116
bisa. Harus ada formulanya di komputer kita yang namanya FOS. Jadi, kan, harga jual berapa, angsuran semuanya segala macem kita masukin ke FOS, tar dia yang
ngitung FOS. Sedangkan pricing itu berarti rate tahunan PA yang ditetapkan oleh ALCO
BMI. ALCO tidak menetapkan margin karena margin bisa berapa aja, nominalnya bisa berapa aja tergantung plafond, jangka waktu. Berarti semakin besar plafond
semakin besar margin nominalnya, semakin besar jangka waktunya, maka total margin yang dibyarkan semakin besar pula. Misal untuk jangka waktu
pembiayaan 1-5 tahun marginnya 13, untuk jangka waktu pembiayaan 6-10 tahun marginnya 14, dan jangka waktu pembiayaan 10-15 tahun marginnya
sebesar 15. Semua bank namanya ALCO, kalau dikonven ALCO netapin bunga kalau di Bank Syariah dia netapin pricing. Metode pricing itu seperti ini,
misalnya angsurannya Rp.3 juta per bulan. Angsuran porsi pokoknya kecil di depan, besar di belakang. Contoh bulan pertama, gedean angsuran pokoknya,
misal Rp.1,1 juta angsuran pokok lalu angsuran marginnya Rp.1,9 juta per bulan. Kan namanya murabahah, berarti mengangsur, yang di angsur itu harga jual. Jadi
setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan murabahah mengangsur per bulannya itu ada angsuran pokok dan angsuran margin. Angsuran pokok itu dia
akan sama dengan plafond. Angsuran yang diperbolehkan minimal 35 dari total pendapatan si nasabah.
117
Wawancara Kedua Tanggal
: 10 Mei 2011 Waktu
: 16.51 – 17.22 WIB
1. Tanya: Bisa dijelaskan bagaimana latar belakang dikeluarkannya PHS Pembelian
Pak ?
Jawab: Karena adanya permintaan pasar dari nasabah untuk mereka yang ingin
angsuran tetap sampe lunas karena trend di pasar orang taunya angsuran di Bank Syariah itu tetap sampe lunas sedangkan dengan akad musyarakah Baiti Jannati
tidak memungkinkan karena kita setting untuk supaya bisa di rejudgment. Selain itu, trendnya adalah rumah baru itu sekarang rumahnya belum ada, belum jadi
sehingga harus indent. Nah, sistem indent gak bisa pake musyarakah, karena musyarakah dipake harus kongsi dari aset yang sudah ada, karena kalau asetnya
belum ada, gak ada yang dimusyarakah kan. Harusnya pake istishna’, Cuma karena istishna’ modulnya belum bisa jadi kita pake murabahah. Jadi kalau untuk
rumah indent, murabahah nya itu untuk barang bangunan yang akan dibangun, kalau rumahnya udah jadi, murabahah nya itu rumah.
4. Tanya: Dalam membuat produk PHSM ini, divisi-divisi mana saja yang terkait
selain PDD ? Jawab: Tentunya ada banyak divisi. Tidak hanya PDD saja, tapi ada Treasury
Division, Compliance Division, Risk Management Division yang mengelola risiko-risiko terhadap suatu produk, Financing Support Division. Untuk divisi-
118
divisi lainnya kamu bisa lihat disini sambil kasih liat nama-nama divisi yang ada di Bank Muamalat.
5. Tanya: Keuntungan yang di dapat dari produk PHS Pembelian, baik untuk pihak
bank maupun nasabah apa saja ?
Jawab: Bagi bank yaitu memperluas pasar bank karena yang tadinya tidak
tergarap lewat akad musyarakah mutanaqisah bisa tergarap disini PHS. Karena kan di PHS ini ada dua produk, murabahah dan musyarakah. Jadi memperbanyak
nasabah yang bisa dilayani. Untuk nasabah sendiri yaitu terpenuhinya kebutuhan tipe pembelian akan rumah indent dan pembiayaan dengan angsuran tetap. Kan
kalau developer sekarang jarang yah yang rumahnya udah jadi, baru tanahnya doang yang di janjiin
6. Tanya: Bagaimana dengan profil risiko produk PHS Pembelian ? Jawab:
Untuk mitigasi risikonya diatasi dari uang muka nasabah harus masuk rasio angsuran. Misalnya dengan uang muka, sama sih dengan KPR lainnya. Jadi
gak ada yang namanya plafond itu sampai 100 dari rumah. Kenapa? Karena ketika nasabah langsung di form di bulan pertama itu nilai rumahnya harus bisa
mengcover semuanya, itu mitigasi risiko dalam hal jaminan. Mitigasi risiko dalam hal profil nasabah yaitu harus selektif, yang diutamakan ya pegawai tetap,
kalaupun pegawai kontrak maka ada syaratnya dan nasabah harus masuk rasio angsuran. Rasio angsuran itu gak boleh gede-gede. Kalau di Bank Muamalat
namanya cash ratio, jadi berapa persen angsuran yang diperbolehkan dari pendapatan nasabah. Kalau pendapatan nasabah Rp.10 juta, cash rationya 35,
119
berarti angsurannya gak boleh lebih dari Rp.3,5 juta per bulan. Kalau ternyata angsuran yang dikasih nasabah dengan jangka waktu 15 tahun, angsuran 40,
nah itu gak boleh, gimana caranya supaya cash ratio jadi 35 yaitu dengan penambahan uang muka, sehingga plafond turun, angsuran turun, itu namanya
mitigasi risiko dalam hal kemampuan pembayaran nasabah atau kalau di 5C itu namanya capacity. Kalau character dengan melihat karakternya nasabah, apakah
perilakunya baik atau tidak. Capacity dengan melihat kemampuan nasabah mengangsur lewat cash ratio. Collateral dengan melihat agunannyajaminan
bahwa plafond tidak 100 dari nilai jaminanrumah. Selain itu, agunan tersebut harus di asuransikan. Nilai asuransi harus sama dengan nilai bangunan. Capital
tidak perlu karena bukan untuk usaha, bukan usaha produktif, kan pembiayaan rumah. Yang kelima, condition of economy yaitu misal kondisi ekonomi yang
memburuk terjadinya PHK yang akan menyebabkan kemampuan nasabah membayar berkurang, tapi dalam keadaan krisis pun kita masih bisa menyalurkan
KPR, karena rumah merupakankebutuhan dasar orang. Kepatuhan orang untuk produk KPR jauh lebih patuh dari pada produk-produk lainnya karena kan kalau
rumahnya diambil si nasabah tersebut mau tinggal dimana ?
7. Tanya: Apakah ada perbedaan pembiayaan hunian syariah Bank Muamalat
Indonesia dengan KPR Syariah lainnya maupun KPR Konvensional ? yang menjadi keunggulan dan kekurangan dari produk PHS Pembelian apa saja ?
Jawab: Keunggulan yang ada di fiturnya sendiri yaitu terutama adalah uang
muka kita lebih rendah dari bank-bank lain yaitu hanya 10, plafondnya tinggi
120
bisa sampe Rp.25 Milyar, karena kalau bank-bank lain rata-rata Rp.5 Milyar, selain itu kita bisa untuk pegawai kontrak yang memiliki kebutuhan akan rumah.
Kan banyak orang yang belum berstatus pegawai tetap tapi sudah ada kebutuhan mempunyai rumah, misal karena udah nikah. Kekurangannya sendiri pricingnya
yang tinggi dan tidak bisa melakukan evaluasi pricing karena murabahah. Kenapa bisa tinggi karena supaya sampe lunas fluktuasi dari biaya dana yaitu
biaya deposito dapat di cover. Karena kan kalau murabahah kalau biaya deposito berubah-ubah, misal naik, kita gak bisa naikin, padahal biaya kita naik, makanya
dari awal kita pricing lebih tinggi. Tapi lebih tingginya itu kita ngacu dari pasar. karena kalau kita selisihnya jauh dari pasar, produk kita gak laku juga dan karena
kan pasarnya juga kebanyakan murabahah.
8. Tanya: Bagaimana dengan faktor-faktor yang mempengaruhi produk PHS
Pembelian, baik faktor internal dari manajemen BMI dan juga faktor eksternal ?
Jawab:
Kebijakan dari Pemerintah seperti program subsidi KPR. Karena BMI tidak ikut program subsidi KPR dari Pemerintah jadi tidak berdampak apa-apa,
karena ini kan pembiayaan rumah, konsumtif, bukan pembiayaan produktif. Jadi, kalau dalam ekonomi, disebut in elastis, kebijakan berubah impactnya kecil. Kan
Pemerintah punya program di bidang perumahan kaya mensubsidi KPR, subsidi suku bunga atau uang muka, nah yang ikut program itu kan bank-bank BUMN.
Kalau kebijakan Pemerintah secara makro, seperti peran Pemerintah dalam menstabilkan suku bunga. Misal, kalau Pemerintah gagal menstabilkan suku
bunga, impactnya adalah ya untuk permintaan KPR jadi rendah. KPR yang bagus
