Pelaksanaan Produk Murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah

64 2 Capacity kapasitas Analisa diarahkan pada kemampuan sumber penghasilan calon nasabah membiayai seluruh pengeluaran bulanannya. Telah dijelaskan oleh Kindy: “Kapasitas nasabah dalam hal membayar angsuran harus masuk ke dalam rasio angsuran. Kalau di Bank Muamalat namanya cash ratio, jadi berapa persen angsuran yang diperbolehkan dari pendapatan nasabah. Maksimum cash ratio yang diberikan oleh Bank Muamalat kepada nasabah antara lain 35 dari pendapatan jika pendapatan kurang dari Rp 5 juta, 40 jika pendapatan diatas Rp 5 juta sampai dengan Rp 10 juta dan 50 dari pendapatan jika pendapatan diatas Rp 10 juta.” 9 Dengan melihat dari kapasitas atau kemampuan nasabah mengangsur dalam hal cash ratio. Cash ratio adalah rasio perbandingan antara total pendapatan per bulan setelah dikurangi dengan biaya bulanan dan kewajiban-kewajiban perbulan lainnya dengan angsuran perbulan. Untuk asumsi cash ratio dan simulasi angsuran per bulan dapat dilihat di lampiran. 3 Collateral jaminan Analisa ini diarahkan terhadap jaminanagunan yang diberikan. Jaminanagunan adalah asset nasabah yang dijanjikan kepada bank jika nasabah tidak dapat mengangsur pembiayaan. Jaminan yang dimaksud harus bisa mengcover risiko pembiayaan nasabah. Objek pembiayaan wajib untuk dijadikan agunan. Untuk menghindari bank dari pengganti kerugian. Dengan melihat agunannyajaminan bahwa plafond tidak 100 dari nilai jaminanrumah. Selain itu, 9 Wawancara pribadi dengan Kindy Miftah, BMI Pusat – Arthaloka, 10 Mei 2011, 16.51 – 17.22 WIB 65 agunan tersebut harus di asuransikan. Nilai asuransi harus sama dengan nilai bangunan. Asuransi jiwa akan menutup saldo KPR yang belum terbayar, bila nasabah tidak mampu melanjutkan pembayaran cicilan di tengah masa KPR, karena misalnya, meninggal dunia atau mengalami kecelakaan fatal. 4 Capital modal Capital ini tidak perlu karena pembiayaan rumah termasuk pembiayaan yang bersifat konsumtif, jadi bukan untuk usaha tidak tergolong usaha produktif. 5 Condition of economy kondisi ekonomi Kondisi ekonomi sangat mempengaruhi keadaan nasabah. Misal, kondisi ekonomi memburuk yang menyebabkan terjadinya PHK yang akan menyebabkan kemampuan nasabah membayar angsuran jadi bermasalah. Tetapi, dalam keadaan krisis pun pihak bank masih bisa menyalurkan KPR, karena rumah merupakan kebutuhan dasar hidup manusia. Dan kepatuhan nasabah untuk produk KPR jauh lebih patuh dari pada produk-produk lainnya karena yang menjadi agunan adalah rumah dalam proses pengajuan pembiayaan hunian tersebut. 6 Purpose Yaitu untuk mengetahui tujuan nasabah dalam mengambil pembiayaan. Dalam hal ini nasabah bertujuan ingin memiliki rumah 66 Untuk menjaga objektifitas sebuah analisa, biasanya dilakukan analisa oleh beberapa orang ataupun unit kerja. d. Persetujuan Committee Pembiayaan Pada proses ini ditentukan apakah pembiayaan yang diajukan oleh nasabah disetujui atau tidak. Proses ini juga tergantung pada kebijakan bank yang biasa disebut Komite Pembiayaan. Keputusan Komite Pembiayaan BMI mengacu kepada Buku Prosedur Umum Pelaksanaan Pembiayaan Bab 4 BMI. Jika komite setuju akan dibuatkan Offering Letter, jika tidak disetujui akan dibuatkan Rejection Letter. Berdasarkan keputusan Komite pembiayaan, maka AM menyusun Offering Letter Surat Persetujuan Prinsip PembiayaanSP3. Kemudian OL tersebut diberikan kepada nasabah untuk dipersetujui. Jika nasabah setuju AM menyerahkan Offering Letter kepada USP untuk dilakukan penyusunan akad pembiayaan. Dalam Komite Pembiayaan ini biasanya akan diperoleh persyaratn tambahan lainnya yang harus dipenuhi. e. Pengumpulan Data Tambahan Proses ini dilakukan untuk memenuhi persyaratan tambahan yang diperoleh dari disposisi komite pembiayaan. f. Pengikatan Setelah melakukan akad pembiayaan maka USP harus melakukan pengikatan, baik pengikatan jaminan nasabah atau pun pengikatan pembiayaan. Proses pengikatan ini melibatkan notaris, dihadiri oleh nasabah, RM, dan staff legal USP. 67 g. Pencairan Dari sisi pengikatan sudah selesai kemudian dilakukan proses pencairan. Sebelum proses pencairan dilakukan sebelumnya dilakukan pemeriksaan terlebih dahulu terhadap semua kelengkapan yang harus dipenuhi sesuai disposisi komite pada proposal pembiayaan. h. Monitoring Selanjutnya adalah proses monitoring terhadap nasabah. Pada saat memasuki tahapan ini, risiko pembiayaan baru saja dimulai pada saat pencairan. 10 Untuk itu dilakukanlah monitoring. AM wajib melakukan proses monitoring dan penagihan kepada nasabah. AM memonitoring usaha nasabah jika sumber pengembaliannya berasal dari usaha serta melakukan monitoring terhadap agunan nasabah. Gambar 4.1 Tahapan Proses Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat Setuju Tidak Setuju Tahapan Proses Sumber: Wawancara dengan Asset Product Manager BMI 11 10 Sunarto Zulkifli, Panduan Praktis Transaksi Perbankan Syariah. Jakarta: Zikrul Hakim, 2007, h.164 11 Wawancara pribadi dengan Erikal Mirtha, BMI Pusat – Arthaloka, 26 April 2011, 15.25 - 16.10 WIB Nasabah: Mulai mengajukan form aplikasi pembiayaan RM Relationship Manager USP:  BI Checking  Opini Legal  Taksasi Komite Pembiayaan Proses Pencairan Rejection Letter Offering LetterSP3 Pengikatan 68

2. Hasil Pelaksanaan

a. Analisa Produk dan Pertumbuhannya Mengingat konsumen yang dihadapi industri perbankan syariah sangat berbeda karakteristiknya, maka dasar pemilihan peluncuran suatu produk adalah dengan mengukur besaran segmen konsumen dan membaca kebutuhan konsumen. 12 Itulah kelebihan dari produk murabahah bagi nasabah yang menginginkan angsuran yang sifatnya tetap. Akad transaksi yang sudah disepakati dengan nasabah tidak akan mengalami perubahan sampai dengan berakhirnya jangka waktu pembiayaan. Kemudian, dari hasil wawancara yang terjadi antara penulis dengan Asset Product Manager, Pak Erik, diketahui bahwa fitur KPRS PHS sekarang sudah semakin banyak, semakin luas. Kalau Baiti Jannati hanya untuk pembelian yang siap huni saja. Berikut hasil wawancara yang terjadi: Penulis : “Kalau untuk fiturnya sendiri, kelebihan produk PHS Pembelian dengan produk sebelumnya Baiti Jannati apa saja Pak ?” Pak Erik : “Fiturnya, kelebihannya banyak. Karena kan sebelumnya cuma bisa buat rumah jadi, rumah jadi itu artinya rumah second ataupun rumah baru yang sudah siap huni. Sekarang fiturnya udah dilengkapin, baik buat yang beli rumah siap huni ataupun baru dan rumah indent non ready stock lah. Terus sama untuk renovasi, sama pembelian. Jadi fiturnya udah semakin banyak, semakin luas. Kalau dulu itu aja cuma pembelian yang siap huni aja.” 13 12 “Prospek Bank Syariah Pasca Fatwa MUI”, Lomba Karya Tulis Perbankan Syariah Milad ke-4 BNI Syariah. Dalam Suci Wulandari. ed. Inovasi Produk Yogyakarta: Suara Muhammadiyah, 2005, h.77 13 Wawancara pribadi dengan Erikal Mirtha, Arthaloka, 26 April 2011, pukul 15.25 - 16.00 WIB 69 Tabel 4.3 Weekly Portfolio Pembiayaan Hunian Syariah Murabahah Bank Muamalat Indonesia W eekly Portfolio Assets Bulan Grow th Pembiayaan Konsumen Pem biayaan Hunian Syariah Pem belian Desem ber10 17.959.315.536 56 Januari11 27.928.171.735 26 Februari 35.320.925.684 61 M aret 56.739.251.755 24 April 70.091.770.763 36 M ei 95.379.438.551 Sumber: Arsip Asset Product Manager 2010 Dari tabel diatas, dapat diketahui bahwa pertumbuhan outstanding produk murabahah cukup tinggi dan ini meningkatkan asset perusahaan dalam pembiayaan konsumen, khususnya kredit pembiayaan rumah. Peningkatan tersebut terjadi karena produk KPRS sebelumnya Baiti Jannati di rebranding menjadi PHS. Meski memiliki beberapa keunggulan, produk tersebut tidak terlepas dari risiko-risko yang ada. Untuk risiko produk dapat dilihat di lampiran. b. Report Keuntungan yang di dapat dari produk murabahah Pembiayaan Hunian Syariah bagi pihak BMI ialah memperluas pasar bank, meningkatkan pendapatan pembiayaan, memperbanyak nasabah yang bisa dilayani serta terpenuhinya kebutuhan untuk angsuran tetap fixed 70 sehingga nasabah mendapat kepastian angsuran selama jangka waktu pembiayaan dan tipe rumah indent. Keunggulan yang ada di fiturnya sendiri antara lain uang muka yang hanya 10, plafond yang tinggi hingga 25 Miliar. Selain itu, produk pembiayaan ini juga bisa untuk pegawai kontrak. Kekurangan produk murabahah sendiri ialah karena angsurannya yang bersifat fixed selama jangka waktu pembiayaan, maka ketika pricing turun angsuran nasabah tidak akan ikut turun. Pada produk murabahah Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ini, negosiasi yang terjadi adalah harga jual murabahah, dengan demikian harga angsuran tidak akan berubah meskipun terjadi perubahan nilai suku bunga perbankan. Sangat berbeda dengan perbankan konvensional yang tingkat suku bunganya sangat fluktuatif floating mengikuti tingkat suku bunga pasar. c. Langkah menangani pembiayaan bermasalah Langkah menangani pembiayaan bermasalah sudah dilakukan sejak awal yaitu dari proses menyeleksi nasabah. Dengan adanya ketentuan maksimum rasio angsuran terhadap pendapatan dan maksimum jangka waktu aspek capacity, dan ketentuan uang muka aspek collateral, sebenarnya bank sudah menyeleksi dengan ketat sehingga nasabah diyakini mampu mmbayar angsuran dengan lancar hingga lunas. Namun jika akhirnya nasabah macet juga karena di-PHK atau hutangnya membesar di tempat lain, jalan terakhir bank akan