29
Tabel 6 lanjutan
1 2
Rural fringe area Daerah yang sebagian besar guna lahan didominasi oleh bentuk
bentuk guna lahan kedesaan atau 60 penggunaan lahannya rural land use, dan 40 penggunaan lahannya urban
land use. Tereltak dari titik perbatasan rural sampai ke jarak 40 dari titik tersebut jarak dihitung dari urban real sampai rural real.
Terjadi perubahan transformasi struktural penggunaan lahan meskipun cukup lambat.
Rural area Daerah dimana 100 penggunaan lahannya berorientasi agraris.
Pontoh dan Setiawan 2009 menyatakan urban area adalah daerah yang bentuk penggunaan lahannya betul-betul berorientasi non pertanian, sedangkan rural
area adalah daerah yang bentuk penggunaan lahannya berorientasi pertanian. Sementara itu rurral-urban fringe adalah zone transisi dalam penggunaan lahan,
karakteristik dan sosial dan demografi, terteletak diantara a lingkungan terbangun perkotaan dan kawasan subperkotaan dari pusat kota; dan b kawasan penyangga
kedesaan, dicirikan oleh hampir tidak ditemuinya permukiman tanpa lahan pertanian. Sedangkan Rustiadi et al 2009 menamakan daerah transisi tersebut sebagai kawasan
spekulasi Sinclair urban fringe, yang mana penggunaan lahan jangka pendek tergantung pada rencana pembangunan yang akan datang.
Berdasarkan kondisi di atas, menurut Sinclair 2002 terkait dengan keberlanjutan pembangunan secara ekologi, rural area adalah sebagai sumber
makanan dan serat ekonomi, fitur keanekaragaman hayati dan alam lingkungan, dan tempat tinggal dan bekerja modal sosial. Menurut Pontoh dan Setiawan 2009
dan Russwurm 1980 dalam Yunus 2005 membagi zona antar real urban dan real rural ke dalam 3 subzona yaitu 1 inner fringe, 2 outer fringe, dan 3 urban shadow
zone, seperti diilustrasikan pada Gambar 10.
D. Pasar Lahan
Kaitan dengan perubahan penggunaan lahan, hal yang harus menjadi perhatian adalah bagaimana kekuatan pasar mengatur konsumsi dan penggunaan
lahan. Pertanyaan mendasar, apakah hukum supply dan demand menjamin alokasi lahan lebih efisien bagi masyarakat secara keseluruhan, yang merupakan total
30
keuntungan sekarang net present benefits dari alternatif penggunaan tersebut adalah maksimal. Keputusan tentang penggunaan lahan biasanya berpengaruh secara
individu dalam masyarakat dengan cara yang berbeda dan apakah hal itu menguntungkan hanya untuk satu orang sementara yang lain dirugikan Hubacek dan
Vazquez, 2002.
Keterangan gambar: 1
: Ruang tempat akhir pekan dan musiman 8 : Pinggiran luar 2
: Penyebaran subsistem, ruang perkotaan atau daerah pinggiran kota
9 : Zona bayangan perkotaan 3
: Zona commuting maksimum 10 : Daerah penyangga perdesaan
4 : Nodal perkotaan
11 : Perumahan terisolasi 5
: Kota terkonsentrasi atau pusat kawasan terbangun
6 : Pinggiran desa kota atau pinggiran
perkotaan 7
: Pinggiran dalam
Gambar 10. Model Struktur Keruangan dari Regional City Pontoh dan Kustiawan, 2009
Secara potensial masyarakat bisa mendapatkan efisiensi alokasi sumberdaya lahan, tergantung pada seberapa besar rancangan kelembagaannya. Walaupun analisis
ekonomi biasanya berasumsi bahwa operator lahan memiliki kebebasan yang tidak terbatas seperti berapa, kapan, dan apa sumberdaya yang digunakan dalam operasi,
dalam kenyataannya kebebasan tersebut dibatasi oleh alam terhadap hak untuk
1 2
3
4 5
6
7 8
9 10
11
31
menggunakan lahannya. Property rights ini mengacu pada sebundel hak terkait dengan kepemilikan, keistimewaan, dan batasan penggunaan lahan sebagai suatu
sumberdaya khusus. Oleh karena itu, property rights atau kepemilikan lahan adalah ditentukan oleh kekuatan pembatas kelembagaan yang mengarahkan operasi pada
lahan dalam sistem ekonomi. Property rights membantu untuk menghadapi tiga
kebutuhan dalam memfungsikan pasar yang baik. Pertama semua manfaat dan biaya dari penggunaan sumberdaya harus tumbuh untuk satu orang pemilik. Kedua,
pemilik harus dapat menstransfer haknya sesuai keinginan mereka. Dan ketiga,
penegakan hak harus di tempat yang pasti sesuai kondisi pertama dan kedua ditemui Hubacek dan Vazquez, 2002.
Oleh karena itu, menurut Hubacek dan Vazquez 2002 kekuatan bagi sistem pasar ditentukan oleh dirinya sendiri. Untuk memperoleh alokasi sumberdaya yang
lebih efisien, sistem pasar memerlukan pendekatan hak kepemilikan yang didasarkan pada tiga kebutuhan tersebut. Dalam dunia nyata kebutuhan ini tidak ditemui pada
semua hal. Khususnya kebutuhan pertama, eksklusif, seringkali dilanggar dalam prakteknya. Sementara tipikal analisis ekonomi berasumsi bahwa operator lahan
memikul semua biaya dan manfaat dari aktivitasnya, aksi individual biasanya berpengaruh pada bagian ketiga. Untuk hal itu, jika developer tidak memasukan
pertimbangan kehilangan kesejahteraan untuk masyarakat lain yang disebabkan oleh proyeknya, hal ini akan mempengaruhi keadaan eksternal. Suatu eksternalitas atau
eksternalitas negatif dalam kasus ini itu ada ketika aksi satu individu berpengaruh negative kepada kesejahteraan yang lain, dan yang terakhir tidak menerima
kompensasi untuk mengganti kehilangan tersebut. Eksternalitas sering terjadi pada situasi penggunaan lahan yang memberikan produk yang beragam dan biaya yang
terkait dengan penggunaan sumberdaya lahan. Untuk hal itu, misalnya hutan dapat digunakan untuk produksi kayu, rekreasi, perlindungan DAS, dan kehidupan liar, dan
seringkali tidak mungkin atau terlalu mahal untuk menghindari bercampurnya antara penggunaan yang berbeda. Hal ini merupakan karakter dari public good pada barang-
barang lingkungan. Menurut Sadyohutomo 2008 publick good memiliki karakteristik berikut.
32
1. Nonexcludable, manfaat dari barang publik tidak khusus untuk seseorang atau kelompok masyarakat yang terbatas, tetapi untuk masyarakat secara luas.
Seseorang atau kelompok orang akan sulit untuk menghalangi orang lain untuk mengakses barang publik open access.
2. Nonrivalrous, yaitu pada batas tertentu tingkat konsumsi dari seseorang terhadap barang publik tidak mempengaruhi kesempatan orang lain untuk mengonsumsi
barang publik yang sama. Juga, barang publik dikatakan bukan barang pesaing, dengan demikian satu orang mengkonsumsi barang tersebut tidak akan
mengurangi penggunaan yang lain. Barang publik yang mempunyai kedua sifat di atas dikatakan sebagai barang
publik murni. Akan tetapi, tidak semua barang publik sebagai barang publik murni. Apabila barang publlik bersifat nonexcludable, tetapi dalam pemakaiannya terjadi
perebutan persaingan dengan pemakain lainnya maka dikelompokkan sebagai barang publik dengan biaya tambahan. Sedangkan apabila barang publik bersifat
nonrivalrous, tetapi dalam pemakaiannya bisa dibuat excludable maka dikelompokkan sebagai barang publik excludable. Untuk lebih jelasnya dapat lihat
pengelompokkan barang pribadi dan barang publik pada Tabel 7. Tabel 7. Pengelompokkan Barang Pribadi dan Barang Publik
Excludable Non Excludable
Rivalrous Barang pribadi milik
Barang publik dengan tambahan biaya, misalnya jalan raya padat kendaraan,
udara pada daerah padat aktivitas
Non Rivalrous
Bang publik excludable, misalnya TV kabel, jaringan telpon, dan jaringan
listrik dengan kapasitas yang tersedia masih besar
Barang publik murni, misalnya siaran TV, siaran radio, jalan raya dengan
kepadatan rendah, dan udara pada daerah aktivitas rendah
Sumber: Sadyohutomo 2008
Berdasarkan kondisi tersebut, maka dapat dikatakan bahwa pasar lahan adalah pasar tidak sempurna. Kondisi ini menempatkan sumberdaya lahan pada posisi relatif
tidak menguntungkan bagi pembangunan Lovering et al, 2001. Menurut Nelson dan Duncan 1995 dalam Lovering et al 2001, penyebab ketidak-menguntungkan itu,
seperti untuk pembangunan kota, adalah:
33
a. Overvaluation penilaian berlebihan lahan. Kebijakan pemerintah pusat dan lokal memainkan peranan dalam nilai pasar lahan. Sebagai contoh berupa konsesi
pajak dan subsisdi konsesi atas utilisasi, tawaran perangsang bagi pembangunan industri dan perumahan, sementara kebijakan perencanaan mungkin menetapkan
subsidi inefisiensi pembangunan di lokasi dengan kepadatan yang lebih rendah. Konsesi dan rangsangan ini menutupi nilai lahan riil untuk penggunaan
sumberdaya, dan menghalangi perlindungannya. b. Dampak spillover. Dampak perluasan pembangunan ke areal perdesaan dan batas
kota terhadap konversi lahan secara langsung, seperti konversi lahan pertanian, dan konsekwensi tidak langsung, dikenal sebagai spillover effect, dalam
produktivitas sekitar lahan serta dampak lingkungan. c. Manfaat yang tidak bisa dihargai unpriced benefits. Banyak manfaat
sumberdaya lahan yang tidak dapat diukur di pasar lahan. Hal ini menyebabkan kesulitan untuk menentukan jumlah uang yang akan merefleksikan nilai atas
yang dapat dimanfaatkan. d. Impermanence Syndrome. Kombinasi over valuation sumberdaya lahan untuk
pembangunan dan pembatasan produktivitas sebagai akibat dampak urban spillover sampai ke apa yang dikenal sebagai impermanence syndrome.
Impermanence syndrome terjadi ketika pemilik sumberdaya mulai percaya bahwa di tempat tersebut sangat kecil aktivitas sumberdaya di masa depan di
lahannya.
E. Tata Ruang Kota Urban Spatial Structure
