang (mengikuti pertumbuhan PDRB), membawa perubahan mendasar dalam struktur ekonomi. Semakin tinggi laju pertumbuhan ekonomi, proses peningkatan pendapatan masyarakat per kapita akan semakin cepat, dan semakin cepat pula perubahan struktur ekonomi, dengan dukungan faktor-faktor penentu lain, seperti tenaga kerja, bahan baku, dan teknologi.

2.1.2 Perkembangan Perekonomian Kota Medan

Kota Medan menjadi pintu masuk bagi wisatawan dan perdagangan barang dan jasa, baik domestik maupun luar negeri. Bagi kota Medan, perdagangan berupa hotel dan restoran menjadi motor penggerak roda perekonomian kota.

Sejalan dengan peningkatan PDRB ADH Konstan tahun 2000 Kota Medan selama periode 2005-2007, pertumbuhan ekonomi Kota Medan selama periode yang sama, meningkat rata-rata di atas 7,77 persen (Tabel 2.1). Pertumbuhan ekonomi yang dicapai, selain relatif tinggi juga menunjukkan pertumbuhan yang cukup stabil.

Tabel 2.1 Laju Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2005 – 2007

Sektor / Lapangan Usaha 2005-2006 2006-2007

1. Pertanian 0,37 5,14

2. Pertambangan & Penggalian -6,05 -10,14 3. Industri Pengolahan 6,59 6,08 4. Listrik, Gas dan Air Bersih 5,39 -2,81

5. Kontruksi 11,01 6,43

6. Perdagangan, Hotel & Restoran 6,15 5,94 7. Transportasi & Telekomunikasi 13,34 10,61 8. Keuangan & jasa Perusahaan 5,08 12,81

9. Jasa-jasa 6,34 6,83

Berdasarkan perbandingan peranan dan kontribusi antar lapangan usaha terhadap PDRB pada kondisi harga berlaku tahun 2005-2007 menunjukkan, pada tahun 2005 sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 70,03%, sektor sekunder sebesar 26,91% dan sektor primer sebesar 3,06%. Lapangan usaha dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran menyumbang sebesar 26,34%, sub sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65% dan sub sektor industri pengolahan sebesar 16,58%.

Kontribusi tersebut tidak mengalami perubahan berarti bila dibandingkan dengan kondisi tahun 2006. Sektor tertier memberikan sumbangan sebesar 68,70%, sekunder sebesar 28,37% dan primer sebesar 2,93%. Masing-masing lapangan usaha yang dominan yaitu perdagangan, hotel dan restoran sebesar 25,98%, sektor transportasi dan telekomunikasi sebesar 18,65%, industri jasa pengolahan sebesar 16,58% dan jasa keuangan 13,41%.

Demikian juga pada tahun 2007, sektor tertier mendominasi perekonomian kota Medan, yaitu sebesar 69,21%, disusul sektor sekunder sebesar 27,93% dan sektor primer sebesar 2,86%. Masing masing lapangan usaha yang dominan memberikan kontribusi sebesar 25,44% dari lapangan usaha perdagangan, hotel dan restoran, lapangan usaha transportasi dan telekomunikasi sebesar 19,02% dan lapangan usaha industri pengolahan sebesar 16,28%.

2.1.3 Potensi Bidang Usaha Potensial Kota Medan

Kota Medan dinilai sebagai kota yang aman untuk berinvestasi di Indonesia. Kota ini dikenal dengan potensi bisnisnya, dan juga layak menjadi tujuan wisata. Dilihat dari bidang usaha potensial untuk perekonomian kota Medan tahun 2000, didominasi oleh kegiatan perdagangan, hotel dan restoran (35,02%), yang disusul oleh sektor industri pengolahan sebesar 19,70%.

Dari besaran nilai kedua sektor tersebut, dapat dikatakan bahwa potensi unggulan yang paling mungkin berkembang di kota Medan adalah sektor perdagangan dan industri sehingga arahan pembangunan kota lebih menitikberatkan pada kedua sektor tersebut.

2.2 Tinjauan Fungsi

Ditinjau dari segi fungsi, maka bangunan multifungsi ini terdiri dari hotel, kantor dan shopping mall.

2.2.1 Tinjauan Bangunan Multifungsi

Adapun pengertian dan perkembangan bangunan multifungsi adalah:

2.2.1.1 Pengertian Bangunan Multifungsi

Bangunan biasanya dikonotasikan dengan rumah, gedung ataupun segala sarana, prasarana atau infrastruktur dalam kebudayaan atau kehidupan manusia dalam membangun peradabannya.

Bangunan multifungsi merupakan pendekatan perancangan yang berusaha menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu kota yang disebabkan karena luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi tinggi, sehingga terjadi satu struktur yang kompleks di mana semua kegunaan dan fasilitas saling berkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat (Meyer, 1983).

Upaya tersebut dimaksudkan untuk mengeliminasi ruang mati sehingga penggunaan lahan lebih efektif dan efisien, pelayanan kebutuhan lebih mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman. Penyatuan berbagai fungsi dan aktivitas dalam suatu bangunan inilah yang disebut bangunan multifungsi atau mixed use building.

2.2.1.2 Perkembangan Bangunan Multifungsi secara Umum

Seiring perkembangan waktu, aktivitas dan kebutuhan terhadap ruang juga semakin meningkat, terutama yang berada di pusat kota. Kebanyakan orang cenderung melakukan aktvitas di pusat kota karena letaknya strategis dan memiliki sarana dan prasarana yang lengkap. Akan tetapi, terdapat kendala di dalamnya yaitu selain luas area terbatas, harga tanah di perkotaan juga mahal.

Tingginya minat masyarakat terhadap sebuah fasilitas yang dapat mengakomodasi kebutuhan ruang memacu pertumbuhan properti. Masyarakat perkotaan, pada umumnya lebih memilih melakukan aktivitas, seperti bekerja, belanja, berekreasi dalam satu lingkungan yang relatif dekat. Fenomena inilah yang terjadi di kota-kota. Pada akhir abad ke 20, banyak developer dan berbagai ahli menyadari bahwa konsep pembangunan multfungsi menawarkan banyak keuntungan dan bisa diterapkan pada kota.

Inilah yang menjadi tren bagi arsitektur kota saat ini, bangunan yang bersifat multifungsi atau yang disebut mixed use building. Para developer berusaha menawarkan sarana yang lengkap dalam satu area, seperti gabungan kantor, pertokoan dan apartemen atau gabungan hotel, pertokoan dan kantor. Semuanya pada dasarnya menawarkan kepraktisan dan kenyaman terhadap penggunanya.

Adapun ciri dari bangunan multifungsi adalah:

 Mewadahi 3 fungsi urban atau lebih, misalnya terdiri dari retail, perkantoran, hunian, hotel, dan rekreasi.

 Terjadi integrasi dengan sinergi fungsional.

 Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

Kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Solo, dll. pada saat ini sudah mengembangkan properti bersifat multifungsi ini, di mana pada proyek tersebut terdapat beberapa fungsi, seperti hotel, apartemen, perkantoran di atas pusat perbelanjaan, yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas rekreasi, sarana transportasi publik, dll.

Pendekatan perancangan yang harus dilakukan dalam merancang bangunan multifungsi adalah kehendak setiap jenis konsumen. Untuk menentukan fungsi yang sesuai, harus diperhatikan dari faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya, luas dan bentuk lahan, posisi/lokasi terhadap jaringan jalan di sekitarnya serta aspek bisnis properti yang diterapkan developer. Selain itu, penggabungan dari berbagai fungsi ini juga memerlukan ruang transisi yang dapat mengakomodasi berbagai aktivitas dari fungsi yang berbeda.

Pembangunan multifungsi dapat dilakukan dalam skala kawasan, kompleks, blok bangunan maupun di dalam bangunan itu sendiri, dapat terdiri dari fungsi yang sama (hunian) ataupun campuran dengan fungsi lain (non hunian). Dapat berupa pola horisontal maupun vertikal sesuai jenis fungsi yang dicampurkan.

Solo Center Point di Solo, Raffles City di Singapura, Four Seasons Tower di Amerika, Plaza Senayan dan Taman Anggrek, Bumi Serpong Damai, Sudirman CBD, Grand Indonesia di Jakarta adalah contoh proyek penerapan bangunan multifungsi.

Beberapa penggabungan fungsi pada pembangunan proyek bangunan multifungsi dapat berupa:

 Hotel, apartemen dan pusat perbelanjaan

 Hotel, kantor, dan pertokoan ataupun pusat perbelanjaan  Hotel, apartemen, kantor dan pusat perbelanjaan

 Apartemen, condotel, pertokoan dan pusat perbelanjaan  Hotel, apartemen, kantor, dan kondominium

 Kantor, apartemen dan pertokoan

Keuntungan pengembangan proyek multifungsi di pusat kota:  Integrasi berbagai fungsi dalam bangunan.

 Memberikan kemudahan, mempercepat aksesibilitas dan efisiensi waktu  Meningkatkan kualitas fisik lingkungan.

 Optimalisasi pemanfaatan lahan kota yang mahal

 Mengurangi kendala yang ditimbulkan akibat single land use.  Efisiensi penggunaan energi

 Membentuk pertumbuhan komersial baru, vitalitas dan generator pertumbuhan kawasan di sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan pengguna.

Dampak permasalahan yang timbul dari proyek multifungsi ini antara lain :  Densitas populasi yang tinggi dan terkonsentrasi di satu area.

 Skala bangunan yang menyebabkan ketidakseimbangan dengan skala bangunan lain dalam kota.

 Dampak masalah sosial berkaitan dengan kebiasaan, perilaku dan gaya hidup masyarakat penghuninya.

 Menghilangkan sense of identity.  Pembebanan infrastruktur kota.

2.2.1.3 Perkembangan Bangunan Multifungsi di Medan

Keberadaan bangunan multifungsi di kota Medan masih sedikit bila dibandingkan dengan bangunan multifungsi di kota lainnya seperti Jakarta, Surabaya, dll. Kota Medan sekarang ini hanya mempunyai bangunan multifungsi seperti:

 Cambridge City Square yang memiliki fungsi apartemen,hotel dan shopping mall.  Grand Aston yang memiliki fungsi sebagai apartemen dan hotel

 B&G Tower yang memiliki fungsi sebagai hotel dan kantor

 Deli Grand City yang nantinya akan didirikan dengan fungsi hotel, kantor, apartemen, dan pusat perbelanjaan.

2.2.2 Tinjauan Hotel

Adapun pengertian, klasifikasi dan perkembangan hotel adalah:

2.2.2.1 Pengertian Hotel

Secara harfiah, kata hotel berasal dari bahasa Latin yaitu hospitium, yang artinya ruang tamu. Kata ini kemudian mengalami proses perubahan pengertian dan untuk membedakan guest house dengan mansion house yang berkembang saat itu, maka rumah besar disebut hostel. Hostel disewakan pada masyarakat umum untuk menginap dan beristirahat sementara waktu, dan dikoordinir oleh seorang host. Seiring perkembangan dan adanya tuntutan terhadap kepuasan, di mana orang tidak menyukai peraturan yang terlalu banyak pada hostel, maka kata hostel kemudian mengalami perubahan, yakni penghilangan huruf “s” pada kata hostel sehingga menjadi hotel.

Definisi hotel menurut SK Menparpostel Nomor KM 94/ HK 103/MPPT 1987 adalah suatu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa lainnya bagi umum, yang dikelola secara komersial.

Hotel adalah sarana tempat tinggal umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran (Lawson,1976:27).

Hotel adalah suatu bangunan atau suatu lembaga yang menyediakan kamar untuk menginap, makan dan minum serta pelayanan lainnya untuk umum (kamus Webster).

Jadi, dapat disimpulkan pengertian hotel adalah suatu bangunan yang menyediakan jasa penginapan, makanan dan minuman, serta jasa lainnya yang diperuntukan bagi umum dan dikelola secara komersial.

2.2.2.2 Klasifikasi Hotel

Kriteria klasifikasi hotel di Indonesia secara resmi terdapat pada peraturan pemerintah, yaitu SK: Kep-22/U/VI/78 oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel ditinjau berdasarkan beberapa faktor, yaitu:

1. Harga jual

Klasifikasi hotel berdasarkan sistem penjualan harga kamar, di mana harga kamar yang dijual hanya harga kamar saja atau merupakan sistem paket, yaitu:

 European plan hotel : hotel dengan biaya untuk harga kamar saja Keistimewaan:

 Praktis, banyak digunakan di hotel  Memudahkan sistem billing

 Semua sistem pemasaran kamar kebanyakan menggunakan sistem ini

 American plan hotel : hotel dengan perencanaan biaya termasuk harga kamar dan harga makan, terbagi dua yaitu:

 Full American plan (FAP) : harga kamar termasuk tiga kali makan sehari (sarapan, makan siang dan makan malam)  Modified American plan (MAP) : harga kamar termasuk dua kali

makan sehari, yaitu:

o Kamar + makan pagi + makan siang o Kamar + makan pagi + makan malam  Continental plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar sudah

termasuk dengan continental breakfast

 Bermuda plan hotel : hotel dengan perencanaan harga kamar yang sudah termasuk dengan American breakfast

2. Ukuran hotel

Klasifikasi hotel berdasarkan ukuran ditentukan oleh jumlah kamar yang ada, yaitu:  Small hotel : hotel kecil dengan jumlah kamar di bawah 150 kamar  Medium hotel : hotel sedang, yang terdiri dari 2 jenis, yaitu:

 Average hotel : jumlah kamar antara 150 sampai 299 kamar  Above hotel : jumlah kamar antara 300 sampai 600 kamar

3. Tipe tamu hotel

Klasifikasi hotel berdasarkan asal usul dan latar belakang tamu menginap yaitu:  Family hotel : hotel untuk tamu yang menginap bersama keluarga  Business hotel : hotel untuk tamu berupa para pengusaha

 Tourist hotel : hotel untuk tamu yang menginap berupa wisatawan, baik domestik maupun luar negeri

 Transit hotel : hotel untuk tamu yang transit (singgah sementara)  Cure hotel : Hotel untuk tamu yang menginap dalam proses

pengobatan atau penyembuhan penyakit

4. Sistem bintang

Semakin banyak jumlah bintang suatu hotel, pelayanan yang dituntut semakin banyak dan baik. Klasifikasi hotel berdasarkan sistem bintang, yaitu:

 Hotel bintang satu (*)  Hotel bintang dua (**)  Hotel bintang tiga (***)  Hotel bintang empat (****)  Hotel bintang lima (*****)

Khusus untuk hotel bintang lima, terdapat tingkatan yaitu Palm, Bronze, dan Diamond.

5. Lama tamu menginap

Klasifikasi hotel berdasarkan lamanya tamu menginap, yaitu:

 Transit hotel : hotel dengan lama tinggal tamu rata-rata semalam  Semi residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu lebih dari satu hari

tetapi tetap dalam jangka waktu pendek, berkisar dua

minggu hingga satu bulan

 Residential hotel : hotel dengan lama tinggal tamu cukup lama, berkisar paling sedikit satu bulan

6. Lokasi

Klasifikasi hotel berdasarkan lokasi, yaitu:

besar yang menginap melakukan kegiatan bisnis  Urban hotel : hotel yang terletak di dekat kota

 Suburb hotel : hotel yang terletak di pinggiran kota

 Resort hotel : hotel yang terletak di daerah wisata, di mana sebagian besar tamu yang menginap tidak melakukan usaha. Hotel resort berdasarkan lokasinya dibagi atas:

 Mountain hotel : hotel yang berada di pegunungan  Beach hotel : hotel yang berada di pinggir pantai  Lake hotel : hotel yang berada di tepi danau  Hill hotel : hotel yang berada di puncak bukit

 Forest hotel : hotel yang berada di kawasan hutan lindung  Airport hotel : hotel yang terletak di daerah pelabuhan udara 7. Aktivitas tamu hotel

Klasifikasi hotel berdasarkan maksud kegiatan selama tamu menginap, yaitu:

 Sport hotel : hotel yang berada pada kompleks kegiatan olahraga  Ski hotel : hotel yang menyediakan area bermain ski

 Conference hotel : hotel yang menyediakan fasilitas lengkap untuk

konferensi

 Convention hotel : hotel sebagai bagian dari komplek kegiatan konvensi  Pilgrim hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi sebagai

fasilitas ibadah.

 Casino hotel : hotel yang sebagian tempatnya berfungsi untuk kegiatan berjudi

8. Jumlah kamar dan persyaratannya

Berdasarkan jumlah bintang yang disandang, jumlah persyaratan kamar dan lainnya, yaitu:

 Hotel bintang satu (*) : jumlah kamar standar, minimal 15 kamar kamar mandi di dalam

luas kamar standar, minimum 20 m2  Hotel bintang dua (**) : jumlah kamar standar, minimal 20 kamar

kamar mandi di dalam

luas kamar standar, minimum 22 m2 luas kamar suite, minimum 44 m2

 Hotel bintang tiga (***) : jumlah kamar standar, minimal 30 kamar kamar suite, minimum 2 kamar

kamar mandi di dalam

luas kamar standar, minimum 24 m2 luas kamar suite, minimum 48 m2

 Hotel bintang empat (****) : jumlah kamar standar, minimal 50 kamar kamar suite, minimum 3 kamar

kamar mandi di dalam

luas kamar standar, minimum 24 m2 luas kamar suite, minimum 48 m2

 Hotel bintang lima (*****) : jumlah kamar standar, minimal 100 kamar kamar suite, minimum 4 kamar

kamar mandi di dalam

luas kamar standar, minimum 26 m2 luas kamar suite, minimum 52 m2

Di Indonesia, klasifikasi hotel dilakukan dengan sistem bintang. Dimulai dari bintang satu sampai bintang lima. Menurut surat Keputusan Menteri Perhubungan Indonesia No. PM 10/PW 301/ PHB-17 tentang usaha dan klasifikasi hotel, ditetapkan bahwa penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada beberapa pertimbangan yaitu:

 Persyaratan umum, antara lain kondisi bangunan dan kelengkapan fasilitas  Bentuk pelayanan yang diberikan

 Jumlah kamar yang tersedia  Letak atau keadaan lokasi

2.2.2.3 Perkembangan Hotel di Indonesia

Dalam buku Hotel Management, Sihite (2000:63) mengatakan hotel berfungsi sebagai

suatu sarana untuk memenuhi kebutuhan tamu (wisatawan atau pelancong), sebagai tempat tinggal sementara selama berada jauh dari tempat asalnya.

Seiring dengan perkembangan kedatangan wisatawan asing ke Indonesia yang lebih memerlukan sarana akomodasi pariwisata bersifat memadai, maka semasa penjajahan kolonial Belanda, mulai berkembanglah hotel-hotel di Indonesia.

Menurut buku Pariwisata Indonesia dari Masa ke Masa, tercatat hotel-hotel yang sudah hadir pada saat itu diantaranya :

 Jakarta, dibangun Hotel Des Indes, Hotel Der Nederlanden, Hotel Royal dan Hotel Rijswijk.

 Surabaya, berdiri Hotel Sarkies dan Hotel Oranje.  Semarang, berdiri Hotel Du Pavillion.

 Malang, Palace Hotel.  Solo, Slier Hotel.

 Yogyakarta, Grand Hotel ( sekarang Hotel Garuda )

 Bandung, Hotel Savoy Homann, Hotel Preanger dan Pension Van Hangel ( kini Hotel Panghegar ).

 Bogor, Hotel Salak.

 Medan, Hotel de Boer dan Hotel Astoria.  Makasar, Grand Hotel dan Staat Hotel.

Setelah periode pemerintahan Orde Baru, pembangunan dan kehadiran hotel di Indonesia sangat berkembang pesat. Terutama setelah masuknya beberapa manajemen hotel international yang banyak merambah ke kota-kota besar di Indonesia.

Sejalan dengan berkembangnya hotel di indonesia ,wajah arsitektur hotel di Indonesia pun sangat berkembang dan inovatif. Hal ini menjadi satu tolak ukur sejarah baru untuk hotel di Indonesia.

Adapun peranan usaha perhotelan dalam menunjang pembangunan bangsa dan negara, antara lain:

 Meningkatkan industri dan penghasilan masyarakat  Menciptakan lapangan kerja sekaligus alih teknologi

2.2.2.4 Perkembangan Hotel di Medan

Bagi Kota Medan, kegiatan perdagangan bersama aktivitas hotel dan restoran menjadi motor penggerak roda perekonomian kota. Pertumbuhan industri kepariwisataan di Sumatera Utara belakangan ini sangat menggembirakan. Hal tersebut dapat dilihat dari maraknya pertumbuhan hotel berbintang di Kota Medan. Menurut Ketua PHRI (Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia), kenyataan itu muncul karena tingkat pertumbuhan ekonomi dan membaiknya investasi kota sehingga membuat banyak investor dari luar negeri berdatangan ke Medan dan menuntut munculnya hotel-hotel.

Meningkatnya penanaman modal asing, terutama investasi perhotelan merupakan contoh bahwa Sumatera Utara masih kondusif. Medan dinilai layak bagi investasi perhotelan bahkan secara internasional.

Salah satu hotel berbintang yang tumbuh di Kota Medan saat ini adalah hotel Marriott dengan mendatangkan investor dari Amerika Serikat. Selain itu, juga terdapat beberapa hotel berbintang lainnya yang dibangun di kota Medan. Proyek tersebut memberi sumbangsih positif terhadap kota Medan, khususnya, karena akan menyerap banyak tenaga kerja dan membuka lapangan usaha baru sehingga dapat membantu pemerintah mengurangi pengangguran. Adapun daftar hotel yang berada di Medan berdasarkan bintang antara lain dapat terlihat dari Tabel 2.2.

Tabel 2.2 Daftar Hotel Berbintang di Medan

Bintang Nama Hotel Alamat

***** Hotel Grand Angkasa Jl. Sutomo No. 1 Medan

***** Hotel JW Marriott Jl. Putri Hijau Medan

***** Hotel Grand Swiss-Bel Jl. S. Parman Medan

***** Hotel Grand Aston City Hall Jl. Balai Kota Medan

***** Hotel Arya Duta Jl. Kapten Maulana Lubis Medan ***** Hotel Citi International Jl. Sun Yat Sen Medan

**** Hotel Tiara Medan Jl. Cut Mutia Medan

**** Hotel Asean International Jl. H. Adam Malik No. 5 Medan

**** Hotel Novotel Soechi Jl. Cirebon No. 76A Medan

**** Hotel Quality Suites Jl. Listrik No. 15 Medan

**** Hotel Polonia Jl. Jend. Sudirman No. 14 Medan

Bintang Nama Hotel Alamat

**** Hotel Emerald Garden Jl. K.L. Yos Sudarso No.1 Medan

**** Hotel Travellers Suites Jl. Listrik Medan

*** Hotel Garuda Plaza Jl. Sisingamangaraja No.18 Mdn

*** Natour Dharma Deli Hotel Jl. Balai Kota No. 2 Medan

*** Hotel Semarak Jl. Sisingamangaraja No.50 Mdn

*** Hotel Pardede Intl. Jl. Ir. H. Juanda No. 14 Medan

*** Hotel Sahid Jl. Sisingamangaraja KM 7,5/11

*** Hotel Grand Antares Jl. Sisingamangaraja Medan

*** Hotel Madani Jl. Sisingamangaraja Medan

** Sumatera Indah Resort Jl. Jamin Ginting KM.11,2 Medan

** Hotel Royal Perintis Jl. Perintis Kemerdekaan Medan

* Hotel Elbruba Jl. Perintis Kemerdekaan No. 19

* Hotel Sumatra Jl. Sisingamangaraja No. 35 Medan

* Hotel Waiyat Jl. Asia No. 44

* Hotel Garuda Citra Jl. Sisingamangaraja No. 27 Medan

* Hotel Petisah Jl. Nibung II/22-38 Medan

* Hotel Ananta Boga Jl. Jamin Ginting KM.14 Medan

* Hotel Labana Inn Jl. Abdullah Lubis No. 67 Medan

* Hotel Dhaksina Jl. Sisingamangaraja Medan

* Hotel Ibunda Jl. Sisingamangaraja Medan

* Hotel Sri Deli Jl. Sisingamangaraja Medan

2.2.2.5 Organisasi Fungsional Hotel

Secara prinsip, hotel dapat dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain:  Private area

Area ini merupakan area untuk kegiatan pribadi pengunjung, seperti kamar pada hotel.  Public area

Area ini merupakan area pertemuan antara yang melayani, yaitu karyawan dengan yang dilayani, yaitu tamu dan juga tamu dengan tamu lainnya.

 Semi Public area

Area ini merupakan area untuk kegiatan para karyawan terutama karyawan administrasi, ruang rapat, zona di mana hanya orang-orang tertentu yang dapat memasukinya.

 Service area

Area ini merupakan area khusus untuk karyawan, di sini segala macam pelayanan disiapkan untuk kebutuhan pengunjung.

Secara fungsional, hotel mempunyai 2 bagian utama, antara lain:  Front of the house (sektor depan hotel)

Terdiri dari private area dan public area. Yang termasuk dalam area front of the house yaitu:

A. Guest Room

Kamar tamu, ruang tempat tamu menginap. B. Public Space Area

Merupakan tempat dimana suatu hotel dapat memperlihatkan isi dan tema yang ingin disampaikan kepada tamunya. Daerah ini menjadi pusat kegiatan utama dari aktivitas yang terjadi pada hotel, dalam hal ini menjadi jelas bahwa wajah sebuah hotel dapat terwakili olehnya.

 Lobby

Tempat penerima pengunjung untuk mendapatkan informasi, menyelesaikan masalah administrasi dan keuangan yang bertalian dengan penyewaan kamar. Ruang-ruang yang termasuk dalam lobby:

o Entrance hall

Ruang penerima utama yang menghubungkan ruang luar atau main entrance dengan ruang-ruang dalam hotel. Bersifat terbuka dengan besaran ruang yang cukup luas.

o Front desk / Reception desk

Terdiri atas ruang-ruang personil front desk yang berfungsi untuk memproses dan mengelola administrasi pengunjung.

o Guest elevator

Sebagai sarana sirkulasi vertikal untuk para tamu dari lobby atau publik area menuju guest room atau fungsi lainnya di atas.

o Sirkulasi

Merupakan hal penting dalam publik area yang berfungsi sebagai sarana untuk menghubungkan fungsi-fungsi di dalamnya untuk kegunaan pengunjung.

o Seating Area

Menyediakan wadah bagi tamu untuk beristirahat atau sekedar berbincang-bincang. Sarana ini sangat berguna untuk terjadinya kontak sosial di antara pengunjung.

o Retail Area

Berfungsi untuk menyediakan kebutuhan pengunjung sehari-hari o Bell man

Sebagai sarana pelayanan kepada tamu yang baru datang atau hendak meninggalkan hotel dengan pelayanan berupa membawakan koper-koper pengunjung.

o Support function

Sebagai sarana penunjang untuk tamu yang berada si publik area, antara lain seperti toilet, telepon umum, mesin ATM, dan lain-lain.

o Consession space

Pada dasarnya ruang-ruang ini termasuk retail area, tetapi untuk hotel berbintang, ruang-ruang konsesi ini terpisah sendiri dan merupakan bagian dari publik area, yang antara lain terdiri dari:

- Travel agent room

- Perawatan kecantikan / salon - Toko buku dan majalah - Money changer

- Souvenir shop - Toko-toko khusus  Food and Beverages outlets

Yaitu area yang digunakan untuk menikmati makanan dan minuman berupa : o Restoran

o Coffee shop o Lounge o Bar

 Ruang Serbaguna

Yaitu ruangan yang disediakan untuk berbagai macam penemuan antara lain oPameran

oSeminar

 Area rekreasi

oDaerah yang dipergunakan oleh para pengunjung untuk berekreasi, berolah raga, santai dan lain-lain, yang antara lain:

oSwimming pool oFood court oRetail area

o Kolam dan kanal buatan , Amphitheatre + Dancing Fountain o Taman

o Sarana olahraga o Fitness

o Spa dan Sauna

 Back of the house (sektor belakang hotel)

Terdiri dari area servis. Yang termasuk back of the house yaitu:  Daerah dapur dan gudang (food and storages area)

Area ini merupakan gudang penyimpanan makanan dan minuman. Terdapat gudang kering dan gudang basah, disesuaikan dengan kebutuhan makanan dan minuman yang dimasukkan.

 Daerah bongkar muat, sampah dari gudang umum (receiving, trash and general storage area)

Area ini merupakan tempat turun naiknya barang dari dan ke dalam mobil pengangkut.

 Daerah pegawai / staff hotel (employees area)

Area ini merupakan ruang karyawan yang berisi loker untuk karyawan, gudang, dll.  Daerah pencucian dan pemeliharaan (laundry and housekeeping)

Untuk hotel berbintang, laundry berukuran cukup luas dan berfungsi sebagai tempat mencuci, mengeringkan, setrika, dan mesin press yang digunakan untuk melayani tamu dan juga karyawan. Pada area housekeeping, terdapat ruang kepala dan asisten departemen, gudang, tempat menjahit kain, sarung bantal, gorden, dll. yang disiapkan untuk melayani tamu hotel.

 Daerah mekanikal dan elektrikal (Mechanical and Engineering Area)

Ruang ini berisi peralatan untuk heating dan cooling yang berupa tangki dan pompa untuk menjaga sistem operasi mekanikal secara keseluruhan.

Yang harus diperhatikan adalah bahwa ruang publik juga harus berhubungan dengan ruang pelayanan dan mempunyai batas yang jelas, sehingga bagian publik tidak terganggu dengan aktivitas servis. Untuk itulah, penzoningan berdasarkan jenis area sangat penting (Diagram 2.1 dan 2.2).

Diagram 2.1 Penzoningan Area Privat, Publik dan Semipublik pada Hotel

Diagram 2.2 Penzoningan Area Servis pada Hotel

2.2.2.6 Karakter Pengunjung Hotel

Menurut tujuan kedatangannya, pengunjung hotel terbagi dua, yaitu untuk tujuan bisnis dan wisata. Karakteristik pengunjung hotel dapat dibagi atas:

Public Space

Ruang Serbaguna F&B Outlet

Lobby Kamar Tamu

Hotel

Area Rekreasi

Area Parkir

Administrasi

Ruang Karyawan Ruang Penerima dan Penyimpanan

Food Preparation

Hotel

Engineering

Ruang Mekanikal Elektrikal

Laundry dan Housekeeping Area Servis

Tabel 2.3 Karakter Pengunjung Hotel

Jenis Pengunjung

Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar

Bisnis

Grup Single atau double Menginap 2-4 malam 75% pria, 25% wanita

Harga tidak

dipermasalahkan

Konvensi dan konferensi

Perkumpulan profesional Rapat pelatihan

dan

perdagangan

King, twin, double-double

Kamar mandi yang memiliki area ganti pakaian

Terdapat area kerja yang baik

Perorangan Single

Menginap 1-2 malam 85% pria, 15% wanita

Sangat memperhitungkan biaya

Kerjasama bisnis Perdagangan Konvensi dan

konferensi

King

Kamar mandi standar dengan shower

Terdapat area kerja Wisata

Keluarga Double-plus (termasuk anak-anak)

1-4 malam, bahkan lebih lama di area resort

Harga menengah

Liburan keluarga Bertamasya Olahraga, aktivitas keluarga

Double-double, king sofa, kamar berdekatan Area duduk dan televisi Kamar mandi

Memiliki balkon, teras, dan jalan masuk dari luar

Pasangan Double 1-7 malam

Harga menengah ke atas

Tour, clubs, perkumpulan

Bertamasya Teater,

berolahraga

Liburan akhir pekan

King

Area makan dan kerja Area penyimpanan Kamar mandi

Jenis Pengunjung

Karakter Pengunjung Tujuan Tipe kamar

Belanja, liburan

Single Single

Profesional muda Harga menengah ke atas

Tour, clubs, perkumpulan

Budaya, seni, teater

berbelanja

Queen

Area makan dan kerja Kamar mandi standar

Sumber Hotel Planning and Design

2.2.3 Tinjauan Hotel Bisnis

Adapun jenis hotel yang terdapat pada bangunan multifungsi ini adalah hotel bisnis. Berikut adalah pengertian dan perkembangan mengenai hotel bisnis.

2.2.3.1 Pengertian Bisnis

Kata bisnis berasal dari bahasa Inggris business, dari kata dasar busy yang berarti "sibuk" dalam konteks individu, komunitas, ataupun masyarakat. Dalam artian, sibuk mengerjakan aktivitas dan pekerjaan yang mendatangkan keuntungan. Dalam ilmu ekonomi, bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada konsumen atau bisnis lainnya, untuk mendapatkan laba.

Beberapa pengertian bisnis menurut para ahli:

 Brown dan Petrello (1976) : “Business is an institution which produces goods and

services demanded by people”. Artinya bisnis ialah suatu lembaga yang menghasilkan

barang dan jasa yang dibutuhkan oleh masyarakat.

 Griffin dan Ebert (1996) : “Business is an organization that provides goods or services in

order toearn provit”. Sejalan dengan definisi tersebut, bisnis merupakan suat organisasi

yang menyediakan barang dan jasa yang bertujuan untuk menghasilkan laba.

 Hughes dan Kapoor : “Business is the organized effort of individuals to produce and sell

for a provit, the goods and services that satisfy societies needs. The general term business refer to all such efforts within a society or within an industry”. Maksudnya

menjual barang dan jasa guna mendapatkan keuntungan dalam memenuhi kebutuhan masyarakat dan ada dalam industri.  

 

Secara etimologi, bisnis berarti keadaan dimana seseorang atau sekelompok orang sibuk melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Dapat disimpulkan bahwa bisnis adalah usaha perdagangan yang dilakukan oleh sekelompok orang yang terorganisasi untuk mendapatkan laba dengan memproduksi dan menjual barang atau jasa untuk memenuhi kebutuhan konsumen. Penggunaan kata bisnis yang lebih luas dapat merujuk pada sektor pasar tertentu, misalnya bisnis perhotelan.

2.2.3.2 Pengertian Hotel Bisnis

Hotel bisnis didefinisikan sebagai hotel yang banyak digunakan para usahawan, dimana hotel ini memiliki fasilitas yang lengkap untuk para pebisnis. Biasanya terletak di pusat kota, ataupun area bisnis dan berfungsi menyediakan fasilitas, layanan dan kemudahan akomodasi yang disesuaikan dengan karakter para pelaku bisnis.

2.2.3.3 Perkembangan Hotel Bisnis secara Umum

Dulunya, hotel hanya berfungsi sebagai tempat untuk menginap, tapi kini hotel telah memiliki fungsi ganda, dari tempat menginap, hingga sarana bisnis. Tidak sedikit hotel yang menyediakan sarana bisnis, terutama hotel - hotel berbintang. Hotel jenis ini dinamakan hotel bisnis. Pada hotel ini tersedia tempat yang dapat digunakan sebagai ruang pertemuan, ruang rapat, maupun ruang seminar. Para pebisnis bisa memanfaatkan hotel bisnis sebagai sarana untuk mempromosikan produk perusahaan, rapat kerja maupun seminar.

Beberapa pertimbangan dalam memilih hotel sebagai tempat pertemuan/rapat, yaitu:  Budget

Menentukan biaya yang akan diperlukan untuk menyewa ruang di hotel  Fasilitas

Mengetahui kelengkapan fasilitas yang disediakan oleh pihak hotel.  Kapasitas

Memperkirakan jumlah peserta dan menyesuaikan terhadap kapasitas ruang hotel.  Lokasi

2.2.3.4 Perkembangan Hotel Bisnis di Medan

Kota Medan memiliki bisnis yang berkembang dan menjanjikan, salah satunya adalah dari segi perhotelan. Hal ini dapat terlihat dari peningkatan jumlah kamar untuk setiap hotel berbintang dan tingkat hunian.

Pesatnya pertumbuhan hotel bisnis mengakibatkan tingkat persaingan antar hotel yang tinggi. Namun bagi sejumlah pengusaha hotel, kondisi tersebut tidak menjadi kekhawatiran besar sepanjang pangsa pasarnya masih tersedia. Para pengelola hotel harus berusaha sebaik mungkin dalam memanfaatkan pasar yang ada dengan memberi imej dan layanan khusus kepada para tamunya.

Menurut Direktur Utama Madani Hotel, jumlah kamar yang tersedia saat ini mencapai 174 kamar, dan jumlah tersebut masih belum mampu memenuhi pasar. Untuk itu Madani berencana mengembangkan hotelnya dengan membuka hotel Madani kedua di Medan.

Sama halnya dengan Hotel Garuda Plaza Medan, yang memiliki imej hotel keluarga, mampu meningkatkan jumlah hunian kamarnya hingga selalu penuh. Selain dikenal sebagai hotel keluarga, hotel ini juga cukup akrab di kalangan pebisnis, pejabat, politisi dan kalangan artis. Hotel Garuda Plaza kini mengembangkan gedungnya untuk menambah jumlah kamar agar dapat melayani para tamu yang jumlahnya terus meningkat. Hotel Tiara juga merupakan hotel bisnis berbintang 3 yang terdapat di Medan. Dikenal dengan convention centernya, hotel ini juga dikunjungi oleh berbagai kalangan.

2.2.3.5Karakteristik Hotel Bisnis

Hotel bisnis memiliki berbagai karakteristik, di antaranya:

 Memiliki fasilitas yang mendukung kegiatan bisnis seperti ballroom dan banquet hall.  Berada di pusat kota dan berdekatan dengan pusat bisnis dan perbelanjaan.

 Keberadaannya dapat menaikkan prestis dan citra kota.

2.2.3.6 Karakteristik Tamu Hotel Bisnis

Usaha di bidang perhotelan mempunyai sasaran pelayanan jasa akomodasi bagi para pebisnis baik dari dalam maupun luar kota Medan, yang terdiri dari:

 Pedagang  Pengusaha

 Peserta konvensi/ konferensi  Pejabat pemerintah, dll.

Karakteristik tamu hotel bisnis yaitu:

 Bepergian seorang diri atau berkelompok  Menginap dalam jangka waktu relatif singkat

 Ingin cepat menyelesaikan tugasnya, sehingga pertimbangan terhadap jarak pencapaian ke objek tujuan harus sedekat mungkin

 Pertimbangan ekonomi dan fasilitas  Dalam hal ini, rekreasi tidak diprioritaskan

Secara umum, kaum pebisnis mempunyai karakter yang sangat efisien. Kualitas interaksi bisnis merupakan perhatian utama. Mereka berusaha menjalin interaksi sesingkat mungkin dan mencapai relasi seerat mungkin. Interaksi bisnis dapat dilakukan di dalam dan luar hotel.

Interaksi yang dilakukan di luar hotel menuntut tamu beraktivitas di luar dan memanfaatkan fasilitas hotel dalam waktu yang singkat, misalnya beristirahat. Interaksi yang dilakukan dalam lingkungan hotel menuntut disediakannya ruang yang nyaman, mempunyai privatisasi tinggi dan dapat mendukung proses relasi bisnis yang diinginkan.

Kegiatan bisnis juga dapat dilakukan sambil makan, minum kopi, olahraga dan kegiatan santai lainnya. Untuk itu, hotel bisnis memerlukan fasilitas olahraga, bersantai, makan, minum, dan tentunya fasilitas standar ruang pertemuan juga diperlukan.

2.2.3.7 Kriteria Fasilitas Hotel Bintang 3

Hotel kelas ini mempunyai kondisi sebagai berikut:  Umum

 Unsur dekorasi Indonesia tercermin pada lobby, restoran, kamar tidur, dan function

room  Bedroom

 Terdapat minimum 20 kamar standar dengan luas 22 m2/ kamar  Terdapat minimim 2 kamar suite dengan luas 44 m2/ kamar  Tinggi minimum 2.6 m tiap lantai

 Dining room

Bila tidak berdampingan dengan lobby, maka harus dilengkapi dengan kamar mandi/WC sendiri.

 Bar

 Apabila berupa ruang tertutup maka harus dilengkapi AC dengan suhu 24˚C.  Lebar ruang kerja bartender setidaknya 1m.

 Ruang fungsional

 Minimum terdapat 1 buah pintu masuk yang terpisah dari lobby dengan kapasitas minimum 2,5 kali jumlah kamar.

 Dilengkapi dengan toilet apabila tidak satu lantai dengan lobby.  Terdapat pre function room.

 Lobby

 Mempunyai luasan minimum 30 m2.  Dilengkapi dengan lounge.

 Toilet umum minimum 1 buah dengan perlengkapan  Lebar koridor minimum 1,6 m.

 Drug store

 Minimum terdapat drugstore, bank, money changer, biro perjalanan, air line

agent, souvenir shop, perkantoran, butik dan salon.

 Tersedia poliklinik.  Tersedia paramedis.

 Sarana rekreasi dan olah raga

 Minimum 1 buah dengan pilihan tenis, bowling, golf, fitness, sauna, billiard, jogging, diskotik atau taman bermain anak.

 Terdapat kolam renang dewasa yang terpisah dengan kolam renang anak.  Utilitas penunjang

 Terdapat transportasi vertikal mekanis.

 Ketersediaan air bersih minimum 500 liter/ orang/ hari.  Dilengkapi dengan instalasi air panas/ dingin.

 Dilengkapi dengan telepon lokal dan interlokal.  Tersedia PABX.

 Dilengkapi sentral video/TV, radio, paging, carcall.

2.2.3.8 Jenis dan Fasilitas Standar Kamar Tamu

Pada hotel, ruang tidur merupakan ruang privat yang perlu diperhatikan untuk memenuhi tuntutan kenyamanan dan privatisasi tamu. Aspek efisiensi juga harus diperhatikan sehingga tamu merasa betah menginap di hotel tersebut. Adapun bentuk kamar tidur pada hotel adalah seperti pada Gambar 2.1.2

 

 

      

2 _{The Architects’ Handbook} 

Klasifikasi kelas kamar pada sebuah hotel adalah:  Standard room

Jenis kamar yang tersedia untuk dua orang penghuni dengan kondisi, berisi satu tempat tidur double (double bed) atau dua tempat tidur dan fasilitas yang tersedia di dalam kamar tersebut berlaku umum di semua hotel.

 Deluxe room

Jenis kamar dengan fasilitas yang lebih baik dari kamar standar, misalnya dengan ukuran kamar lebih besar dan tambahan fasilitas, seperti televisi, lemari es, dll.

 President suite room

Jenis kamar paling mahal dalam suatu hotel, tersedia untuk 2-3 atau lebih penghuni dengan kondisi berisi dua atau tiga kamar lebih dengan ukuran kamar lebih besar, luas, mewah dan lebih lengkap dengan fasilitas tambahan seperti ruang tamu, makan, dan dapur kecil (kitchenette) serta mini bar. Tempat tidurnya terdapat double bed, twin bed atau bahkan single bed.

Adapun fasilitas standar yang terdapat pada masing – masing jenis kamar tersebut adalah sebagai berikut :

 Kamar mandi private ( bathroom ) dan perlengkapannya.  Tempat tidur ( jumlah dan ukurannya sesuai dengan jenis).  Lemari pakaian ( cupboard ).

 Rak untuk menyimpan koper ( luggage rack ).  Telepon, lampu, AC.

 Radio dan Televisi.

 Meja rias / tulis ( dressing table ) dan kursi.  Meja lampu.

 Asbak , korek api , handuk , alat tulis ( stationeries ), dll.

2.2.4 Tinjauan Kantor

Adapun tinjauan fungsi kantor pada secara umum dan klasifikasinya adalah:3

      

2.2.4.1Pengertian Kantor

Kantor, berasal dari bahasa Belanda kantoor, adalah sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan kecil maupun bangunan bertingkat tinggi.

2.2.4.2 Tipe Bangunan

Tipe bangunan suatu gedung perkantoran ada beberapa macam yaitu:  High rise building (bangunan dengan lantai lebih dari 20 lantai)

 Middle rise building (bangunan 4 lantai sampai dengan 20 lantai)  Low rise building (bangunan 1 lantai sampai dengan 3 lantai)

 Garden office/office park (bangunan 1 sampai 5 lantai dengan lansekap yang

ekstensif).

2.2.4.3 Klasifikasi Kantor

Secara garis besar, menurut L. Manaseh dan R.Cunliffe, jenis kantor dapat dibedakan menjadi 4 jenis, yaitu:

 Commercial office

Jenis perkantoran yang termasuk golongan ini adalah perkantoran (untuk toko, disewakan), perusahaan (trading company), asuransi dan transportasi.

 Industrial office

Jenis perkantoran ini terikat harus mempunyai hubungan fisik dengan pabriknya.  Professional office

Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu yang panjang dan merupakan perkantoran yang jumlah modal yang digunakan relatif kecil.

 Institutional/ Governmental office

Jenis perkantoran ini bersifat usaha yang teratur dalam bentuk lembaga yang berpedoman pokok untuk hidup lama dan kokoh. Biasanaya digunakan dalam waktu yang lama atau panjang.

Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa kelas, antara lain:  Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta terletak di Central

Business District)

 Kelas B (dengan luas berapa saja dan terletak dilokasai mana saja namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern)

Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan yang digunakan.

Berdasarkan kepemilikannya, gedung perkantoran terbagi menjadi 2 macam yaitu:  Gedung perkantoran sewa

Pada tipe gedung perkantoran sewa, yang disewakan adalah besaran atau luasan tertentu dari gedung perkantoran tersebut. Penyewaan dilakukan sesuai dengan jangka waktu yang disepakati bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi penyewa adalah biaya sewa dan service charge kepada pengelola yang biasanya dihitung berdasarkan luas ruangan yang disewa dan dibayar per bulan.

 Gedung perkantoran Strata Title (milik)

Pada tipe gedung perkantoran Strata Title (milik), ruang bangunan gedung perkantoran dapat dimiliki seperti rumah tinggal ataupun apartemen strata title. Namun pemiliknya harus tetap membayar service charge per bulan sebagai biaya perawatan dan pemeliharaan gedung.

Saat ini, terdapat gedung perkantoran dengan tipe kepemilikan campuran dimana dalam gedung perkantoran tersebut ada yang ruang (space) yang disewakan dan ada juga yang menjadi pemilikan perseorangan ataupun perusahaan. Namun yang lebih dominan pada saat ini adalah gedung perkantoran yang ruang (space) nya disewakan.

2.2.4.4 Karakteristik Gedung Perkantoran

Dalam membangun suatu gedung perkantoran ada satu karakteristik penting yang harus diperhatikan yaitu lokasi. Dalam suatu lokasi yang akan didirikan sebuah gedung perkantoran ada beberapa hal yang harus diperhatikan, yaitu:

 Dekat dengan gedung perkantoran umum  Dilalui oleh kendaraan umum

 Merupakan pusat kegiatan finansial  Dekat dengan gedung pemerintahan

2.2.4.5 Kriteria Kantor

Di dalam produk properti perkantoran untuk mencapai target pasar ada beberapa faktor yang menjadi kunci suskesnya. Beberapa faktor tersebut adalah :

 Flexibilitas ruang

Dipengaruhi oleh model dan bentuk bangunan yang memberikan kemudahan bagi penghuni untuk membentuk ruangan menurut selera dan tak membatasi ruang geraknya.  Tingkat hunian

Semakin tinggi tingkat hunian maka pendapatan dan keuntungan semakin besar selain itu tingkat hunian yang tinggi juga meningkatkan image pada sebuah gedung perkantoran.  Harga sewa

Harus sesuai dengan keadaan pasar permintaan, dapat bersaing dan tak berada di bawah harga pasar yang ada. biasanya untuk harga sewa di hitung per-meter persegi.

 Service charge

Penentuan service charges yang murah belum tentu efektif bagi penghuni ruang kantor, karena penghuni ruang kantor mengharapkan tingkat pelayanan yang memuaskan. Biasanya biaya jasa ini sangat ditentukan oleh besarnya biaya operasional di gedung perkantoran itu dan dihitung permeter persegi.

 Citra/image

Sebuah perkantoran yang telah memiliki nama besar di masyarakat baik dalam bentuk bentuk fisik, fasilitas bangunan, tingkat pelayanan, maupun kelebihan lain yang dimiliki akan lebih mudah menarik pengunjung.

2.2.4.6 Kantor Sewa

Kantor sewa pada dasarnya adalah sebuah bangunan komersial yang dapat dimiliki dengan sistem sewa. Menurut Hunt, W.D. , kantor sewa adalah suatu bangunan yang mewadahi transaksi bisnis degan pelayanan secara profesional. Ruang dalamnya terdiri dari ruang-ruang dengan fungsi yang sama, yaitu fungsi kantor dengan status pemakai sebagai penyewa atas ruang yang digunakannya.

Dalam perhitungan sewa ruang kantor, terdapat istilah yang harus diperhatikan, sebagai berikut:

 Service floor area, meliputi area-area yang tidak termasuk disewakan, tetapi merupakan

 Rentable floor area, dibedakan menjadi

 Usable floor area, merupakan area yang disewakan dengan harga tertentu.

 Common floor area, meliputi elevator hall, koridor, toilet, dll. Harga sewa per m2

diperhitungkan berdasarkan rentable floor area.

 Gross area system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua bagian bangunan

(ruang-ruang yang ada) termasuk lobby, lift, lavatory, dan ruang penunjang lainnya.  Net area system adalah sistem sewa degan memperhitungkan luas ruang yang

benar-benar hanya digunakan oleh penyewa. Dalam hal ini, lavatory, ruang lift, dan penunjang tidak termasuk yang disewakan.

 Semi gross system adalah sistem sewa dengan memperhitungkan semua ruang yang

digunakan oleh penyewa ditambah dengan beberapa ruang fasilitas, tetapi tidak termasuk ruang transportasi, tangga darurat, dan fasilitas umum lainnya.

2.2.4.7 Klasifikasi Kantor Sewa

Berdasarkan peruntukannya, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:  Kantor sewa fungsi tunggal

Merupakan kantor sewa yang di dalamnya hanya memiliki satu fungsi (tunggal). Sifat dan karakter lingkup kegiatan yang diwadahi relatif sama.

 Kantor sewa fungsi majemuk

Merupakan kantor sewa yang di dalamnya memiliki beberapa fungsi sehingga lebih variatif dan lebih berpotensi meningkatkan daya tarik kunjungan. Setiap fungsi mempunyai aktivitas dominan berbeda yang menuntut kenyamanan dan fasilitas berbeda.

Berdasarkan jumlah penyewa, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:  Penyewa bangunan tunggal

Disewakan kepada satu penyewa dalam jangka waktu tertentu.  Penyewa lantai tunggal

Setiap lantainya hanya ditempati satu penyewa saja.  Penyewa lantai majemuk

Setiap lantainya digunakan untuk lebih dari satu penyewa/ unit kantor.

 Cellular system (Sel)

Bentuk bangunan memanjang dengan koridor memanjang sejajar dengan bentuk bangunan. Ruang memiliki privasi tinggi sehingga sesuai untuk eksekutif, manajer, dll.  Group space system (kelompok ruang)

Sistem ini memiliki ruang dengan dimensi yang mampu menampung 5-15 karyawan, bersifat semiformal. Bangunan memiliki kedalaman 15-20m dari koridor ke dinding terluar bangunan.

 Landscape/ open plan system (ruang terbuka)

Susunan ruang fleksibel menurut kebutuhan pemakai, dengan menggunakan sekat dan mempunyai karakter bebas dan nonformal.

Berdasarkan kedalaman ruang, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:  Shallow space

Ruang memiliki kedalaman kurang dari 8m, bentuk sirkulasi single zone place yang disusun linier, cocok untuk mewadahi aktivitas individual.

 Medium depth space

Ruang sewa memiliki kedalaman 8-10m, sirkulasi single zone place, atau 14-22m pada sirkulasi double zone place.

 Deep space

Ruang memiliki kedalaman 11-19m, digunakan untuk kantor grup kecil, atau kombinasi kantor tunggal dan kantor grup kecil.

 Very deep space

Ruang memiliki kedalaman lebih dari 20m, mengkombinasikan ruang kecil dan sedang.

Berdasarkan tipikal jalur pencapaian, kantor sewa dapat dibedakan menjadi:  Tipe koridor terbuka

Ruang di setiap lantai dicapai melalui koridor yang menghubungkan antar ruang, bisa satu atau dua sisi. Biasa digunakan pada bentuk bangunan memanjang dan relatif linier.  Tipe menara

Bangunan dirancang dengna bentuk bangunan tinggi, dengan luas per lantai relatif kecil. Ruang tiap lantai dicapai melalui jalur sirkulasi vertikal yang terletak dalam core.

2.2.4.8 Pengguna Kantor Sewa

Secara umum, pada kantor sewa terdapat pengguna bangunan, yaitu:  Penyewa/ konsumen kantor sewa

 Pengunjung bangunan/ tamu  Pengelola bangunan

Pengelola dan pengunjung mempunyai karakter dan kegiatan yang berbeda antara satu dengan lainnya sesuai latar sosial budaya serta bidang usaha yang dilingkupinya. Pemilahan dan pengelompokan penyewa menjadi salah satu faktor yang mempengaruhi perancangan sebuah kantor sewa. Contohnya jika pengelompokan penyewa adalah kelompok bidang usaha perdagangan, konsumen yang diperbolehkan menyewa adalah mereka yang mempunyai bidang usaha perdagangan. Pengunjung juga secara tak langsung akan terbatasi, sehingga terkadang kantor sewa juga dimasukkan beberapa fungsi lain yang diorientasikan untuk menambah daya tarik kunjungan pada bangunan komersial tersebut.

2.2.4.9Fasilitas Fungsional Kantor

Adapun fasilitas yang terdapat pada kantor, antara lain:  Area penerima/ Lobby

Pengunjung memperoleh kesan pertama pada area ini, sehingga desainnya dan penataannya harus menarik, bersih, dan mampu memenuhi kebutuhan.

 Unit pengelola

Fasilitas ini digunakan oleh pengelola, untuk kegiatan administrasi, pemasaran, dll.  Unit kantor sewa

Merupakan ruang kantor yang disewakan kepada penyewa. Dapat berupa kantor privat (cellular office), kantor semiformal, dan kantor terbuka (open space).

 Ruang pertemuan/ rapat

Merupakan tempat berlangsungnya kegiatan konferensi, pertemuan, dll. akses ke ruang pertemuan harus melalui koridor ataupun area penerima.

 Unit layanan umum

Fasilitas yang bersifat komersial, seperti ruang serbaguna, retail, foodcourt, kafetaria, dll.  Area Servis

 Sirkulasi

Sirkulasi vertikal berupa lift diperlukan untuk menghubungkan ruang dari 1 lantai ke lantai lainnya. Sirkulasi horizontal berupa koridor yang menghubungkan antar ruang.  Gudang

Digunakan sebagai tempat menyimpan barang dan peralengkapan dari kantor.  Ruang Mekanikal Elektrikal

2.2.5 Tinjauan Shopping Mall

Adapun pengertian dan kriteria shopping mall adalah:

2.2.5.1 Pengertian Mall

Mall merupakan sebuah plaza umum, jalan-jalan umum, atau sekumpulan sistem

dengan belokan-belokan dan dirancang khusus untuk pejalan kaki. Mall dapat disebut sebagai jalan pada area pusat usaha yang terpisah dari lalulintas umum, tetapi memiliki akses mudah terhadapnya, sebagai tempat berjalan, duduk, bersantai, dan dilengkapi unsur dekoratif untuk melengkapi kenyamanan dalam menikmati suasana.

Menurut Rubinstein (1978), mall merupakan penggambaran dari kota yang terbentuk oleh elemen-elemen:

 Anchor (magnet)

Merupakan transformasi dari nodes dapat pula berfungsi sebagai landmark.  Secondary Anchor (magnet sekunder)

Merupakan transformasi dari district, perwujudannya berupa retail store, supermarket, superstore, dan bioskop.

 Street Mall

Merupakan transformasi paths, perwujudannya berupa pedestrian yang menghubungkan

magnet-magnet.

 Landscaping (pertamanan)

Merupakan transformasi dari edges, sebagai pembatas pusat pertokoan di tempat-tempat

luar.

2.2.5.2 Pengertian Shopping Mall

 Shopping mall diartikan sebagai suatu area pergerakan (linier) pada suatu area pusat

bisnis kota yang lebih diorientasikan bagi pejalan kaki; berbentuk pedestrian dengan kombinasi plaza dan ruang-ruang interaksional (Rubinstein, 1978).

 Shopping mall adalah pusat perbelanjaan yang berintikan satu atau beberapa departemen

store besar sebagai daya tarik dari retail-retail kecil dan rumah makan dengan tipologi bangunan seperti toko yang menghadap ke koridor utama mall atau pedestrian yang merupakan unsur utama dari sebuah shopping mall, dengan fungsi sebagai sirkulasi dan sebagai ruang komunal bagi terselenggaranya interaksi antarpengunjung dan pedagang ( Maitland, 1987).

 Shopping mall sebagai kelompok kesatuan komersial yang dibangun pada sebuah lokasi

yang direncanakan, dikembangkan, dimulai dan diatur menjadi sebuah unit operasi, berhubungan dengan lokasi, ukuran, tipe toko, dan area perbelanjaan dari unit tersebut. Unit ini juga menyediakan parkir yang dibuat berhubungan dengan tipe dan ukuran total toko-toko (Urban Land Institute, 1997).

2.2.5.3 Kriteria Mall

Mall mempunyai kecenderungan berkonfigurasi secara horizontal. Unsur yang

menunjang keberhasilan suatu mall adalah:  Bentuk mall

Menurut Maithland (1987) terdapat 3 bentuk umum mall, yaitu:

 Open mall (mall terbuka) adalah mall tanpa pelingkup. Keuntungannya adalah kesan luas dan perencanaan teknis yang mudah sehingga biaya lebih murah. Kerugiannya berupa kendala climatic control yang berpengaruh terhadap kenyamanan dan kurangnya kesan pewadahan.

 Enclosed mall (mall tertutup) adalah mall dengan pelingkup. Keuntungannya berupa kenyamanan climatic control. Kerugiannya biaya mahal dan kesan kurang luas.  Integrated mall (mall terpadu) adalah penggabungan mall terbuka dan tertutup.

Biasanya berupa mall tertutup dengan akhiran mall terbuka. Munculnya bentuk ini merupakan antisipasi terhadap keborosan energi untuk climatic control serta mahalnya pembuatan dan perawatan mall tertutup. Mall ini juga bertujuan mengonsentrasikan daya tarik pengunjung pada mall tertutup.

     

  _{Gambar 7.34 Perspektif View dari Jalan Mangkubumi}

     

 

 

 

Gambar 7.35 Suasana Mall di Podium Gambar 7.36 Pedestrian di Sekeliling Bangunan S

Gambar 7.37 Suasana Area Makan Outdoor Gambar 7.38 Interior Kamar Standard

   

 

7.2 Foto Maket

Adapun foto maket berdasarkan hasil perancangan terlihat pada Gambar 7.42 sampai 7.44 berikut ini.

Gambar 7.42 Foto Maket View 1

 

 

DAFTAR PUSTAKA

 Hill, Mc Graw. 1996. Time Saver Standard for Building Types, T i m e S a v e r

Standards, A Hand Book of Architectural Design. New York

 Juwana Ir. Jimmy S., MSAE. 2005. Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Penerbit

Erlangga

 Martina, Endy. 2008. Panduan Perancangan Bangunan Komersial. Penerbit: Andi

Yogyakarta

 Neufert, Ernst . 1990. Data Arsitek Jilid 2 . terjemahan oleh Sjamsu Amril . Jakarta . Erlangga

 Neufert, Ernst . 1990. Data Arsitek Jilid 1 . terjemahan oleh Sjamsu Amril . Jakarta . Erlangga

 Rutes, Walter A., FAIA. dan Richard H. Penner. 1985. Hotel Planning and Design.

New York. Watson-Guptill Publications.

 http://www1.aedes.com/Asia/TheIntermark. Diakses 17 Februari, 2010.

 http://astonbandung.com/. Diakses 14 Maret, 2010.

 http://www.designforhealth.net/pdfs/From_MDCWEB/DPmixed_use.pdf. Diakses 17

Februari, 2010.

 http://www.emporis.com. Diakses 14 Maret, 2010.

 http://www.investorindonesia.com/ind...=view&id=59209. Diakses 14 Maret, 2010.

 http://www.fourseasons.com/miami/fitness_facilities.html. Diakses 31 Maret, 2010.

 http://www.google.com. Diakses 8 Februari, 2010.

 http://www.kafka-franz.com/Four-seasons-condo-miami.htm. Diakses 16 Maret,

2010.

 http://www.medantalk.com. Diakses 16 Maret, 2010.

 http://www.orchardroad.info. Diakses 8 Februari, 2010.

 http://www.pemkomedan.go.id/news_detail.php?id=1046. Diakses 14 Maret, 2010.

 http://www.singaporesights.com Diakses 21 Maret, 2010.

 http://www.sumutprov.go.id/ongkam.php?me=prioritas. Diakses 8 Februari, 2010.

 http://www.wikipedia.com. Diakses 8 Februari, 2010.

 http://www.wynfrey.com/photo-gallery/index.cfm. Diakses 16 Maret, 2010.