19
perdagangan, 3 kawasan perumahan untuk tenaga kerja, 4, permukiman dengan pendapatan menengah, dan 5 kawasan tempat tinggal golongan atas.
Sementara itu teori lipatganda multiple nuclei model menurut Jayadinata 1999 dan Pontoh dan Kustiawan 2009 dikembangkan oleh Harris dan Ullman
tahun 1945 yang mengemukakan bahwa pusat pertumbuhan kota yang bermula dari satu pusat menjadi ruwet bentuknya. Hal ini disebabkan oleh munculnya pusat-pusat
tambahan yang masing-masing akan berfungsi menjadi kutub pertumbuhan. Di sekeliling nukleus-nukleus baru itu akan mengelompok tata guna tanah yang
bersambungan secara fungsional. Keadaan seperti ini akan melahirkan struktur kota yang memiliki sel-sel pertumbuhan.
1. Pendekatan ekologi
Menurut Yunus 2005, prinsip dasar dari pendekatan ekologi adalah proses- proses ekologi pada masyarakat manusia mirip dengan apa yang terjadi pada
masyarakat tumbuh-tumbuhan atau satwa. Proses impersonal ini antara lain a membutuhkan tempat tinggal, b mengembangkan keturunannya dan c
membutuhkan tempat untuk mencari makan. Proses tersebut sangat jelas terlihat pada suatu kota melalui sistem sosial yang ada dan kemudian menghasilkan pola
diferensial sosial dan pola diferensial penggunaan lahan. Dalam penjelasannya Yunus 2005 mengatakan bahwa sebagaimana
dinamika ekologi dalam dunia tumbuhan, dalam pendekatan ekologi ini juga dikenal proses suksesi sampai klimaks melalui kompetisi ekologi yang kompleks hingga
terjadinya dominansi kelompok sosial dan ekonomi tertentu membentuk suatu “natural area” dengan keseragaman sifat-sifat. Kunto 2008 mengidentifikasi nama-
nama komplek permukiman di Kota Bandung seperti Babakan Surabaya, Kampung Jawa, Babakan Tarogong, Babakan Ciamis, Babakan Ciamis, Babakan Bogor
, merupakan dominansi etnis tertentu dalam wilayah tersebut.
2. Pendekatan ekonomi economic approach
Pontoh dan Setiawan 2009 menjelaskan bahwa pendekatan ekonomi didasarkan pada pemahaman bahwa nilai lahan, rent dan cost mempunyai kaitan yang
erat dengan pola penggunaan lahan. Selanjutnya dikatakan bahwa yang dapat
20
menjelaskan perbedaan pola penggunaan lahan adalah Teori Sewa Lahan, dan Teori Nilai Lahan.
Nilai pasar lahan adalah nilai sekarang dari aliran pendapatan sewa yang dihasilkan oleh lahan. Sedangkan rente adalah harga, atau income dari, lahan dan
property lahan dihitung per satuan waktu. Konsep ini disebut the contract rent. Bagi penyewa, pembayaran contract-rent adalah biaya operasional. Dari sudut pandang
investor, rente adalah return of investment diantara perbedaan kemungkinan investasi. Rente dibayar oleh user untuk real estates mengganti opportunity cost bagi investor,
yang menggambarkan simpanan keuntungan mereka dari investasi alternatif Hubacek dan Vazquez, 2002.
Rente Lahan dalam pandangan klasik adalah pendapatan yang dihasilkan dari
penjualan jasa suatu unit lahan, terlepas dari jasa modal atau buruh. Oleh karena itu rente lahan merupakan gambaran pertumbuhan keuntungan ekonomi lahan dalam
kegiatan produksi. Perbedaan kapasitas rent-paying atau perbedaan kelas lahan seringkali digambarkan dalam terma perbedaan lokasi atau perbedaan kualitas lahan.
Ukuran perbedaan lokasi terdiri atas kedekatannya terhadap air, infrastruktur, fasilitas-fasilitas, dan pusat budaya; sedangkan ukuran kelas laham meliputi tipe
tanah atau faktor yang berkaitan dengan iklim, atau faktor buatan manusia seperti bangunan. Akhirnya, para ekonom seringkali memandang lahan sebagai bagian dari
kapital, yang mana rente dibayar lebih dari harga supply. Dalam pandangan ini, rente didefinisikan sebagai surplus ekonomi dalam jangka pendek setelah semua faktor
produksi dapat dibayar, oleh karena kondisi supply dan demand lahan yang tidak dapat diperluas. Dalam jangka panjang, dengan asumsi kompetisi sempurna, kondisi
supply dan demand lahan akan menjadi seimbang, dan phenomena rente ekonomi lahan menjadi hilang. Tetapi perbedaan kapasitas guna lahan yang memberikan basis
rente lahan tidak akan hilang dengan terjadinya keseimbangan supply dan demand tersebut Wessel, 1967 dalam
Hubacek dan Vazquez, 2002. Selanjutnya menurut Nasution 1997 dalam Sugiharto 2006, lahan mempunyai lima jenis rente yakni
rente ricardian, rente lokasi, rente lingkungan, rente sosial, dan rente publik. Kaitannya dengan pola guna lahan rente lahan banyak didasarkan pada rente
lokasi, dengan teori utama yang mendukung pendekatan ini adalah teori sewa lahan.
21
Menurut Yunus 2005 yang mengutip pendapat Haig 1926, bahwa sewa lahan ini merupakan bentuk pembayaran untuk aksesibilitas atau penghematan untuk biaya
transportasi dan ini akan berkaitan dengan proses penawaran bidding process dalam menentukan siapa yang berhak untuk menempati suatu lokasi, sebagai upaya untuk
minimasi friksi ruang yang meliputi biaya transportasi dan lokasi, yang digambarkan segitiga pada Gambar 5 berikut.
Gambar 5. Konsep Segitiga Dalam Menentukan Minimasi Biaya Friksi Ruang Yunus, 2005, hal. 65
Menurut Rustiadi et al 2009, dalam mekanisme pasar, kegiatan-kegiatan yang mempunyai nilai rente lahan yang lebih tinggi mampu menggeser kegiatan-
kegiatan yang mempunyai rente lahan yang lebih rendah, hal ini karena rente lahan yang lebih tinggi memiliki posisi tawarnya bergaining position cenderung lebih
tinggi, sehingga menimbulkan suatu land rent gradient. Dalam penggunaan lahan, adanya land rent gradient akan mempengaruhi dinamika penggunaannya, urutan nilai
rente lahan dari yang tertinggi hingga terendah adalah perdagangan, industri, permukiman, pertanian intensif, pertanian ekstensif dan kehutanan Gambar 6.
Kondisi penggunaan model penentuan penggunaan lahan tersebut dapat digunakan dengan asumsi bahwa derajat aksesibilitas ke segala arah menunjukkan
keseragaman, namun pada kenyataannya tidak demikian. Selain konsep di atas, dalam pendekatan ekonomi ini telah muncul lebih dulu model teori permintaan tanah yang
dikembangkan pertama kali oleh Von Thunen pada tahun 1826. Menurut Sutawijaya 2004, model ini merupakan suatu model sewa tanah pada sektor pertanian yang
menyatakan bahwa ada sebuah tempat sentral kota dengan dikelilingi oleh dataran luas, di mana kebutuhan makanan untuk kota tersebut disediakan oleh daerah-daerah
Rente
Lokasi Biaya Transportasi
22
sekitarnya, dengan anggapan-anggapan yang dipakai dalam model ini adalah hanya ada satu kota yang tidak mempunyai dan tidak cukup untuk kegiatan pertanian, tanah
di sekitar perkotaan hanya digunakan untuk pertanian dan mempunyai kurva penawaran tanah yang inelastis sempurna, biaya transportasi proporsional terhadap
jarak dari kota, dan produksi pertanian mempunyai skala hasil yang tetap.
Menurut hasil penelitian Sutawijaya 2004 di Kota Semarang, faktor-faktor yang mempengaruhi nilai lahan adalah kepadatan penduduk yang berpengaruh positif
0,299. Faktor jarak memiliki pengaruh negatif terhadap nilai-nilai tanah sebesar 0,162 jika jarak meningkat sebesar 1 dari pusat kota. Lebar jalan akan
memberikan dampak positif terhadap nilai tanah sebesar 0,402 jika pertambahan lebar jalan sebesar 1. Kondisi jalan raya akan memberikan nilai lahan positif
0,208 jika ada fasilitas transit di lokasi objek. Sedangkan faktor terakhir adalah bebas dari banjir, yang memberikan efek positif pada nilai-nilai tanah sebesar 0,212
jika tidak ada banjir di lokasi objek. d
A
d
B
d
C
d
D
d
E
Pusat kota
LR LR
A
LR
B
LR
C
LR
D
LR
E
D B
C A
E A: Jasakomersil
B: Industri manufaktur C: Perumahan
D: Pertanian inetnsif E: Pertanian ekstensif
Gambar 6. Model “Bid-Rent” dan Zone Penggunaan Lahan Kota Rustiadi et al, 2009
23
Menurut Konagaya 1998, model Von Thünen merupakan model normatif yang mana hanya ada satu guna lahan mendominasi di setiap areal, sehingga tidak
dapat menyesuaikan dengan ratio data ril. Berdasarkan hal itu, kemudian Konagaya mengembangkan Model Thunen normatif menjadi suatu model yang disebut model
GTM Generelized Thunen Model guna meningkatkan kinerja explanatory dan memiliki gabungan gambar instuitif dari ‘gerakan batas guna lahan’ dengan dasar-
dasar teori eksakta, yang disediakan untuk memprediksi perubahan guna lahan di masa depan. Model ini telah diterapkan dalam memprediksi perubahan guna lahan di
Sumatra dan Pula Jawa. Perbedaan antara Model Thünen 1826 dengan Model GTM Konagaya, 1998 dapat dilihat pada Gambar 7.
Gambar 7. Perbandingan Model Thunen dan Model Generalized Thunen
Fungsi ratio guna lahan
Jarak dari kota
Guna Lahan Kota Guna Lahan Pertanian
Guna Lahan Kehutanan
Lokasi Kota Jarak dari
kota Fungsi ratio guna lahan
1 1
Gambar a. Model Thünen 1826
Gambar b. Model Generalized Thünen GTM Konagaya, 1998
24
Dengan menggunakan model GTM, Konagaya 2001 telah berhasil menggambarkan pergeseran batas guna lahan, dan memprediksi perubahan guna
lahan di masa depan. Model GTM ini telah diaplikasikan untuk data di Indonesia dalam menggambarkan pengaruh dua regulasi dalam perubahan guna lahan di
Sumatra, dan memprediksi profile guna lahan sampai 2025 di Jawa yang memperingatkan akan kehilangan hutan di ruas antara Jakarta dan Bandung.
Kemudian Zhang dan Laband 2004, dengan menggunakan model Von Thunen telah melakukan penelitian tentang konsekwensi dari regulasi reforestasi di Amerika
Serikat.; Venables dan Limao 1999 telah memodifikasi model von Thunen menjadi model Heckscher-Ohlin-Von Thunen dalam penelitian pola perdagangan dan
produksi di berbagai negara dengan lokasi yang berbeda dari pusat kota.
3. Pendekatan morfologi kota urban morphological approach
