Menurut Salim HS Hak kebendaan zakelijkrecht adalah suatu hak untuk menguasai suatu benda. Hak kebendaan juga terbagi atas dua 2 macam, yaitu : Hak yang Memberi Kenikmatan dan
Jaminan.
126
1. Hak Kebendaan yang Memberi Kenikmatan zakelijk genotsrecht
Yaitu hak dari subyek hukum untuk menikmati suatu benda secara penuh, di atas benda milik sendiri atau di atas benda milik orang lain.
a. Hak Kebendaan yang Memberi Kenikmatan di atas Benda Milik Sendiri Yaitu suatu hak untuk menikmati suatu benda secara penuh di atas benda milik kepunyaan
sendiri. Benda milik sendiri tersebut dapat dibedakan lagi atas dua 2 yaitu :1 Hak Kenikmatan di atas Benda Milik Sendiri yang Wujudnya Bergerak; dan 2 Hak Kenikmatan di atas Benda Milik
Sendiri yang Wujudnya Tidak Bergerak 1. Hak Kenikmatan di atas Benda Milik Sendiri yang Wujudnya Bergerak.
Adalah benda-benda karena sifatnya atau penetapan undang-undang dinyatakan sebagai benda bergerak. Tentang benda bergerak di atur dalam Pasal 509-111 KUHPerdatal, sedangkan hak
milik atas benda bergerak terdapat dalam Pasal 570-624 KUHPerdata. Lebih jelasnya Pasal 570 KUHPerdata, menegaskan :
Hak milik adalah hak untuk menikmati kegunaan kebendaan dengan leluasa dan untuk berbuat bebas terhadap kebendaan itu dengan kedaulatan sepenuhnya, asal tidak
bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umum, dan tidak mengganggu hak orang lain
Bunyi pasal tersebut menggambarkan pemilik berhak melakukan perbuatan apapun terhadap benda bergerak meja, kursi, motor, pulpen dsb yang dimilikinya asalkan tetap tidak melanggar
undang-undang, ketertiban umum dan tidak mengganggu hak orang lain seperti : melakukan perjanjian jual beli, sewa menyewa, hibah dsb. Sebagai contoh : A mempunyai sepeda motor. Hak
yang dapat dinikmati dari kepemilikan sepeda motor tersebut berupa : bisa dipakai sendiri, dipinjamkan, dijual, disewakan, dihadiahkan, dijaminkan dsb, tetapi bila motor tersebut dipakai
balapan di jalan raya, bertentangan dengan pasal 570 KUHPerdata karena mengganggu hak orang lain untuk berkendara secara aman di jalanan.
Berdasarkan paparan tersebut dapat disimpulkan bahwa hak milik adalah hak yang paling utama jika dibandingkan dengan hak-hak kebendaan yang lain. Karena yang berhak itu dapat
menikmatinya dengan sepenuhnya dan menguasainya dengan sebebas-bebasnya, tetapi menurut Sri Soedewi
127
, pengertian dapat menguasai benda itu dengan sebebas-bebasnya memiliki dua arti. Pertama, dalam arti dapat memperlainkan vervreem den, membebani, menyewakan dan lainnya.
126Salim HS, op. cit., h.100 127Titik Triwulan Tutik, op. cit., h.176
78
Yang pada intinya dapat melakukan perbuatan hukum terhadap sesuatu bendazaak. Kedua, dalam arti dapat memetik hasinya, memakainya, merusak, memelihara dan lain-lain.Yaitu dapat
melakukan perbuatan-perbuatan yang materil Ciri-ciri Hak milik antara lain:
128
a. Merupakan hak pokok terhadap hak-hak kebendaan lain yang bersifat terbatas; b. Merupakan hak yang paling sempurna;
c. Bersifat tetap, artinya tidak akan lenyap oleh hak kebendaan yang lain. Sedangkan hak kebendaan yang lain dapat lenyap oleh hak milik.
d. Merupakan inti dari hak-hak kebendaan yang lain. Selain ciri tersebut hak milik juga memiliki sifat elastis, artinya bila diberi tekanan dibebani
dengan hak kebendaan yang lain menjadi lekuk, sedangkan kalau tekanan ditiadakan menjadi penuh kembali.
129
Suatu hak milik dapat diperoleh melalui beberapa cara, yaitu 1 pendakuantoeeigening, 2 perlekatan natrekking, 3 daluarsa verjaring, 4 pewarisan, 5 penyerahan lavering.
Hak milik dapat hapus karena: 1 orang lain memperoleh hak milik dengan salah satu cara memperoleh hak milik, 2 musnahnya benda, 3 pemilik melepaskan benda tersebut, dan 4
bendabinatang menjadi hilangliar. 2. Hak Kenikmatan di atas Benda Milik Sendiri yang Wujudnya Tidak Bergerak
Adalah benda-benda karena sifatnya, tujuan pemakaiannya atau penetapan undang-undang dinyatakan sebagai benda tidak bergerak. Hak milik di atas benda tidak bergerak adalah tanah
beserta tanpa beserta dengan bangunan-bangunan, tanaman-tanaman, bahan galian tambang di atas atau di bawahnya.
Ketentuan tentang Hak Milik atas tanah terdapat dalam pasal 20 UU No. 5 Tahun 1960UUPA berbunyi:
Hak Milik adalah hak turun temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan yang tercantum dalam pasal 6 UUPA.
Dari ketentuan tersebut, dapat disimpulkan bahwa dalam penggunaan hak milik, harus memperhatikan 4 hal sebagai berikut:
130
1 Ketentuan hukum yang berlaku, sepertin UU Gangguan, UUPA, UU Pencabutan Hak atas tanah;
2 Ketertiban umum; 3 Hak-hak orang lain, seperti hak jasa pekarangan, hak guna usaha, dan lain-lain;
128Ibid., h.176 129Ibid. .
130Ibid., 177
79
4 Fungsi sosial. Penjelasan pasal 20 UUPA menyebutkan, bahwa walaupun hak milik itu merupakan hak
yang ‘terkuat dan terpenuhi’ yang dapat dipunyai orang atas tanah. Tetapi pemberian sifat ini tidak berarti, bahwa hak itu merupakan hak yang ‘mutlak’ tak terbatas dan tidak dapat diganggu gugat
sebagai hak eigendom menurut pengertiannya yang asli. Sifat yang demikian akan terang bertentangan dengan sifat hukum adat dan fungsi sosial dari tiap-tiap hak. Sifat terkuat dan
terpenuhi hanya dimaksudkan untuk membedakannya dengan hak atas tanah lainnya sepeerti, hak guna usaha, hak pakai dan sebagainya.
131
Sesuai dengan pasal 571 jo 588 jo 601 jo 588 KUHPerdata. Yang berkaitan dengan accessi perlekatan menentukan, bahwa hak milik atas sebidang tanah mengandung di dalamnya hak milik
atas segala apa yang ada di atas dan di dalam tanah pasal 571 KUHPerdata. Artinya, segala bangunan yang didirikan di atasnya adalah kepunyaan pemilik pekarangan pula, asal bangunan itu
melekat menjadi satu dengan tanah pekarangan pasal 601 KUHPerdata. Segala apa yang melekat pada suatu benda atau yang merupakan setubuh dengan benda itu adalah milik orang yang menurut
ketentuan Undang-Undang dianggap sebagai pemiliknya Pasal 588 KUHPerdata.
132
Sifat accessi ini tidak berlaku dalam hukum Adat. Dalam hukum adat dikenal asas ‘horizontale scheiding’ atau pemisahan horizontal antara tanah dan bangunan-bangunan atau
tanaman-tanaman di atas tanah itu. Jadi pengertiannya dalam hukum adat tanah yuridis harus dipandang terlepas dari bangunan-bangunan atau tanaman-tanaman di atasnya. Hal ini mengandung
maksud bahwa menurut asas ini bangunan dan tanaman bukan merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan, sehingga hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi bangunan dan tanaman
yang ada di atasnya begitupun dengan perbuatan hukum atas tanah. Dalam hal ini Ter Haar mengatakan, bahwa hak milik atas rumah dan tanaman pada asasnya adalah terpisah daripada hak
atas tanah dimana benda-benda itu berada, seseorang dapat saja mempunyai hak milik atas pohon- pohon dan rumah-rumah di atas tanah orang lain.
133
Pendapat Ter Haar tesebut kurang sesuai diterapkan dalam kondisi masa kini, mengingat terbatasnya lahan jika dibandingkan dengan
perkembangan penduduk. b. Hak Kebendaan yang Memberi Kenikmatan di atas Benda Milik Orang Lain
Yaitu suatu hak untuk menikmati suatu benda secara penuh di atas benda milik kepunyaan orang lain . Benda yang dapat dinikmati kepunyaan orang lain tersebut ada dua 2 yaitu : 1 Hak
131Ibid. . 132Ibid. .
133Ibid. .
80
Kenikmatan di Atas Benda Milik Orang Lain yang Wujudnya Bergerak ;dan 2 Hak Kenikmatan di Atas Benda Milik Orang Lain yang Wujudnya Tidak Bergerak
1. Hak Kenikmatan di Atas Benda Milik Orang Lain yang Wujudnya Bergerak Yaitu hak untuk menikmati sesuatu di atas benda bergerak kepunyaan orang lain. Wujud
nyata dari hak yang memberi kenikmatan di atas benda orang lain yang berjenis benda bergerak, dapat dilihat dalam kehidupan sehari-hari seperti hak untuk menyewa, meminjam, memakai benda-
benda bergerak milik orang lain dsb, contohnya : A menyewa naik becak B. Pada saat terjadi perjanjian tersebut, timbul hak menikmati dari A untuk diantar sampai ke tujuan oleh B
2. Hak Kenikmatan di Atas Benda Milik Orang Lain yang Wujudnya Tidak Bergerak Undang-Undang Pokok Agraria UUPAmengatur bahwa Hak Milik atas Tanah dapat
digunakan atau diusahakan oleh orang yang bukan sebagai pemiliknya tetapi dengan pembatasan tertentu dan diatur dengan peraturan perundang-undangan sebagaimana yang terdapat dalam Pasal
24 UUPA. Hak-hak yang dapat dinikmati di atas Benda milik orang lain yang wujudnya tidak bergerak
berikut di bawah ini antara lain yaitu :
134
1. Hak Guna Bangunan Pasal 35 - 40 UUPA Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan bangunan dan mempunyai bangunan atas
tanah yang bukan milik sendiri dalam batas waktu paling lama 30 tiga puluh tahunPasal 35 ayat 1UUPA, dan dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 [dua puluh] tahun Pasal 35 ayat
2UUPA. Hak Guna Bangunan terjadi Pasal 37 UUPA: 1 mengenai tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara dengan Penetapan Pemerintah, 2 mengenai tanah hak milik, dengan perjanjian antara pihak yang berbentuk otentik antara pemilik yang bersangkutan dengan pihak yang akan
memperoleh hak guna.bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan Pasal 36 UUPA antara lain: 1 warga negara
Indonesia, 2 badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Hak Guna Bangunan dapat hapus Pasal 40 UUPA, karena: 1 jangka waktunya berakhir, 2 dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir, 3 dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum
jangka waktunya berakhir, 4 dicabut untuk kepentingan umum, 5 ditelantarkan, 6 tanahnya musnah, dan 7 pemegang hak tidak memenuhi syarat lagi.
134Ibid., h.178-186, Lihat juga Urip Santoso, Hukum Agraria dan Hak-hak atas Tanah Jakarta : Prenada Media, 2006, h.98, Boedi Harsono, op. cit. , h. 222, Mudjiono, Politik dan Hukum Agraria Jogyakarta : Liberty,
1997, h. 29-40.
81
2. Hak Guna UsahaPasal 28-34 UUPA Pengertian Hak Guna Usaha Pasal 281 UUPA yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang
dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.
Batasan tertentu terhadap tanah yang dapat diusahakan sebagaimana yang terdapat dalam Pasal 28 ayat 2 UUPA, yaitu: 1. Luas tanah minimal 5 hektar, 2. Bila Tanah luasnya 25
hektarlebih diharuskan memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik. Hak Guna Usaha dapat hapus, karena: 1 jangka waktunya berakhir, 2 dihentikan sebelum
jangka waktunya berakhir, 3 dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, 4 dicabut untuk kepentingan umum, 5 ditelantarkan, 6 tanahnya musnah dan 7
pemegang hak tidak memenuhi syarat lagi 3. Hak Pakai
Pengertian Hak pakai Pasal 411 UUPAadalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yangt bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Hak pakai dapat diberikan selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya
dipergunakan untuk keperluan yang tertentu, selain itu hak pakai diberikan secara cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun Pasal 41 ayat 2 UUPA, dan pemberian
hak pakai tidak boleh disertai dengan unsur-unsur pemerasan Pasal 41 ayat 2 UUPA .
Hak Pakai atas tanah dalam pasal 26 RUU tentang Sumberdaya Agraria meliputi antara lain:
135
1. Hak pakai atas tanah Negara dengan jangka waktu tertentu, yaitu diberikan jangka waktu 50 tahun;
2. Hak pakai atas tanah hak milik yang diberikan dalam jangka waktu sesuai perjanjian, selama-lamanya 50 tahun;
3. Hak pakai atas tanah Negara dengan jangka waktu selama tanahnya dipergunakan, yaitu yang penggunaanya bagi keperluan public yang bersifat nasional atau internasional;
4. Hak pakai khusus dengan jangka waktu selama tanahnya dipergunakan. Hak pakai atas tanah memiliki sifat sementara sehingga dapat dihapus dalam jangka waktu
yang telah ditentukan. Menurut pasal 30 RUU tentang sumberdaya Agraria menyebutkan bahwa hak pakai dapat
terhapus, karena beberapa hal antara lain: 1. Jangka waktunya berakhir; 2. Dicabut haknya atau
135Ibid., h.180.
82
haknya dibatalkan karena salah satu kewajiban sebagai pemegang hak tidak dipenuhi;3.Pemegang hak tidak melepaskan haknya kepada Negara secara suka rela atau pemegang haknya tidak
diketahui lagi keberadaannya yang diperkuat dengan penetapan pengadilan; 4.Tanahnya ditelantarkan, tanahnya musnah dan secara teknis tidak dapat lagi difungsikan sebagaimana
mestinya atau tanahnya tidak lagi digunakan sesuai tujuan pemberian haknya sebagaimana tercantum dalam surat keputusan pemberian hak dan sertifikatnya.
Dalam praktek hak pakai itu diberikan sebagai “hak sementara”. Hak sementara dalam arti diberikan sebagai persiapan untuk memperoleh Hak Guna Bangunan atau Hak Milik. Atau sifat
sementara itu karena tanah yang dimiliki itu direncanakan dipakai hanya untuk sementara. Mungkin karena kawasan dimana tanah itu terletak terkena proyek untuk kepentingan umum atau swasta.
136
Dalam surat keputusan pemberian Hak Pakai itu sering terdapat syarat bahwa hak itu dapat dicabut secara sepihak oleh pejabat yang memberikan. Hal itu tentu saja membuat pemegang hak
tidak mempunyai kepastian hukum tentang ’masa hidup’ hak pakai itu. Untuk mendapatkan legalitas dari hak pakai atas tanah Negara maka wajib di daftar dalam buku tanah tanda bukti hak
pakai diberikan sertifikat atas tanah. Tanda bukti hak pakai itu hanya perjanjian hak pakai bukan surat keputusan pemberian hak serta pengalihan subjek hak pakai harus dengan persetujuanijin
pejabat yang memberikannya.
137
4. Hak Sewa Hak sewa atas tanah, menurut UUPA adalah hak untuk maksud untuk mendirikan bangunan
Pasal 44 UUPA dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang, jadi tidak untuk pertanian, peternakan, dan perikanan. Untuk maksud yang terakhir ini yang dipergunakan
adalah perjanjian bagi hasil. Yang boleh memberikan hak sewa adalah pemilik hak atas tanah, Pemegang hak guna
bangunan atas hak guna usaha tidak berwenang menyewakan haknya itu. Negara yang tidak mempunyai hak milik atas tanah juga tidak dapat menyewakan tanah. Karena menurut
Effendi Perangin, sebutan hak sewa atas tanah Negara secara yuridis adalah tidak benar. Jangka waktu hak sewa tidak ditentukan dalam UUPA, sehingga para pihak pemilik dan
penyewa bebas untuk menentukan jangka waktu persewaan. 5. Hak Pengelolaan
Menurut AP. Parlindungan, bahwa Hak Pengelolaan adalah suatu hak atas tanah yang sama sekali tidak ada istilah dalam UUPA. Secara tidak langsung pasal 2 ayat 4 UUPA menyatakan
bahwa dari hak menguasai dari Negara tersebut pelaksanaannya dapat dikuasakan … sehingga ada
136Ibid., h.183. 137Ibid., h.183.
83
kemungkinan dibuka untuk menerbitkan hak baru ….,
138
yang pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada pihak tertentu.
Hak pengelolaan tertuang dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 9 Tahun 1999, pasal 1 ayat 3, yang menyatakan bahwa hak pengelolaan adalah hak menguasai dari
Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Sehingga hak pengelolaan adalah bukan hak atas tanah sebagaimana yang dimaksudkan dalam pasal 16
UUPA. Negara memberikan Hak Pengelolaan yang didalamnya termasuk memberikan kewenangan
untuk :
139
a. Merencanakan penggunaan tanah tersebut; bala. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya;
c. Menyerahkan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dengan hak atas tanah lainnya;
d. Menerima uang kompensasi sebagai realisasi dari penyerahaan penggunaan kepada pihak ketiga.
Sesuai dengan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 9 tahun 1999, dikenal dua cara pemberian hak atas tanah antara lain: a. Pemberian hak atas tanah secara individu, yaitu
pemberian hak atas sebidang tanah kepada seseorang atau sebuah badan Hukum tertentu ataun kepada beberapa orang Badan Hukum secara bersama sebagai penerima hak bersama, yang
dilakukan dengan satu ketetapan pemberi hak;b. Pemberian hak atas tanah secara kolektif, yaitu pemberian hak atas beberapa bidang tanah masing-masing kepada seseorang Badan Hukum atau
beberapan orangBadan Hukum sebagai penerima hak, yang dilakukan dengan satu ketetapan pemberi hak.
Permohonan pemberian hak atas tanah, hanya berkaitan dengan alas hak adalah perjanjian tertulis antara pemegang hak pengelolaan dengan pihak ketiga yang isinya memuat: 1 identitas
pihak-pihak yang bersangkutan, 2 letak, batas dan luas tanah yang bersangkutan; 3 jenis penggunaan, 4 hak atas tanah yang diminta dan jangka waktunya, 5 jenis bangunan yang akan
didirikan dan ketentuan kepemilikannya setelah jangka waktu haknya berakhir, 6 Syarat lain yang dipandang perlu.
Selain hak-hak diatas masih terdapat hak yang sifatnya sementara sebagaimana yang tersebut dalam Pasal 53 UUPA meliputi Hak Gadai Gadai Tanah, Hak Usaha Bagi Hasil
Perjanjian Bagi Hasil, Hak Menumpan Numpang Karang dan Hak Sewa Tanah Pertanian. Hak
138Ibid., h.184. 139Ibid., h.185.
84
tersebut disebut sementara, karena diusahakan akan dihapus dalam waktu yang sesingkat- singkatnya, karena mengandung unsur-unsur pemerasan, walau dalam kenyataannya sampai saat ini
tidak dihapuskan, yang dapat dilakukan adalah mengurangi unsur-unsur pemerasannya.
140
Di luar UUPA dikenal pula Hak Membuka Tanah dan Memungut Hasil. Disamping itu pula Hak Milik Atas
satuan Rumah Susun dan Hak Ulayat dalam Hukum Adat, yang kesemuanya merupakan satu kesatuan dalam Kerangka Hukum Perdata Indonesia.
2. Hak Kebendaan yang Memberi Jaminan
