91 Suku bunga yang dipakai adalah suku bunga riil p yakni selisih antara re-rata BI
rate dengan re-rata inflasi. Sedangkan waktu r yang dipakai adalah 20 tahun yakni analog dengan masa ekonomis rumah. Penetapan waktu 20 tahun ini dengan asumsi
bahwa lahan pertanian jika dijual untuk dikonversi menjadi lahan permukiman dan diatasnya dibangun rumah.
3. Analisis Nilai Lahan Pertanian dan Permukiman
Nilai tanah diartikan sebagai kekuatan nilai dari tanah untuk dipertukarkan dengan barang lain. Sebagai contoh tanah yang mempunyai produktivitas rendah seperti
tanah padang rumput relatif lebih rendah nilainya karena keterbatasan dalam penggunaannya. Sedangkan nilai pasar tanah didefinisikan sebagai harga yang diukur
dalam satuan uang yang dikehendaki oleh penjual dan pembeli Shenkel, 1988 dalam Sutawijaya, 2004. Nilai lahan pertanian dan permukiman yang digunakan dalam
penelitian ini didasarkan pada nilai jual objek pajak NJOP, harga jual setempat dan nilai harapan tanah NHT.
a. Nilai lahan berdasarkan NJOP Nilai lahan yang digunakan berdasarkan NJOP yang dilakukan melalui pencatatan
bukti PBB dan dengan menggunakan metode CVM. Nilai Jual Objek Pajak sales value
= NJOP lahan, yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Faktor-faktor yang diperhatikan dalam penentuan klasifikasi bumi adalah
1 letak, 2 peruntukan, 3 pemanfaatan, dan 4 kondidi lingkungan dan lain-lain. Sementara faktor-faktor yang diperhatikan dalam penentuan klasifikasi bangunan adalah:
1 bahan yang digunakan, 2 rekayasa, 3 letak dan 4 kondisi lingkungan dan lain- lain. Berdasarkan criteria tersebut, maka NJOP dapat dijadikan gambaran nilai lahan saat
sekarang. Klasifikasi besaran NJOP dibedakan atas NJOP di pusat kota pertumbuhan dan NJOP di daerah pengaruhnya hinterland-nya pada kisaran NJOP terkecil dan NJOP
terbesar. b. Nilai lahan berdasarkan harga jual setempat
Nilai lahan tanah pertanian dan permukiman berdasarkan harga jual setempat dihitung dengan menggunakan metode CVM Contingent Valuation Method yakni
dengan cara menanyakan besarnya nilai kesediaan menjual lahannya yang dijadikan
92 responden. Besarnya nilai jual tanah dihitung dengan menggunakan persamaan sebagai
berikut : NLRt = WTP
rj
........................................................................................... 9 n
WTPrj = WTPij nij ...........................................................................10
i=1 dimana;
NLRt = Nilai jual tanah pada zona guna lahan ke-j Rpm
2
WTPrj = Rata-rata kesediaan menjual pada zona ke-j Rpm2 WTPij = Kesediaan menjual responden ke- i pada zona ke -j Rpm
2
orang nij
= Jumlah responden orang pada zona ke-j Dalam penelitian ini ingin diketahui pola hubungan nilai jual lahan pertanian dan
permukiman yang dihipotesiskan dipengaruhi oleh variabel bebas yakni variabel kategori zona x
1
dan variabel hirarki kota x
2
, maka digunakan analisis regresi berganda dengan metode stepwise mengeluarkan faktor-faktor yang tidak berpengaruh. Model regresi
yang digunakan sebagai berikut : Yi = a + b
1
x
1
+ b
2
x
2
..........................................................................................11 dimana;
Yi = Nilai jual tanah Rpm
2
a,b = konstanta
x
1
, x
2
= kategori zona lahan dan hirarki kota c. Nilai lahan pertanian berdasarkan nilai harapan tanah NHT
KBU telah ditetapkan sebagai kawasan lindung dan diindikasikan memiliki kawasan konservasi potensial sangat tinggi dan tinggi mencapai 87 dari luas KBU,
namun sebagian lahan milik dijadikan lahan budidaya pertanian. Kondisi ini mengingat status kepemilikan lahan di KBU didominasi oleh lahan milik 54 dan lahan publik
46. Maka untuk menghitung nilai lahan berdasarkan NHT menggunakan nilai harga sekarang Net Present Value, NPV dari budidaya tanaman pertanian. Oleh karena
sebagian besar budidaya lahan pertanian didominasi oleh tanaman sayuran, sawah irigasi, bunga potong, ternak sapi perah, ternak sapi potong dan ternak domba; maka NPV yang
dihitung berdasarkan NPV tanaman pertanian dan ternak. NHT dihitung sebagai berikut: NHTp
= Yr – E
.................................................................................12
1.0p
r
– 1
93 dimana;
NHTp = Nilai harapan tanah pertanian Rpm
2
Yr = Nilai bersih produksi hasil pertanian selama setahun Rpm
2
thn p
= Suku bunga riil r
= Lamanya produksi thn E
= Total pengeluaran setiap produksi selama setahun Rpm
2
thn Tingkat suku bunga yang dipakai adalah suku bunga riil yakni selisih antara re-
rata BI rate dengan re-rata inflasi. Sedangkan lamanya waktu yang dipakai adalah 20 tahun yakni analog dengan masa ekonomis rumah. Penetapan waktu 20 tahun ini dengan
asumsi bahwa lahan pertanian jika dijual untuk dikonversi menjadi lahan permukiman dan diatasnya dibangun rumah.
Dalam penelitian ini ingin diketahui pola hubungan NHT lahan pertanian yang dihipotesiskan dipengaruhi oleh variabel bebas yakni variabel kategori zona x
1
dan variabel hirarki kota x
2
, dengan model regresi berikut. Y
i
= a + b
1
x
1
+ b
2
x
2
..........................................................................................13 dimana;
Y
i
= Nilai harapan tanah Rpm
2
a,b = konstanta
x
1
, x
2
= kategori zona lahan dan hirarki kota Variebal kategori zona direpresentasikan sebagai persentase lahan rural di setiap
zona guna lahan yakni zona kekotaan memiliki persentase lahan rural 0, sampai zona rural area yang memiliki persentase lahan rural 100. Sedangkan hirarki kota diberikan
definisi atas tingkat hirarki kota yakni orde 1 merupakan orde kota tertinggi dimana tidak ada fasilitas kekotaan yang tidak dipenuhi 0, sampai orde IV dimana fasilitas kota
tidak dipenuhi 100. Metode yang digunakan adalah metode stepwise menggunakan software SPSS Versi 6.0. Berdasarkan hasil analisis regresi dibuatkan kurva sewa lahan
bid land rent curva pertanian atas dasar NHT.
4. Analisis Nilai Bangunan
