Pendanaan Keuangan untuk Perumahan di indonesia

351

c. Pendanaan Keuangan untuk Perumahan di indonesia

Tujuan utama pembangunan milenium dititikberatkan untuk mengem- bang kan kawasan kumuh. Dalam hal ini, pemerintah membutuhkan bantuan dari luar, seperti pegadaian dan mikro inance. Indonesia adalah salah satu dari empat negara dengan kepadatan penduduk tertinggi, dengan jumlah penduduk 217 juta jiwa tahun 2004. Sensus menunjukkan 42 persen penduduk tinggal di kota, dengan pertumbuhan penduduk sekitar 1.49 1990 - 2000. Rata-rata pertumbuhan rumah tangga di kota sekitar 3.5 - 3.75 persen pada tahun 2001 Hoek-Smit 2001 atau 800.000 rumah tangga baru per tahun. Pihak luar yang membantu pemerintah dalam perkembangan perumahan adalah Bank memberi pinjaman pada masyarakat untuk membeli mendirikan rumah. Tapi pinjaman Bank paling banyak digunakan untuk kredit kendaraan bermotor daripada untuk membeli mendirikan rumah 0.5 persen. Terdapat total 54 juta unit rumah dengan jumlah 24 juta pada daerah perkotaan. Berdasarkan data dari BPS Perumahan dan Pemukiman tahun 2004, 95 persen dari stok unit rumah ada pada kondisi baik hingga kondisi sedang. Masih ada sekitar 2.5 juta unit rumah yang berada pada lokasi yang tidak semestinya dan perlu dipindahkan. Dalam survei yang diadakan oleh BPS dan UN Habitat pad atahun 2004 ditemukan bahwa penduduk perkotaan cendrung memilih rumah dengan skema pemilikan daripada sewa. Karakteristik rumah di daerah perkotaan berdasarkan survei tersebut bahwa: 1. Hampir 80 persen rumah kota adalah single-storey, hanya sekitar 1 persen yang multi-storey 2. 50 persen unit adalah sekitar 50 – 100 m2, dan 34 persen adalah sekitar 20 – 49 m2. 3. 40 persen plot adalah lebih dari 70m2, 17.5 persen adalah sekitar 55 – 70m2, dan lebih dari 40 persen lebih kecil dari 55m2. 4. 58 persen pemilik rumah membangun rumahnya sendiri, 11 persen membeli rumah second an, 8 persen membeli rumah dari developer. 352 5. 41persen rumah saling mengumpul, 48 persen rumah saling memisah. 6. 65 persen membeli rumah dengan cash, 28 persen menggunakan gadai, dan 5 persen menggunakan kredit non-gadai. 7. Separuh dari pembangun rumah dengan kredit gadai memiliki jangka waktu kredit 11-15 tahun, dan 11 persen dengan jangka kredit 16-20 tahun. 8. 5 persen pemilik rumah menempati lahan baru, 85 persen pemilik rumah menempati tempat lama, dan 14 persen berada pada wilayah yang kurang baik area bencana, pinggir sungai. 9. 75 persen rumah berada pada kawasan rawan banjir 10. 53 persen tidak memiliki pembuangan air yang baik dan 85 persen memiliki kamar mandi wc. 11. Hampir 100 persen memiliki akses air yang bagus. 12. Lebih dari 83 persen rumah memiliki televisi. Tabel 9.4. Karakteristik Perumahan Tahun 2004 Urban Rural Type of dwellingtenure Kepemilikan 70 89 Lease 9 1 Sewa 7 0.5 Gratis sewa 2 1.5 Parentrelative 10 7 Lain-lain 2.5 1 Hak kepemilikan lahan Freehold milik 91 96 Izin membangun 8 3 Izin menggunakan 1 1 Sumber : BPS Housing and Settlements Statistics 2004 dalam Housing Finance Mechanisms in Indonesia, UN-Habitat, 2008 Mostly private rental Developer rights before sub division into individual parcels and individual titles 353 Terdapat beberapa indikator proxy yang dapat digunakan sebagai indikator pergerakan dalam biaya perumahan dan harga. Satu indikator umum dari trend expenditure perumahan dan biaya adalah perumahan CPI. Indeks General CPI pada tahun 2004 adalah 113,98 dengan tahun 2002 sebagai dasar tahunnya, sementara indeks perumahannnya adalah 120,91 dan bahan bakar, listrik, dan air adalah 137, 68 BPS 2005. Hal ini menunjukkan bahwa perbelanjaan perumahan tumbuh lebih cepat dibandingkan dengan keselurahan kebutuhan rumah tangga, tetapi tidak terlalu banyak. Indikator langsung lainnya, tentang biaya perumahan perkotaan dan harga tidak mudah ditemukan pada suatu negara yang luas dan beraneka ragam seperti di Indonesia. Terdapat informasi dalam harga rumah yang umum digunakan dan tipologi yang sudah dipahami tentang segmen pasar perumahan sektor formal yaitu dari pusat studi properti indonesia PSHI dan Bank Indonesia. Tabel 9.5. Harga rata-rata Perumahan “New Moderate-Income” dan Pesentase Kenaikan Bedasarkan Tipe Rumah dari Tahun 2001-2005 dalam Juta Rupiah 2001 2002 2003 2004 2005 BTN 21 m 2 house 60 m 2 plot 22.1 25.1 13.6 28.1 12.0 31.8 13.2 35.7 12.3 36 m 2 house 90 m 2 plot 35.6 40.3 13.2 45.0 11.7 51.6 14.7 57.2 10.9 Bank swasta 36 m 2 house 90 m 2 plot 60.5 67.5 11.6 75.2 11.4 86.5 15.0 98.6 14.0 45 m 2 house 105 m 2 plot 73.4 81.7 11.3 91.1 11.5 105.1 15.4 120.8 14.9 Sumber : PSPI January 2005 2005 is an estimate by PSPI dalam Housing Finance Mechanisms in Indonesia, UN-Habitat, 2008 354 Tabel 9.6. Jumlah Developer Baru yang Membangun “Single Family Houses” Tahun 2002-2004 tahun 2005 adalah hasil proyeksi Tipe rumah tahun 2002 2003 2004 2005 Pendapatan tinggi 2,900 2,600 3,200 3,500 Pendapatan menengah 9,400 10,200 12,450 14,800 Pendapatan rendah bank swasta 35,000 42,150 46,790 48,450 Pendapatan rendah BTN tanpa subsidi 48,080 44,020 41,500 43,900 Pendapatan rendah BTN dengan subsidi 25,920 32,540 55,200 82,540 Total 121,300 131,510 159,140 193,190 Sementara itu daya beli penduduk perkotaan di Indonesia pada tahun 2004 sebesar Rp. 1,67juta dibandingkan dengan penduduk desa sebesar RP. Rp. 712.514. Untuk penduduk kota di wilayah DKI Jakarta daya beli mencapai Rp. 2,1 juta. Tabel 9.7. Perkiraan Pembayaran untuk Perumahan dan Pinjaman Housing Affordability Rural Urban DKI Jakarta Urban wo DKI Estim. Median Income month2004 712,514 1,166,500 2,106,917 1,097,122 Monthly Payment for Housing at 30 of income 213,755 349,500 632,075 329,140 Affordable Loan at 17, 15 Years 13,900,000 22,710,000 41,070,000 21,387,000 Affordable House L+ 30 down 19,857,000 32,443,000 58,670,000 30,553,000 Pada awal-awal krisis, BTN menjadi pemberi pinjaman untuk perumahan dengan sistem subsidi KPR. Hal ini dimulai untuk lebih terlibat dalam pinjaman yang lebih beresiko untuk memelihara menjaga level aktiitas ketika skema subsidi yang lama berubah rasio LTV yang lebih tingi dan meningkatnya kontruksi peminjaman menjadi 30 dari kredit baru di tahun 2001 dengan naikknya NPLs sebagai hasil. Hal in terjadi sejak memfokuskan ulang pada bisnis utama yaitu pada pinjaman pegadaian bagi yang berpenghasilan rendah dan 355 menengah, baik yang disubsidi maupun tidak, dan performanya semakin meningkat. BTN punya permintaan sekitar 400.000 pinjaman dalam catatan dan rata-rata pinjamannya sekitar 30 juta bagi yang disubsidi dan 50 juta untuk yang tidak di subsidu. Pada nilai pada akhir tahun 2005 pinjaman seperti itu sangat terjangkau untuk rumah tangga antara rata- rata dan 70 dari distribusi pendapatan perkotaan. Bank swasta komersial, belum beroperasi pada segmen pasar ini. Tabel 9.8. Kredit Perumahan Bank Tabungan Negara 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Rupiah Rupiah Rupiah Rupiah Rupiah Rupiah Kredit baru 1,824,069 100.00 2,344,897 100.00 2,975,439 100.00 3,332,911 100.00 3,984,426 100.00 3,533,336 100.00 Gadai tersubsidi 1,352,631 74.15 564,116 24.06 438,395 14.73 722,039 21.66 1,268,025 31.82 978,756 27.70 Gadai tak tersubsidi 68,613 3.76 881,007 48.30 1,289,651 43.34 1,433,089 43.00 1,375,401 34.52 1,223,323 34.62 Konstruksi gadai 136,559 7.49 552,343 30.28 669,578 22.50 602,487 18.08 451,579 11.33 473,353 13.40 Multi-Purpose 228,994 12.55 279,708 15.33 540,452 18.16 543,270 16.30 816,629 20.50 721,163 20.41 Pemakai kredit 37,272 2.04 67,723 3.71 37,363 1.26 32,026 0.96 72,792 1.83 136,741 3.87 Outstanding Credit 7,674,042 100.00 8,411,916 100.00 10,210,983 100.00 11,160,966 100.00 12,608,978 100.00 14,192,768 100.00 Gadai tersubsidi 5,891,648 76.77 5,631,578 66.95 5,430,661 53.18 5,376,171 48.17 5,832,504 46.26 6,263,172 44.13 Gadai tak tersubsidi 1,029,819 13.42 1,641,164 19.51 2,637,098 25.83 3,730,396 33.42 4,504,673 35.73 5,252,361 37.01 Konstruksi gadai 416,679 5.43 778,977 9.26 1,141,754 11.18 1,372,310 12.30 1,438,004 11.40 1,644,078 11.58 Multi-Purpose 226,497 2.95 288,728 3.43 438,937 4.30 519,257 4.65 648,402 5.14 791,915 5.58 Pemakai kredit 109,399 1.43 71,469 85.00 562,533 5.51 162,832 1.46 188,395 1.47 241,242 1.70 Sumber : TN 2005, PSPI, desember 2004 Pada tahun 2012 harga rumah di Indonesia mengalami peningkatan dibandingkan dengan tahun sebelum-seblumnya. Indeks harga property residensial secara tahunan mengalami peningkatan sebesar 6,98, lebih tinggi jika dibandingkan dengan kenaikan harga pada tahun sebelumnnya yang hanya 4,25. Hal ini berate Indeks Harga Properti Residensial mengalami kenaikan sebesar 3,81. Kenaikan ini juga diikuti dengan naikknya harga pada setiap tipe rumah. Semua tipe rumah mengalami kenaikan harga, namun kenaikan tertinggi terjadi pada rumah dengan tipe kecil yaitu sebesar 8,24. Pada tahun 2012 wilayah yang paling tinggi mengalami kenaikan adalah wilayah Makasar dengan rumah tipe kecil, dan Denpasar dengan peningkatan tertinggi pada rumah tipe besar yaitu 15,07. 356 Penjualan rumah pada tahun 2012 mengalami peningkatan sebesar 26,68, dimana peningkatan penjualan terbesar terjadi pada rumah tipe kecil 41,02. Jabodetabek dan Banten merupakah wilayah yang mengalami penjualan tertinggi dengan unit rumah tipe kecil. Dalam melakukan pembelian rumah, banyak konsumen lebih memilih untuk menggunakan fasilitas dari KPR, hal ini dikarenakan akses yang mudah dan suku bunga yang semakin menurun. Gb. 9.5. Perkembangan Harga Indeks Residensial IHPR Sumber : Divisi Statistik Sektor Riil Gb.9.6. KPR, KPA, Total Kredit, PDB Sumber :Laporan Bank Indonesia 357 Dari tahun 2000 sampai tahun 2012, terjadi kenaikan jumlah penacairan kredit pemilikan rumah yang mencapai Rp. 240 trilyun.

d. Pemukiman Kaum Miskin Kota