50
BAB IV HASIL TEMUAN DATA LAPANGAN DAN ANALISIS APLIKASI
PRODUK MURABAHAH PADA PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH PT.
BANK MUAMALAT INDONESIA, TBK
A. Hasil Temuan Data Lapangan Aplikasi Produk Murabahah Pada
Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat
Pasca dikeluarkannya Undang-undang mengenai Perbankan Syariah memberikan kesempatan yang seluas-luasnya kepada industri perbankan
syariah dalam mengembangkan usahanya. Salah satu segmen pasar yang sangat potensial bagi industri perbankan syariah adalah sektor properti.
Salah satu keunggulan dari produk perbankan dalam menyalurkan pembiayaan perumahannya yaitu adanya kepastian angsuran yang
dilaksanakan selama jangka waktu pembiayaan yang membuat tenang si nasabah yang melakukan pengajuan pembiayaan perumah. Jadi, nasabah tidak
perlu khawatir jika suku bunga naik karena di akad awal perjanjian sudah ditetapkan berapa angsuran yang harus dibayarkan perbulannya. Kepastian
angsuran tersebut dapat dinikmati jika nasabah menggunakan produk murabahah dalam pembiayaan perumahan.
51
1. Konsep Produk Murabahah Pada Pembiayaan Hunian Syariah
Muamalat
Bank Islam adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan kredit dan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran serta
peredaran uang yang pengoperasiannya disesuaikan dengan prinsip-prinsip Syariat Islam.
1
Sebagai bank “Pertama Murni Syariah”, Bank Muamalat
Indonesia mampu mempertahankan posisinya sebagai barometer perbankan syariah di tanah air. Produk Bank Muamalat adalah produk
keuangan syariah pertama di dunia perbankan Indonesia. Produk-produk di Bank Muamalat sendiri terdiri dari produk pendanaan, pembiayaan, dan
jasa. Kegiatan penyaluran kredit pembiayaan mempunyai peranan
yang sangat penting bagi kegiatan perbankan, karena kredit atau pembiayaan merupakan bagian terbesar sumber penghasilan bank.
2
Maka BMI melakukan pengembangan terhadap produk-produk pembiayaannya
consumer financing, khususnya pembiayaan yang sifatnya konsumtif seperti pembiayaan rumah.
Dalam rangka memberikan fasilitas pembiayaan rumah, Bank Muamalat kini hadir dengan brand baru yaitu Pembiayaan Hunian Syariah
1
Warkum Sumitro, Asas-Asas Perbankan Islam dan Lembaga-Lembaga Terkait BAMUI, Takaful dan Pasar Modal Syariah di Indonesia, Ed. Revisi, Cet.4, Jakarta: PT
RajaGrafindo Persada, 2004, h.5
2
Sutojo Siswanto, Strategi Manajemen Kredit Bank Umum, Jakarta: Damar Mulia Pustaka, 2000, h.63
52
Muamalat PHSM yang sebelumnya produk ini bernama Baiti Jannati. Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat yaitu fasilitas pembiayaan jangka
panjang yang disediakan oleh Bank Muamalat bagi nasabah yang dinilai layak eligible oleh BMI Bank Muamalat Indonesia untuk
pembeliankepemilikan property residential mortgage.
3
Adanya Produk Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat ini dalam rangka meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas yang dilakukan
oleh BMI dengan meningkatkan mutu serta fitur-fitur dari produk KPRS nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang sebelumnya
Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat. Seperti yang
dikatakan oleh staff PDD, Syukri: “Sejak bulan Agustus 2010, BMI berusaha terus meningkatkan pelayanan
kepada masyarakat luas dengan meningkatkan fitur-fitur dari produk KPRS-nya dengan melakukan peluncuran kembali nama brand yang
sebelumnya Baiti Jannati menjadi Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat atau biasa disingkat menjadi PHSM. Nah, pembiayaan hunian syariah
tersebut memiliki dua produk, yaitu produk murabahah untuk PHS Pembelian dan produk musyarakah mutanaqisah untuk PHS Kongsi.
Kemudian dilakukan penambahan fitur bisa untuk rumah indent dan renovasi.”
4
Untuk perbedaan fitur lebih lengkapnya dapat dilihat pada tabel dibawah ini:
3
“Pembiayaan Hunian Syariah”, artikel di akses pada 30 Maret 2011, pukul 14.53 WIB dari http:www.muamalatbank.comindex.phphomeproduksewa_kprs
4
Wawancara Pribadi dengan Syukri Ghozali, PDD Staff, Arthaloka, 14 Maret 2011, pukul 14.30 WIB
53
Tabel 4.1 Perbedaan Fitur Singkat
No Fitur
Baiti Jannati Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat
Kongsi Musyarakah
mutanaqisah Pembelian
Murabahah
1 Persyaratan
nasabah Individu
Individu Individu
Badan usaha 2
Plafond maksimum
Rp10.000.000.000 Rp 25.000.000.000 Rp 25.000.000.000
3 Tujuan
Penggunaan Pembelian
Baru Non Indent
Pembelian Baru Non Indent
Pembelian Baru indentnon indent
Pembelian second
Pembelian second
Pembelian second Take over
Take over Take over
Renovasi Pembelian sekaligus renovasi
4 Obyek
Pembiayaan Rumah, Rukan,
Ruko, Apartemen Rumah, Rukan,
Ruko, Kios, Apartemen
Rumah, Rukan, Ruko, Kios, Apartemen
5 Pricing
ditentukan ALCO ditentukan ALCO ditentukan ALCO
6 Evaluasi Pricing
ditentukan ALCO ditentukan ALCO tidak dapat ditentukan
7 Jangka waktu
15 tahun 15 tahun
Pembelian maksimal 15 tahun Renovasi 25 jt maks 5 tahun
Renovasi 25 jt maks 15 tahun 8
Agunan Properti yang
dibiayai Properti yang
dibiayai Properti yang dibiayai
9 Uang mukaporsi
10 10 Harga
a. Properti Baru Non indent
54
Sumber: Product Knowledge Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat 2010
Berdasarkan tabel tersebut, dapat diketahui bahwa produk murabahah pada Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat dikenal dengan
nama produk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian Muamalat PHS Pembelian Muamalat mempunyai kelebihan bisa untuk properti renovasi
dan pembelian sekaligus renovasi. Pembiayaan perumahan dengan murabahah umumnya dipakai
hampir di semua Bank Syariah, termasuk di Bank Muamalat untuk produk murabahah dalam Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian. Pembiayaan
musyarakah mutanaqisah dipakai oleh Bank Muamalat dalam produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi dan juga Bank Syariah Mandiri.
minimum Perolehan Properti
Min 10 dari Harga Perolehan
b. Properti Baru Indent uang muka min 0 dari dari harga
Material Bangunan namun nasabah harus menyediakan
tambahan dana diluar biaya pembelian material bangunan
minimum 20 dari Harga Perolehan
c. Properti second min 10 dari Harga Perolehan Property
d. Renovasi Minimum 10 dari biaya material renovasi sesuai
dengan RAB
55
Pembiayaan ijarah muntahia bittamlik digunakan oleh Permata Bank Syariah.
Tabel 4.2 Keunggulan produk KPRS Bank Muamalat
BNI Syariah BSM
Niaga Syariah
BTN Syariah BRI Syariah
Muamalat
Akad Murabahah
Murabahah Murabahah
Murabahah Murabahah
Musyarakah mutanaqisah
Jangka waktu
maks 15 tahun
10 tahun 20 tahun
15 tahun 15 tahun
15 tahun
Pricing 14
14.75 13-16
14.75- 17.75
12-13 13
Uang Muka 10
30 20
20 20
10 Cash Ratio
35 40
35 30
35 35 sd 50
Plafond 5 M
5 M 5 M
5 M 3,5 M
25 M
Kegunaan Indent, baru,
second Indent, baru,
second Indent, baru,
second Indent, baru,
second Indent, baru,
second Baru
second Sumber: Memorandum Internal PDD
5
Tabel diatas menjelaskan bahwa saat ini banyak bank yang menawarkan KPR Syariah dan ini membuat persaingan semakin ketat.
Semakin kompetitifnya produk KPRS yang ditawarkan di industri, maka BMI melakukan pengembangan atas produk dan fiturnya. Baik dari segi
akad, jangka waktu, pricing, uang muka, cash ratio, plafond, dan kegunaan. Cash ratio adalah adalah rasio perbandingan antara total
5
Memo Persetujuan Usulan Panduan Produk PHS Kongsi dan Pembelian, tanggal 16 Juni 2010
56
pendapatan per bulan setelah dikurangi dengan biaya bulanan dan kewajiban-kewajiban perbulan lainnya dengan angsuran perbulan.
Jadi, tujuan diluncurkannya produk Pembiayaan Hunian Syariah Pembelian adalah dalam rangka memperluas pasar bank yang sebelumnya
tidak bisa mengakomodir permintaan nasabah mengenai kebutuhan rumah indent dan angsuran yang sifatnya tetap fixed.
2. Skema Aplikasi Pembiayaan Hunian Syariah Bank Muamalat :
a. Pembelian Properti Baru dan Second Non Indent Bank dapat membeli properti langsung kepada developer
dengan langsung mentransfer uang pembelian properti kepada penjualdeveloper. Apabila dalam kondisi tertentu bank dapat
mewakilkan wakalah pembelian properti tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan kepada rekening
nasabah kemudian ditransferkan kepada penjualdeveloper. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah, maka akad wakalah dilakukan
pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah. Setelah properti diserah terimakan maka kemudian nasabah
membayar angsuran cicilan Murabahah kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati.
b. Pembelian Properti Baru Indent Untuk pembelian properti baru dengan skema pembelian
indent dari developer, bank hanya membiayai properti yang dibangun
57
oleh developer yang telah terikat kerjasama dengan bank. Bank memberikan fasilitas pembiayaan dengan menggunakan akad
murabahah. Akad murabahah digunakan untuk pembelian material bangunan.
Untuk pembelian material bangunan, nasabah sebelumnya berjanji untuk membeli Promise to Purchase kepada Bank terhadap
rincian material barang yang akan dibeli. Bank segera melakukan konfirmasi kepada supplier terhadap rincian material yang dibeli.
Developer mengirimkan konfirmasi ketersediaan terhadap rincian material. Setelah menerima konfirmasi, bank membuat Purchase
Order dengan Cash Option Khiyar Naqd kepada developer. Setelah itu, Bank melakukan akad murabahah dengan nasabah. Setelah
pengikatan dilakukan,
kemudian bank
melakukan dropping
pembiayaan kepada nasabah dan kemudian memindahkan kepada rekening developer. Supplier menerima Pembayaran atas Cash Option.
c. Renovasi Properti Untuk penggunaan renovasi properti, Bank hanya dapat
membiayai pembelian material sesuai dengan spesifikasi rincian material untuk renovasi properti diluar biaya tenaga kerja. Pembelian
material yang digunakan untuk renovasi properti dapat diwakalahkan kepada nasabah sesuai dengan spesifikasi rincian biaya dijual kembali
kepada nasabah. Dalam hal bank mewakalahkan kepada nasabah,
58
maka akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah.
Bank mewakilkan wakalah pembelian material bangunan tersebut kepada nasabah dengan uang pembelian properti ditransferkan
kepada rekening
nasabah kemudian
ditransferkan kepada
penjualdeveloper. Akad wakalah dilakukan pada saat penyerahan uang dari bank kepada nasabah.
Setelah material untuk renovasi properti diserah-terimakan, maka kemudian nasabah membayar angsuran cicilan murabahah
kepada bank sesuai dengan jangka waktu dan besar angsuran yang disepakati.
3. Landasan Hukum dan Syariah Pembiayaan Hunian Syariah
Pembelian Murabahah
Agar sebuah produk dapat memberikan kemudahan dan ketenangan bagi si pengguna, maka harus ada payung hukum yang melandasinya.
Bentuk legalitas hukum dari produk PHS Pembelian murabahah ini antara lain:
1 Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah Tanggal 16 Juli 2008.
2 PBI No. 1024PBI2008 tanggal 16 Oktober 2008 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Bank Indonesia No. 821PBI2006 Tentang