69 undang ditetapkan harus dibuat dalam bentuk tertentu, seperti
perjanjian jual beli tanah. Pasal 37 Peraturan Pemerintah nomor 24 Tahun 1997 menentukan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik
atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang undangan yang berlaku. Artinya bahwa perjanjian jual beli tanah harus dibuat dalam bentuk akta
otentik.
4. Obyek Perjanjian Jual Beli
Obyek perjanjian jual beli adalah benda atau barang. Menurut Pasal 499 KUHPerdata yang dinamakan kebendaan ialah tiap-
tiap barang dan tiap-tiap hak yang dapat dikuasai oleh hak milik. Jadi pengertian benda zaak secara yuridis adalah segala sesuatu yang
dapat dihaki atau yang dapat menjadi obyek hak milik, maka segala sesuatu yang tidak dapat dimiliki orang, bukanlah termasuk pengertian
benda, seperti; bulan, bintang Riduan Syahrani, 1992:116. Selanjutnya Menurut Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaya bahwa
penguasaan dalam bentuk hak milik ini adalah penguasaan yang memiliki nilai ekonomis Kartini Mulyadi dan Gunawan Widjaya,
2003:32. Suatu kebendaan yang dapat dimiliki tetapi tidak memiliki nilai ekonomis bukanlah kebendaan yang menjadi obyek pembicaraan. Hal
ini membawa konsekuensi logis kepada ketentuan Pasal 1131 KUHPerdata yang menentukan bahwa segala kebendaan yang
bergerak dan tidak bergerak milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada di kemudian hari menjadi jaminan untuk perikatan
perseorangannya.
70 Pasal 1332 KUHPerdata menentukan bahwa hanya barang-
barang yang bisa diperdagangkan saja yang dapat dijadikan obyek persetujuan. Dengan demikian barang-barang yang tidak dapat
diperdagangkan tidak dapat dijadikan obyek perjanjian jual beli. Benda yang tidak dapat diperdagangkan adalah benda yang mempunyai tujuan
publik Satrio, 1992: 302. Benda untuk tujuan publik adalah barang- barang yang dipergunakan untuk kepentingan umum seperti jalan raya,
sungai, pantai, pulau dan lain sebagainya.
5. Kewajiban Penjual.
Akibat hukum dari lahirnya suatu perjanjian adalah timbulnya hak dan kewajiban. Demikian juga dengan perjanjian jual beli, setelah
perjanjian jual beli dianggap lahir maka timbullah hak dan kewajiban diantara para pihak yaitu penjual dan pembeli.
Menurut Pasal 1474 KUHPerdata penjual mempunyai dua kewajiban yaitu kewajiban untuk
menyerahkan barang dan kewajiban untuk menanggung.
Penyerahan levering menurut Pasal 1475 KUHPerdata ialah suatu pemindahan barang yang telah dijual ke dalam kekuasaan
dan kepunyaan si pembeli. Kewajiban menyerahkan suatu barang meliputi segala sesuatu perlengkapannya serta dimaksudkan bagi
pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti hak milik jika ada Pasal 1482 KUHPerdata. Dengan demikian penyerahan suatu barang
adakalanya tidak cukup hanya dengan penyerahan nyata saja, yaitu penyerahan dari tangan ke tangan, tetapi memerlukan penyerahan
yuridis. Misalnya penyerahan sebidang tanah yang dijual tidak cukup penyerahan nyata tetapi juga harus dilakukan penyerahan yuridis
dengan ditandatanganinya akta PPAT.
71 Kewajiban menanggung dari penjual menurut Pasal 1491
KUHPerdata adalah untuk menanggung dua hal, yaitu: a Kewajiban menanggung pembeli agar pembeli dapat menguasai
barang yang dibeli secara aman dan tenteram. Pembeli melakukan perjanjian jual beli adalah agar hak milik
dapat berpindah kepada pembeli, dan pembeli dapat menguasai barang dengan aman dan tenteram, untuk itu penjual harus
menjamin bahwa barang yang diserahkan bebas dari tuntutan pihak ketiga, maupun bebas dari pembebanan hak.
b Kewajiban menanggung terhadap cacad tersembunyi pada barang yang dijual.
Menurut pasal 1504 KUHPerdata yang dimaksud cacad tersembunyi
pada barang adalah cacad yang membuat barang tersebut tidak dapat dipergunakan sesuai dengan maksudnya atau mengurangi
kegunaanya sehingga seandainya pembeli mengetahui hal itu lebih dahulu,maka pembeli sama sekali tidak akan membelinya selain
dengan harga yang kurang. Menurut Hartono Surjopratignjo cacad yang dapat merupakan cacad tersembunyi apabila cacad itu
menjadikan barang tidak dapat digunakan atau mengurangi kemungkinan penggunaanya,misalnya pecah,sobek,patah, demikian
juga apabila cacad itu dapat mempengaruhi penggunaanya dapat merupakan cacad tersembunyi misalnya pisaunya ternyata dari besi
yang lunak,bukan dari baja Hartono Surjopratignjo,1982: 24. Cacad- cacad pada barang yang ditanggung penjual hanyalah cacad
yang tersembunyi, jadi cacad itu harus harus tersembunyi, kalau tidak, maka penjual tidak menjamin. Hal ini sesuai dengan maksud
pasal 1505 KUHPerdata yang mengatakan bahwa sipenjual tidak diwajibkan menanggung cacad yang kelihatan, yangdapat diketahui
sendiri oleh si pembeli.apbila cacad pada barang itu kelihatan, maka
72 dapat dianggap bahwa pembeli menerima adanya cacad itu, dan
sudah barang tentu harganya sudah disesuaikan dengan adanya cacad pada barang tersebut.
Apabila barang yang dibeli mengandung cacad, maka pembeli dapat memilih dua tuntutan yang dapat diajukan kepada
penjual, yaitu: 1 Actio redhibitoria, yaitu tuntutan pembeli untuk pengembalian
uangnya yang telah dibayarkan dengan mengembalikan barang yang mengandung cacad.
2 Actio quanti minores, yaitu tuntutan pembeli untuk pengembalian sebagian dari uang pembelian. Hal ini dikarenakan pembeli tidak
dapat lagi mengembalikan barang karena telah dipakai sebagian atau seluruhnya.
6. Kewajiban Pembeli.
