115
terkait, direksi, DPS. Jika pihak terkait sudah setuju kemudian ke BI, bikin laporan. Jika BI setuju kemudian sosialisasi produk tersebut ke cabang dan
cabang siap kemudian melakukan launching produk baru.
3. Tanya: Bagaimana cara penetapan margin dan penentuan harga dalam
pembiayaan hunian syariah ini Pak ?
Jawab: Harusnya kamu bikin flow nya begini sambil buatin flow. Kan kalau
kamu murabahah, berarti kan kita jual beli ke nasabah yah, kita kan berarti jual beli, berarti kan harus ada harga beli, iya kan ... harga beli bank kan yah yang kita
beli, ya kan ?Terus harga jual bank yah, terus kan bank ngambil margin. Nah, harga beli ini kebagi dua, yaitu uang muka nasabah sama plafondnya, iya kan, yah
... ini buat murabahah apapun ya, bukan hanya rumah. Nah, berarti kan rumusnya adalah harga jual berarti harga beli ditambah margin dong, berarti kan ini uang
muka nasabah plus plafond plus margin kan. Plafond kan yang dari bank, kalau uang muka berarti dari nasabah plus margin. Margin ini kan berarti margin selama
sampai lunas. Yah, misalnya harga rumah Rp.200 juta, berarti uang muka nasabah 10 minimal 10. Berarti uang muka nasabah Rp 20 juta, berarti plafondnya
90 kan, jadi 180 juta. Yang kita sepakati ini adalah harga jual murabahah. Kalau Rp 20 juta UM+ Rp 180 juta plafond+ margin. Pertanyaannya sekarang
gimana ngitung marginnya? Margin adalah persentase efektif dari plafond yaitu nilai persentase tertentu yang dihitung secara tahunan. Kalau dihitungnya,
walaupun di 15 tahun berarti persentase itu berjalan 15 tahun, tapi nilai persentasenya berjalan secara tahunan. Kalau dihitung manual, kasar itu dia gak
116
bisa. Harus ada formulanya di komputer kita yang namanya FOS. Jadi, kan, harga jual berapa, angsuran semuanya segala macem kita masukin ke FOS, tar dia yang
ngitung FOS. Sedangkan pricing itu berarti rate tahunan PA yang ditetapkan oleh ALCO
BMI. ALCO tidak menetapkan margin karena margin bisa berapa aja, nominalnya bisa berapa aja tergantung plafond, jangka waktu. Berarti semakin besar plafond
semakin besar margin nominalnya, semakin besar jangka waktunya, maka total margin yang dibyarkan semakin besar pula. Misal untuk jangka waktu
pembiayaan 1-5 tahun marginnya 13, untuk jangka waktu pembiayaan 6-10 tahun marginnya 14, dan jangka waktu pembiayaan 10-15 tahun marginnya
sebesar 15. Semua bank namanya ALCO, kalau dikonven ALCO netapin bunga kalau di Bank Syariah dia netapin pricing. Metode pricing itu seperti ini,
misalnya angsurannya Rp.3 juta per bulan. Angsuran porsi pokoknya kecil di depan, besar di belakang. Contoh bulan pertama, gedean angsuran pokoknya,
misal Rp.1,1 juta angsuran pokok lalu angsuran marginnya Rp.1,9 juta per bulan. Kan namanya murabahah, berarti mengangsur, yang di angsur itu harga jual. Jadi
setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan murabahah mengangsur per bulannya itu ada angsuran pokok dan angsuran margin. Angsuran pokok itu dia
akan sama dengan plafond. Angsuran yang diperbolehkan minimal 35 dari total pendapatan si nasabah.
