Pembiayaan Konsep Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah

50

BAB IV HASIL TEMUAN DATA LAPANGAN DAN ANALISIS APLIKASI

PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT. BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK

A. Hasil Temuan Data Lapangan Aplikasi Produk Murabahah Pada

Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat Pasca dikeluarkannya Undang-undang mengenai Perbankan Syariah memberikan kesempatan yang seluas-luasnya kepada industri perbankan syariah dalam mengembangkan usahanya. Salah satu segmen pasar yang sangat potensial bagi industri perbankan syariah adalah sektor properti. Salah satu keunggulan dari produk perbankan dalam menyalurkan pembiayaan perumahannya yaitu adanya kepastian angsuran yang dilaksanakan selama jangka waktu pembiayaan yang membuat tenang si nasabah yang melakukan pengajuan pembiayaan perumah. Jadi, nasabah tidak perlu khawatir jika suku bunga naik karena di akad awal perjanjian sudah ditetapkan berapa angsuran yang harus dibayarkan perbulannya. Kepastian angsuran tersebut dapat dinikmati jika nasabah menggunakan produk murabahah dalam pembiayaan perumahan. 51

1. Konsep Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah

Muamalat Bank Islam adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan kredit dan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran serta peredaran uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip-prinsip Syariat Islam. 1 Sebagai bank “Pertama Murni Syariah”, Bank Muamalat Indonesia mampu mempertahankan posisinya sebagai barometer perbankan syariah di tanah air. Produk Bank Muamalat adalah produk keuangan syariah pertama di dunia perbankan Indonesia. Produk-produk di Bank Muamalat sendiri terdiri dari produk pendanaan, pembiayaan, dan jasa. Kegiatan penyaluran kredit pembiayaan mempunyai peranan yang sangat penting bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian terbesar sumber penghasilan bank. 2 Maka BMI melakukan pengembangan terhadap produk-produk pembiayaannya consumer financing, khususnya pembiayaan yang sifatnya konsumtif seperti pembiayaan rumah. Dalam rangka memberikan fasilitas pembiayaan rumah, Bank Muamalat kini hadir dengan brand baru yaitu Pembiayaan Hunian Syariah 1 Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait BAMUI, Takaful dan Pasar Modal Syariah di Indonesia, Ed. Revisi, Cet.4, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2004, h.5 2 Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, Jakarta: Damar Mulia Pustaka, 2000, h.63 52 Muamalat PHSM yang sebelumnya produk ini bernama Baiti Jannati. Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat yaitu fasilitas pembiayaan jangka panjang yang disediakan oleh Bank Muamalat bagi nasabah yang dinilai layak eligible oleh BMI Bank Muamalat Indonesia untuk pembeliankepemilikan property residential mortgage. 3 Adanya Produk Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ini dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas yang dilakukan oleh BMI dengan meningkatkan mutu serta fitur-fitur dari produk KPRS nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang sebelumnya Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat. Seperti yang dikatakan oleh staff PDD, Syukri: “Sejak bulan Agustus 2010, BMI berusaha terus meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas dengan meningkatkan fitur-fitur dari produk KPRS-nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang sebelumnya Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat atau biasa disingkat menjadi PHSM. Nah, pembiayaan hunian syariah tersebut memiliki dua produk, yaitu produk murabahah untuk PHS Pembelian dan produk musyarakah mutanaqisah untuk PHS Kongsi. Kemudian dilakukan penambahan fitur bisa untuk rumah indent dan renovasi.” 4 Untuk perbedaan fitur lebih lengkapnya dapat dilihat pada tabel dibawah ini: 3 “Pembiayaan Hunian Syariah”, artikel di akses pada 30 Maret 2011, pukul 14.53 WIB dari http:www.muamalatbank.comindex.phphomeproduksewa_kprs 4 Wawancara Pribadi dengan Syukri Ghozali, PDD Staff, Arthaloka, 14 Maret 2011, pukul 14.30 WIB 53 Tabel 4.1 Perbedaan Fitur Singkat No Fitur Baiti Jannati Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat Kongsi Musyarakah mutanaqisah Pembelian Murabahah 1 Persyaratan nasabah  Individu Individu Individu  Badan usaha 2 Plafond maksimum Rp10.000.000.000 Rp 25.000.000.000 Rp 25.000.000.000 3 Tujuan Penggunaan  Pembelian Baru Non Indent  Pembelian Baru Non Indent  Pembelian Baru indentnon indent  Pembelian second  Pembelian second  Pembelian second  Take over Take over  Take over  Renovasi  Pembelian sekaligus renovasi 4 Obyek Pembiayaan Rumah, Rukan, Ruko, Apartemen Rumah, Rukan, Ruko, Kios, Apartemen Rumah, Rukan, Ruko, Kios, Apartemen 5 Pricing ditentukan ALCO ditentukan ALCO ditentukan ALCO 6 Evaluasi Pricing ditentukan ALCO ditentukan ALCO tidak dapat ditentukan 7 Jangka waktu 15 tahun 15 tahun Pembelian maksimal 15 tahun Renovasi 25 jt maks 5 tahun Renovasi 25 jt maks 15 tahun 8 Agunan Properti yang dibiayai Properti yang dibiayai Properti yang dibiayai 9 Uang mukaporsi 10 10 Harga a. Properti Baru Non indent 54 Sumber: Product Knowledge Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat 2010 Berdasarkan tabel tersebut, dapat diketahui bahwa produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat dikenal dengan nama produk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian Muamalat PHS Pembelian Muamalat mempunyai kelebihan bisa untuk properti renovasi dan pembelian sekaligus renovasi. Pembiayaan perumahan dengan murabahah umumnya dipakai hampir di semua Bank Syariah, termasuk di Bank Muamalat untuk produk murabahah dalam Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian. Pembiayaan musyarakah mutanaqisah dipakai oleh Bank Muamalat dalam produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi dan juga Bank Syariah Mandiri. minimum Perolehan Properti Min 10 dari Harga Perolehan b. Properti Baru Indent uang muka min 0 dari dari harga Material Bangunan namun nasabah harus menyediakan tambahan dana diluar biaya pembelian material bangunan minimum 20 dari Harga Perolehan c. Properti second min 10 dari Harga Perolehan Property d. Renovasi Minimum 10 dari biaya material renovasi sesuai dengan RAB 55 Pembiayaan ijarah muntahia bittamlik digunakan oleh Permata Bank Syariah. Tabel 4.2 Keunggulan produk KPRS Bank Muamalat BNI Syariah BSM Niaga Syariah BTN Syariah BRI Syariah Muamalat Akad Murabahah Murabahah Murabahah Murabahah Murabahah Musyarakah mutanaqisah Jangka waktu maks 15 tahun 10 tahun 20 tahun 15 tahun 15 tahun 15 tahun Pricing 14 14.75 13-16 14.75- 17.75 12-13 13 Uang Muka 10 30 20 20 20 10 Cash Ratio 35 40 35 30 35 35 sd 50 Plafond 5 M 5 M 5 M 5 M 3,5 M 25 M Kegunaan Indent, baru, second Indent, baru, second Indent, baru, second Indent, baru, second Indent, baru, second Baru second Sumber: Memorandum Internal PDD 5 Tabel diatas menjelaskan bahwa saat ini banyak bank yang menawarkan KPR Syariah dan ini membuat persaingan semakin ketat. Semakin kompetitifnya produk KPRS yang ditawarkan di industri, maka BMI melakukan pengembangan atas produk dan fiturnya. Baik dari segi akad, jangka waktu, pricing, uang muka, cash ratio, plafond, dan kegunaan. Cash ratio adalah adalah rasio perbandingan antara total 5 Memo Persetujuan Usulan Panduan Produk PHS Kongsi dan Pembelian, tanggal 16 Juni 2010 56 pendapatan per bulan setelah dikurangi dengan biaya bulanan dan kewajiban-kewajiban perbulan lainnya dengan angsuran perbulan. Jadi, tujuan diluncurkannya produk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian adalah dalam rangka memperluas pasar bank yang sebelumnya tidak bisa mengakomodir permintaan nasabah mengenai kebutuhan rumah indent dan angsuran yang sifatnya tetap fixed.

2. Skema Aplikasi Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat :

a. Pembelian Properti Baru dan Second Non Indent Bank dapat membeli properti langsung kepada developer dengan langsung mentransfer uang pembelian properti kepada penjualdeveloper. Apabila dalam kondisi tertentu bank dapat mewakilkan wakalah pembelian properti tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada rekening nasabah kemudian ditransferkan kepada penjualdeveloper. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah, maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah properti diserah terimakan maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan Murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati. b. Pembelian Properti Baru Indent Untuk pembelian properti baru dengan skema pembelian indent dari developer, bank hanya membiayai properti yang dibangun 57 oleh developer yang telah terikat kerjasama dengan bank. Bank memberikan fasilitas pembiayaan dengan menggunakan akad murabahah. Akad murabahah digunakan untuk pembelian material bangunan. Untuk pembelian material bangunan, nasabah sebelumnya berjanji untuk membeli Promise to Purchase kepada Bank terhadap rincian material barang yang akan dibeli. Bank segera melakukan konfirmasi kepada supplier terhadap rincian material yang dibeli. Developer mengirimkan konfirmasi ketersediaan terhadap rincian material. Setelah menerima konfirmasi, bank membuat Purchase Order dengan Cash Option Khiyar Naqd kepada developer. Setelah itu, Bank melakukan akad murabahah dengan nasabah. Setelah pengikatan dilakukan, kemudian bank melakukan dropping pembiayaan kepada nasabah dan kemudian memindahkan kepada rekening developer. Supplier menerima Pembayaran atas Cash Option. c. Renovasi Properti Untuk penggunaan renovasi properti, Bank hanya dapat membiayai pembelian material sesuai dengan spesifikasi rincian material untuk renovasi properti diluar biaya tenaga kerja. Pembelian material yang digunakan untuk renovasi properti dapat diwakalahkan kepada nasabah sesuai dengan spesifikasi rincian biaya dijual kembali kepada nasabah. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah, 58 maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Bank mewakilkan wakalah pembelian material bangunan tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada rekening nasabah kemudian ditransferkan kepada penjualdeveloper. Akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah material untuk renovasi properti diserah-terimakan, maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati.

3. Landasan Hukum dan Syariah Pembiayaan Hunian Syariah

Pembelian Murabahah Agar sebuah produk dapat memberikan kemudahan dan ketenangan bagi si pengguna, maka harus ada payung hukum yang melandasinya. Bentuk legalitas hukum dari produk PHS Pembelian murabahah ini antara lain: 1 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah Tanggal 16 Juli 2008. 2 PBI No. 1024PBI2008 tanggal 16 Oktober 2008 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Bank Indonesia No. 821PBI2006 Tentang