angkot, dan yang terakhir adalah faktor lingkungan yang bebas banjir sangat berpengaruh terhadap nilai tanah untuk permukiman.
2. Berdasarkan Nilai Harapan Tanah Pertanian
Nilai harapan tanah didasarkan pada nilai saat sekarang NPV produktivitas tanah pertanian dihitung berdasarkan profit dari budi daya tanaman
pertanian. Tingkat suku bunga yang dipakai adalah suku bunga riil yakni selisih re-rata BI rate dengan re-rata inflasi setiap bulan selama tahun 2009. Adapun re-
rata BI rate dan inflasi mulai dari Januari sampai Desember 2009 yang diumumkan Bank Indonesia masing-masing adalah 7,15 dan 4,90, sehingga
bunga riilnya adalah 2,5. Waktu yang ditetapkan adalah selama 20 tahun, yakni analog lamanya masa pakai bangunan. Besarnya bunga riil dan waktu
tersebut sebagai dasar perhitungan NHT dengan menghitung NPV yang akan dijadikan patokan menilai besarnya insentif atau disinsentif dalam menahan
perubahan penggunaan lahan pertanian menjadi lahan permukiman. Sebagai gambaran luas tanam dan rata-rata produksi pertanian dan ladang di di Kabupaten
Bandung dan Kota Cimahi dalam KBU dapat dilihat pada Tabel 40.
Tabel 40. Luas Tanam dan Re-rata Produksi Pertanian dan LadangKebun di Kabupaten Bandung dan Kota Cimahi dalam KBU
No Kecamatan
Pertanian LadangTegalan
Luas tanam ha
Re-rata Produksi
kwintalha Luas tanam ha
Re-rata Produksi
kwintalha I
Kab.Bandung 104.078,0000 85,4200 79.070,2000 2.333,5500 1 Ngamprah
1.134,0000 86,9100 560,5000 816,6100 2 Cimenyan
448,0000 53,5400 4.422,0000 1.399,0500 3 Cikalong Wetan 3.842,0000 84,3700 7.040,0000 691,9000
4 Lembang 336,0000 42,2200 1.834,0500 1.324,6900
5 Cisarua 1.175,0000 73,6700 1.093,0000 1.771,2100
6 Parongpong 237,0000 8,9700 1.057,0070 1.932,1500
7 Cileunyi 1.448,0000 72,9200 399,0005 856,5800
8 Cilengkrang 644,0000 65,0700 1.275,0000 1.070,0000
II Kota Cimahi 212,0000
55,0500 234,0000
531,0700 9 Cimahi Utara
104,0000 56,3000
138,0000 533,8700
10 Cimahi Tengah 79,0000
59,3600 68,0000
256,1400 Sebelum pecah mennjadi Kabupaten Bandung dan Kabupaten Bandung Barat
Sumber: Hasil Pengolahan Kabupaten Bandung Dalam Angka 2002; Hasil Pengolahan Kota Cimahi Dalam Angka 2002 Dinas Tata Ruang dan Permukiman Jawa Barat,
2004
Berdasarkan hasil analisis regresi menggunakan metode stepwise diketahui bahwa variabel yang mempengaruhi nilai harapan tanah pertanian
adalah kategori zona dimana lokasi tanah berada x
1
, sementara itu variabel hirarki kota x
2
tidak berpengaruh nyata, dengan model regresi y = 84411,263 – 341,166x
1
dengan r
2
sebesar 31,3 dan p value sebesar 0.000. Meskipun nilai itersepsi nya kecil, berdasarkan model regresi ini bisa dijelaskan bahwa semakin
zona nya ke tingkat kekotaan urban maka semakin besar nilai harapan tanah pertanian dan semakin ke tingkat kedesaan rural semakin kecil nilai harapan
tanahnya. Adapun NHT lahan pertanian yang ada di zona kekotaan sebesar Rp84 411 per m
2
kemudian menurun sampai di zona kedesaan sebesar Rp50 295 per m
2
. Kondisi ini dapat dibaca bahwa semakin dekat lahan pertanian ke kota, dengan lahan garapannya yang semakin sempit dan banyak alternatif penggunaan
lahannya, maka petani semakin rasional dengan menanam tanaman atau komoditas yang memiliki nilai ekonomi yang lebih tinggi. Sedangkan di daerah
kedesaan, dimana kepemilikan lahan masih luas, para petani belum terdorong untuk menanam tanaman yang bernilai lebih tinggi tetapi hanya menanam atau
membudidayakan komoditas yang sudah biasa mereka lakukan. Dengan kelerengan kurva yang agak datar, berarti nilai produktivitas lahan pertanian
antara lahan pertanian di kota dan di desa tidak jauh berbeda. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada Tabel 41 dan Gambar 24.
Tabel 41. Nilai Tanah Pertanian Berdasarkan NHT di KBU
Zona Guna Lahan
Persen Lahan Rural
NHT Rpm
2
Urban Area 0 – 10
84 411 – 81 000 Urban Fringe
10 – 40 81 000 – 70 765
Urral Fringe 40 – 60
70 765 – 63 941 Rural Fringe
60 – 90 63 941 – 53 706
Rural Area 90 – 100
53 706 – 50 295
Gambar 24. Curva Nilai Harapan Tanah Pertanian di KBU
2. Nilai Bangunan Perumahan
