11
2. 3. Real Estate
Definisi real estate menurut Graskamp 1995, diacu dalam Sunartio 2005 adalah
‘ a manufactured product of artificially delineate cubage with an institusional time dimension squar meteryear, roomnight, designed to interface
society with natural resources land’. Real estate dapat digambarkan sebagai hubungan yang dinamis antara lahan dan pengembangannya dengan tiga
kelompok yang berpartisipasi, yaitu: investor developer, konsumen, dan pemerintah. Bentuk-bentuk investasi yang dapat dilakukan dalam real estate
antara lain; membeli properti untuk digunakan sendiri, memperoleh keuntungan dari hasil penjualan properti, membuat pinjaman dalam hipotik atau mengakuisi
pinjaman yang telah dibuat dan menahan investasi sebagai pedapatan, mengakuisi properti dengan cara menyewa suatu properti untuk disewakan kembali sehingga
memperoleh keuntungan. 1
Karakteristik industri real estate Menurut Beaton 1997, diacu dalam Sunartio 2005 produk real estate
mempunyai karakteristik yang berbeda dari produk-produk lainnya, di antaranya:
a Dampak dari perbaikan lingkungan sekitarnya. Tiap bidang tanah
mempengaruhi nilai properti di lingkungan sekitarnya b
Pada umumnya real estate terdiri dari banyak unit bangunan dengan tanah yang luas. Hal ini menyebabkan perlunya perencanaan pengelolaan
lingkungan dan perencanaan pembangunan dalam jangka panjang. c
Produk real estate diproduksi dalam jumlah besar secara massal, namun tiap-tiap produk tersebut berbeda dengan bangun lain yag ada di
lingkungan sebelahnya. Perbedaan ini disebabkan karena adanya perbedaan letak, ketinggian, bentuk, lingkungan di sekitarnya, akses
maupun pemandangan yang dimiliki oleh masing-masing produk. 2
Jenis produk real estate Produk real estate mempunyai bermacam-macam tipe sebagai berikut:
a Tempat tinggal residential
12 Segala macam bentuk struktur yang dirancang untuk menjadi tempat
tinggal rumah dan dapat diklasifikasikan menjadi urban, suburban, dan rural
. b
Komersial Merupakan pengembangan atas lahan yang akan digunakan sebagai
investasi. Properti yang termasuk dalam kategori komesial adalah properti yang menyediakan fasilitas-fasilitas bisnis dan ruang
perkantoran bagi sarana administratif usaha, hotel, dan pusat perbelanjaan.
c Kawasan industri Pengembangan lahan yang digunakan untuk tempat memproduksi atau
menyimpan produk. Bentuk produk real estate tersebut adalah pabrik, laboratorium penelitian, zona industri, pertambangan, sarana utilitas, dan
perdagangan. d Pertanian farm
Peternakan susu, pekebunan, hutan kayu, padang rumput, kebun buah dan sayuran serta pertanian terbuka.
e Tempat rekreasi Produk ini di desain untuk kepentingan hiburan bagi masyarakat, seperti
taman hiburan. f Kepentingan khusus
Pusat pendidikan dan sosial dan rumah ibadah. h Tanah negara
Properti ini merupakan milik pemerintah dan dipergunakan sepenuhnya untuk menjalankan pemerintahan, contohnya seperi kantor kelurahan,
kantor kecamatan,dan lainnya. 3
Pelaku dalam bisnis real estate Pelaku dalam bisnis real estate di antaranya meliputi:
a Investor-Developer
Pihak yang mempunyai sebagian atau seluruh modal dan ide untuk melakukan investasi di bidang real estate atau properti, serta
menanggung risiko investasi. Investor dapat bersifat aktif bila selain
13 melakukan investasinya juga berpartisipasi dalam mengembangkan,
membangun dan mengelola properti. Sebaliknya investor bersifat pasif jika keterlibatannya hanya dalam melakukan investasi modal sendiri saja.
b Konsultan
Konsultan sebagai lembaga profesional independen mempunyai fungsi memberikan saran yang obyektif kepada investor-developer dan pemilik
terhadap berbagai masalah yang timbul mulai dari tahap keputusan investasi, aspek legal, pengembangan lahan dan bangunan, alternatif
pembiayaan, konstruksi, pemasaran dan pengelolaan properti untuk meperkecil risiko investasi. Konsultan yang biasa terlibat adalah: 1
Konsultan manajemen properti; 2 Konsultan perencana arsitek, sipil, interior, dan lanskap; 3 Konsultan manajemen konstruksi; 4
Konsultan pengawas Quantity Surveyer dan Cost Control. c
Pelaksana Merupakan pihak yang melaksanakan konstruksi bangunan, menyediakan
dan memasang peralatan seperti; kontraktor, sub-kontraktor atau spesialis, dan vendor atau supplier. Menurut PP NO 28 tahun 2000 pasal
4 yang dimaksud dengan pelaksana atau kontraktor adalah jenis usaha jasa konstruksi sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 meliputi jasa
perencanaan, jasa pelaksanaan, dan jasa pengawasan konstruksi. Usaha jasa pelaksanaan pekerjaan konstruksi memberikan layanan jasa
pelaksanaan yang meliputi bidang pekerjaan aristektural, sipil, mekanikal, elektrikal, dan atau tata lingkungan.
Orang yang bertindak sebagai konsultan perencana dan design di arsitektur lanskap secara umum disebut landscaper, sedangkan untuk pelaksana adalah
kontraktor pelaksana. Kontraktor pelaksana yang khusus di bidang taman disebut kontraktor taman. Adapun tata hubungan kerja didalam arsitekur lanskap adalah
konsultan perencana dan desain bertugas sebagai analisis, sintesis konsep, pengembangan desain, dan penyiapan dokumen lelang serta rencana kerja.
Kontraktor taman bertugas melaksanakan dari pekerjaan administratif hingga pekerjaan lapang hingga pemberian jaminan pasca produksi.
14
2.4. Pengembangan Pasar
Menurut Pearce dan Robinson 2008, pengembangan pasar merupakan suatu strategi atau tindakan yang memasarkan produk-produk yang ada saat ini
dengan mengidentifikasikan kegunaan-kegunaan baru dari produk yang ada saat ini kepada pasar baru yang didefinisikan dari segi demografis, psikografis atau
geografis. Secara garis besar dapat dikatakan bahwa pengembangan pasar adalah perluasan wilayah pemasaran atau perluasan target pasar suatu perusahaan.
Menurut David 2006, pengembangan pasar melibatkan perkenalan produk yang ada saat ini ke area geografi yang baru. Strategi ini akan efektif jika;
1 ketika tersedia jaringan distribusi baru yang dapat diandalkan, murah, dan berkualitas bagus; 2 ketika perusahaan sangat berhasil dalam apa yang
dilakukannya; 3 ketika ada pasar yang belum tersentuh atau belum jenuh; 4 ketika perusahaan memiliki kebutuhan modal dan sumber daya untuk mengelola
operasi yang berkembang; 4 ketika perusahaan memiliki kelebihan kapasitas produksi; 5 ketika ruang lingkup industri dasar perusahaan menjadi global
dengan cepat.
2.5. Penelitian Terdahulu
Pengetahuan mengenai penelitian terdahulu yang terkait dengan topik penelitian sangat diperlukan bagi peneliti. Hal tersebut dimaksudkan agar peneliti
mampu memahami topik penelitian secara mendalam dan mengetahui persamaan beserta perbedaan penelitian terdahulu dengan topik yang akan diteliti agar tidak
terjadi pengulangan dan sebagai acuan dalam arah pengembangan skripsi yang
dibuat.
Utami 2008, melakukan analisa strategi pengembangan agribisnis anggrek di Bogor. Penulis mengidentifikasi faktor-faktor yang menentukan
pengembangan agribisnis anggrek di Bogor. Setelah proses identifikasi dilaksanakan, faktor-faktor tersebut diintegrasikan ke dalam AHP untuk
mengetahui strategi yang harus dilakukan oleh masing-masing aktor yang terlibat dalam pengembangan agribisnis anggrek tersebut. Berdasarkan analisis AHP
maka strategi yang harus dilakukan dalam pengembangan agribisnis anggrek di Bogor yaitu berfokus kegiatan pengembangan pasar dengan cara melakukan
15 promosi secara gencar dan melakukan kerjasama dengan lembaga-lembaga
pemasaran. Kurniawan 2008, melakukan formulasi strategi pengembangan usaha
bunga potong krisan pada Loka Farm. Penulis menggunakan matriks IE dan SWOT dalam tahapan matching Stage. Pada tahapan tersebut didapatkan beberapa
strategi yang fokus pada kegiatan penetrasi pasar dan pengembangan produk. Untuk menentukan prioritas strategi berdasarkan waktu, peneliti menggunakan
road map strategi. Rancangan road map tersebut dibagi dalam tiga tahap yaitu
persiapan menuju
tahap pengembangan,
pengembangan usaha,
dan mempertahankan usaha Loka Farm. Dalam road map tidak dijelaskan kapan
rentang waktu implementasi strategi. Siahaan 2009, melakukan analisa strategi pengembangan Kelompok Tani
Sisandi, Desa Bararua. Dalam proses perumusan strateginya, penulis menggunakan analisis deskriptif mengenai kondisi internal dan eksternal
Kelompok Tani Sisandi, sedangkan tahapan matching stage menggunakan SWOT. Rekomendasi strategi dari SWOT dipetakan menggunakan arsitektur
strategi. Hasil analisisnya berupa rekomendasi untuk program kerja yang dilakukan terus menerus dan program kerja dilakukan secara bertahap dalam
kurun waktu delapan tahun 2009-2016. Pemilihan rentang waktu selama delapan tahun merupakan subjektivitas penulis berdasarkan literatur-literatur yang
mendukung dan fakta yang telah ada di Kabupaten Sragen. Amalia 2009, melakukan penelitian di CV Winner Perkasa Indonesia
Unggul untuk merumuskan strategi pengembangan jus buah perusahaan tersebut. Peneliti menggunakan matriks IE dan SWOT untuk tahapan matching stage. Hasil
dari tahapan tersebut adalah rekomendasi strategi yang fokus terhadap kegiatan penetrasi pasar. Strategi-strategi tersebut diplotkan dalam arsitektur strategi
dengan retang waktu selama tiga tahun. Pemilihan rentang waktu tersebut didasarkan
pada pertimbangan
responsibilitas perusahaan
dalam mengimplementasikan strategi terkait dengan industri yang terus berubah. Alasan
lain yang mendasari peneliti menetapkan rentang waktu implementasi strategi adalah karena jangka waktu tidak terlalu panjang dan tidak terlalu singkat.
Kategori